Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лобанова О.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего
Истоминой И.В.
судей
Баранниковой Т.Е.
Малич Р.Б.
при секретаре
Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества "Севжилсервис" к Ж. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части расторжения договора управления
по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Севжилсервис" на решение Ленинского районного суда города Мурманска от 18 февраля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Севжилсервис" к Ж. о признании недействительным решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части расторжения договора управления - отказать".
Заслушав доклад судьи Баранниковой Т.Е., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "Севжилсервис" обратилось в суд с иском к Ж. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части расторжения договора управления.
В обоснование заявленных требований указало, что с _ _ 2008 года осуществляло обслуживание многоквартирного дома N * по улице... в городе... в соответствии с договором управления, заключенным сроком на пять лет. В период с _ _ 2012 года по _ _ 2012 года собственниками помещений указанного многоквартирного дома по инициативе Ж. проведено общее собрание, по итогам которого принято решение о расторжении договора управления с ЗАО "Севжилсервис" и заключении договора управления с ООО "ЖКХ-Энерго".
ЗАО "Севжилсервис" полагало, что решение о расторжении договора управления многоквартирным домом является незаконным, поскольку общество, как управляющая организация, в полном соответствии с договором управления исполняло свои обязанности, нареканий и жалоб со стороны собственников помещений многоквартирного дома в его адрес не поступало, в связи с чем у собственников не имелось оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления.
Считало, что собственниками помещений многоквартирного дома нарушен порядок расторжения договора управления, предусмотренный пунктом 8 договора и статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом уточненных в ходе судебного разбирательства требований истец просил признать недействительным решение о расторжении договора управления с ЗАО "Севжилсервис", принятое на общем собрании собственниками помещений многоквартирного дома N * по улице... в городе..., утвержденное протоколом от _ _ 2012 года, и взыскать с ответчика расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по жилищной политике администрации города Мурманска, Мурманское муниципальное бюджетное учреждение (далее - ММБУ) "Новые формы управления", общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "ЖКХ-Энерго".
Представитель истца - ЗАО "Севжилсервис" в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик Ж. иск не признала.
Представитель третьего лица - ООО "ЖКХ-Энерго" - К. полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица - ММБУ "Новые формы управления" в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск полагал требования не подлежащими удовлетворению, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель третьего лица - Комитета по жилищной политике администрации города Мурманска в судебное заседание не явился, в письменном отзыве разрешение вопроса оставил на усмотрение суда, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Севжилсервис" Л.Е.П. просит решение суда отменить ввиду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и принять по делу новое решение.
Полагает, что судом необоснованно не приняты во внимание доводы истца об отсутствии оснований для расторжения договора управления в одностороннем порядке, поскольку обязанности по содержанию и ремонту управляющей организацией исполнялись в полном соответствии с договором управления многоквартирным домом.
Не соглашается с выводом суда о ненадлежащем исполнении ЗАО "Севжилсервис" обязательств по договору управления, указывая, что судом не приняты во внимание представленные истцом отчет о выполненных работах, расчетно-сметная документация, акты выполненных работ, счета по оплате услуг подрядных организаций.
Приводит доводы о несоблюдении собственниками помещений порядка расторжения договора управления многоквартирным домом, поскольку в нарушение пункта 8.4 договора в адрес ЗАО "Севжилсервис" не поступали уведомления о принятии участия при составлении и подписании акта о состоянии общего имущества собственников помещений.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель истца ЗАО "Севжилсервис", ответчик Ж., представители третьих лиц: Комитета по жилищной политике администрации города Мурманска, ММБУ "Новые формы управления", ООО "ЖКХ-Энерго", извещенные о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу статьей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями статей 45, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающими основания и порядок принятия собственниками многоквартирного дома решения и расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что собственниками помещений в многоквартирном доме 58 по улице Лобова в городе Мурманске выбран способ управления управляющей организацией.
В силу части 1 и 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 8 указанной статьи изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Приведенные положения статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации соответствуют общим правилам расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренным пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении вопроса о расторжении которого по основаниям, установленным частью 8.2 статьи 162 Жилищного кокса Российской Федерации, действует специальный режим правового регулирования - такой договор может быть прекращен по инициативе собственников помещений в одностороннем порядке при условии невыполнения управляющей организацией условий договора.
При таких обстоятельствах, разрешая спор, проанализировав положения приведенных правовых норм, суд первой инстанции правильно исходил из того, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе на основании решения общего собрания расторгнуть договор управления с управляющей организацией, в одностороннем порядке отказавшись от его исполнения, если управляющая организация не исполняет условия договора.
В соответствии с частью 2 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Согласно положениям части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам одностороннего отказа от исполнения договора управления, выбора иной управляющей организации, утверждения договора управления принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В силу части 5 и 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, _ _ 2008 года между муниципальным образованием город Мурманск и ЗАО "Севжилсервис" был заключен договор управления многоквартирным домом N 58 по улице Лобова в городе Мурманске.
В соответствии с пунктами 3.1.1, 8.1 указанного договора срок его действия установлен с _ _ 2008 года на 5 лет.
Согласно пункту 8.2 договора его изменение и (или) расторжение осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и положениями настоящего договора. Решение о расторжении договора принимается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.
В период с _ _ 2012 года по _ _ 2012 года собственниками помещений многоквартирного дома N * по улице... в городе... проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования по инициативе собственника жилого помещения N * в указанном доме Ж.
Общим собранием приняты ряд решений, в том числе о расторжении _ _ 2012 года договора управления с управляющей организацией ЗАО "Севжилсервис" на основании части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, о выборе в качестве управляющей компании ООО "ЖКХ-Энерго" и об утверждении договора управления с ООО "ЖКХ-Энерго".
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, составленному _ _ 2012 года, в собрании приняли участие собственники и представители собственников, количество голосов которых составило ***% от общего количества голосов собственников, при заочном голосовании за расторжение договора управления с ЗАО "Севжилсервис" и выбор управляющей компанией ООО "ЖКХ-Энерго" проголосовало ***%.
Установив указанные обстоятельства, которые истцом не оспариваются, суд правомерно указал, что кворум для проведения общего собрания имелся, решение о расторжении договора управления и избрании новой управляющей организации принято большинством голосов.
Кроме того, с учетом положений статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая организация не наделена правом на обжалование в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в части соблюдения процедуры его проведения и порядка принятия решения.
Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части расторжения договора управления, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что у собственников помещений в многоквартирном жилом доме N * по улице... в городе... имелись основания для одностороннего отказа от исполнения данного договора и принятия решения о выборе иной управляющей организации с заключением с ней договора управления многоквартирным домом.
Проанализировав содержание пунктов 11, 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, а также условия договора управления многоквартирным домом, суд правомерно исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ЗАО "Севжилсервис" предусмотренных договором управления многоквартирным домом обязанностей.
Судом установлено и подтверждается письменными материалами дела, что управляющей компанией в нарушение пункта 3.1.8 договора не были рассмотрены все претензии жильцов дома, зафиксированные ММБУ "***", связанные с исполнением заключенных управляющей организацией договоров с третьими лицами.
Наличие неоднократных жалоб жильцов многоквартирного дома на некачественное предоставление услуги по отоплению жилых помещений, необходимость восстановления систем отопления, ненадлежащую уборку дворовой территории, неосуществление посыпки территории двора противогололедными средствами подтверждаются сведениями, представленными ООО "***" и ММБУ "***".
Оценив документы, представленные истцом в подтверждение надлежащего исполнения обязательств по договору, суд правильно указал, что согласно отчетам о выполнении договора управления многоквартирным домом работы по устранению выявленных недостатков проведены частично и не являются действиями по исполнению договора управления, документы, содержащие перечень выполненных работ за период с _ _ года по _ _ год с указанием площади обслуживания и стоимости работ, не подтверждают соблюдение периодичности выполняемых работ, обусловленной договором управления, из актов о выполнении работ по уборке подъезда не усматривается выполнение работ в предусмотренные договором сроки.
При этом доказательств проведения конкретных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме истцом в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено, материалы дела таковых не содержат.
В полном объеме исследовав и оценив представленные сторонами в ходе судебного разбирательства доказательства, суд первой инстанции дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения требований о признании решения собрания в части расторжения договора управления многоквартирным домом недействительным, поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение управляющей организацией договора управления.
На основании анализа представленных доказательств суд первой инстанции правомерно исходил из того, что собственниками помещений в многоквартирном доме при принятии решения о расторжении договора управления многоквартирным домом соблюден предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства порядок.
Выводы суда в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом проверки суда первой инстанции, сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, в связи с чем не могут являться основаниями к отмене решения суда.
Доводы жалобы о несоблюдении собственниками пункта 8.4 договора управления, не имеют правового значения для дела, поскольку из условий договора не вытекает, что акт о состоянии общего имущества должен составляться до расторжения договора.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, в апелляционной жалобе таких доводов не приведено.
При таком положении, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе по доводам апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Ленинского районного суда города Мурманска от 18 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Севжилсервис" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.06.2013 N 33-1921
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2013 г. N 33-1921
Судья: Лобанова О.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего
Истоминой И.В.
судей
Баранниковой Т.Е.
Малич Р.Б.
при секретаре
Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества "Севжилсервис" к Ж. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части расторжения договора управления
по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Севжилсервис" на решение Ленинского районного суда города Мурманска от 18 февраля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Севжилсервис" к Ж. о признании недействительным решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части расторжения договора управления - отказать".
Заслушав доклад судьи Баранниковой Т.Е., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "Севжилсервис" обратилось в суд с иском к Ж. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части расторжения договора управления.
В обоснование заявленных требований указало, что с _ _ 2008 года осуществляло обслуживание многоквартирного дома N * по улице... в городе... в соответствии с договором управления, заключенным сроком на пять лет. В период с _ _ 2012 года по _ _ 2012 года собственниками помещений указанного многоквартирного дома по инициативе Ж. проведено общее собрание, по итогам которого принято решение о расторжении договора управления с ЗАО "Севжилсервис" и заключении договора управления с ООО "ЖКХ-Энерго".
ЗАО "Севжилсервис" полагало, что решение о расторжении договора управления многоквартирным домом является незаконным, поскольку общество, как управляющая организация, в полном соответствии с договором управления исполняло свои обязанности, нареканий и жалоб со стороны собственников помещений многоквартирного дома в его адрес не поступало, в связи с чем у собственников не имелось оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления.
Считало, что собственниками помещений многоквартирного дома нарушен порядок расторжения договора управления, предусмотренный пунктом 8 договора и статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом уточненных в ходе судебного разбирательства требований истец просил признать недействительным решение о расторжении договора управления с ЗАО "Севжилсервис", принятое на общем собрании собственниками помещений многоквартирного дома N * по улице... в городе..., утвержденное протоколом от _ _ 2012 года, и взыскать с ответчика расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по жилищной политике администрации города Мурманска, Мурманское муниципальное бюджетное учреждение (далее - ММБУ) "Новые формы управления", общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "ЖКХ-Энерго".
Представитель истца - ЗАО "Севжилсервис" в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик Ж. иск не признала.
Представитель третьего лица - ООО "ЖКХ-Энерго" - К. полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица - ММБУ "Новые формы управления" в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск полагал требования не подлежащими удовлетворению, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель третьего лица - Комитета по жилищной политике администрации города Мурманска в судебное заседание не явился, в письменном отзыве разрешение вопроса оставил на усмотрение суда, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Севжилсервис" Л.Е.П. просит решение суда отменить ввиду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и принять по делу новое решение.
Полагает, что судом необоснованно не приняты во внимание доводы истца об отсутствии оснований для расторжения договора управления в одностороннем порядке, поскольку обязанности по содержанию и ремонту управляющей организацией исполнялись в полном соответствии с договором управления многоквартирным домом.
Не соглашается с выводом суда о ненадлежащем исполнении ЗАО "Севжилсервис" обязательств по договору управления, указывая, что судом не приняты во внимание представленные истцом отчет о выполненных работах, расчетно-сметная документация, акты выполненных работ, счета по оплате услуг подрядных организаций.
Приводит доводы о несоблюдении собственниками помещений порядка расторжения договора управления многоквартирным домом, поскольку в нарушение пункта 8.4 договора в адрес ЗАО "Севжилсервис" не поступали уведомления о принятии участия при составлении и подписании акта о состоянии общего имущества собственников помещений.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель истца ЗАО "Севжилсервис", ответчик Ж., представители третьих лиц: Комитета по жилищной политике администрации города Мурманска, ММБУ "Новые формы управления", ООО "ЖКХ-Энерго", извещенные о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу статьей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями статей 45, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающими основания и порядок принятия собственниками многоквартирного дома решения и расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что собственниками помещений в многоквартирном доме 58 по улице Лобова в городе Мурманске выбран способ управления управляющей организацией.
В силу части 1 и 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 8 указанной статьи изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Приведенные положения статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации соответствуют общим правилам расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренным пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении вопроса о расторжении которого по основаниям, установленным частью 8.2 статьи 162 Жилищного кокса Российской Федерации, действует специальный режим правового регулирования - такой договор может быть прекращен по инициативе собственников помещений в одностороннем порядке при условии невыполнения управляющей организацией условий договора.
При таких обстоятельствах, разрешая спор, проанализировав положения приведенных правовых норм, суд первой инстанции правильно исходил из того, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе на основании решения общего собрания расторгнуть договор управления с управляющей организацией, в одностороннем порядке отказавшись от его исполнения, если управляющая организация не исполняет условия договора.
В соответствии с частью 2 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Согласно положениям части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам одностороннего отказа от исполнения договора управления, выбора иной управляющей организации, утверждения договора управления принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В силу части 5 и 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, _ _ 2008 года между муниципальным образованием город Мурманск и ЗАО "Севжилсервис" был заключен договор управления многоквартирным домом N 58 по улице Лобова в городе Мурманске.
В соответствии с пунктами 3.1.1, 8.1 указанного договора срок его действия установлен с _ _ 2008 года на 5 лет.
Согласно пункту 8.2 договора его изменение и (или) расторжение осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и положениями настоящего договора. Решение о расторжении договора принимается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.
В период с _ _ 2012 года по _ _ 2012 года собственниками помещений многоквартирного дома N * по улице... в городе... проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования по инициативе собственника жилого помещения N * в указанном доме Ж.
Общим собранием приняты ряд решений, в том числе о расторжении _ _ 2012 года договора управления с управляющей организацией ЗАО "Севжилсервис" на основании части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, о выборе в качестве управляющей компании ООО "ЖКХ-Энерго" и об утверждении договора управления с ООО "ЖКХ-Энерго".
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, составленному _ _ 2012 года, в собрании приняли участие собственники и представители собственников, количество голосов которых составило ***% от общего количества голосов собственников, при заочном голосовании за расторжение договора управления с ЗАО "Севжилсервис" и выбор управляющей компанией ООО "ЖКХ-Энерго" проголосовало ***%.
Установив указанные обстоятельства, которые истцом не оспариваются, суд правомерно указал, что кворум для проведения общего собрания имелся, решение о расторжении договора управления и избрании новой управляющей организации принято большинством голосов.
Кроме того, с учетом положений статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая организация не наделена правом на обжалование в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в части соблюдения процедуры его проведения и порядка принятия решения.
Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части расторжения договора управления, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что у собственников помещений в многоквартирном жилом доме N * по улице... в городе... имелись основания для одностороннего отказа от исполнения данного договора и принятия решения о выборе иной управляющей организации с заключением с ней договора управления многоквартирным домом.
Проанализировав содержание пунктов 11, 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, а также условия договора управления многоквартирным домом, суд правомерно исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ЗАО "Севжилсервис" предусмотренных договором управления многоквартирным домом обязанностей.
Судом установлено и подтверждается письменными материалами дела, что управляющей компанией в нарушение пункта 3.1.8 договора не были рассмотрены все претензии жильцов дома, зафиксированные ММБУ "***", связанные с исполнением заключенных управляющей организацией договоров с третьими лицами.
Наличие неоднократных жалоб жильцов многоквартирного дома на некачественное предоставление услуги по отоплению жилых помещений, необходимость восстановления систем отопления, ненадлежащую уборку дворовой территории, неосуществление посыпки территории двора противогололедными средствами подтверждаются сведениями, представленными ООО "***" и ММБУ "***".
Оценив документы, представленные истцом в подтверждение надлежащего исполнения обязательств по договору, суд правильно указал, что согласно отчетам о выполнении договора управления многоквартирным домом работы по устранению выявленных недостатков проведены частично и не являются действиями по исполнению договора управления, документы, содержащие перечень выполненных работ за период с _ _ года по _ _ год с указанием площади обслуживания и стоимости работ, не подтверждают соблюдение периодичности выполняемых работ, обусловленной договором управления, из актов о выполнении работ по уборке подъезда не усматривается выполнение работ в предусмотренные договором сроки.
При этом доказательств проведения конкретных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме истцом в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено, материалы дела таковых не содержат.
В полном объеме исследовав и оценив представленные сторонами в ходе судебного разбирательства доказательства, суд первой инстанции дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения требований о признании решения собрания в части расторжения договора управления многоквартирным домом недействительным, поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение управляющей организацией договора управления.
На основании анализа представленных доказательств суд первой инстанции правомерно исходил из того, что собственниками помещений в многоквартирном доме при принятии решения о расторжении договора управления многоквартирным домом соблюден предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства порядок.
Выводы суда в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом проверки суда первой инстанции, сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, в связи с чем не могут являться основаниями к отмене решения суда.
Доводы жалобы о несоблюдении собственниками пункта 8.4 договора управления, не имеют правового значения для дела, поскольку из условий договора не вытекает, что акт о состоянии общего имущества должен составляться до расторжения договора.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, в апелляционной жалобе таких доводов не приведено.
При таком положении, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе по доводам апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Ленинского районного суда города Мурманска от 18 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Севжилсервис" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)