Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Зенцова Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей областного суда: Дьякова А.Н., Иволгиной Н.В.,
при секретаре У.,
рассмотрела в судебном заседании 25 сентября 2013 года дело по апелляционным жалобам Р. и его представителя ______________, представителя С. - ______________, С. на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 18 июля 2013 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор N ___ между войсковой частью N _____ в лице ее командира ___________ и Р. от 04.10.2006 года на передачу нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью _____ кв. м, расположенного по адресу: _________________, в части передачи Р. нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение __): N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью ___ кв. м.
Признать недействительным договор купли-продажи между Р. и С. от 22.04.2013 года на передачу нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (__), общей площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: ________________, в части передачи С. нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение __): N _ площадью ____ кв. м, N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью __ кв. м__.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности С. в отношении нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: _______________________, в части, касающейся нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение __): N _ площадью __ кв. м, N __ площадью __ кв. м, N __ площадью __ кв. м, N __ площадью __ кв.
Заслушав доклад судьи областного суда Иволгиной Н.В., пояснения Р. и его представителя ______________, пояснения Г. и его представителя _________, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к Р., С., Министерству обороны РФ, ФГКУ "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ о признании сделок недействительными, ссылаясь на то, что он является собственником квартиры N __ в доме N ___ по ул. _____________ в г. Омске. Дом введен в эксплуатацию 01.11.2006 года. После избрания его 01.03.2013 _____________ ТСЖ "___________" ему стало известно, что подвальные помещения в указанном многоквартирном доме, в которых находится инженерное оборудование и разводки коммуникаций жизнеобеспечения дома и которые являются местами общего пользования, находятся в собственности Р. на основании договора N ____ от 04.10.2006 на передачу нежилого помещения общей площадью ______ кв. м в указанном жилом доме, заключенного с войсковой частью _____.
Данный договор от 04.10.2006 на передачу указанных нежилых помещений в собственность Р. является недействительным, поскольку не соответствует требованиям закона.
22 апреля 2013 года между Р. и С. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью _____ кв. м, расположенного по адресу _____________________________.
Помещения, находящиеся в подвале, относятся к местам общего пользования и в соответствии с действующим на момент заключения договора, и на настоящий момент законодательством, не могут быть отчуждены.
В настоящее время из-за действий ответчиков не могут быть выполнены своевременно ремонтные работы при возникновении аварийных ситуаций, сложность представляет осуществление повседневного обслуживания теплового узла и отходящих от него технических коммуникаций многоквартирного жилого дома.
Кроме того, Р. самовольно произвел перепланировку и реконструкцию инженерных коммуникаций, в результате которой произошло нарушение системы водоснабжения и системы отопления всего дома, вследствие чего появилась проблема с подачей горячей воды всего дома и отоплением квартир верхних этажей.
Таким образом, действия ответчиков по приобретению в соответствии с указанными выше договорами в соответствующей части являются ничтожными, так как по данным договорам было отчуждено общее имущество многоквартирного жилого дома, о чем ответчики заведомо знали, поскольку в данном помещении проходят инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания всего многоквартирного дома.
Поскольку подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, поэтому нежилые помещения: помещение (N __) площадью __ кв. м; коридор (N __) площадью __ кв. м; тамбур (N __) площадью __ кв. м; тамбур (N __) площадью _____ кв. м не могут быть предоставлены в собственность кого-либо без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом уточнения исковых требований просил: признать недействительными договор N ____ от 04.10.2006 на передачу нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью ________ кв. м, расположенного по адресу: _____________, в силу его ничтожности в части передачи Р. нежилых помещений под номерами: помещение (N _) площадью __ кв. м; коридор (N __) площадью __ кв. м; тамбур (N _) площадью __ кв. м; тамбур (N _) площадью __ кв. м; договор купли-продажи от 22.04.2013 нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью ________ кв. м, расположенного по адресу: _____________, заключенный между Р. и С. в соответствующей части; возложить на Р. обязанность привести коммуникации указанного жилого дома в соответствие с проектной документацией.
Г. в судебном заседании участия не принимал.
В судебном заседании представитель Г. - ___________ уточненные исковые требования поддержала. Указала, что срок исковой давности по данному делу не пропущен, поскольку исковые требования по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир - подвалом. Согласно п. 4 ст. 208 ГК РФ, на эти требования исковая давность не распространяется.
Представитель ФГКУ "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указал, что ФГКУ является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку полномочиями по передаче помещений в собственность граждан применительно к указанному в иске многоквартирному дому обладает только собственник указанного имущества - Российская Федерация.
В судебном заседании представитель Р. - ___________- исковые требования не признал. Пояснил, что спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку являются самостоятельными объектами гражданских прав. Совершенные сделки полностью соответствуют требованиям законодательства. Указал на пропуск истцом срока исковой давности.
Р., С., представитель Министерства обороны РФ в судебное заседание не явились, представители третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, департамента жилищного обеспечения Министерства обороны РФ в судебное заседание не явились.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Р. и его представитель ___________, представитель С. - ______________ просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что Г. не имел права обращаться в суд с данным иском как физическое лицо. У суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявления об истечении срока исковой давности. Вывод суда о противоречии размещения во второй очереди жилого дома ____по ул. ________________ в цокольном этаже офисных помещений, согласно разрешения на ввод в эксплуатацию N __ и утвержденной проектной документацией является неверным, поскольку письмо ОАО "_________________" N ______ от 16.07.2013 относится к проектной документации до корректировки проекта и не имеет юридического значения. Судом не учтен имеющийся в материалах дела проект __________ - Корректировка проекта жилого дома в ______________ (архитектурные решения). Доказательств не предоставления доступа в спорные нежилые помещения при возникновении аварийных ситуаций, истцом не представлено, как не представлено доказательств того, что спорный объект требует постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку проектной документации для исследования у специалиста не было. В данном заключении исследовался цокольный этаж, который к общему имуществу дома не относится. Является необоснованным вывод суда о том, что спорное помещение является подвалом. Поскольку на момент приватизации первой квартиры в указанном жилом доме, спорные помещения уже были учтены и запроектированы для самостоятельного использования, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Согласно пп. "а" п. 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил).
Из материалов дела следует, что Г. является собственником квартиры N __ в доме N ___ по ул. _______________ в г. Омске (т. _ л.д. __).
С 01.03.2013 управление указанным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ "___________", ________________ которого является Г.
Согласно протоколу N __ внеочередного общего собрания (в форме заочного голосования) собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: _____________________________ от 16.06.2013, по вопросу N _ постановлено оспорить право собственности (собственник Р.) на помещения, находящиеся в цокольном этаже площадью _______ кв. м в здании данного жилого дома, делегировать полномочия по представлению интересов собственников жилых помещений многоквартирного дома, в том числе, в судах общей юрисдикции, _______________ ТСЖ "___________" Г. (вопрос N _) (т. _ л.д. _______).
Судом установлено, что 01.11.2006 департаментом строительства Администрации г. Омска выдано разрешение N ___ на ввод в эксплуатацию построенного _-этажного __-квартирного жилого дома с офисными помещениями и инженерными сетями, расположенного по адресу: ____________________, согласно которому в эксплуатацию, в том числе, введены нежилые помещения площадью __ кв. м (т._, л.д. __).
Заказчиком строительства указанного жилого многоквартирного дома, в том числе второй его очереди, являлось Министерство обороны РФ.
04.10.2006 между войсковой частью N _____, в лице ее командира _________(Сторона 1), и Р. (Сторона 2) заключен договор N __, по условиям которого Сторона 1 передает в установленном порядке документы, необходимые для регистрации права собственности Стороной 2 нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже, общей площадью ________ кв. м, расположенного по адресу: __________________ (вторая очередь) (т._, л.д. ____).
05.07.2007 за Р. зарегистрировано право собственности на указанное нежилое помещение (т._, л.д. _).
При этом, из имеющихся в материалах дела доверенностей начальника строительства инженерно-технического обеспечения и расквартирования ракетных войск стратегического назначения (войсковой части _______), Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области от 23.11.2006, выданных командиру войсковой части N _____ ___________-, следует, что полномочия на заключение от имени собственника помещений в указанном многоквартирном доме в _______________ города Омска договоров на передачу в собственность граждан нежилых помещений в нем ему не передавались (т._, л.д. __, ___).
22.04.2013 между Р. (продавец) и С. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью _______ кв. м, находящегося в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: ______________________ (вторая очередь).
Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за С. 07.05.2013 (т._, л.д. ____).
В соответствии с технико-экономическими показателями (2 очередь) архитектурного решения корректировки проекта жилого дома в __________ шифр ___________, площадь офисов составляет _______ кв. м (т._, л.д. _______).
Согласно техническому паспорту на нежилое помещение ___ в доме N ____ по ул. ___________ литера __, составленному по состоянию на 12.12.2006, его общая площадь составляет ________- кв. м, использование - торговое. В его состав входят, в том числе: помещение N _ площадью __ кв. м, коридор N _ площадью __ кв. м, тамбур N _ площадью __ кв. м, тамбур N _ площадью __ кв. м (т._, л.д. ____).
Из плана техподполья (секция в осях __), блок-секции в осях __ жилого дома на территории __________________ в городе Омске (вторая очередь), из архитектурных решений корректировки проекта жилого дома в ______________ шифр _________, акта Госжилстройнадзора от 06.03.2013 N ___________ (т._, л.д. __) следует, что в цокольном этаже указанного дома расположены инженерные коммуникации, в том числе, тепловой узел, обеспечивающие отопление и вентиляцию многоквартирного дома (т._, л.д. ____, __; т._, л.д. ____).
Согласно проектной документации, в помещении N _ спорного нежилого помещения расположен общедомовой тепловой узел, от которого отходит магистральная разводка отопления с отключающейся арматурой стояков и труба горячего водоснабжения, проходящая через коридор (помещение N __). Вход в нежилое помещение проходит через основной вход - тамбур (помещение N _), а также запасный вход - тамбур (помещение N _) (т.__, л.д. ____).
Согласно акту N ______ от 02.07.2013 Омского филиала ОАО "_______", в ходе осмотра теплопотребляющих систем абонента жилой дом по ул. _____________ установлено, что абонентом Р. произведена самовольная переврезка стояков жилого дома и смонтирована система отопления нежилых помещений в цокольном этаже, не предусмотренная проектом _________, разработанным ИПК "________" от 2005 года. Для перезаключения договора купли-продажи тепловой энергии в горячей воде необходимо переоформить акт формы _______, акт границ балансовой принадлежности, акт об исходных данных и привести в соответствие с проектом систему отопления жилого дома (т._, л.д. ___).
Из экспертного заключения N _____ от 17.07.2013, выполненного ООО "_______", следует, что в нежилом помещении, номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью _______ кв. м, расположенном по адресу: ___________________, имеется помещение (N __) площадью ___ кв. м, в котором расположены общедомовые инженерные коммуникации, к которым необходим доступ для обслуживания при аварийных ситуациях через коридор (N __) площадью __ кв. м, тамбур (N __) площадью __ кв. м, тамбур (N _) площадью __ кв. м. Сделан вывод о том, что помещение (N _), коридор (N _), тамбур (N _) и тамбур (N _), расположенные в цокольном этаже указанного дома, являются местами общего пользования (т._, л.д. ____).
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и, придя к правильному выводу о том, что спорные нежилые помещения, в которых находятся общедомовые инженерные коммуникации, предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома, в связи с чем они относятся к общему имуществу многоквартирного дома и не могли быть переданы иным лицам, обоснованно удовлетворил заявленные Г. исковые требования.
Отказывая в применении срока исковой давности по заявлению стороны ответчиков, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в данном случае течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. С марта 2013 года управление указанным многоквартирным домом начало осуществляться ТСЖ, то есть самими собственниками помещений данного дома. До этого момента управление домом осуществляла управляющая компания, которая и решала все вопросы, связанные с обслуживанием инженерных коммуникаций. В начале мая 2013 года в многоквартирном доме произошло аварийное отключение тепловой энергии, горячего водоснабжения, для устранения которого был необходим доступ к расположенному на площади спорного нежилого помещения тепловому узлу. Собственник данного помещения С. не предоставил доступ к тепловому узлу, в связи с чем не удалось своевременно устранить неисправности. Таким образом, о нарушении своих прав собственники помещений в данном доме, в том числе, и Г. узнали с момента образования ТСЖ.
Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы Р. и его представителя ______________, представителя С.- ______________ о пропуске истцом срока исковой давности не могут быть приняты во внимание и повлечь отмену решения суда.
Доводы жалобы о том, что Г. не имел права обращаться в суд с данным иском как физическое лицо, не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. На момент подачи искового заявления Г. являлся собственником жилого помещения по адресу: __________________, а также ______________ ТСЖ "___________", осуществляющим управление данным многоквартирным домом. Кроме того, уже в период рассмотрения дела - 16.06.2013, собственники помещений в указанном многоквартирном доме делегировали ему как ____________ ТСЖ "___________" полномочия по представлению их интересов, в том числе, в судах общей юрисдикции.
Не могут быть приняты во внимание и доводы жалобы о том, что экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку заключение, составленное ООО "________", соответствует требованиям законодательства, является относимым и допустимым доказательством. Указанное экспертное заключение оценено судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Кроме того, доказательств опровергающих выводы эксперта подателями жалобы не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы ими не заявлялось.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент первой приватизации первой квартиры в указанном жилом доме (2007 год), спорные помещения уже были учтены и запроектированы для самостоятельного использования, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло, являются необоснованными, поскольку материалами дела подтверждается, что с момента ввода в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого в 2006 году в спорных нежилых помещениях были расположены общедомовые инженерные коммуникации, следовательно, данные помещения использовались в целях обслуживания нужд владельцев жилых помещений в данном доме, в связи с чем являлись общим имуществом многоквартирного дома.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения решения по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 18 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Р. и его представителя ______________, представителя С. - ______________, и С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6330/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. по делу N 33-6330/2013
Председательствующий: Зенцова Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей областного суда: Дьякова А.Н., Иволгиной Н.В.,
при секретаре У.,
рассмотрела в судебном заседании 25 сентября 2013 года дело по апелляционным жалобам Р. и его представителя ______________, представителя С. - ______________, С. на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 18 июля 2013 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор N ___ между войсковой частью N _____ в лице ее командира ___________ и Р. от 04.10.2006 года на передачу нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью _____ кв. м, расположенного по адресу: _________________, в части передачи Р. нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение __): N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью ___ кв. м.
Признать недействительным договор купли-продажи между Р. и С. от 22.04.2013 года на передачу нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (__), общей площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: ________________, в части передачи С. нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение __): N _ площадью ____ кв. м, N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью ___ кв. м, N __ площадью __ кв. м__.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности С. в отношении нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: _______________________, в части, касающейся нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение __): N _ площадью __ кв. м, N __ площадью __ кв. м, N __ площадью __ кв. м, N __ площадью __ кв.
Заслушав доклад судьи областного суда Иволгиной Н.В., пояснения Р. и его представителя ______________, пояснения Г. и его представителя _________, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к Р., С., Министерству обороны РФ, ФГКУ "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ о признании сделок недействительными, ссылаясь на то, что он является собственником квартиры N __ в доме N ___ по ул. _____________ в г. Омске. Дом введен в эксплуатацию 01.11.2006 года. После избрания его 01.03.2013 _____________ ТСЖ "___________" ему стало известно, что подвальные помещения в указанном многоквартирном доме, в которых находится инженерное оборудование и разводки коммуникаций жизнеобеспечения дома и которые являются местами общего пользования, находятся в собственности Р. на основании договора N ____ от 04.10.2006 на передачу нежилого помещения общей площадью ______ кв. м в указанном жилом доме, заключенного с войсковой частью _____.
Данный договор от 04.10.2006 на передачу указанных нежилых помещений в собственность Р. является недействительным, поскольку не соответствует требованиям закона.
22 апреля 2013 года между Р. и С. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью _____ кв. м, расположенного по адресу _____________________________.
Помещения, находящиеся в подвале, относятся к местам общего пользования и в соответствии с действующим на момент заключения договора, и на настоящий момент законодательством, не могут быть отчуждены.
В настоящее время из-за действий ответчиков не могут быть выполнены своевременно ремонтные работы при возникновении аварийных ситуаций, сложность представляет осуществление повседневного обслуживания теплового узла и отходящих от него технических коммуникаций многоквартирного жилого дома.
Кроме того, Р. самовольно произвел перепланировку и реконструкцию инженерных коммуникаций, в результате которой произошло нарушение системы водоснабжения и системы отопления всего дома, вследствие чего появилась проблема с подачей горячей воды всего дома и отоплением квартир верхних этажей.
Таким образом, действия ответчиков по приобретению в соответствии с указанными выше договорами в соответствующей части являются ничтожными, так как по данным договорам было отчуждено общее имущество многоквартирного жилого дома, о чем ответчики заведомо знали, поскольку в данном помещении проходят инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания всего многоквартирного дома.
Поскольку подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, поэтому нежилые помещения: помещение (N __) площадью __ кв. м; коридор (N __) площадью __ кв. м; тамбур (N __) площадью __ кв. м; тамбур (N __) площадью _____ кв. м не могут быть предоставлены в собственность кого-либо без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом уточнения исковых требований просил: признать недействительными договор N ____ от 04.10.2006 на передачу нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью ________ кв. м, расположенного по адресу: _____________, в силу его ничтожности в части передачи Р. нежилых помещений под номерами: помещение (N _) площадью __ кв. м; коридор (N __) площадью __ кв. м; тамбур (N _) площадью __ кв. м; тамбур (N _) площадью __ кв. м; договор купли-продажи от 22.04.2013 нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью ________ кв. м, расположенного по адресу: _____________, заключенный между Р. и С. в соответствующей части; возложить на Р. обязанность привести коммуникации указанного жилого дома в соответствие с проектной документацией.
Г. в судебном заседании участия не принимал.
В судебном заседании представитель Г. - ___________ уточненные исковые требования поддержала. Указала, что срок исковой давности по данному делу не пропущен, поскольку исковые требования по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир - подвалом. Согласно п. 4 ст. 208 ГК РФ, на эти требования исковая давность не распространяется.
Представитель ФГКУ "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указал, что ФГКУ является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку полномочиями по передаче помещений в собственность граждан применительно к указанному в иске многоквартирному дому обладает только собственник указанного имущества - Российская Федерация.
В судебном заседании представитель Р. - ___________- исковые требования не признал. Пояснил, что спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку являются самостоятельными объектами гражданских прав. Совершенные сделки полностью соответствуют требованиям законодательства. Указал на пропуск истцом срока исковой давности.
Р., С., представитель Министерства обороны РФ в судебное заседание не явились, представители третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, департамента жилищного обеспечения Министерства обороны РФ в судебное заседание не явились.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Р. и его представитель ___________, представитель С. - ______________ просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что Г. не имел права обращаться в суд с данным иском как физическое лицо. У суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявления об истечении срока исковой давности. Вывод суда о противоречии размещения во второй очереди жилого дома ____по ул. ________________ в цокольном этаже офисных помещений, согласно разрешения на ввод в эксплуатацию N __ и утвержденной проектной документацией является неверным, поскольку письмо ОАО "_________________" N ______ от 16.07.2013 относится к проектной документации до корректировки проекта и не имеет юридического значения. Судом не учтен имеющийся в материалах дела проект __________ - Корректировка проекта жилого дома в ______________ (архитектурные решения). Доказательств не предоставления доступа в спорные нежилые помещения при возникновении аварийных ситуаций, истцом не представлено, как не представлено доказательств того, что спорный объект требует постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку проектной документации для исследования у специалиста не было. В данном заключении исследовался цокольный этаж, который к общему имуществу дома не относится. Является необоснованным вывод суда о том, что спорное помещение является подвалом. Поскольку на момент приватизации первой квартиры в указанном жилом доме, спорные помещения уже были учтены и запроектированы для самостоятельного использования, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Согласно пп. "а" п. 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил).
Из материалов дела следует, что Г. является собственником квартиры N __ в доме N ___ по ул. _______________ в г. Омске (т. _ л.д. __).
С 01.03.2013 управление указанным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ "___________", ________________ которого является Г.
Согласно протоколу N __ внеочередного общего собрания (в форме заочного голосования) собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: _____________________________ от 16.06.2013, по вопросу N _ постановлено оспорить право собственности (собственник Р.) на помещения, находящиеся в цокольном этаже площадью _______ кв. м в здании данного жилого дома, делегировать полномочия по представлению интересов собственников жилых помещений многоквартирного дома, в том числе, в судах общей юрисдикции, _______________ ТСЖ "___________" Г. (вопрос N _) (т. _ л.д. _______).
Судом установлено, что 01.11.2006 департаментом строительства Администрации г. Омска выдано разрешение N ___ на ввод в эксплуатацию построенного _-этажного __-квартирного жилого дома с офисными помещениями и инженерными сетями, расположенного по адресу: ____________________, согласно которому в эксплуатацию, в том числе, введены нежилые помещения площадью __ кв. м (т._, л.д. __).
Заказчиком строительства указанного жилого многоквартирного дома, в том числе второй его очереди, являлось Министерство обороны РФ.
04.10.2006 между войсковой частью N _____, в лице ее командира _________(Сторона 1), и Р. (Сторона 2) заключен договор N __, по условиям которого Сторона 1 передает в установленном порядке документы, необходимые для регистрации права собственности Стороной 2 нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже, общей площадью ________ кв. м, расположенного по адресу: __________________ (вторая очередь) (т._, л.д. ____).
05.07.2007 за Р. зарегистрировано право собственности на указанное нежилое помещение (т._, л.д. _).
При этом, из имеющихся в материалах дела доверенностей начальника строительства инженерно-технического обеспечения и расквартирования ракетных войск стратегического назначения (войсковой части _______), Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области от 23.11.2006, выданных командиру войсковой части N _____ ___________-, следует, что полномочия на заключение от имени собственника помещений в указанном многоквартирном доме в _______________ города Омска договоров на передачу в собственность граждан нежилых помещений в нем ему не передавались (т._, л.д. __, ___).
22.04.2013 между Р. (продавец) и С. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью _______ кв. м, находящегося в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: ______________________ (вторая очередь).
Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за С. 07.05.2013 (т._, л.д. ____).
В соответствии с технико-экономическими показателями (2 очередь) архитектурного решения корректировки проекта жилого дома в __________ шифр ___________, площадь офисов составляет _______ кв. м (т._, л.д. _______).
Согласно техническому паспорту на нежилое помещение ___ в доме N ____ по ул. ___________ литера __, составленному по состоянию на 12.12.2006, его общая площадь составляет ________- кв. м, использование - торговое. В его состав входят, в том числе: помещение N _ площадью __ кв. м, коридор N _ площадью __ кв. м, тамбур N _ площадью __ кв. м, тамбур N _ площадью __ кв. м (т._, л.д. ____).
Из плана техподполья (секция в осях __), блок-секции в осях __ жилого дома на территории __________________ в городе Омске (вторая очередь), из архитектурных решений корректировки проекта жилого дома в ______________ шифр _________, акта Госжилстройнадзора от 06.03.2013 N ___________ (т._, л.д. __) следует, что в цокольном этаже указанного дома расположены инженерные коммуникации, в том числе, тепловой узел, обеспечивающие отопление и вентиляцию многоквартирного дома (т._, л.д. ____, __; т._, л.д. ____).
Согласно проектной документации, в помещении N _ спорного нежилого помещения расположен общедомовой тепловой узел, от которого отходит магистральная разводка отопления с отключающейся арматурой стояков и труба горячего водоснабжения, проходящая через коридор (помещение N __). Вход в нежилое помещение проходит через основной вход - тамбур (помещение N _), а также запасный вход - тамбур (помещение N _) (т.__, л.д. ____).
Согласно акту N ______ от 02.07.2013 Омского филиала ОАО "_______", в ходе осмотра теплопотребляющих систем абонента жилой дом по ул. _____________ установлено, что абонентом Р. произведена самовольная переврезка стояков жилого дома и смонтирована система отопления нежилых помещений в цокольном этаже, не предусмотренная проектом _________, разработанным ИПК "________" от 2005 года. Для перезаключения договора купли-продажи тепловой энергии в горячей воде необходимо переоформить акт формы _______, акт границ балансовой принадлежности, акт об исходных данных и привести в соответствие с проектом систему отопления жилого дома (т._, л.д. ___).
Из экспертного заключения N _____ от 17.07.2013, выполненного ООО "_______", следует, что в нежилом помещении, номер на поэтажном плане __ (___), общей площадью _______ кв. м, расположенном по адресу: ___________________, имеется помещение (N __) площадью ___ кв. м, в котором расположены общедомовые инженерные коммуникации, к которым необходим доступ для обслуживания при аварийных ситуациях через коридор (N __) площадью __ кв. м, тамбур (N __) площадью __ кв. м, тамбур (N _) площадью __ кв. м. Сделан вывод о том, что помещение (N _), коридор (N _), тамбур (N _) и тамбур (N _), расположенные в цокольном этаже указанного дома, являются местами общего пользования (т._, л.д. ____).
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и, придя к правильному выводу о том, что спорные нежилые помещения, в которых находятся общедомовые инженерные коммуникации, предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома, в связи с чем они относятся к общему имуществу многоквартирного дома и не могли быть переданы иным лицам, обоснованно удовлетворил заявленные Г. исковые требования.
Отказывая в применении срока исковой давности по заявлению стороны ответчиков, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в данном случае течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. С марта 2013 года управление указанным многоквартирным домом начало осуществляться ТСЖ, то есть самими собственниками помещений данного дома. До этого момента управление домом осуществляла управляющая компания, которая и решала все вопросы, связанные с обслуживанием инженерных коммуникаций. В начале мая 2013 года в многоквартирном доме произошло аварийное отключение тепловой энергии, горячего водоснабжения, для устранения которого был необходим доступ к расположенному на площади спорного нежилого помещения тепловому узлу. Собственник данного помещения С. не предоставил доступ к тепловому узлу, в связи с чем не удалось своевременно устранить неисправности. Таким образом, о нарушении своих прав собственники помещений в данном доме, в том числе, и Г. узнали с момента образования ТСЖ.
Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы Р. и его представителя ______________, представителя С.- ______________ о пропуске истцом срока исковой давности не могут быть приняты во внимание и повлечь отмену решения суда.
Доводы жалобы о том, что Г. не имел права обращаться в суд с данным иском как физическое лицо, не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. На момент подачи искового заявления Г. являлся собственником жилого помещения по адресу: __________________, а также ______________ ТСЖ "___________", осуществляющим управление данным многоквартирным домом. Кроме того, уже в период рассмотрения дела - 16.06.2013, собственники помещений в указанном многоквартирном доме делегировали ему как ____________ ТСЖ "___________" полномочия по представлению их интересов, в том числе, в судах общей юрисдикции.
Не могут быть приняты во внимание и доводы жалобы о том, что экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку заключение, составленное ООО "________", соответствует требованиям законодательства, является относимым и допустимым доказательством. Указанное экспертное заключение оценено судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Кроме того, доказательств опровергающих выводы эксперта подателями жалобы не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы ими не заявлялось.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент первой приватизации первой квартиры в указанном жилом доме (2007 год), спорные помещения уже были учтены и запроектированы для самостоятельного использования, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло, являются необоснованными, поскольку материалами дела подтверждается, что с момента ввода в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого в 2006 году в спорных нежилых помещениях были расположены общедомовые инженерные коммуникации, следовательно, данные помещения использовались в целях обслуживания нужд владельцев жилых помещений в данном доме, в связи с чем являлись общим имуществом многоквартирного дома.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения решения по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 18 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Р. и его представителя ______________, представителя С. - ______________, и С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)