Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дрокина С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Белоусовой В.Б.,
судей Рожковой Т.В., Бучневой О.А.,
при секретаре К.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Е., Б.В., Б.Е., К.Н.Е., М.В.С., М.А.Т., Д.Л., П.Т.А., Ч., К.В.А., К.А.В., К.О., К.Т.В., Р., П.Т.Н., З.Т., Ф.И., Ф.Л., Ж.В., Ж.Д., М.Н.Е., Л.Ю., С.Р., О.Г., О.Н., О.Л., А.В., Д.А., А.Р., Ш.А., Ш.С., Л.А., П.А., П.Л.В., Ш.О., К.А.А., Е., М.Н.Г., К.Т.А., П.И., С.В., Н.Т., М.В.П., М.Л., К.Е.П., В.Н., Я.Н., К.Н.Н., Я.А.Н., П.Е.И., П.Л.С., К.В.Н., К.С.В., Б.А., З.Л., К.С.И., С.А., Д.Н., М.И., В.Л., К.Е.Н. к ОАО "Тамбовводпроект", ТУ Росимущества в Тамбовской области, Управлению Росприроднадзора по Тамбовской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения по апелляционным жалобам ОАО "Тамбовводпроект" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области на решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 21 ноября 2012 года.
Заслушав доклад судьи Рожковой Т.В., объяснения представителей ОАО "Тамбовводпроект" П.Е.Н. и М.А.А., ТУ Росимущества в Тамбовской области Т., поддержавших жалобы, представителя Управления Росприроднадзора по Тамбовской области Н.П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы ТУ Росимущества в Тамбовской области, М.Е. и ее представителя Х., согласившихся с решением суда, судебная коллегия
установила:
Истцы обратились в суд с иском к ОАО "Тамбовводпроект", ФГУ "ТФГИ по Центральному федеральному округу" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что они являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме N*** по ул. *** г. Тамбова. При предоставлении им квартир в указанном жилом доме со стороны уполномоченного органа местного самоуправления, им также было предоставлено в пользование (для использования в бытовой деятельности) подвальное помещение в соседнем жилом доме N*** по ул. *** г. Тамбова, которое использовалось ими до конца 2009 года. В указанном году в подвальном помещении данного дома был проведен капитальный ремонт, и собственники квартир дома N*** по ул. *** г. Тамбова стали единолично использовать подвальное помещение в собственных целях, попросив истцов покинуть подвальное помещение в доме N***. После чего, они обратились в органы местного самоуправления по вопросу предоставления им другого помещения для использования в бытовой деятельности. В администрации г. Тамбова ими был получен ответ, что подвальное помещение дома N*** по ул. *** г. Тамбова входит в состав общего имущества данного дома. Первый этаж и подвальное помещение их дома занимают в настоящее время ответчики. Согласно сообщению ОАО "Тамбовводпроект" от 07 июня 2010 года административная часть дома - 1 этаж и подвал в их доме находятся в долевой собственности ответчиков и используется в соответствии с функциональным назначением и не относится к общему имуществу жильцов дома.
Из копии плана приватизации ГУ "Тамбовводпроект" от 1997 года не следует, что спорное подвальное помещение перешло на праве собственности к вновь возникшему в результате реорганизации, в форме преобразования - ОАО "Тамбовводпроект". Считают, что спорное подвальное помещение в соответствии с действующим законодательством ст. 36 ЖК РФ входит в объем общего имущества собственников квартир данного дома.
Для управления и обслуживания общего имущества многоквартирного жилого дома N*** по ул. *** г. Тамбова между собственниками квартир данного дома и управляющей компанией ООО "Управляющая жилищная компания" в 2008 году был заключен договор управления данным домом, из содержания которого следует, что Управляющая компания приняла на себя обязательства по обслуживанию и управлению общим имуществом дома N*** по ул. *** г. Тамбова, в которое включается помещение подвала.
Подвал дома не может быть передан третьим лицам отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в данном доме, поскольку он предназначен для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, так как в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома, в связи с чем относится к техническому подвалу, то есть является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Просили истребовать помещение подвала из чужого незаконного владения ответчиков.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 20 октября 2011 года истцам в удовлетворении исковых требований к ОАО "Тамбовводпроект" и ФГУ "ТФГИ по Центральному федеральному округу" об истребовании помещения подвала, находящегося в жилом доме N*** по ул. *** г. Тамбова, из чужого незаконного владения отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 11 апреля 2012 года решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 20 октября 2011 года отменено, дело направлено для рассмотрения в тот же суд.
При новом рассмотрении дела определением суда от 04 октября 2012 года ненадлежащий ответчик ФГУ "ТФГИ по Центральному федеральному округу" заменен на надлежащего - Управление Росприроднадзора по Тамбовской области и в качестве соответчика привлечено к участию в деле ТУ Росимущества в Тамбовской области,
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 21 ноября 2012 года исковые требования истцов удовлетворены. Истребовано из владения ОАО "Тамбовводпроект", ТУ Росимущества в Тамбовской области, Управления Росприроднадзора по Тамбовской области подвальное помещение многоквартирного жилого дома N*** по ул. *** г. Тамбова, передано данное подвальное помещение собственникам помещений названного многоквартирного жилого дома.
В апелляционной жалобе ОАО "Тамбовводпроект" просит отменить решение Октябрьского районного суда г. Тамбова, указав, что согласно плану приватизации государственного предприятия "Тамбовводпроект", утвержденного 24 июля 1997 года председателем Комитета по управлению государственным имуществом Тамбовской области, административное помещение, занимающее 1-й этаж пятиэтажного дома, подвальные помещения дома N*** по ул. *** г. Тамбова включены в состав подлежащего приватизации имущества и внесены в уставной капитал ОАО "Тамбовводпроект", созданного в порядке приватизации из государственного предприятия "Тамбовводпроект". Таким образом, план приватизации является подтверждением права собственности ответчика на спорное помещение. Обращает внимание на то, что незаверенные исправления, имеющиеся в плане приватизации, не относятся к составу передаваемого имущества, носят исключительно технический характер и не искажает смысла плана приватизации.
Считает, что вывод суда о том, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры дома, несостоятелен, так как приватизация первой квартиры в доме N*** по ул. *** г. Тамбова произошла 20 января 1993 года на момент действия Жилищного кодекса РСФСР, который не предусматривал таких понятий "как общая долевая собственность" и "общее имущество в многоквартирном доме".
Указывает на то, что подвальное помещение имеет самостоятельное назначение, что подтверждается представленной экспликацией к плану строения дома N*** по ул. ***. Суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что занимаемое Ответчиком помещение и его использование исключает возможность постоянного доступа к инженерному оборудованию, так как ответчик никогда не чинил препятствий жильцам жилого дома в ликвидации аварийных ситуаций и ремонте инженерных сетей.
Кроме того, полагает, что истцами нарушен срок исковой давности, так как истцам было известно о том, что помещения первого этажа и помещения подвала в доме N*** по ул. *** г. Тамбова вошли в план приватизации и были приватизированы в 1997 году, поскольку истцы М.Е., Ч., К.О., Ж.В., Ж.Ж., С.В., Н.Т., В.Н., К.С.В., К.В.Н., Б.А. являются акционерами ОАО "Тамбовводпроект" с момента реорганизации предприятия.
В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области просит отменить решение Октябрьского районного суда г. Тамбова, указывая, что спорное подвальное помещение имеет смешанное функциональное назначение, как установлено судом первой инстанции расположение в нем помещений, занимаемых Управлением Росприроднадзора по Тамбовской области, помещений приспособленных под архив ФБУ "территориальный фонд геологической информации", то есть является объектом самостоятельного хозяйственного назначения и используется в целях не только связанных с обслуживанием жилого дома.
Наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения. Из материалов дела не следует, что все нежилые помещения, поименованные в иске, необходимы для обслуживания в доме и сантехническое и иное оборудование, относящееся к общему имуществу собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома, расположено в них.
Конституционный Суд РФ в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Кроме того необходимость обеспечения возможности постоянного доступа к указанному оборудованию и в указанные помещения, как для работников управляющей компании, так и для работников аварийных служб, вопреки выводам суда также не может быть доказательством нахождения подвала в общедолевой собственности. Доказательств, свидетельствующих о том, что доступ к инженерным коммуникациям ограничен ответчиком. В материалах дела не имеется.
Вместе с тем, поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, то правовой режим подвальных или иных помещений, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Как установлено судом первой инстанции договор о передаче квартиры N*** дома N*** по ул. *** г. Тамбова в собственность в порядке приватизации датирован 20 января 1993 года.
В материалах дела находится технический паспорт 09 сентября 1992 года в соответствии с которым общая площадь нежилых помещений 1345,7 кв. м, цель их использования: учрежденческая, складская и т.д.
Таким образом, по состоянию на момент первой приватизации (1993 год) подвальные помещения жилого дома были предназначены, учтены и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Доказательством того, что подвальное помещение имеет самостоятельное назначение, является также экспликация к плану строения дома N*** по ул. ***. Данный документ составлен по состоянию на март 1973 года и входит в перечень документов инвентарного дела.
Таким образом, спорные помещения изначально и в последующем не предназначались для обслуживания всего жилого дома, следовательно, не могут быть отнесены к спорному имуществу.
Кроме того, как следует из экспликации к плану строения, спорные помещения по данным техпаспорта обозначены арабскими цифрами. Однако в соответствии с п. 3.25 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37, элементы общего имущества в доме (коридор общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки, междуквартирные помещения общего пользования) нумеруются римскими цифрами черной тушью.
Анализируя план приватизации, суд констатирует факт отсутствия документов, которые должны быть приложены к плану приватизации, не указывая, какие дополнительные документы помимо представленных в материалы дела совместно с планом приватизации, должен содержать план приватизации.
Более того суд первой инстанции не обращает внимание на то обстоятельство, что совершенные, в том числе и ответчиками, в отношении спорных нежилых помещений сделки истцами не оспаривались, недействительными в установленном законом порядке признаны не были.
Также судом надлежащим образом не исследовался вопрос о пропуске срока исковой давности, о применении которого заявлено представителями ответчиков.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного судом решения в виду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Принимая решение об удовлетворении заявленных истцами требований, правильно применив к спорным правоотношениям нормы материального права, приведенные в решении, и признавая спорное подвальное помещение общим имуществом многоквартирного дома, суд первой инстанции исходил из того, что на дату приватизации первой квартиры указанного жилого дома - 20.01.1993 года - доказательства, свидетельствующие о том, что спорный подвал был выделен для целей самостоятельного использования, сформирован ли учтен как самостоятельный объект, имеющий самостоятельное назначение, правовой режим которого отличался бы от правового режима помещений, установленного п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, отсутствуют, во всех помещениях спорного подвала располагаются общедомовые розливы и стояки центрального отопления с элеваторным узлом и иные инженерные коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность всего жилого дома *** по ул. *** г. Тамбова, к ним должна быть обеспечена возможность постоянного доступа как для работников управляющей компании, так и для работников аварийных служб, а нахождение помещений подвала в собственности ответчиков и их использование ответчиками в принципе исключает такую возможность, т.к. без их согласия доступ в помещения невозможен, при этом в настоящее время коммуникации требуют капитального ремонта, их техническое обслуживание без использования подвального помещения невозможно.
Однако с данными выводами судебная коллегия не может согласиться.
Из имеющихся в материалах дела сведений инвентарного дела жилого многоквартирного дома *** по ул. *** г. Тамбова бесспорно следует, что со дня строительства и введения в эксплуатацию данного дома по настоящее время, в том числе по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме, его подвальные помещения сформированы и учтены органами технической инвентаризации для самостоятельного функционального использования в целях, не связанных с обслуживанием всего жилого дома, использовались разными юридическими лицами для своих нужд и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, указанные обстоятельства признаются и истцами.
Подвальные помещения, имеющие самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием нужд владельцев, в качестве таковых никогда не использовавшиеся, являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
При этом не нуждается в доказывании тот факт, что в подвале каждого жилого дома проходят инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения, однако это не является достаточным основанием для отнесения подвала к техническому. Наличие инженерных коммуникаций в подвале не имеет значения для определения правового режима помещений, поскольку они (коммуникации) сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, предназначенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием всего дома.
Данные выводы сделаны судебной коллегией, в том числе, с учетом правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в его определениях от 24.09.2012 года N 1605-О, от 24 февраля 2011 года N 137-О-О, от 22 апреля 2010 года N 545-О-О, от 13 октября 2009 года N 1204-О-О, и указывающей на то, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
С учетом изложенного право общей долевой собственности истцов на спорные подвальные помещения не могло возникнуть.
Доводы истцов о том, что после строительства дома ЖЭК АООТ "Тамбовсельхозводстрой", использовавший подвал в своих целях, не связанных с обслуживанием всего жилого дома, самовольно переоборудовал подвальные помещения в самостоятельные помещения, материалами дела не подтверждаются. Вопреки доводам истцов решение исполкома Тамбовского городского Совета депутатов трудящихся N*** от *** года об этом не свидетельствует, поскольку разрешает вопросы, связанные со строительством жилого дома *** по ул. *** г. Тамбова, в том числе оборудованием первого этажа дома под размещение организации, и не запрещает использование подвальных помещений организациями.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ истребовать свое имущество из чужого незаконного владения вправе собственник, который при обращении в суд с такими требованиями, должен доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (п. 36 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г.).
Учитывая, что право собственности на спорные подвальные помещения истцам не принадлежит, законных оснований для удовлетворения иска не имеется.
В ходе разбирательства дела и в суде апелляционной инстанции стороной истцов в подтверждение обоснованности иска заявлялось о воспрепятствовании ответчиками в доступе к инженерным коммуникациям, которые требуют капитального ремонта, однако данные обстоятельства, основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения не являются.
Также необходимо обратить внимание на то, что с иском в суд истцы обратились лишь в мае 2011 года и вызвано это было, как следует из искового заявления, запретом использования подвального помещения соседнего жилого дома и не предоставлением органом местного самоуправления иного помещения для использования в бытовой деятельности.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 21 ноября 2012 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований М.Е., Б.В., Б.Е., К.Н.Е., М.В.С., М.А.Т., Д.Л., П.Т.А., Ч., К.В.А., К.А.В., К.О., К.Т.В., Р., П.Т.Н., З.Т., Ф.И., Ф.Л., Ж.В., Ж.Д., М.Н.Е., Л.Ю., С.Р., О.Г., О.Н., О.Л., А.В., Д.А., А.Р., Ш.А., Ш.С., Л.А., П.А., П.Л.В., Ш.О., К.А.А., Е., М.Н.Г., К.Т.А., П.И., С.В., Н.Т., М.В.П., М.Л., К.Е.П., В.Н., Я.Н., К.Н.Н., Я.А.Н., П.Е.И., П.Л.С., К.В.Н., К.С.В., Б.А., З.Л., К.С.И., С.А., Д.Н., М.И., В.Л., К.Е.Н. к ОАО "Тамбовводпроект", ТУ Росимущества в Тамбовской области, Управлению Росприроднадзора по Тамбовской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1624/2013
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2013 г. по делу N 33-1624/2013
Судья Дрокина С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Белоусовой В.Б.,
судей Рожковой Т.В., Бучневой О.А.,
при секретаре К.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Е., Б.В., Б.Е., К.Н.Е., М.В.С., М.А.Т., Д.Л., П.Т.А., Ч., К.В.А., К.А.В., К.О., К.Т.В., Р., П.Т.Н., З.Т., Ф.И., Ф.Л., Ж.В., Ж.Д., М.Н.Е., Л.Ю., С.Р., О.Г., О.Н., О.Л., А.В., Д.А., А.Р., Ш.А., Ш.С., Л.А., П.А., П.Л.В., Ш.О., К.А.А., Е., М.Н.Г., К.Т.А., П.И., С.В., Н.Т., М.В.П., М.Л., К.Е.П., В.Н., Я.Н., К.Н.Н., Я.А.Н., П.Е.И., П.Л.С., К.В.Н., К.С.В., Б.А., З.Л., К.С.И., С.А., Д.Н., М.И., В.Л., К.Е.Н. к ОАО "Тамбовводпроект", ТУ Росимущества в Тамбовской области, Управлению Росприроднадзора по Тамбовской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения по апелляционным жалобам ОАО "Тамбовводпроект" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области на решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 21 ноября 2012 года.
Заслушав доклад судьи Рожковой Т.В., объяснения представителей ОАО "Тамбовводпроект" П.Е.Н. и М.А.А., ТУ Росимущества в Тамбовской области Т., поддержавших жалобы, представителя Управления Росприроднадзора по Тамбовской области Н.П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы ТУ Росимущества в Тамбовской области, М.Е. и ее представителя Х., согласившихся с решением суда, судебная коллегия
установила:
Истцы обратились в суд с иском к ОАО "Тамбовводпроект", ФГУ "ТФГИ по Центральному федеральному округу" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что они являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме N*** по ул. *** г. Тамбова. При предоставлении им квартир в указанном жилом доме со стороны уполномоченного органа местного самоуправления, им также было предоставлено в пользование (для использования в бытовой деятельности) подвальное помещение в соседнем жилом доме N*** по ул. *** г. Тамбова, которое использовалось ими до конца 2009 года. В указанном году в подвальном помещении данного дома был проведен капитальный ремонт, и собственники квартир дома N*** по ул. *** г. Тамбова стали единолично использовать подвальное помещение в собственных целях, попросив истцов покинуть подвальное помещение в доме N***. После чего, они обратились в органы местного самоуправления по вопросу предоставления им другого помещения для использования в бытовой деятельности. В администрации г. Тамбова ими был получен ответ, что подвальное помещение дома N*** по ул. *** г. Тамбова входит в состав общего имущества данного дома. Первый этаж и подвальное помещение их дома занимают в настоящее время ответчики. Согласно сообщению ОАО "Тамбовводпроект" от 07 июня 2010 года административная часть дома - 1 этаж и подвал в их доме находятся в долевой собственности ответчиков и используется в соответствии с функциональным назначением и не относится к общему имуществу жильцов дома.
Из копии плана приватизации ГУ "Тамбовводпроект" от 1997 года не следует, что спорное подвальное помещение перешло на праве собственности к вновь возникшему в результате реорганизации, в форме преобразования - ОАО "Тамбовводпроект". Считают, что спорное подвальное помещение в соответствии с действующим законодательством ст. 36 ЖК РФ входит в объем общего имущества собственников квартир данного дома.
Для управления и обслуживания общего имущества многоквартирного жилого дома N*** по ул. *** г. Тамбова между собственниками квартир данного дома и управляющей компанией ООО "Управляющая жилищная компания" в 2008 году был заключен договор управления данным домом, из содержания которого следует, что Управляющая компания приняла на себя обязательства по обслуживанию и управлению общим имуществом дома N*** по ул. *** г. Тамбова, в которое включается помещение подвала.
Подвал дома не может быть передан третьим лицам отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в данном доме, поскольку он предназначен для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, так как в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома, в связи с чем относится к техническому подвалу, то есть является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Просили истребовать помещение подвала из чужого незаконного владения ответчиков.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 20 октября 2011 года истцам в удовлетворении исковых требований к ОАО "Тамбовводпроект" и ФГУ "ТФГИ по Центральному федеральному округу" об истребовании помещения подвала, находящегося в жилом доме N*** по ул. *** г. Тамбова, из чужого незаконного владения отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 11 апреля 2012 года решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 20 октября 2011 года отменено, дело направлено для рассмотрения в тот же суд.
При новом рассмотрении дела определением суда от 04 октября 2012 года ненадлежащий ответчик ФГУ "ТФГИ по Центральному федеральному округу" заменен на надлежащего - Управление Росприроднадзора по Тамбовской области и в качестве соответчика привлечено к участию в деле ТУ Росимущества в Тамбовской области,
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 21 ноября 2012 года исковые требования истцов удовлетворены. Истребовано из владения ОАО "Тамбовводпроект", ТУ Росимущества в Тамбовской области, Управления Росприроднадзора по Тамбовской области подвальное помещение многоквартирного жилого дома N*** по ул. *** г. Тамбова, передано данное подвальное помещение собственникам помещений названного многоквартирного жилого дома.
В апелляционной жалобе ОАО "Тамбовводпроект" просит отменить решение Октябрьского районного суда г. Тамбова, указав, что согласно плану приватизации государственного предприятия "Тамбовводпроект", утвержденного 24 июля 1997 года председателем Комитета по управлению государственным имуществом Тамбовской области, административное помещение, занимающее 1-й этаж пятиэтажного дома, подвальные помещения дома N*** по ул. *** г. Тамбова включены в состав подлежащего приватизации имущества и внесены в уставной капитал ОАО "Тамбовводпроект", созданного в порядке приватизации из государственного предприятия "Тамбовводпроект". Таким образом, план приватизации является подтверждением права собственности ответчика на спорное помещение. Обращает внимание на то, что незаверенные исправления, имеющиеся в плане приватизации, не относятся к составу передаваемого имущества, носят исключительно технический характер и не искажает смысла плана приватизации.
Считает, что вывод суда о том, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры дома, несостоятелен, так как приватизация первой квартиры в доме N*** по ул. *** г. Тамбова произошла 20 января 1993 года на момент действия Жилищного кодекса РСФСР, который не предусматривал таких понятий "как общая долевая собственность" и "общее имущество в многоквартирном доме".
Указывает на то, что подвальное помещение имеет самостоятельное назначение, что подтверждается представленной экспликацией к плану строения дома N*** по ул. ***. Суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что занимаемое Ответчиком помещение и его использование исключает возможность постоянного доступа к инженерному оборудованию, так как ответчик никогда не чинил препятствий жильцам жилого дома в ликвидации аварийных ситуаций и ремонте инженерных сетей.
Кроме того, полагает, что истцами нарушен срок исковой давности, так как истцам было известно о том, что помещения первого этажа и помещения подвала в доме N*** по ул. *** г. Тамбова вошли в план приватизации и были приватизированы в 1997 году, поскольку истцы М.Е., Ч., К.О., Ж.В., Ж.Ж., С.В., Н.Т., В.Н., К.С.В., К.В.Н., Б.А. являются акционерами ОАО "Тамбовводпроект" с момента реорганизации предприятия.
В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области просит отменить решение Октябрьского районного суда г. Тамбова, указывая, что спорное подвальное помещение имеет смешанное функциональное назначение, как установлено судом первой инстанции расположение в нем помещений, занимаемых Управлением Росприроднадзора по Тамбовской области, помещений приспособленных под архив ФБУ "территориальный фонд геологической информации", то есть является объектом самостоятельного хозяйственного назначения и используется в целях не только связанных с обслуживанием жилого дома.
Наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения. Из материалов дела не следует, что все нежилые помещения, поименованные в иске, необходимы для обслуживания в доме и сантехническое и иное оборудование, относящееся к общему имуществу собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома, расположено в них.
Конституционный Суд РФ в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Кроме того необходимость обеспечения возможности постоянного доступа к указанному оборудованию и в указанные помещения, как для работников управляющей компании, так и для работников аварийных служб, вопреки выводам суда также не может быть доказательством нахождения подвала в общедолевой собственности. Доказательств, свидетельствующих о том, что доступ к инженерным коммуникациям ограничен ответчиком. В материалах дела не имеется.
Вместе с тем, поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, то правовой режим подвальных или иных помещений, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Как установлено судом первой инстанции договор о передаче квартиры N*** дома N*** по ул. *** г. Тамбова в собственность в порядке приватизации датирован 20 января 1993 года.
В материалах дела находится технический паспорт 09 сентября 1992 года в соответствии с которым общая площадь нежилых помещений 1345,7 кв. м, цель их использования: учрежденческая, складская и т.д.
Таким образом, по состоянию на момент первой приватизации (1993 год) подвальные помещения жилого дома были предназначены, учтены и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Доказательством того, что подвальное помещение имеет самостоятельное назначение, является также экспликация к плану строения дома N*** по ул. ***. Данный документ составлен по состоянию на март 1973 года и входит в перечень документов инвентарного дела.
Таким образом, спорные помещения изначально и в последующем не предназначались для обслуживания всего жилого дома, следовательно, не могут быть отнесены к спорному имуществу.
Кроме того, как следует из экспликации к плану строения, спорные помещения по данным техпаспорта обозначены арабскими цифрами. Однако в соответствии с п. 3.25 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37, элементы общего имущества в доме (коридор общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки, междуквартирные помещения общего пользования) нумеруются римскими цифрами черной тушью.
Анализируя план приватизации, суд констатирует факт отсутствия документов, которые должны быть приложены к плану приватизации, не указывая, какие дополнительные документы помимо представленных в материалы дела совместно с планом приватизации, должен содержать план приватизации.
Более того суд первой инстанции не обращает внимание на то обстоятельство, что совершенные, в том числе и ответчиками, в отношении спорных нежилых помещений сделки истцами не оспаривались, недействительными в установленном законом порядке признаны не были.
Также судом надлежащим образом не исследовался вопрос о пропуске срока исковой давности, о применении которого заявлено представителями ответчиков.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного судом решения в виду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Принимая решение об удовлетворении заявленных истцами требований, правильно применив к спорным правоотношениям нормы материального права, приведенные в решении, и признавая спорное подвальное помещение общим имуществом многоквартирного дома, суд первой инстанции исходил из того, что на дату приватизации первой квартиры указанного жилого дома - 20.01.1993 года - доказательства, свидетельствующие о том, что спорный подвал был выделен для целей самостоятельного использования, сформирован ли учтен как самостоятельный объект, имеющий самостоятельное назначение, правовой режим которого отличался бы от правового режима помещений, установленного п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, отсутствуют, во всех помещениях спорного подвала располагаются общедомовые розливы и стояки центрального отопления с элеваторным узлом и иные инженерные коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность всего жилого дома *** по ул. *** г. Тамбова, к ним должна быть обеспечена возможность постоянного доступа как для работников управляющей компании, так и для работников аварийных служб, а нахождение помещений подвала в собственности ответчиков и их использование ответчиками в принципе исключает такую возможность, т.к. без их согласия доступ в помещения невозможен, при этом в настоящее время коммуникации требуют капитального ремонта, их техническое обслуживание без использования подвального помещения невозможно.
Однако с данными выводами судебная коллегия не может согласиться.
Из имеющихся в материалах дела сведений инвентарного дела жилого многоквартирного дома *** по ул. *** г. Тамбова бесспорно следует, что со дня строительства и введения в эксплуатацию данного дома по настоящее время, в том числе по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме, его подвальные помещения сформированы и учтены органами технической инвентаризации для самостоятельного функционального использования в целях, не связанных с обслуживанием всего жилого дома, использовались разными юридическими лицами для своих нужд и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, указанные обстоятельства признаются и истцами.
Подвальные помещения, имеющие самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием нужд владельцев, в качестве таковых никогда не использовавшиеся, являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
При этом не нуждается в доказывании тот факт, что в подвале каждого жилого дома проходят инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения, однако это не является достаточным основанием для отнесения подвала к техническому. Наличие инженерных коммуникаций в подвале не имеет значения для определения правового режима помещений, поскольку они (коммуникации) сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, предназначенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием всего дома.
Данные выводы сделаны судебной коллегией, в том числе, с учетом правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в его определениях от 24.09.2012 года N 1605-О, от 24 февраля 2011 года N 137-О-О, от 22 апреля 2010 года N 545-О-О, от 13 октября 2009 года N 1204-О-О, и указывающей на то, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
С учетом изложенного право общей долевой собственности истцов на спорные подвальные помещения не могло возникнуть.
Доводы истцов о том, что после строительства дома ЖЭК АООТ "Тамбовсельхозводстрой", использовавший подвал в своих целях, не связанных с обслуживанием всего жилого дома, самовольно переоборудовал подвальные помещения в самостоятельные помещения, материалами дела не подтверждаются. Вопреки доводам истцов решение исполкома Тамбовского городского Совета депутатов трудящихся N*** от *** года об этом не свидетельствует, поскольку разрешает вопросы, связанные со строительством жилого дома *** по ул. *** г. Тамбова, в том числе оборудованием первого этажа дома под размещение организации, и не запрещает использование подвальных помещений организациями.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ истребовать свое имущество из чужого незаконного владения вправе собственник, который при обращении в суд с такими требованиями, должен доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (п. 36 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г.).
Учитывая, что право собственности на спорные подвальные помещения истцам не принадлежит, законных оснований для удовлетворения иска не имеется.
В ходе разбирательства дела и в суде апелляционной инстанции стороной истцов в подтверждение обоснованности иска заявлялось о воспрепятствовании ответчиками в доступе к инженерным коммуникациям, которые требуют капитального ремонта, однако данные обстоятельства, основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения не являются.
Также необходимо обратить внимание на то, что с иском в суд истцы обратились лишь в мае 2011 года и вызвано это было, как следует из искового заявления, запретом использования подвального помещения соседнего жилого дома и не предоставлением органом местного самоуправления иного помещения для использования в бытовой деятельности.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 21 ноября 2012 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований М.Е., Б.В., Б.Е., К.Н.Е., М.В.С., М.А.Т., Д.Л., П.Т.А., Ч., К.В.А., К.А.В., К.О., К.Т.В., Р., П.Т.Н., З.Т., Ф.И., Ф.Л., Ж.В., Ж.Д., М.Н.Е., Л.Ю., С.Р., О.Г., О.Н., О.Л., А.В., Д.А., А.Р., Ш.А., Ш.С., Л.А., П.А., П.Л.В., Ш.О., К.А.А., Е., М.Н.Г., К.Т.А., П.И., С.В., Н.Т., М.В.П., М.Л., К.Е.П., В.Н., Я.Н., К.Н.Н., Я.А.Н., П.Е.И., П.Л.С., К.В.Н., К.С.В., Б.А., З.Л., К.С.И., С.А., Д.Н., М.И., В.Л., К.Е.Н. к ОАО "Тамбовводпроект", ТУ Росимущества в Тамбовской области, Управлению Росприроднадзора по Тамбовской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)