Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "05" ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "08" ноября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Бабенко А.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от должника (общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест") - Воробьева И.С. - представителя по доверенности от 11.10.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Новый Город" - Николаенко А.М. - представителя по доверенности от 03.12.2012,
рассмотрев в судебном заседании общества с ограниченной ответственностью "Новый город" на определение Арбитражного суда Красноярского края
от "06" сентября 2013 года по делу N А33-8866/2009к138, принятое судьей Шальминым М.С.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ростон" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании должника общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" (ОГРН 1022401785142, ИНН 2460043092) банкротом.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 29.10.2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Дмитриев Евгений Дмитриевич.
Определением от 01.10.2010 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" введено внешнее управление до 01.04.2011.
Определением арбитражного суда от 07.08.2012 суд определил применить при банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис - Инвест" (г. Красноярск, ИНН 2460043092; ОГРН 1022401785142) правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.10.2012 должник - общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис - Инвест" признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 03.04.2013. Конкурсным управляющим должника утвержден Горских Евгений Валерьевич.
Сообщение о признании должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 198 от 20.10.2012, на стр. 45.
05.07.2013 в арбитражный суд поступило заявление ООО "Стройсервис-Инвест" (далее - участник строительства), в котором заявитель просит: 1) Обязать общество с ограниченной ответственностью "Новый Город" во исполнение обязательств по инвестиционному договору передать обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" недвижимое имущество (5 жилых помещений), а именно: В жилом доме N 2:
- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 41; строительный номер блок - секции - 2: количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м: общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,03 кв. м; - жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 79; строительный номер блок - секции - 3; количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,08 кв. м; - жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 82; строительный номер блок - секции - 3; количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,08 кв. м; - жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 118; строительный номер блок - секции - 4; количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,08 кв. м. В жилом доме N 7: - жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 45; строительный номер блок-секции - 2; количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,08 кв. м.
Определением суда от 06.09.2013 заявление удовлетворено.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Новый город" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое определение отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Заявитель жалобы полагает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о доказанности факта надлежащего исполнения заявителем обязанности по передаче ответчику инвестиционного вклада по инвестиционному договору от 16.04.2012, поскольку предмет доказывания в рамках дела N А33-8866/2009д128 (установление правовой природы договора и согласованность всех существенных условий договора) существенно отличается от предмета доказывания по настоящему делу (надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору); преюдициальным для сторон по настоящему делу является лишь обстоятельство подписания акта приема-передачи от 16.04.2012, по которому инвестор передает, а застройщик принимает строительные конструкции начатых строительством жилых домов с пристройками, которое и не оспаривалось ответчиком; вывод суда по делу N А33-8866/2009д128 об исполнении инвестором договора в полном объеме не может иметь преюдициального значения как в силу положений статьи 69 АПК РФ, так и в силу того, что суд в рамках этого дела не установил обстоятельства принадлежности инвестору переданных им строительных конструкций, наличие у инвестора права распоряжаться ими, а также обстоятельства действительности акта приема-передачи от 16.04.2012 как сделки; - инвестиционный договор от 16.04.2012 по своей правовой природе является договором мены будущей недвижимой вещи, соответственно обстоятельства наличия у ООО "Стройсервис-Инвест" права собственности на вышеуказанные строительные конструкции входили в предмет доказывания по настоящему делу, однако не были исследованы судом; - в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что строительные конструкции начатых строительством жилых домов, переданные инвестором застройщику во исполнение договора, представляли собой объекты незавершенного строительства, у ООО "Стройсервис-Инвест" отсутствовали на момент заключения договора и отсутствуют в настоящее время какие-либо документы, устанавливающие и подтверждающие право собственности общества на объекты незавершенного строительства, переданные ответчику на основании акта приема-передачи от 16.04.2012; - ООО "Стройсервис-Инвест" никогда не получало разрешение на строительство жилых домов на земельных участках, на которых располагались строительные конструкции начатых строительных домов, переданных ответчику, данные объекты являлись самовольной постройкой и не могли быть предметом каких-либо обязательств ООО "Стройсервис-Инвест"; в связи с этим пункты1.3 и 2.2 договора, устанавливающие обязанность ООО "Стройсервис-Инвест" передать ответчику объекты незавершенного строительства являются самовольной постройкой, а акт приема-передачи от 16.04.2012, как сделка по передаче указанных объектов являются ничтожными в силу статьи 222 ГК РФ.
Определением апелляционного суда от 27.09.2013 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 05.11.2013.
30.10.2013 в суд апелляционной инстанции от должника поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором должник опроверг договоры жалобы, полагает, документально подтвержден факт принадлежности должнику строительных конструкций начатых строительством жилых домов, которые были переданы ответчику во исполнение Инвестиционного договора от 16.04.2012. Так после введения в отношении общества внешнего управления, на основании приказа внешнего управляющего N 5 от 05.03.2011 была проведена сплошная инвентаризация имущества должника. 14.03.2011 инвентаризационной комиссией составлен Акт осмотра строительной площадки ООО "Стройсервис-Инвест" ГСК-2 по адресу: г. Красноярск, ул. 9 мая - Урванцева, согласно которого на земельных участках 24:50:04 00 067:51, 24:50:04 00 067:54, 24:50:04 00 067:56, 24:50:04 00 067:61 были выявлены строительные конструкции начатых строительством жилых домов объекты незавершенного строительства, в том числе жилых котлованы, монолитные стены подвала, свайные поля, монолитные железобетонные ростверки. Наличие указанных объектов было зафиксировано в Инвентарной описи основных средств N 1 от 14.03.2011. В соответствии с утвержденным Планом внешнего управления ООО "Стройсервис-Инвест" было принято решение внести вышеуказанные строительные конструкции в качестве инвестиционного вклада в рамках целевого финансирования проекта по строительству 2 ГСК. На основании заключенного инвестиционного договора от 16.04.2012, заключенного между "Стройсервис-Инвест" и ООО "УСК "Новый город" строительные конструкции начатых строительных домов на земельных участках 24:50:04 00 067:51, 24:50:04 00 067:54, 24:50:04 00 067:56, 24:50:04 00 067:61 были переданы ООО "Новый город" по акту приема-передачи 16.04.212 без каких-либо замечаний со стороны ответчика. Учитывая, что ответчик не исполнил своей встречной обязанности по передаче жилых помещений в построенных жилых домах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования должника.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.kad.arbitr.ru) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы жалобы.
Представитель должника опроверг доводы жалобы по основаниям, указанным в отзыве на жалобу.
Судом апелляционной инстанции возвращены приложенные к отзыву на апелляционную жалобу дополнительные документы, имеющиеся в материалах дела, а именно: копии приказа от 05.03.2011 N 5; акта от 14.03.2011; инвентаризационной описи основных средств от 14.03.2011 N 1.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 32 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Судом первой инстанции установлено, что заключенный между сторонами инвестиционный договор от 16.04.2012, а также дополнительное соглашение от 11.05.2012 к указанному договору являлись предметом обособленного спора в рамках дела N А33-8866/2009-д128. Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по указанному делу признано незаключенным дополнительное соглашение от 11.05.2012 к инвестиционному договору от 16.04.2012 в части установления правоотношений сторон по договору долевого участия в финансировании строительства. В остальной части заявления в удовлетворении отказано. При этом, суд указал, что незаключенность соглашения в части новации не является само по себе основанием для признания незаключенным соглашения в целом в части иных достигнутых сторонами договоренностей об уточнении содержания прав и обязанности в рамках ранее определенного сторонами их основного содержания (например, о сроках осуществления инвестиционной деятельности, относительно имущественного выражения подлежащей передаче инвестору доли, стоимости инвестиционного вклада и др.) Постановлением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 определение Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа определение Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 по тому же делу оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128, являются преюдициальными для сторон по настоящему делу.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128 установлено следующее.
16.04.2012 между ООО "Стройсервис-инвест" (далее - должник, инвестор) и ООО "Управляющая строительная компания "Новый город" (далее - заявитель, застройщик) заключен инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества.
Согласно пункту 1.1. договора, целью договора является обеспечение возможности приобретения инвестором (должником по делу о банкротстве) в собственность жилых помещений (долей в праве долевой собственности на них) или прав на их приобретение в жилых домах N 1-11, строящихся во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева, на земельных участках с кадастровым номером 24:50:04600067:56, 24:50:04 00067:61, 24:50:04 00067:54, 24:50:04 00067:53, 24:50:04 0067:50 24:50:04 00067:52, 24:50:04 00067:55, 24:50604 00067:51, 24:50:0400067:58, 24:50:04 00067:60, 24:50:04 00067:59. Стоимость одного квадратного метра приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) составляет 46 000 руб.
В соответствии с пунктом 2.1. договора инвестор обязуется осуществлять финансирование инвестиционного проекта по строительству жилых домов N 1 - 11 во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева, на указанных земельных участках, а застройщик передает в собственность инвестору в срок до 01.06.2012 жилые помещения (квартиры) (доли в праве долевой собственности в них) или права на их приобретение в соответствующих жилых домах N 1 - 11.
При этом пунктом 1.1. договора площадь приобретаемых инвестором жилых помещений согласована сторонами в размере 1180,54 кв. м.
Пунктами 1.2, 1.3. 2.2 договора установлена обязанность инвестора осуществляет целевое финансирование проекта по строительству жилых домов N 1 - 11 во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева, на вышепоименованных земельных участках. При этом целевое финансирование осуществляется инвестором в форме инвестиционного вклада (инвестирование) стоимости строительных конструкций начатых строительством жилых домов с пристройками, которые находятся на тех же земельных участках. Стоимость инвестиционного вклада согласована в размере 41 319 000 руб., в том числе НДС 18%.
Приложением N 1 к инвестиционному договору оформлен перечень строительных конструкций признаваемый инвестиционным вкладом и подлежащий передаче в рамках договора от 16.04.2012.
Согласно пункту 2.4. договора срок внесения инвестиционного вклада определен до 28.04.2012. Сторонами 16.04.2012 подписан акт приема - передачи по инвестиционному договору, по которому инвестор передает, а застройщик принимает строительные конструкции начатых строительством жилых домов с пристройками стоимостью 41 319 000 руб., в том числе НДС 18%.
Согласно представленным в материалы дела документам земельные участки, поименованные в пункте 1.1. договора от 16.04.2012 были предоставлены должнику - ООО "Стройсервис-инвест" под комплексную застройку жилого микрорайона праве аренды. Договоры аренды земельных участков N 220 от 01.03.2011, N 221 от 01.03.2011, N 223 от 01.03.2011, N 224 от 01.03.2011, N 225 от 01.03.2011 подписаны между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Стройсервис-инвест". Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
Застройщик - ООО "УСК "Новый город" в рассматриваемый период и до настоящего времени использует поименованные в пункте 1.1 договора от 16.04.2012 земельные участки на основании договоров субаренды, подписанных с должником от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, о чем свидетельствует отметки на договорах.
Строительство жилых домов на земельных участках, указанных в пункте 1.1. договора от 16.04.2012 осуществлялось ООО "УСК "Новый город" на основании разрешений на строительство, выданных Администрацией города Красноярска, в том числе: N 02-4059 от 26.08.2011, N 02-4058 от 23.11.2012, N 02-4097 от 30.08.2011, N 02-4060 от 26.08.2011.
В последующем, 11.05.2012 между инвестором и застройщиком подписано дополнительное соглашение, по условиям которого стороны договорились внести изменения в пункт 1.1. рассматриваемого инвестиционного договора от 16.04.2012 изложив его в новой редакции, согласно которой предусмотрено, что для достижения ранее оговоренной сторонами цели обеспечения возможности приобретения ООО "Стройсервис-инвест" жилых помещений в строящихся жилых домах, застройщик - ООО "УСК "Новый город" обязуется в срок до 31.03.2012 своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать инвестору (участнику долевого строительства) объекты строительства, имеющие определенные в данном соглашении индивидуализирующие признаки,
При этом, определенная сторонами стоимость одного квадратного метра приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) не изменена по сравнению с ранее достигнутыми договоренностями и указана в дополнительном соглашении в размере 46 000 руб.
Отдельно в дополнительном соглашении оговорено, что под объектом долевого строительства стороны понимают жилое помещение (квартиру) и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче инвестору (участнику долевого строительства) после поручения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома. Доля инвестора (участника строительства) в общем имуществе многоквартирного дома определяется пропорционально размеру общей площади квартиры в соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128, со стороны инвестора договор был исполнен в полном объеме, при этом непосредственно после заключения договора застройщик (заявитель по рассматриваемому обособленном спору) принял от инвестора обусловленное договором исполнение без возражений. В настоящее время, согласно пояснениям сторон на земельном участке, указанном в пункте 1.1. договора построены многоквартирные жилые дома, в связи с чем, возврат вклада инвестора в натуре, в настоящее время, не представляется возможным. ООО "Стройсервис-Инвест" в лице конкурсного управляющего Горских Евгения Валерьевича, ссылаясь на то, что оно исполнило все обязательства по финансированию строительства, однако ООО "Новый Город" не исполнило свои обязательства по передаче объекта в его собственность, обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании ООО "Новый Город" передать обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" пять жилых помещений (квартир) во исполнение обязательства передачи его в собственность по инвестиционному договору.
На основании ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств, ими могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Как установлено определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128, лицом, обязанным передать спорные объекты недвижимости, является ООО "Новый Город" (правопреемник ООО "УСК "Новый Город"). Указанным определением суда установлено и представленным в материалы настоящего дела актом приема-передачи по инвестиционному договору от 16.04.2012 подтверждается, что ООО "Стройсервис-Инвест" обязательства по инвестированию выполнены в полном объеме. Доказательства передачи застройщиком жилых помещений заявителю в материалы дела не представлены.
В силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Судом первой инстанции установлено, что 12.02.2013 Администрацией г. Красноярска выдано Разрешение N 01/1363-дг на ввод в эксплуатацию жилого дома N 2 инженерного обеспечения на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева (почтовый адрес: ул. 9 Мая, д. 53).
07.03.2013 Администрацией г. Красноярска выдано Разрешение N 01/7139-дг на ввод в эксплуатацию жилого дома N 7 инженерного обеспечения на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева (почтовый адрес: ул. Урванцева, д. 13).
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что вышеуказанные разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию подтверждают, что спорное имущество имеется в натуре.
В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.08.2013 N 01/253/2013-68, N 01/253/2013-75, N 01/253/2013-71, N 01/253/2013-70, N 01/253/2013-72, из которых следует, что право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за ООО "Новый Город".
Таким образом, судом установлено, что ООО "Новый Город" в нарушение положений статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнило предусмотренное инвестиционным договором обязательство передать жилые помещения в установленный срок, что нарушает права ООО "Стройсервис-Инвест" на владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями. Спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления ООО "Стройсервис-Инвест".
Довод представителя ООО "Новый Город" о том, что ООО "Стройсервис-Инвест" не могло вносить в качестве инвестиционного вклада самовольные постройки (объекты незавершенного строительства) обоснованно отклонен арбитражным судом первой инстанции, т.к. из буквального толкования пункта 1.3. инвестиционного договора от 16.04.2012 следует, что целевое финансирование осуществляется инвестором в форме инвестиционного вклада стоимости строительных конструкций начатых строительством жилых домов с пристройками, а не в форме передачи самовольных построек (объектов незавершенного строительства). При этом, каких-либо возражений со стороны застройщика при подписании акта приема-передачи от 16.04.2012 не имелось.
Учитывая изложенное, доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о доказанности факта надлежащего исполнения заявителем обязанности по передаче ответчику инвестиционного вклада по инвестиционному договору от 16.04.2012, поскольку предмет доказывания в рамках дела N А33-8866/2009д128 (установление правовой природы договора и согласованность всех существенных условий договора) существенно отличается от предмета доказывания по настоящему делу (надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору); преюдициальным для сторон по настоящему делу является лишь обстоятельство подписания акта приема-передачи от 16.04.2012, по которому инвестор передает, а застройщик принимает строительные конструкции начатых строительством жилых домов с пристройками, которое и не оспаривалось ответчиком; вывод суда по делу N А33-8866/2009д128 об исполнении инвестором договора в полном объеме не может иметь преюдициального значения как в силу положений статьи 69 АПК РФ, так и в силу того, что суд в рамках этого дела не установил обстоятельства принадлежности инвестору переданных им строительных конструкций, наличие у инвестора права распоряжаться ими, а также обстоятельства действительности акта приема-передачи от 16.04.2012 как сделки; инвестиционный договор от 16.04.2012 по своей правовой природе является договором мены будущей недвижимой вещи, соответственно обстоятельства наличия у ООО "Стройсервис-Инвест" права собственности на вышеуказанные строительные конструкции входили в предмет доказывания по настоящему делу, однако не были исследованы судом отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.
Также не принимается судом апелляционной инстанции довод заявителя жалобы на то, что ООО "Стройсервис-Инвест" никогда не получало разрешение на строительство жилых домов на земельных участках, на которых располагались строительные конструкции начатых строительных домов, переданных ответчику, данные объекты являлись самовольной постройкой и не могли быть предметом каких-либо обязательств ООО "Стройсервис-Инвест", как несостоятельный, поскольку должник не передавал ответчику объекты незавершенного строительства.
Ссылка заявителя жалобы на то, что пункты 1.3 и 2.2 договора, устанавливающие обязанность ООО "Стройсервис-Инвест" передать ответчику объекты незавершенного строительства являются самовольной постройкой, а акт приема-передачи от 16.04.2012, как сделка по передаче указанных объектов являются ничтожными в силу статьи 222 ГК РФ, является несостоятельной, поскольку в указанных пунктах договора отсутствует обязанность у должника передать ответчику объекты незавершенного строительства, данными пунктами установлено, что должник передает ответчику строительные конструкции начатых строительством жилых домов, а не объекты незавершенного строительства.
В связи с изложенным, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований должника.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции установил фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств их совокупности и взаимосвязи, с учетом доводов лиц, участвующих в деле, на которые они ссылались в обоснование своих требований и возражений.
Приведенные в апелляционной жалобе иные доводы отклонены в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права по основаниям, изложенным в настоящем постановлении.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относится на заявителя апелляционной жалобы и уплачена им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от "06" сентября 2013 года по делу N А33-8866/2009к138 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2013 ПО ДЕЛУ N А33-8866/2009К138
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2013 г. по делу N А33-8866/2009к138
Резолютивная часть постановления объявлена "05" ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "08" ноября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Бабенко А.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от должника (общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест") - Воробьева И.С. - представителя по доверенности от 11.10.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Новый Город" - Николаенко А.М. - представителя по доверенности от 03.12.2012,
рассмотрев в судебном заседании общества с ограниченной ответственностью "Новый город" на определение Арбитражного суда Красноярского края
от "06" сентября 2013 года по делу N А33-8866/2009к138, принятое судьей Шальминым М.С.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ростон" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании должника общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" (ОГРН 1022401785142, ИНН 2460043092) банкротом.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 29.10.2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Дмитриев Евгений Дмитриевич.
Определением от 01.10.2010 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" введено внешнее управление до 01.04.2011.
Определением арбитражного суда от 07.08.2012 суд определил применить при банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис - Инвест" (г. Красноярск, ИНН 2460043092; ОГРН 1022401785142) правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.10.2012 должник - общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис - Инвест" признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 03.04.2013. Конкурсным управляющим должника утвержден Горских Евгений Валерьевич.
Сообщение о признании должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 198 от 20.10.2012, на стр. 45.
05.07.2013 в арбитражный суд поступило заявление ООО "Стройсервис-Инвест" (далее - участник строительства), в котором заявитель просит: 1) Обязать общество с ограниченной ответственностью "Новый Город" во исполнение обязательств по инвестиционному договору передать обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" недвижимое имущество (5 жилых помещений), а именно: В жилом доме N 2:
- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 41; строительный номер блок - секции - 2: количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м: общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,03 кв. м; - жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 79; строительный номер блок - секции - 3; количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,08 кв. м; - жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 82; строительный номер блок - секции - 3; количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,08 кв. м; - жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 118; строительный номер блок - секции - 4; количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,08 кв. м. В жилом доме N 7: - жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 45; строительный номер блок-секции - 2; количество комнат - 2; этаж - 2; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий - 55,21 кв. м; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 74,08 кв. м.
Определением суда от 06.09.2013 заявление удовлетворено.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Новый город" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое определение отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Заявитель жалобы полагает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о доказанности факта надлежащего исполнения заявителем обязанности по передаче ответчику инвестиционного вклада по инвестиционному договору от 16.04.2012, поскольку предмет доказывания в рамках дела N А33-8866/2009д128 (установление правовой природы договора и согласованность всех существенных условий договора) существенно отличается от предмета доказывания по настоящему делу (надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору); преюдициальным для сторон по настоящему делу является лишь обстоятельство подписания акта приема-передачи от 16.04.2012, по которому инвестор передает, а застройщик принимает строительные конструкции начатых строительством жилых домов с пристройками, которое и не оспаривалось ответчиком; вывод суда по делу N А33-8866/2009д128 об исполнении инвестором договора в полном объеме не может иметь преюдициального значения как в силу положений статьи 69 АПК РФ, так и в силу того, что суд в рамках этого дела не установил обстоятельства принадлежности инвестору переданных им строительных конструкций, наличие у инвестора права распоряжаться ими, а также обстоятельства действительности акта приема-передачи от 16.04.2012 как сделки; - инвестиционный договор от 16.04.2012 по своей правовой природе является договором мены будущей недвижимой вещи, соответственно обстоятельства наличия у ООО "Стройсервис-Инвест" права собственности на вышеуказанные строительные конструкции входили в предмет доказывания по настоящему делу, однако не были исследованы судом; - в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что строительные конструкции начатых строительством жилых домов, переданные инвестором застройщику во исполнение договора, представляли собой объекты незавершенного строительства, у ООО "Стройсервис-Инвест" отсутствовали на момент заключения договора и отсутствуют в настоящее время какие-либо документы, устанавливающие и подтверждающие право собственности общества на объекты незавершенного строительства, переданные ответчику на основании акта приема-передачи от 16.04.2012; - ООО "Стройсервис-Инвест" никогда не получало разрешение на строительство жилых домов на земельных участках, на которых располагались строительные конструкции начатых строительных домов, переданных ответчику, данные объекты являлись самовольной постройкой и не могли быть предметом каких-либо обязательств ООО "Стройсервис-Инвест"; в связи с этим пункты1.3 и 2.2 договора, устанавливающие обязанность ООО "Стройсервис-Инвест" передать ответчику объекты незавершенного строительства являются самовольной постройкой, а акт приема-передачи от 16.04.2012, как сделка по передаче указанных объектов являются ничтожными в силу статьи 222 ГК РФ.
Определением апелляционного суда от 27.09.2013 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 05.11.2013.
30.10.2013 в суд апелляционной инстанции от должника поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором должник опроверг договоры жалобы, полагает, документально подтвержден факт принадлежности должнику строительных конструкций начатых строительством жилых домов, которые были переданы ответчику во исполнение Инвестиционного договора от 16.04.2012. Так после введения в отношении общества внешнего управления, на основании приказа внешнего управляющего N 5 от 05.03.2011 была проведена сплошная инвентаризация имущества должника. 14.03.2011 инвентаризационной комиссией составлен Акт осмотра строительной площадки ООО "Стройсервис-Инвест" ГСК-2 по адресу: г. Красноярск, ул. 9 мая - Урванцева, согласно которого на земельных участках 24:50:04 00 067:51, 24:50:04 00 067:54, 24:50:04 00 067:56, 24:50:04 00 067:61 были выявлены строительные конструкции начатых строительством жилых домов объекты незавершенного строительства, в том числе жилых котлованы, монолитные стены подвала, свайные поля, монолитные железобетонные ростверки. Наличие указанных объектов было зафиксировано в Инвентарной описи основных средств N 1 от 14.03.2011. В соответствии с утвержденным Планом внешнего управления ООО "Стройсервис-Инвест" было принято решение внести вышеуказанные строительные конструкции в качестве инвестиционного вклада в рамках целевого финансирования проекта по строительству 2 ГСК. На основании заключенного инвестиционного договора от 16.04.2012, заключенного между "Стройсервис-Инвест" и ООО "УСК "Новый город" строительные конструкции начатых строительных домов на земельных участках 24:50:04 00 067:51, 24:50:04 00 067:54, 24:50:04 00 067:56, 24:50:04 00 067:61 были переданы ООО "Новый город" по акту приема-передачи 16.04.212 без каких-либо замечаний со стороны ответчика. Учитывая, что ответчик не исполнил своей встречной обязанности по передаче жилых помещений в построенных жилых домах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования должника.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.kad.arbitr.ru) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы жалобы.
Представитель должника опроверг доводы жалобы по основаниям, указанным в отзыве на жалобу.
Судом апелляционной инстанции возвращены приложенные к отзыву на апелляционную жалобу дополнительные документы, имеющиеся в материалах дела, а именно: копии приказа от 05.03.2011 N 5; акта от 14.03.2011; инвентаризационной описи основных средств от 14.03.2011 N 1.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 32 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Судом первой инстанции установлено, что заключенный между сторонами инвестиционный договор от 16.04.2012, а также дополнительное соглашение от 11.05.2012 к указанному договору являлись предметом обособленного спора в рамках дела N А33-8866/2009-д128. Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по указанному делу признано незаключенным дополнительное соглашение от 11.05.2012 к инвестиционному договору от 16.04.2012 в части установления правоотношений сторон по договору долевого участия в финансировании строительства. В остальной части заявления в удовлетворении отказано. При этом, суд указал, что незаключенность соглашения в части новации не является само по себе основанием для признания незаключенным соглашения в целом в части иных достигнутых сторонами договоренностей об уточнении содержания прав и обязанности в рамках ранее определенного сторонами их основного содержания (например, о сроках осуществления инвестиционной деятельности, относительно имущественного выражения подлежащей передаче инвестору доли, стоимости инвестиционного вклада и др.) Постановлением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 определение Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа определение Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 по тому же делу оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128, являются преюдициальными для сторон по настоящему делу.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128 установлено следующее.
16.04.2012 между ООО "Стройсервис-инвест" (далее - должник, инвестор) и ООО "Управляющая строительная компания "Новый город" (далее - заявитель, застройщик) заключен инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества.
Согласно пункту 1.1. договора, целью договора является обеспечение возможности приобретения инвестором (должником по делу о банкротстве) в собственность жилых помещений (долей в праве долевой собственности на них) или прав на их приобретение в жилых домах N 1-11, строящихся во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева, на земельных участках с кадастровым номером 24:50:04600067:56, 24:50:04 00067:61, 24:50:04 00067:54, 24:50:04 00067:53, 24:50:04 0067:50 24:50:04 00067:52, 24:50:04 00067:55, 24:50604 00067:51, 24:50:0400067:58, 24:50:04 00067:60, 24:50:04 00067:59. Стоимость одного квадратного метра приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) составляет 46 000 руб.
В соответствии с пунктом 2.1. договора инвестор обязуется осуществлять финансирование инвестиционного проекта по строительству жилых домов N 1 - 11 во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева, на указанных земельных участках, а застройщик передает в собственность инвестору в срок до 01.06.2012 жилые помещения (квартиры) (доли в праве долевой собственности в них) или права на их приобретение в соответствующих жилых домах N 1 - 11.
При этом пунктом 1.1. договора площадь приобретаемых инвестором жилых помещений согласована сторонами в размере 1180,54 кв. м.
Пунктами 1.2, 1.3. 2.2 договора установлена обязанность инвестора осуществляет целевое финансирование проекта по строительству жилых домов N 1 - 11 во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева, на вышепоименованных земельных участках. При этом целевое финансирование осуществляется инвестором в форме инвестиционного вклада (инвестирование) стоимости строительных конструкций начатых строительством жилых домов с пристройками, которые находятся на тех же земельных участках. Стоимость инвестиционного вклада согласована в размере 41 319 000 руб., в том числе НДС 18%.
Приложением N 1 к инвестиционному договору оформлен перечень строительных конструкций признаваемый инвестиционным вкладом и подлежащий передаче в рамках договора от 16.04.2012.
Согласно пункту 2.4. договора срок внесения инвестиционного вклада определен до 28.04.2012. Сторонами 16.04.2012 подписан акт приема - передачи по инвестиционному договору, по которому инвестор передает, а застройщик принимает строительные конструкции начатых строительством жилых домов с пристройками стоимостью 41 319 000 руб., в том числе НДС 18%.
Согласно представленным в материалы дела документам земельные участки, поименованные в пункте 1.1. договора от 16.04.2012 были предоставлены должнику - ООО "Стройсервис-инвест" под комплексную застройку жилого микрорайона праве аренды. Договоры аренды земельных участков N 220 от 01.03.2011, N 221 от 01.03.2011, N 223 от 01.03.2011, N 224 от 01.03.2011, N 225 от 01.03.2011 подписаны между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Стройсервис-инвест". Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
Застройщик - ООО "УСК "Новый город" в рассматриваемый период и до настоящего времени использует поименованные в пункте 1.1 договора от 16.04.2012 земельные участки на основании договоров субаренды, подписанных с должником от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, о чем свидетельствует отметки на договорах.
Строительство жилых домов на земельных участках, указанных в пункте 1.1. договора от 16.04.2012 осуществлялось ООО "УСК "Новый город" на основании разрешений на строительство, выданных Администрацией города Красноярска, в том числе: N 02-4059 от 26.08.2011, N 02-4058 от 23.11.2012, N 02-4097 от 30.08.2011, N 02-4060 от 26.08.2011.
В последующем, 11.05.2012 между инвестором и застройщиком подписано дополнительное соглашение, по условиям которого стороны договорились внести изменения в пункт 1.1. рассматриваемого инвестиционного договора от 16.04.2012 изложив его в новой редакции, согласно которой предусмотрено, что для достижения ранее оговоренной сторонами цели обеспечения возможности приобретения ООО "Стройсервис-инвест" жилых помещений в строящихся жилых домах, застройщик - ООО "УСК "Новый город" обязуется в срок до 31.03.2012 своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать инвестору (участнику долевого строительства) объекты строительства, имеющие определенные в данном соглашении индивидуализирующие признаки,
При этом, определенная сторонами стоимость одного квадратного метра приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) не изменена по сравнению с ранее достигнутыми договоренностями и указана в дополнительном соглашении в размере 46 000 руб.
Отдельно в дополнительном соглашении оговорено, что под объектом долевого строительства стороны понимают жилое помещение (квартиру) и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче инвестору (участнику долевого строительства) после поручения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома. Доля инвестора (участника строительства) в общем имуществе многоквартирного дома определяется пропорционально размеру общей площади квартиры в соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128, со стороны инвестора договор был исполнен в полном объеме, при этом непосредственно после заключения договора застройщик (заявитель по рассматриваемому обособленном спору) принял от инвестора обусловленное договором исполнение без возражений. В настоящее время, согласно пояснениям сторон на земельном участке, указанном в пункте 1.1. договора построены многоквартирные жилые дома, в связи с чем, возврат вклада инвестора в натуре, в настоящее время, не представляется возможным. ООО "Стройсервис-Инвест" в лице конкурсного управляющего Горских Евгения Валерьевича, ссылаясь на то, что оно исполнило все обязательства по финансированию строительства, однако ООО "Новый Город" не исполнило свои обязательства по передаче объекта в его собственность, обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании ООО "Новый Город" передать обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис-Инвест" пять жилых помещений (квартир) во исполнение обязательства передачи его в собственность по инвестиционному договору.
На основании ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств, ими могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Как установлено определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу N А33-8866/2009-д128, лицом, обязанным передать спорные объекты недвижимости, является ООО "Новый Город" (правопреемник ООО "УСК "Новый Город"). Указанным определением суда установлено и представленным в материалы настоящего дела актом приема-передачи по инвестиционному договору от 16.04.2012 подтверждается, что ООО "Стройсервис-Инвест" обязательства по инвестированию выполнены в полном объеме. Доказательства передачи застройщиком жилых помещений заявителю в материалы дела не представлены.
В силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Судом первой инстанции установлено, что 12.02.2013 Администрацией г. Красноярска выдано Разрешение N 01/1363-дг на ввод в эксплуатацию жилого дома N 2 инженерного обеспечения на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева (почтовый адрес: ул. 9 Мая, д. 53).
07.03.2013 Администрацией г. Красноярска выдано Разрешение N 01/7139-дг на ввод в эксплуатацию жилого дома N 7 инженерного обеспечения на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева (почтовый адрес: ул. Урванцева, д. 13).
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что вышеуказанные разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию подтверждают, что спорное имущество имеется в натуре.
В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.08.2013 N 01/253/2013-68, N 01/253/2013-75, N 01/253/2013-71, N 01/253/2013-70, N 01/253/2013-72, из которых следует, что право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за ООО "Новый Город".
Таким образом, судом установлено, что ООО "Новый Город" в нарушение положений статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнило предусмотренное инвестиционным договором обязательство передать жилые помещения в установленный срок, что нарушает права ООО "Стройсервис-Инвест" на владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями. Спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления ООО "Стройсервис-Инвест".
Довод представителя ООО "Новый Город" о том, что ООО "Стройсервис-Инвест" не могло вносить в качестве инвестиционного вклада самовольные постройки (объекты незавершенного строительства) обоснованно отклонен арбитражным судом первой инстанции, т.к. из буквального толкования пункта 1.3. инвестиционного договора от 16.04.2012 следует, что целевое финансирование осуществляется инвестором в форме инвестиционного вклада стоимости строительных конструкций начатых строительством жилых домов с пристройками, а не в форме передачи самовольных построек (объектов незавершенного строительства). При этом, каких-либо возражений со стороны застройщика при подписании акта приема-передачи от 16.04.2012 не имелось.
Учитывая изложенное, доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о доказанности факта надлежащего исполнения заявителем обязанности по передаче ответчику инвестиционного вклада по инвестиционному договору от 16.04.2012, поскольку предмет доказывания в рамках дела N А33-8866/2009д128 (установление правовой природы договора и согласованность всех существенных условий договора) существенно отличается от предмета доказывания по настоящему делу (надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору); преюдициальным для сторон по настоящему делу является лишь обстоятельство подписания акта приема-передачи от 16.04.2012, по которому инвестор передает, а застройщик принимает строительные конструкции начатых строительством жилых домов с пристройками, которое и не оспаривалось ответчиком; вывод суда по делу N А33-8866/2009д128 об исполнении инвестором договора в полном объеме не может иметь преюдициального значения как в силу положений статьи 69 АПК РФ, так и в силу того, что суд в рамках этого дела не установил обстоятельства принадлежности инвестору переданных им строительных конструкций, наличие у инвестора права распоряжаться ими, а также обстоятельства действительности акта приема-передачи от 16.04.2012 как сделки; инвестиционный договор от 16.04.2012 по своей правовой природе является договором мены будущей недвижимой вещи, соответственно обстоятельства наличия у ООО "Стройсервис-Инвест" права собственности на вышеуказанные строительные конструкции входили в предмет доказывания по настоящему делу, однако не были исследованы судом отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.
Также не принимается судом апелляционной инстанции довод заявителя жалобы на то, что ООО "Стройсервис-Инвест" никогда не получало разрешение на строительство жилых домов на земельных участках, на которых располагались строительные конструкции начатых строительных домов, переданных ответчику, данные объекты являлись самовольной постройкой и не могли быть предметом каких-либо обязательств ООО "Стройсервис-Инвест", как несостоятельный, поскольку должник не передавал ответчику объекты незавершенного строительства.
Ссылка заявителя жалобы на то, что пункты 1.3 и 2.2 договора, устанавливающие обязанность ООО "Стройсервис-Инвест" передать ответчику объекты незавершенного строительства являются самовольной постройкой, а акт приема-передачи от 16.04.2012, как сделка по передаче указанных объектов являются ничтожными в силу статьи 222 ГК РФ, является несостоятельной, поскольку в указанных пунктах договора отсутствует обязанность у должника передать ответчику объекты незавершенного строительства, данными пунктами установлено, что должник передает ответчику строительные конструкции начатых строительством жилых домов, а не объекты незавершенного строительства.
В связи с изложенным, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований должника.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции установил фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств их совокупности и взаимосвязи, с учетом доводов лиц, участвующих в деле, на которые они ссылались в обоснование своих требований и возражений.
Приведенные в апелляционной жалобе иные доводы отклонены в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права по основаниям, изложенным в настоящем постановлении.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относится на заявителя апелляционной жалобы и уплачена им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от "06" сентября 2013 года по делу N А33-8866/2009к138 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)