Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: Т.Е. Стасюк, В.М. Сухотиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.А. Брытковой
при участии представителя истца: Нестерова В.А.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула
(апелляционное производство N 07АП-2086/13)
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 30 января 2013 года по делу N А03-18440/2012 (судья М.Н. Атюнина)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ"
к городскому округу - городу Барнаулу в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула
о признании недействительными пунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 договора аренды от 21.08.2012 N 404,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (далее - ООО "УК "КДМ") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к городскому округу - городу Барнаулу в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет) о признании недействительными пунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 договора аренды от 21.08.2012 N 404.
Исковые требования обоснованы статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемые пункты договора, предусматривающие возложение на арендатора расходов по обслуживанию общего имущества и коммунальных расходов, не соответствуют статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30 января 2013 года иск удовлетворен, договор аренды от 21.08.2012 N 404 признан недействительным в части: подпункта 3.1.2 о возложении на арендатора обязанности возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания; подпункта 3.1.5 о возложении на арендатора обязанности участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности; подпункта 3.1.14 о возложении на арендатора обязанности заключить с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).
Не согласившись с данным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено, что договор аренды от 21.08.2012 N 404 был заключен по результатам открытого аукциона и полностью соответствовал конкурсной документации; признание недействительными спорных пунктов договора и освобождение арендатора от обязанности нести расходы на содержание общего имущества повлечет существенное изменение условий предоставления муниципального имущества в аренду по сравнению с тем, как эти условия были сформулированы при проведении открытого аукциона. Истцу при заключении договора были известны его условия, и он согласился на предоставление имущества в аренду со спорными условиями (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, заявитель апелляционной жалобы полагает, что спорные условия договора аренды соответствуют закону, так как при предоставлении в аренду помещений в многоквартирном жилом доме по общему правилу, установленному частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по уплате коммунальных платежей несет арендатор, а не собственник помещения.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "КДМ" с доводами последней не согласился, полагая решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным. Истец, в частности указал, что возложение на арендатора обязанности по заключению договоров с управляющей компанией, поставщиками коммунальных ресурсов противоречит нормам действующего гражданского и жилищного законодательства, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу.
Комитет, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил. Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между городским округом - городом Барнаулом Алтайского края в лице Комитета (арендодателем) и ООО "УК "КДМ" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 21.08.2012 N 404, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в арендное пользование нежилое помещение площадью 72,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Профинтерна, 5 (л.д. 8 - 15).
Согласно пункту 1.3 договора от 21.08.2012 N 404 срок аренды составляет с 21.08.2012 по 20.07.2013.
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора от 21.08.2012 N 404 арендатор обязан возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания.
Пунктом 3.1.5 договора от 21.08.2012 N 404 предусмотрена обязанность арендатора участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности.
В силу пункта 3.1.14 договора от 21.08.2012 N 404 на арендатора возложена обязанность по заключению с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).
Арендованное помещение передано истцу по акту приема-передачи от 21.08.2012 (л.д. 16).
Ссылаясь на то, что указанные пункты договора аренды не соответствуют статье 210, статьям 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и являются недействительными, ООО "УК "КДМ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ООО "УК "КДМ", исходил из того, что собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора бремя содержания общего имущества здания, и данное бремя обязано нести муниципальное образование вне зависимости от передачи нежилого помещения во временное пользование и владение истца.
Выводы суда соответствуют закону.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При этом согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Следовательно, Комитет, действующий от имени собственника нежилого помещения, переданного в аренду истцу, в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, участвовать в заключении договора с управляющей организацией. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли. Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может порождать обязательств истца перед управляющей организацией.
Данный вывод соответствует правовым позициям, изложенным в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11.
Поскольку оспариваемые условия договора от 21.08.2012 N 404 не соответствуют статье 210 и статьям 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно признал их недействительными.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорный договор заключен сторонами по результатам открытого аукциона, и удовлетворение иска повлечет существенное изменение условий предоставления муниципального имущества в аренду, не нашел своего подтверждения. Признание недействительными пунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 договора аренды не изменяет прочие условия договора, а условия договора, противоречащие закону, не подлежат исполнению сторонами независимо от того, в каком порядке данный договор заключался.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие у истца сведений о спорных условиях договора и на принцип свободы договора несостоятельна, поскольку в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 января 2013 года по делу N А03-18440/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
Т.Е.СТАСЮК
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2013 ПО ДЕЛУ N А03-18440/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2013 г. по делу N А03-18440/2012
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: Т.Е. Стасюк, В.М. Сухотиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.А. Брытковой
при участии представителя истца: Нестерова В.А.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула
(апелляционное производство N 07АП-2086/13)
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 30 января 2013 года по делу N А03-18440/2012 (судья М.Н. Атюнина)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ"
к городскому округу - городу Барнаулу в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула
о признании недействительными пунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 договора аренды от 21.08.2012 N 404,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (далее - ООО "УК "КДМ") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к городскому округу - городу Барнаулу в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет) о признании недействительными пунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 договора аренды от 21.08.2012 N 404.
Исковые требования обоснованы статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемые пункты договора, предусматривающие возложение на арендатора расходов по обслуживанию общего имущества и коммунальных расходов, не соответствуют статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30 января 2013 года иск удовлетворен, договор аренды от 21.08.2012 N 404 признан недействительным в части: подпункта 3.1.2 о возложении на арендатора обязанности возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания; подпункта 3.1.5 о возложении на арендатора обязанности участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности; подпункта 3.1.14 о возложении на арендатора обязанности заключить с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).
Не согласившись с данным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено, что договор аренды от 21.08.2012 N 404 был заключен по результатам открытого аукциона и полностью соответствовал конкурсной документации; признание недействительными спорных пунктов договора и освобождение арендатора от обязанности нести расходы на содержание общего имущества повлечет существенное изменение условий предоставления муниципального имущества в аренду по сравнению с тем, как эти условия были сформулированы при проведении открытого аукциона. Истцу при заключении договора были известны его условия, и он согласился на предоставление имущества в аренду со спорными условиями (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, заявитель апелляционной жалобы полагает, что спорные условия договора аренды соответствуют закону, так как при предоставлении в аренду помещений в многоквартирном жилом доме по общему правилу, установленному частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по уплате коммунальных платежей несет арендатор, а не собственник помещения.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "КДМ" с доводами последней не согласился, полагая решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным. Истец, в частности указал, что возложение на арендатора обязанности по заключению договоров с управляющей компанией, поставщиками коммунальных ресурсов противоречит нормам действующего гражданского и жилищного законодательства, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу.
Комитет, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил. Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между городским округом - городом Барнаулом Алтайского края в лице Комитета (арендодателем) и ООО "УК "КДМ" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 21.08.2012 N 404, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в арендное пользование нежилое помещение площадью 72,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Профинтерна, 5 (л.д. 8 - 15).
Согласно пункту 1.3 договора от 21.08.2012 N 404 срок аренды составляет с 21.08.2012 по 20.07.2013.
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора от 21.08.2012 N 404 арендатор обязан возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания.
Пунктом 3.1.5 договора от 21.08.2012 N 404 предусмотрена обязанность арендатора участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности.
В силу пункта 3.1.14 договора от 21.08.2012 N 404 на арендатора возложена обязанность по заключению с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).
Арендованное помещение передано истцу по акту приема-передачи от 21.08.2012 (л.д. 16).
Ссылаясь на то, что указанные пункты договора аренды не соответствуют статье 210, статьям 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и являются недействительными, ООО "УК "КДМ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ООО "УК "КДМ", исходил из того, что собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора бремя содержания общего имущества здания, и данное бремя обязано нести муниципальное образование вне зависимости от передачи нежилого помещения во временное пользование и владение истца.
Выводы суда соответствуют закону.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При этом согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Следовательно, Комитет, действующий от имени собственника нежилого помещения, переданного в аренду истцу, в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, участвовать в заключении договора с управляющей организацией. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли. Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может порождать обязательств истца перед управляющей организацией.
Данный вывод соответствует правовым позициям, изложенным в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11.
Поскольку оспариваемые условия договора от 21.08.2012 N 404 не соответствуют статье 210 и статьям 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно признал их недействительными.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорный договор заключен сторонами по результатам открытого аукциона, и удовлетворение иска повлечет существенное изменение условий предоставления муниципального имущества в аренду, не нашел своего подтверждения. Признание недействительными пунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 договора аренды не изменяет прочие условия договора, а условия договора, противоречащие закону, не подлежат исполнению сторонами независимо от того, в каком порядке данный договор заключался.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие у истца сведений о спорных условиях договора и на принцип свободы договора несостоятельна, поскольку в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 января 2013 года по делу N А03-18440/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
Т.Е.СТАСЮК
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)