Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича, г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 по делу N А11-4427/2012, принятое судьей Беловым А.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича, г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 по делу N А11-4427/2012, принятое судьей Беловым А.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича (ИНН 332700538726, ОГРНИП 304332736603773), г. Владимир,
к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик" (ИНН 3327313286, ОГРН 1023301285875), г. Владимир,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, г. Владимир,
об обязании передать имущество,
при участии представителей: от заявителя жалобы (истца) - Матеранского А.А. (лично), Адаскиной В.В. по доверенности от 31.05.2012 N 33 АА 0356909 (сроком на три года); от ответчика, третьего лица - не явились, извещены,
Индивидуальный предприниматель Матеранский Андрей Александрович обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик" о признании за ним права собственности на нежилое помещение N 6 общей площадью 178,9 кв. м, расположенное в доме 27 по улице Горького в городе Владимире и о государственной регистрации перехода права собственности на данное помещение (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на статьях 309, 398, 421, 422, 455, пункте 2 статьи 458, статье 460, пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от совершения необходимых действий для государственной регистрации права собственности, не предоставляет документы, требуемые для государственной регистрации права собственности истцу и в регистрирующий орган.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области.
Решением от 06.11.2012 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, индивидуальный предприниматель Матеранский Андрей Александрович обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права (с учетом уточнений).
По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор от 28.04.2005 N 7/04 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая правовую природу отношений сторон, заявленный иск как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость подлежит удовлетворению в соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с уклонением ответчика по совершению действий по государственной регистрации права.
Поскольку договор N 7/04 со стороны ИП Матеранского А.А. исполнен, жилой дом со встроенными помещениями (1 этап) принят в эксплуатацию в установленном законом порядке 30.12.2010, ответчик передал истцу по акту приема-передачи от 22.09.2011 нежилое помещение являющееся предметом договора, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истца в обжалуемой части.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает следующее.
Принимая во внимание, что ответчику 30.12.2010 было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта со встроенными помещениями (первый этап) и ответчик не представил в суд доказательств отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, вывод суда в части отсутствия доказательств соответствия объекта проектной документации, в связи с чем объект не введен в эксплуатацию, не соответствует действительности.
После сдачи - приемки дома в эксплуатацию, согласно разрешению по вводу объекта N RU33301000-133/10 от 30.12.2010 (первый этап), многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями был передан 30.03.2011 застройщиком (ответчиком) по акту приема-передачи ТСЖ "Лыбедь". Данный акт подтверждает передачу ТСЖ не только квартир, но и встроенных помещений, площадь которых согласно справке БТИ N 113 от 24.12.2010 составляет 3565,5 кв. м.
Факт отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - жилого дома N 27 по ул. Горького в г. Владимире на момент рассмотрения другого дела N А11-9243/2011 не имеет преюдициального значения для настоящего дела, в этой связи суд неправомерно применил статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Наличие права собственности на жилой дом N 27 по ул. Горького в г. Владимире у ответчика подтверждается выпиской из ЕГРП от 22.05.2012 N 01/026/2012-020, в которой указано, что правообладателем многоквартирного дома со встроенно-пристроенными объектами торговли и обслуживания является ответчик - ООО "СРеЗ". Дата регистрации права собственности - 15.09.2009, N 33-33-01/080/2009-668.
После передачи помещения N 6 по передаточному акту от 22.09.2011, ответчик 29.09.2011 вручил истцу допуск N 1/6 к пользованию нежилым помещением N 6 в жилом доме N 27 по ул. Горького для выполнения отделочных работ.
Владимирский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 22.09.2012 выдал истцу кадастровый паспорт на нежилое помещение N 6 в доме 27 по ул. Горького в г. Владимире. Основанием для выдачи кадастрового паспорта являлись договор N 7/04 от 28.04.2005 и передаточный акт от 22.09.2011 на указанное помещение.
В судебном заседании представитель заявителя поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, обжалуемое решение суда просит отменить.
Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным. Указывает, что на момент рассмотрения настоящего иска нежилая часть многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Горького, д. 27, а соответственно нежилое помещение N 6, не введена в эксплуатацию в установленном законом порядке и в этой связи не может быть решен вопрос о государственной регистрации права собственности истца.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по имеющимся в нем материалам.
Все заявления и ходатайства сторон (в том числе о приобщении дополнительных доказательств), результаты их рассмотрения отражены в протоколах судебных заседаний.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.
Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 подлежит отмене в обжалуемой части, апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судом установлено.
28.04.2005 между ООО "Строительный Региональный Заказчик" (заказчиком) и ИП Матеранским А.А. (дольщиком) заключен договор N 7/04 долевого строительства в соответствии с которым дольщик на условиях и в порядке, определенном данным договором, принимает участие в финансировании и строительстве жилого дома с нежилым цокольным этажом по адресу: г. Владимир, ул. Горького, за что ему по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию передается обусловленное настоящим договором помещение (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.3 договора от 28.04.2005 N 7/04 доля дольщика составляет 167 кв. м общей площади нежилого помещения (2-й этаж цоколя, в осях А-И, 6 - 10). Общая площадь будет уточнена по обмерам БТИ, выполненным по заявке заказчика.
Стоимость 1 кв. м общей площади нежилого помещения на 28.04.2005 составляет 21 000 рублей. Ориентировочная стоимость настоящего договора на 28.04.2005 составляет 3 507 000 рублей (пункт 1.4 договора).
Ввод дома (ориентировочно) - 3 квартал 2007 года (пункт 1.6 договора).
Согласно кадастровому паспорту помещения от 22.09.2012 и условиям договора от 28.04.2005 N 7/04 площадь спорного нежилого помещения была уточнена и по данным технической инвентаризации на 24.12.2010 составила 178, 9 кв. м.
В соответствии с условиями договора ИП Матеранский А.А. перечислил ООО "Строительный Региональный Заказчик" 3 756 900 рублей (платежные поручения от 27.09.2005 N 10 692, от 03.10.2005 N 10 872, от 26.10.2005 N 12 022, от 01.03.2006 N 3304, от 24.05.2006 N 7589, от 20.07.2006 N 10 417, от 28.06.2011 N 253, квитанция от 27.12.2005).
Письмом от 19.06.2008 без номера ООО "Строительный Региональный Заказчик" сообщило ИП Матеранскому А.А. о фактическом завершении строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными объектами торговли и обслуживания по адресу: ул. Горького, д. 27.
30.12.2010 застройщику выдано разрешение N RU33301000-133/10 на ввод в эксплуатацию объекта многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, 1 этап.
30.03.2011 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями был передан застройщиком (ответчиком) по акту приема-передачи ТСЖ "Лыбедь".
По акту приема-передачи от 22.09.2011 ответчик передал истцу нежилое помещение, являющееся предметом договора. 29.09.2011 ИП Матеранскому А.А. вручен допуск за N 1/6 к выполнению отделочных работ в офисном помещении 2-го цокольного этажа в ж/д 27 по ул. Горького.
ИП Матеранский А.А., ссылаясь на то, что оформление его прав на помещение, являющееся предметом договора от 28.04.2005 N 7/04, невозможно иначе как по решению суда, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия в рассматриваемом деле всех необходимых условий, при которых возможно признание за истцом права собственности на спорные помещения в судебном порядке и осуществление государственной регистрации перехода права, на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно положениям пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Суд первой инстанции указал, что вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что на момент рассмотрения настоящего иска нежилая часть многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Горького, д. 27, а соответственно нежилое помещение N 6, введена в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Поскольку спорное помещение не введено в эксплуатацию, право собственности на него как на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, отсутствуют доказательства того, что данный объект соответствует проектной документации, техническим регламентам, возведен с соблюдением строительных норм и правил в удовлетворении заявленных требований суд отказал.
При этом, сославшись на статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отметил, что ранее факт отсутствия ввода объекта в эксплуатацию устанавливался, в том числе постановлением от 07.08.2012 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округ по делу N А11-9243/2012.
Кроме того, по мнению суда первой инстанции, спорное помещение также не может считаться переданным ответчиком истцу по смыслу абзаца седьмого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Допуск от 29.09.2009 N 1/6 к выполнению отделочных работ таким доказательством не является, а оформленный в установленном порядке акт приема-передачи к договору от 28.04.2005 N 7/04 в материалы дела не представлен.
Решение суда обжалуется в части отказа в осуществлении регистрации перехода права собственности на спорное помещение.
Суд апелляционной инстанции по результатам проверки доводов апелляционной жалобы считает, что требования истца, как лица, получившего вещь по договору, направленные на регистрацию права в ЕГРП, подлежат удовлетворению.
Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения постановления от 11.07.2011 N 54, договор N 7/04 от 28.04.2005 по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Материалы дела свидетельствуют, что в соответствии с названным договором ИП Матеранский А.А. осуществил финансирование строительства нежилого помещения N 6 общей площадью 178,9 кв. м в доме 27 по улице Горького в городе Владимире, расположенного на втором этаже цоколя, в объеме 3 756 900 рублей. Следовательно, как лицо, надлежащим образом исполнившее свое обязательство по оплате приобретаемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" и статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, становится его собственником.
В рассматриваемом случае обязанности истца по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставляется обязанность ответчика по передаче этому лицу согласованного в договоре нежилого помещения.
Акты приема-передачи между сторонами по спору подписаны.
Право собственности на недвижимое имущество возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за покупателем.
В случаях, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что 15.12.2009 за ООО "Строительный региональный заказчик" зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект - многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными объектами торговли и обслуживания по адресу: г. Владимир, ул. Горького, дом 27.
Управлением архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира выданы разрешения N RU33301000-133/10 от 30.12.2010 (1 этап) и 28.12.2011 N RU33301000-96/11 (2 этап) на ввод в эксплуатацию упомянутого многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение представляет собой документ, который удостоверяет завершение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Кроме того, 30.03.2011 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями был передан застройщиком (ответчиком) по акту приема-передачи ТСЖ "Лыбедь".
В отношении всего объекта (здания) проведена техническая инвентаризация и выдан соответствующий технический паспорт, который позволяет индивидуализировать все объекты, находящиеся в здании.
22.09.2012 Владимирский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" выдал истцу кадастровый паспорт на нежилое помещение N 6 в доме 27 по ул. Горького в г. Владимире. Основанием для выдачи кадастрового паспорта являлись договор N 7/04 от 28.04.2005 и передаточный акт от 22.09.2011 на указанное помещение.
Таким образом, жилой дом является возведенным и в значительной степени эксплуатируется собственниками жилых и нежилых помещений.
В данном случае между сторонами не имеется спора о фактической передаче созданного нежилого помещения и владения им. Правопритязаний третьих лиц в отношении помещения, являющегося предметом спора, не имеется. Доказательств того, что сохранение указанного объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалы дела не представлено.
Предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на спорное помещение обязательной не является.
Поскольку многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, спорное помещение передано застройщиком инвестору (дольщику), отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию непосредственно спорного нежилого помещения исходя из фактических обстоятельств дела не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования о регистрации права собственности истца на спорное имущество.
На основании изложенного, учитывая длительный период выполнения строительных работ, поэтапное введение жилого дома с встроенными помещениями в эксплуатацию, принимая во внимание, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним имеются сведения о зарегистрированных правах как граждан, так и юридических лиц в отношении жилых и нежилых встроено-пристроенных помещений в доме N 27 по ул. Горького, 27, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным осуществить государственную регистрацию права собственности ИП Матеранского Андрея Александровича на нежилое помещение N 6 общей площадью 178,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Горького, д. 27, литера А3, инвентарный номер 17:401:002:000141080:0001:20006 (по данным кадастрового паспорта помещения).
Решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 по настоящему делу в обжалуемой части подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича - удовлетворению.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы относятся на ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик".
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
1. Решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 по делу N А11-4427/2012 в обжалуемой части отменить.
Осуществить регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода к индивидуальному предпринимателю Матеранскому Андрею Александровичу, г. Владимир, права собственности на нежилое помещение N 6 общей площадью 178,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Горького, д. 27, литера А3, инвентарный номер 17:401:002:000141080:0001:20006 (по данным кадастрового паспорта помещения).
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик", г. Владимир, в пользу индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича, г. Владимир, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 (две тысячи) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2013 ПО ДЕЛУ N А11-4427/2012
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2013 г. по делу N А11-4427/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича, г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 по делу N А11-4427/2012, принятое судьей Беловым А.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича, г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 по делу N А11-4427/2012, принятое судьей Беловым А.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича (ИНН 332700538726, ОГРНИП 304332736603773), г. Владимир,
к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик" (ИНН 3327313286, ОГРН 1023301285875), г. Владимир,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, г. Владимир,
об обязании передать имущество,
при участии представителей: от заявителя жалобы (истца) - Матеранского А.А. (лично), Адаскиной В.В. по доверенности от 31.05.2012 N 33 АА 0356909 (сроком на три года); от ответчика, третьего лица - не явились, извещены,
установил:
Индивидуальный предприниматель Матеранский Андрей Александрович обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик" о признании за ним права собственности на нежилое помещение N 6 общей площадью 178,9 кв. м, расположенное в доме 27 по улице Горького в городе Владимире и о государственной регистрации перехода права собственности на данное помещение (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на статьях 309, 398, 421, 422, 455, пункте 2 статьи 458, статье 460, пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от совершения необходимых действий для государственной регистрации права собственности, не предоставляет документы, требуемые для государственной регистрации права собственности истцу и в регистрирующий орган.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области.
Решением от 06.11.2012 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, индивидуальный предприниматель Матеранский Андрей Александрович обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права (с учетом уточнений).
По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор от 28.04.2005 N 7/04 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая правовую природу отношений сторон, заявленный иск как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость подлежит удовлетворению в соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с уклонением ответчика по совершению действий по государственной регистрации права.
Поскольку договор N 7/04 со стороны ИП Матеранского А.А. исполнен, жилой дом со встроенными помещениями (1 этап) принят в эксплуатацию в установленном законом порядке 30.12.2010, ответчик передал истцу по акту приема-передачи от 22.09.2011 нежилое помещение являющееся предметом договора, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истца в обжалуемой части.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает следующее.
Принимая во внимание, что ответчику 30.12.2010 было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта со встроенными помещениями (первый этап) и ответчик не представил в суд доказательств отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, вывод суда в части отсутствия доказательств соответствия объекта проектной документации, в связи с чем объект не введен в эксплуатацию, не соответствует действительности.
После сдачи - приемки дома в эксплуатацию, согласно разрешению по вводу объекта N RU33301000-133/10 от 30.12.2010 (первый этап), многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями был передан 30.03.2011 застройщиком (ответчиком) по акту приема-передачи ТСЖ "Лыбедь". Данный акт подтверждает передачу ТСЖ не только квартир, но и встроенных помещений, площадь которых согласно справке БТИ N 113 от 24.12.2010 составляет 3565,5 кв. м.
Факт отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - жилого дома N 27 по ул. Горького в г. Владимире на момент рассмотрения другого дела N А11-9243/2011 не имеет преюдициального значения для настоящего дела, в этой связи суд неправомерно применил статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Наличие права собственности на жилой дом N 27 по ул. Горького в г. Владимире у ответчика подтверждается выпиской из ЕГРП от 22.05.2012 N 01/026/2012-020, в которой указано, что правообладателем многоквартирного дома со встроенно-пристроенными объектами торговли и обслуживания является ответчик - ООО "СРеЗ". Дата регистрации права собственности - 15.09.2009, N 33-33-01/080/2009-668.
После передачи помещения N 6 по передаточному акту от 22.09.2011, ответчик 29.09.2011 вручил истцу допуск N 1/6 к пользованию нежилым помещением N 6 в жилом доме N 27 по ул. Горького для выполнения отделочных работ.
Владимирский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 22.09.2012 выдал истцу кадастровый паспорт на нежилое помещение N 6 в доме 27 по ул. Горького в г. Владимире. Основанием для выдачи кадастрового паспорта являлись договор N 7/04 от 28.04.2005 и передаточный акт от 22.09.2011 на указанное помещение.
В судебном заседании представитель заявителя поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, обжалуемое решение суда просит отменить.
Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным. Указывает, что на момент рассмотрения настоящего иска нежилая часть многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Горького, д. 27, а соответственно нежилое помещение N 6, не введена в эксплуатацию в установленном законом порядке и в этой связи не может быть решен вопрос о государственной регистрации права собственности истца.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по имеющимся в нем материалам.
Все заявления и ходатайства сторон (в том числе о приобщении дополнительных доказательств), результаты их рассмотрения отражены в протоколах судебных заседаний.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.
Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 подлежит отмене в обжалуемой части, апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судом установлено.
28.04.2005 между ООО "Строительный Региональный Заказчик" (заказчиком) и ИП Матеранским А.А. (дольщиком) заключен договор N 7/04 долевого строительства в соответствии с которым дольщик на условиях и в порядке, определенном данным договором, принимает участие в финансировании и строительстве жилого дома с нежилым цокольным этажом по адресу: г. Владимир, ул. Горького, за что ему по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию передается обусловленное настоящим договором помещение (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.3 договора от 28.04.2005 N 7/04 доля дольщика составляет 167 кв. м общей площади нежилого помещения (2-й этаж цоколя, в осях А-И, 6 - 10). Общая площадь будет уточнена по обмерам БТИ, выполненным по заявке заказчика.
Стоимость 1 кв. м общей площади нежилого помещения на 28.04.2005 составляет 21 000 рублей. Ориентировочная стоимость настоящего договора на 28.04.2005 составляет 3 507 000 рублей (пункт 1.4 договора).
Ввод дома (ориентировочно) - 3 квартал 2007 года (пункт 1.6 договора).
Согласно кадастровому паспорту помещения от 22.09.2012 и условиям договора от 28.04.2005 N 7/04 площадь спорного нежилого помещения была уточнена и по данным технической инвентаризации на 24.12.2010 составила 178, 9 кв. м.
В соответствии с условиями договора ИП Матеранский А.А. перечислил ООО "Строительный Региональный Заказчик" 3 756 900 рублей (платежные поручения от 27.09.2005 N 10 692, от 03.10.2005 N 10 872, от 26.10.2005 N 12 022, от 01.03.2006 N 3304, от 24.05.2006 N 7589, от 20.07.2006 N 10 417, от 28.06.2011 N 253, квитанция от 27.12.2005).
Письмом от 19.06.2008 без номера ООО "Строительный Региональный Заказчик" сообщило ИП Матеранскому А.А. о фактическом завершении строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными объектами торговли и обслуживания по адресу: ул. Горького, д. 27.
30.12.2010 застройщику выдано разрешение N RU33301000-133/10 на ввод в эксплуатацию объекта многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, 1 этап.
30.03.2011 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями был передан застройщиком (ответчиком) по акту приема-передачи ТСЖ "Лыбедь".
По акту приема-передачи от 22.09.2011 ответчик передал истцу нежилое помещение, являющееся предметом договора. 29.09.2011 ИП Матеранскому А.А. вручен допуск за N 1/6 к выполнению отделочных работ в офисном помещении 2-го цокольного этажа в ж/д 27 по ул. Горького.
ИП Матеранский А.А., ссылаясь на то, что оформление его прав на помещение, являющееся предметом договора от 28.04.2005 N 7/04, невозможно иначе как по решению суда, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия в рассматриваемом деле всех необходимых условий, при которых возможно признание за истцом права собственности на спорные помещения в судебном порядке и осуществление государственной регистрации перехода права, на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно положениям пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Суд первой инстанции указал, что вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что на момент рассмотрения настоящего иска нежилая часть многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Горького, д. 27, а соответственно нежилое помещение N 6, введена в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Поскольку спорное помещение не введено в эксплуатацию, право собственности на него как на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, отсутствуют доказательства того, что данный объект соответствует проектной документации, техническим регламентам, возведен с соблюдением строительных норм и правил в удовлетворении заявленных требований суд отказал.
При этом, сославшись на статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отметил, что ранее факт отсутствия ввода объекта в эксплуатацию устанавливался, в том числе постановлением от 07.08.2012 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округ по делу N А11-9243/2012.
Кроме того, по мнению суда первой инстанции, спорное помещение также не может считаться переданным ответчиком истцу по смыслу абзаца седьмого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Допуск от 29.09.2009 N 1/6 к выполнению отделочных работ таким доказательством не является, а оформленный в установленном порядке акт приема-передачи к договору от 28.04.2005 N 7/04 в материалы дела не представлен.
Решение суда обжалуется в части отказа в осуществлении регистрации перехода права собственности на спорное помещение.
Суд апелляционной инстанции по результатам проверки доводов апелляционной жалобы считает, что требования истца, как лица, получившего вещь по договору, направленные на регистрацию права в ЕГРП, подлежат удовлетворению.
Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения постановления от 11.07.2011 N 54, договор N 7/04 от 28.04.2005 по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Материалы дела свидетельствуют, что в соответствии с названным договором ИП Матеранский А.А. осуществил финансирование строительства нежилого помещения N 6 общей площадью 178,9 кв. м в доме 27 по улице Горького в городе Владимире, расположенного на втором этаже цоколя, в объеме 3 756 900 рублей. Следовательно, как лицо, надлежащим образом исполнившее свое обязательство по оплате приобретаемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" и статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, становится его собственником.
В рассматриваемом случае обязанности истца по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставляется обязанность ответчика по передаче этому лицу согласованного в договоре нежилого помещения.
Акты приема-передачи между сторонами по спору подписаны.
Право собственности на недвижимое имущество возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за покупателем.
В случаях, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что 15.12.2009 за ООО "Строительный региональный заказчик" зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект - многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными объектами торговли и обслуживания по адресу: г. Владимир, ул. Горького, дом 27.
Управлением архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира выданы разрешения N RU33301000-133/10 от 30.12.2010 (1 этап) и 28.12.2011 N RU33301000-96/11 (2 этап) на ввод в эксплуатацию упомянутого многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение представляет собой документ, который удостоверяет завершение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Кроме того, 30.03.2011 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями был передан застройщиком (ответчиком) по акту приема-передачи ТСЖ "Лыбедь".
В отношении всего объекта (здания) проведена техническая инвентаризация и выдан соответствующий технический паспорт, который позволяет индивидуализировать все объекты, находящиеся в здании.
22.09.2012 Владимирский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" выдал истцу кадастровый паспорт на нежилое помещение N 6 в доме 27 по ул. Горького в г. Владимире. Основанием для выдачи кадастрового паспорта являлись договор N 7/04 от 28.04.2005 и передаточный акт от 22.09.2011 на указанное помещение.
Таким образом, жилой дом является возведенным и в значительной степени эксплуатируется собственниками жилых и нежилых помещений.
В данном случае между сторонами не имеется спора о фактической передаче созданного нежилого помещения и владения им. Правопритязаний третьих лиц в отношении помещения, являющегося предметом спора, не имеется. Доказательств того, что сохранение указанного объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалы дела не представлено.
Предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на спорное помещение обязательной не является.
Поскольку многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, спорное помещение передано застройщиком инвестору (дольщику), отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию непосредственно спорного нежилого помещения исходя из фактических обстоятельств дела не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования о регистрации права собственности истца на спорное имущество.
На основании изложенного, учитывая длительный период выполнения строительных работ, поэтапное введение жилого дома с встроенными помещениями в эксплуатацию, принимая во внимание, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним имеются сведения о зарегистрированных правах как граждан, так и юридических лиц в отношении жилых и нежилых встроено-пристроенных помещений в доме N 27 по ул. Горького, 27, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным осуществить государственную регистрацию права собственности ИП Матеранского Андрея Александровича на нежилое помещение N 6 общей площадью 178,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Горького, д. 27, литера А3, инвентарный номер 17:401:002:000141080:0001:20006 (по данным кадастрового паспорта помещения).
Решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 по настоящему делу в обжалуемой части подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича - удовлетворению.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы относятся на ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик".
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2012 по делу N А11-4427/2012 в обжалуемой части отменить.
Осуществить регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода к индивидуальному предпринимателю Матеранскому Андрею Александровичу, г. Владимир, права собственности на нежилое помещение N 6 общей площадью 178,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Горького, д. 27, литера А3, инвентарный номер 17:401:002:000141080:0001:20006 (по данным кадастрового паспорта помещения).
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик", г. Владимир, в пользу индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича, г. Владимир, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 (две тысячи) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
М.А.МАКСИМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
М.А.МАКСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)