Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского кооператива "Жилищно-строительный кооператив "Юг-Инвест" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2012
по делу N А32-39876/2011
по иску Администрации г. Сочи
к ответчику потребительскому кооперативу "Жилищно-строительный кооператив "Юг-Инвест"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
Администрация муниципального образования город Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к потребительскому кооперативу "Жилищно-строительный кооператив "Юг-Инвест" (далее - ЖСК "Юг-Инвест", кооператив, ответчик) о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 в размере 17 384 724 руб. 85 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых определением суда первой инстанции от 08.02.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 31, 48)).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору от 27.04.2006 N 04-24/185С.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2012 исковые требования удовлетворены частично. С кооператива в пользу администрации взыскана задолженность по оплате за пользование земельным участком в размере 17 367 372 руб. 74 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что независимо от смены арендодателя размер арендной платы подлежит определению на основании методики, согласованной сторонами в договоре аренды от 27.04.2006 N 04-24/185С, поскольку изменения в условия договора о порядке расчета арендной платы внесены не были. В нарушение статей 309, 314, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации ответчиком не погашена задолженность по арендной плате в размере, рассчитанном на основании согласованной в договоре формулы, установленной постановлением главы г. Сочи N 791 от 15.06.2007 (с последующими изменениями и дополнениями). Задолженность по арендной плате снижена судом первой инстанции на 17 352 руб. 11 коп., уплаченных ответчиком в спорный период и не учтенных администрацией. Государственная пошлина по иску в сумме 109 836 руб. 86 коп. отнесена на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным судебным актом, ЖСК "Юг-Инвест" обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить решение суда от 07.09.2012 и отказать в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе ответчик на несогласие с вынесенным по делу судебным актом.
В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
В связи с этим, апелляционная жалоба ЖСК "Юг-Инвест" рассмотрена в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю N 04-04/1123С от 22.03.2006, между ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) был подписан договор аренды N 04-185С от 27.04.2006, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 48 360 кв.м из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в сельской зоне, с кадастровым номером 23:49:0408000:0008, находящийся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 2, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса (т. 1 л.д. 5-12).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.04.2006 (т. 1 л.д. 13).
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор действует с 27.04.2006 по 27.04.2055.
Договор аренды N 04-185С от 27.04.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.07.2006, что подтверждается штампом регистрационной службы на оборотной стороне акта приема передачи от 27.04.2006 (т. 1 л.д. 13 на обороте).
В соответствии с пунктом 4.1 договора N 04-185С от 27.04.2006 размер годовой арендной платы за участок составляет: 4,61 х 1,0 х 48360 = 222939,6 руб., где 4,61 руб./кв.м - базовая ставка арендной платы; 1,0 - коэффициент целевого использования; 48360 кв.м - площадь земельного участка.
Согласно пункту 4.2 договора N 04-185С от 27.04.2006 расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края N 1270 от 30.12.2003; постановлением главы города Сочи N 593 от 02.10.2002, постановлением главы города Сочи N 212 от 31.01.2006.
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами (п. 4.3 договора N 04-185С от 27.04.2006).
По условиям договора N 2 от 18.07.2006 ОАО "Агрофирма "Кудепста" передало права и обязанности по договору аренды N 04-185С от 27.04.2006 ЖСК "Гранит". Договор N 2 от 18.07.2006 зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 14-15).
Дополнительным соглашением N 04-26/17С от 20.12.2006 были внесены изменения в условия договора аренды N 04-185С от 27.04.2006 о порядке расчета и внесения арендных платежей. Сторонами установлено, что арендная плата, подлежащая уплате, рассчитывается за каждый день использования в соответствующем периоде и вносится арендатором ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала, оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года, и перечисляется отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Параметры, используемые при расчете годовой арендной платы указаны в прилагаемой таблице, где 48360 - площадь земельного участка; 159,62 руб./кв.м - удельный показатель кадастровой стоимости; 7719223,2 руб. - кадастровая стоимость земельного участка; 0,15% - ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка; 11578,83 руб. - сумма годовой арендной платы. Расчет арендной платы произведен в соответствии с п. п. 1.2 постановления главы города Сочи от 31.01.2006 N 212 (т. 1 л.д. 16-17).
Дополнительное соглашение N 04-26/17С от 20.12.2006 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 09.01.2007 (т. 1 л.д. 17 на обороте).
Согласно договору N 2/2 от 12.03.2007 ЖСК "Гранит" передал права и обязанности арендатора по договору аренды N 04-185С от 27.04.2006 ЖСК "Юг-Инвест". Договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка N 2/2 от 12.03.2007 зарегистрирован 20.04.2007 (т. 1 л.д. 18-20).
07.11.2009 за муниципальным образованием город-курорт Сочи было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0008 площадью 48360 кв.м для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, N 2, микрорайон Кудепста, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЖ N 452678 от 07.11.2009 (т. 1 л.д. 22).
В связи с переходом права собственности на земельный участок, являющийся объектом договора аренды N 04-185С от 27.04.2006, дополнительным соглашением N 1 от 05.08.2010 в договор внесены изменения относительно наименования арендодателя (администрация города Сочи), номера договора (4900770185) и реквизитов для внесения арендных платежей. Дополнительное соглашение N 1 от 05.08.2010 прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (т. 1 л.д. 21).
Полагая, что кооператив ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 в размере 17 384 724 руб. 85 коп.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09 и от 06.12.2011 N 9069/11.
Как следует из материалов дела, в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 расчет арендной платы произведен на основании постановления главы города Сочи N 212 от 31.01.2006 "О внесении изменений в постановление главы города Сочи от 02.10.2002 N 593 "Об арендной плате за землю в города Сочи".
Приведенная в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 формула расчета представляет собой произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного участка и ставки арендной платы (0,15% кадастровой стоимости земельного участка).
Суд апелляционной инстанции учитывает, что на момент заключения договора аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 и дополнительного соглашения N 04-26/17С от 20.12.2006 спорный земельный участок находился в собственности Российской Федерации. Вместе с тем, единого нормативного акта, определяющего порядок расчета арендной платы за земли федеральной собственности, предоставленные для ведения жилищного строительства (строительство микрорайона и жилого комплекса), отсутствовал. Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации впервые были утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В то же время согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
На данном принципе основываются требования экономической обоснованности платы за землю, согласно которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Согласованная сторонами в договоре аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 и дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 методика расчета арендной платы соответствовала действовавшему на тот момент положению об арендной плате в городе Сочи, утвержденному постановлением главы города Сочи от 02.10.2002 N 593 и постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 с последующими изменениями и дополнениями, что обеспечивало соблюдение принципа экономической обоснованности арендной платы, установленной за федеральные земли на территории города Сочи.
Кроме того, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 от 16.07.2009, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласованная в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 ставка арендной платы в размере 0,15% не превышает указанных размеров, в связи с чем, соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009.
В Постановлении Президиума ВАС от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 указано, что органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей за пользование земельным участком публичной собственности, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что сторонами договора аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 в установленном законом и договором порядке были внесены изменения в методику расчета арендной платы, согласованную дополнительным соглашением N 04-26/17С от 20.12.2006.
С учетом изложенного, доводы ЖСК "Юг-Инвест" о необоснованном применении методики расчета арендной платы, предусмотренной нормативными актами органа местного самоуправления муниципального образования город Сочи и согласованной сторонами в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды N 04-24/185С от 27.04.2006, следует отклонить.
Из материалов дела следует, что повышение размера арендной платы связано не с применением новой методики расчета, а является следствием установления новой кадастровой стоимости земельного участка в размере 5393045299,20 руб.
Однако, изменение фактического размера арендной платы в результате увеличения кадастровой стоимости земельного участка вследствие утверждения результатов очередной государственной кадастровой оценки земель, не является односторонним изменением условий договора о размере арендной платы (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данной ситуации, новый количественный показатель кадастровой стоимости земельного участка, как один из элементов формулы расчета арендной платы, согласованной сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды, подлежит применению с даты вступления в силу утвердившего его нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлениях от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09 и от 05.07.2011 N 1709/2011.
Суд первой инстанции правильно указал, что в случае несогласия ответчика с кадастровой стоимостью земельного участка, последний вправе требовать ее изменения. Однако, не может быть освобожден от обязательств по своевременному внесению арендных платежей, рассчитанных исходя из нового количественного показателя кадастровой стоимости до его изменения в установленном законом порядке.
Таким образом, арендная плата за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 подлежит определению исходя из методики расчета, согласованной в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 с учетом последующего увеличения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Руководствуясь указанной методикой, суд апелляционной инстанции проверил расчет истца и установил наличие в нем арифметической ошибки. Арендная плата за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 фактически составила 5393045299,20 руб. х 0,15% / 365 х 785 дней = 17 398 111,89 руб., где 5393045299,20 руб. - кадастровая стоимость земельного участка (т. 1 л.д. 23), 0,15% - ставка арендной платы по целевому виду использования земельного участка (жилищное строительство) и 785 дней - количество дней периода взыскания арендной платы.
Администрация просит взыскать с кооператива задолженность в меньшем размере - 17 384 724,85 руб., что не нарушает права ответчика и соответствует статье 49 АПК РФ. Арбитражный суд не вправе выходить за пределы предъявленных администрацией исковых требований.
С учетом изложенного и учитывая внесение ответчиком в спорный арендной платы в размере 17 352,11 руб., суд первой инстанции признал обоснованными требования администрации о взыскании арендной платы в размере 17 367 372,74 руб. за период с 07.11.2009 по 31.12.2011, поскольку арендные платежи на указанную сумму не были внесены кооперативом в согласованный условиями договора срок.
Изложенные в отзыве на исковое заявление доводы кооператива о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0008 прекратил свое существование в результате преобразования в иные земельные участки подлежат отклонению ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0008 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1250. При этом площадь, границы и целевое назначение земельного участка в период взыскания арендной платы (с 07.11.2009 по 31.12.2011) не изменялись (т. 1 л.д. 23).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
На основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения или преобразования земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.
Таким образом, само по себе преобразования земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды N 04-24/185С от 27.04.2006, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не усматривается.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2012 по делу N А32-39876/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2013 N 15АП-16088/2012 ПО ДЕЛУ N А32-39876/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. N 15АП-16088/2012
Дело N А32-39876/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского кооператива "Жилищно-строительный кооператив "Юг-Инвест" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2012
по делу N А32-39876/2011
по иску Администрации г. Сочи
к ответчику потребительскому кооперативу "Жилищно-строительный кооператив "Юг-Инвест"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
Администрация муниципального образования город Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к потребительскому кооперативу "Жилищно-строительный кооператив "Юг-Инвест" (далее - ЖСК "Юг-Инвест", кооператив, ответчик) о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 в размере 17 384 724 руб. 85 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых определением суда первой инстанции от 08.02.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 31, 48)).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору от 27.04.2006 N 04-24/185С.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2012 исковые требования удовлетворены частично. С кооператива в пользу администрации взыскана задолженность по оплате за пользование земельным участком в размере 17 367 372 руб. 74 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что независимо от смены арендодателя размер арендной платы подлежит определению на основании методики, согласованной сторонами в договоре аренды от 27.04.2006 N 04-24/185С, поскольку изменения в условия договора о порядке расчета арендной платы внесены не были. В нарушение статей 309, 314, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации ответчиком не погашена задолженность по арендной плате в размере, рассчитанном на основании согласованной в договоре формулы, установленной постановлением главы г. Сочи N 791 от 15.06.2007 (с последующими изменениями и дополнениями). Задолженность по арендной плате снижена судом первой инстанции на 17 352 руб. 11 коп., уплаченных ответчиком в спорный период и не учтенных администрацией. Государственная пошлина по иску в сумме 109 836 руб. 86 коп. отнесена на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным судебным актом, ЖСК "Юг-Инвест" обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить решение суда от 07.09.2012 и отказать в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе ответчик на несогласие с вынесенным по делу судебным актом.
В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
В связи с этим, апелляционная жалоба ЖСК "Юг-Инвест" рассмотрена в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю N 04-04/1123С от 22.03.2006, между ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) был подписан договор аренды N 04-185С от 27.04.2006, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 48 360 кв.м из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в сельской зоне, с кадастровым номером 23:49:0408000:0008, находящийся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 2, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса (т. 1 л.д. 5-12).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.04.2006 (т. 1 л.д. 13).
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор действует с 27.04.2006 по 27.04.2055.
Договор аренды N 04-185С от 27.04.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.07.2006, что подтверждается штампом регистрационной службы на оборотной стороне акта приема передачи от 27.04.2006 (т. 1 л.д. 13 на обороте).
В соответствии с пунктом 4.1 договора N 04-185С от 27.04.2006 размер годовой арендной платы за участок составляет: 4,61 х 1,0 х 48360 = 222939,6 руб., где 4,61 руб./кв.м - базовая ставка арендной платы; 1,0 - коэффициент целевого использования; 48360 кв.м - площадь земельного участка.
Согласно пункту 4.2 договора N 04-185С от 27.04.2006 расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края N 1270 от 30.12.2003; постановлением главы города Сочи N 593 от 02.10.2002, постановлением главы города Сочи N 212 от 31.01.2006.
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами (п. 4.3 договора N 04-185С от 27.04.2006).
По условиям договора N 2 от 18.07.2006 ОАО "Агрофирма "Кудепста" передало права и обязанности по договору аренды N 04-185С от 27.04.2006 ЖСК "Гранит". Договор N 2 от 18.07.2006 зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 14-15).
Дополнительным соглашением N 04-26/17С от 20.12.2006 были внесены изменения в условия договора аренды N 04-185С от 27.04.2006 о порядке расчета и внесения арендных платежей. Сторонами установлено, что арендная плата, подлежащая уплате, рассчитывается за каждый день использования в соответствующем периоде и вносится арендатором ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала, оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года, и перечисляется отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Параметры, используемые при расчете годовой арендной платы указаны в прилагаемой таблице, где 48360 - площадь земельного участка; 159,62 руб./кв.м - удельный показатель кадастровой стоимости; 7719223,2 руб. - кадастровая стоимость земельного участка; 0,15% - ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка; 11578,83 руб. - сумма годовой арендной платы. Расчет арендной платы произведен в соответствии с п. п. 1.2 постановления главы города Сочи от 31.01.2006 N 212 (т. 1 л.д. 16-17).
Дополнительное соглашение N 04-26/17С от 20.12.2006 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 09.01.2007 (т. 1 л.д. 17 на обороте).
Согласно договору N 2/2 от 12.03.2007 ЖСК "Гранит" передал права и обязанности арендатора по договору аренды N 04-185С от 27.04.2006 ЖСК "Юг-Инвест". Договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка N 2/2 от 12.03.2007 зарегистрирован 20.04.2007 (т. 1 л.д. 18-20).
07.11.2009 за муниципальным образованием город-курорт Сочи было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0008 площадью 48360 кв.м для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, N 2, микрорайон Кудепста, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЖ N 452678 от 07.11.2009 (т. 1 л.д. 22).
В связи с переходом права собственности на земельный участок, являющийся объектом договора аренды N 04-185С от 27.04.2006, дополнительным соглашением N 1 от 05.08.2010 в договор внесены изменения относительно наименования арендодателя (администрация города Сочи), номера договора (4900770185) и реквизитов для внесения арендных платежей. Дополнительное соглашение N 1 от 05.08.2010 прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (т. 1 л.д. 21).
Полагая, что кооператив ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 в размере 17 384 724 руб. 85 коп.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09 и от 06.12.2011 N 9069/11.
Как следует из материалов дела, в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 расчет арендной платы произведен на основании постановления главы города Сочи N 212 от 31.01.2006 "О внесении изменений в постановление главы города Сочи от 02.10.2002 N 593 "Об арендной плате за землю в города Сочи".
Приведенная в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 формула расчета представляет собой произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного участка и ставки арендной платы (0,15% кадастровой стоимости земельного участка).
Суд апелляционной инстанции учитывает, что на момент заключения договора аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 и дополнительного соглашения N 04-26/17С от 20.12.2006 спорный земельный участок находился в собственности Российской Федерации. Вместе с тем, единого нормативного акта, определяющего порядок расчета арендной платы за земли федеральной собственности, предоставленные для ведения жилищного строительства (строительство микрорайона и жилого комплекса), отсутствовал. Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации впервые были утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В то же время согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
На данном принципе основываются требования экономической обоснованности платы за землю, согласно которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Согласованная сторонами в договоре аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 и дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 методика расчета арендной платы соответствовала действовавшему на тот момент положению об арендной плате в городе Сочи, утвержденному постановлением главы города Сочи от 02.10.2002 N 593 и постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 с последующими изменениями и дополнениями, что обеспечивало соблюдение принципа экономической обоснованности арендной платы, установленной за федеральные земли на территории города Сочи.
Кроме того, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 от 16.07.2009, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласованная в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 ставка арендной платы в размере 0,15% не превышает указанных размеров, в связи с чем, соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009.
В Постановлении Президиума ВАС от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 указано, что органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей за пользование земельным участком публичной собственности, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что сторонами договора аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 в установленном законом и договором порядке были внесены изменения в методику расчета арендной платы, согласованную дополнительным соглашением N 04-26/17С от 20.12.2006.
С учетом изложенного, доводы ЖСК "Юг-Инвест" о необоснованном применении методики расчета арендной платы, предусмотренной нормативными актами органа местного самоуправления муниципального образования город Сочи и согласованной сторонами в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды N 04-24/185С от 27.04.2006, следует отклонить.
Из материалов дела следует, что повышение размера арендной платы связано не с применением новой методики расчета, а является следствием установления новой кадастровой стоимости земельного участка в размере 5393045299,20 руб.
Однако, изменение фактического размера арендной платы в результате увеличения кадастровой стоимости земельного участка вследствие утверждения результатов очередной государственной кадастровой оценки земель, не является односторонним изменением условий договора о размере арендной платы (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данной ситуации, новый количественный показатель кадастровой стоимости земельного участка, как один из элементов формулы расчета арендной платы, согласованной сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды, подлежит применению с даты вступления в силу утвердившего его нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлениях от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09 и от 05.07.2011 N 1709/2011.
Суд первой инстанции правильно указал, что в случае несогласия ответчика с кадастровой стоимостью земельного участка, последний вправе требовать ее изменения. Однако, не может быть освобожден от обязательств по своевременному внесению арендных платежей, рассчитанных исходя из нового количественного показателя кадастровой стоимости до его изменения в установленном законом порядке.
Таким образом, арендная плата за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 подлежит определению исходя из методики расчета, согласованной в дополнительном соглашении N 04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды N 04-24/185С от 27.04.2006 с учетом последующего увеличения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Руководствуясь указанной методикой, суд апелляционной инстанции проверил расчет истца и установил наличие в нем арифметической ошибки. Арендная плата за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 фактически составила 5393045299,20 руб. х 0,15% / 365 х 785 дней = 17 398 111,89 руб., где 5393045299,20 руб. - кадастровая стоимость земельного участка (т. 1 л.д. 23), 0,15% - ставка арендной платы по целевому виду использования земельного участка (жилищное строительство) и 785 дней - количество дней периода взыскания арендной платы.
Администрация просит взыскать с кооператива задолженность в меньшем размере - 17 384 724,85 руб., что не нарушает права ответчика и соответствует статье 49 АПК РФ. Арбитражный суд не вправе выходить за пределы предъявленных администрацией исковых требований.
С учетом изложенного и учитывая внесение ответчиком в спорный арендной платы в размере 17 352,11 руб., суд первой инстанции признал обоснованными требования администрации о взыскании арендной платы в размере 17 367 372,74 руб. за период с 07.11.2009 по 31.12.2011, поскольку арендные платежи на указанную сумму не были внесены кооперативом в согласованный условиями договора срок.
Изложенные в отзыве на исковое заявление доводы кооператива о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0008 прекратил свое существование в результате преобразования в иные земельные участки подлежат отклонению ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0008 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1250. При этом площадь, границы и целевое назначение земельного участка в период взыскания арендной платы (с 07.11.2009 по 31.12.2011) не изменялись (т. 1 л.д. 23).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
На основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения или преобразования земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.
Таким образом, само по себе преобразования земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды N 04-24/185С от 27.04.2006, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не усматривается.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2012 по делу N А32-39876/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)