Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Павлова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Рогачева И.А., Мирошниковой Е.Н.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2075/12 по апелляционной жалобе Ш., П. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 19 сентября 2012 года по иску Ш., П. к ООО "УК "Респект Дом" о признании недействительным договора, компенсации морального вреда,
Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения участников процесса,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
28.08.2007 между ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" и Ш. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N <...>, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи <...>комнатной квартиры <адрес>.
15.08.2008 между ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ", Ш. и П. было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору N <...> от 28.08.2007, по условиям которого Ш. уступил П. часть своих прав и обязанностей в размере <...> своей доли финансирования по предварительному договору N <...> от 28.08.2007 и права на куплю-продажу в объеме <...> квартиры, права требования на получение квартиры в указанном объеме в собственность от ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" в установленном законом порядке.
29.09.2010 ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с договором N <...> от 30.09.2010 года, заключенным между ООО "ЛЭК ИСТЕЙТстрой" (Генподрядчик), ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" (Застройщик) и ООО "УК" Респект Дом" (Управляющий) последнее общество приняло на себя обязательства о выполнении работ по управлению и содержанию жилого дома, а также о возмещении Генподрядчику/Застройщику расходов по оплате потребленной электроэнергии, тепловой энергии, ГВС, ХВС (водоотведению) по жилому дому, расположенному по вышеназванному адресу.
В этот же день ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" и ООО "УК "Респект" подписали акт приема-передачи жилого дома на баланс управляющей компании.
05.11.2011 года по акту данная квартира была принята Ш. без каких-либо замечаний.
25.11.2011 года между ООО "УК "Респект Дом" и Ш. был заключен договор N <...> на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом. Также 25.11.2011 Ш. были переданы ключи от квартиры N <...>.
Ш. и П. обратились во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "УК "Респект Дом", в котором просили признать недействительным договор N <...> на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом от 25.11.2011, заключенный между ООО "УК "Респект Дом" и Ш., и все приложения к договору, включая соглашение о внесении аванса, взыскать с ответчика в пользу истцов моральный вред в размере <...> рублей, а также взыскать судебные расходы.
В обоснование заявленных исковых требований указали, что оспариваемый ими договор является кабальной сделкой, так как Ш. был вынужден его подписать, поскольку на иных основаниях застройщик в нарушение п. 6 предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 28.08.2007 года не предоставлял истцам право безвозмездного пользования квартирой и отказывался передать истцам ключи от квартиры. Кроме того, истцы оспаривали право ответчика на заключение такого договора, а также право Ш. заключать договор от имени П. и полагали, что отдельные условия договора противоречат требованиям закона, в том числе положениям Жилищного кодекса РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей".
Ответчик иск не признал.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 19 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, указывают, что судом были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены постановленного судом решения, исходя из доводов апелляционной жалобы.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Таким образом, из п. 1 ст. 179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерным является то, что она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях и совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, тогда как другая сторона в сделке сознательно использовала указанные обстоятельства.
При этом п. 1 ст. 179 ГК РФ предусматривает наличие не одного тяжелого обстоятельства, а стечение тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не простую невыгодность совершенной сделки, а "крайне невыгодные условия" для нуждающейся стороны, под которыми понимаются резко отличающиеся от обычных условий такого рода сделок.
Разрешая заявленные требования о признании договора от 25.11.2011 года кабальной сделкой, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их полно и объективно в ходе судебного разбирательства, пришел к обоснованному выводу о том, что приведенные Ш. обстоятельства, не свидетельствуют о совершении им оспариваемой сделки на крайне невыгодных для истца условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которые ответчик сознательно использовал, а какие-либо иные обстоятельства, позволяющие прийти к выводу о кабальном характере сделки, истцами не приведены и не доказаны.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом, поскольку он подробно мотивирован в решении, соответствует представленным по делу доказательствам, оценка которых произведена судом в полном соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ.
Возможность получения Ш. квартиры до регистрации права собственности на нее зависела не от действий ответчика, а от исполнения застройщиком условий договора от 28.08.2007 года N <...>, допускающего возможность передачи застройщиком квартиры лицу, предварительно ее оплатившему и заинтересованному в использовании данного имущества до оформления перехода права собственности на квартиру. При этом, к моменту заключения оспариваемого договора квартира была принята Ш. по акту от 5.11.2011 года, содержание которого истцами по делу не опровергнуто.
Факт понуждения Ш. к заключению договора на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом из представленных в дело документов, в том числе из его переписки с застройщиком, не следует. Кроме того, предложения застройщика заключить подобный договор, сами по себе не свидетельствуют об обстоятельствах кабальности сделки.
Доводы апелляционной жалобы о включении в договор условий об оплате предоставляемых услуг по завышенным тарифам и расценкам являются голословными и противоречат содержанию пункта 6.1 договора, из которого следует, что стоимость работ и услуг методика расчета услуг определяется в соответствии с приложением N 3 к договору, в котором приведен прейскурант тарифов и цен на услуги и работы, оказываемые по договору (на основании законодательных и нормативных актов Санкт-Петербурга и Российской Федерации).
При этом условия договора не предполагают возможности двойной оплаты услуг работ по управлению многоквартирным домом и коммунальных услуг как застройщику, так и ответчику по делу, как на то указывают истцы. Доказательства предъявления со стороны застройщика каких-либо требований по оплате таких услуг истцами не представлены.
Соглашение о внесении авансового платежа предполагает не только возможность использования внесенных сумм на возмещение уже понесенных ответчиком расходов, но и возможность перерасчета аванса путем зачета неизрасходованных денежных средств счет будущих и текущих платежей за коммунальные услуги исходя из их фактического потребления платежей или в счет будущих расходов заказчика на содержание общего имущества дома в случае, если доля заказчика в фактических расходах исполнителя в отношении аванса окажется менее оплаченного аванса (пункт 2.3 соглашения).
Таким образом, доводы истцов о том, что условия оспариваемого договора крайне невыгодны для них по сравнению с обычными условиями такого рода сделок, являются необоснованными.
При этом довод истцов о том, что без заключения договора N <...> на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом у них отсутствовала возможность защиты своего права требования на квартиру, представляется несостоятельным.
Заинтересованность истцов в использовании квартиры до момента регистрации перехода права собственности на нее, и, соответственно, в заключении договора на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом следует из содержания предварительного договора от 28 августа 2007 года, который по своей правовой природе фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и предусматривает возникновение у покупателя с момента фактической передачи квартиры обязанности по оплате коммунальных платежей, эксплуатационных расходов и иных расходов, установленных для владельцев помещений многоквартирного дома.
При этом сам договор, на основании которого истцам была передана квартира, истцами по делу не оспаривается и не расторгнут. От прав на квартиру истцы не отказались.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Положениями ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, при этом любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.08.2007 года между ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" и Ш. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи <...>комнатной квартиры <адрес>.
Согласно п. 6 предварительного договора застройщик обязался предоставить покупателю право безвозмездного пользования квартирой до момента заключения основного договора с правом текущего ремонта в течение 90 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при полном исполнении покупателем условий п. 5 настоящего договора. С этого момента к покупателю переходят: риск случайной гибели и порчи переданной в пользование квартиры, риски перед третьими лицами, связанные с использованием квартиры. Покупатель обязуется с момента получения квартиры в пользование до момента вступления в ТСЖ оплачивать все коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, а также нести расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией дома, пропорционально занимаемой площади, в том числе установленные ТСЖ, с момента приемки квартиры по акту согласно п. 6 настоящего договора. Оплата коммунальных платежей производится покупателем до момента регистрации им права собственности на квартиру на основании предъявленных к оплате счетов продавца, из расчета эксплуатационных расходов по городским расценкам для физических лиц.
15.08.2008 между ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ", Ш. и П. было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору от 28.08.2007 года, по условиям которого Ш. уступил П. часть своих прав и обязанностей в размере <...> своей доли финансирования по предварительному договору от 28.08.2007 года, заключенному с ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ", и права на куплю-продажу в объеме <...> квартиры, права требования на получение квартиры в указанном объеме в собственность от ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" в установленном законом порядке.
Данные договоры и их отдельные положения истцами в рамках настоящего дела не оспариваются.
Договор между ООО "УК "Респект Дом" и Ш. был заключен после принятия им квартиры, что следует из подписания акта о приемке квартиры и факта получения Ш. ключей от квартиры не позднее дня начала действия договора.
Поскольку оспариваемый договор был заключен ООО "УК" Респект Дом" во исполнение договора, заключенного 30.09.2010 года с застройщиком, которым на ответчика были возложены функции по управлению и содержанию многоквартирного жилого дома, а доказательства выбора иного способа управления со стороны собственников жилого дома или со стороны его застройщика не представлены, в то время, как Ш., заключая оспариваемый им договор, фактически исполнял свои обязательства перед застройщиком, установленные положениями пункта 6 договора от 28.08.2007 года, то оснований полагать, что оспариваемый договор противоречит положениям статей 153, 161 и 162 ЖК РФ судебная коллегия не усматривает.
Положения указанных статей не устанавливают застройщику многоквартирного дома в период до принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом, либо до отбора управляющей организации органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме заключить договор, которым передать функции по управлению и содержанию жилого дома какой-либо специализированной организации, и тем более не устанавливают запрета гражданам, проживающим в доме, заключать соответствующие договоры с организацией, фактически уже оказывающей такие услуги.
При этом договор N <...> от 30.09.2010 года, заключенный между ООО "ЛЭК ИСТЕЙТстрой", ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" и ООО "УК" Респект Дом" недействительным не признан и в рамках настоящего дела не оспаривался.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что именно ООО "УК "Респект Дом" на момент заключения оспариваемого истцами договора исполнялись функции по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу <адрес> и были заключены договоры энергоснабжения данного дома от 24.12 2010 года, приема сточных вод и загрязняющих веществ от 16.03.2011 года, а также на отпуск питьевой воды от 4.04.2011 года.
То обстоятельство, что Ш. не был уполномочен П. на заключение оспариваемого договора, в силу положений статьи 183 ГК РФ не влияет на его действительность. Кроме того, из договора не следует, что он заключался Ш. от имени П. с целью возникновения каких-либо прав и обязанностей у последней, в то время как согласия П. на заключение такого договора самим Ш., заинтересованным в использовании квартиры и фактически ее получившим, не требовалось.
Доводы истцов о несоответствии закону отдельных положений договора от 25.11.2011 года в силу положений статьи 180 ГК РФ не свидетельствуют о наличии оснований для признания недействительным договора в целом.
Указания истцов на то, что положения оспариваемого договора не соответствуют условиям, утвержденным в решении общего собрания собственников, являются несостоятельными, поскольку соответствующее решение общего собрания в материалы дела не представлено, и из объяснений сторон не следует, что оно когда-либо принималось.
Сам факт отсутствия такого решения ошибочно истолкован истцами, как препятствие к заключению оспариваемого договора.
При этом, истцы в рамках рассмотренного судом спора не конкретизировали свои доводы, связанные с недействительностью отдельных положений договора, не заявляли требований, направленных на применение последствий их недействительности в целях восстановления нарушенных прав или предупреждения возможных нарушений права и не представляли соответствующих доказательств.
При таком положении дела, у суда первой инстанции отсутствовали основания, предусмотренные частью 3 статьи 196 ГК РФ для выхода за пределы заявленных требований, направленных на признание недействительным договора в целом.
То обстоятельство, что в деле отсутствуют доказательства возникновения у истцов бесспорного права собственности на квартиру также правового значения не имеет, поскольку истцами не представлены доказательства отсутствия у них каких-либо притязаний на квартиру и возврата квартиры застройщику. При этом, постановленное судом решение не лишает истцов возможности отказаться от исполнения договора при отсутствии у них интереса в использовании квартиры, либо при избрании в установленном законом порядке иного способа управления многоквартирным домом.
В силу положений статьи 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Поскольку обстоятельства нарушения личных неимущественных прав истцов, равно как и факт причинения истцам физических или нравственных страданий в результате виновных неправомерных действий ответчика представленными по делу доказательствами не подтверждаются, оснований для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда у суда первой инстанции также не имелось.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неправильном толковании норм материального права и положений заключенного сторонами договора, сводятся к изложению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, в силу чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 19 сентября 2012 года оставить без изменения, поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.01.2013 N 33-160/2013
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 января 2013 г. N 33-160/2013
Судья: Павлова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Рогачева И.А., Мирошниковой Е.Н.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2075/12 по апелляционной жалобе Ш., П. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 19 сентября 2012 года по иску Ш., П. к ООО "УК "Респект Дом" о признании недействительным договора, компенсации морального вреда,
Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения участников процесса,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
28.08.2007 между ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" и Ш. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N <...>, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи <...>комнатной квартиры <адрес>.
15.08.2008 между ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ", Ш. и П. было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору N <...> от 28.08.2007, по условиям которого Ш. уступил П. часть своих прав и обязанностей в размере <...> своей доли финансирования по предварительному договору N <...> от 28.08.2007 и права на куплю-продажу в объеме <...> квартиры, права требования на получение квартиры в указанном объеме в собственность от ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" в установленном законом порядке.
29.09.2010 ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с договором N <...> от 30.09.2010 года, заключенным между ООО "ЛЭК ИСТЕЙТстрой" (Генподрядчик), ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" (Застройщик) и ООО "УК" Респект Дом" (Управляющий) последнее общество приняло на себя обязательства о выполнении работ по управлению и содержанию жилого дома, а также о возмещении Генподрядчику/Застройщику расходов по оплате потребленной электроэнергии, тепловой энергии, ГВС, ХВС (водоотведению) по жилому дому, расположенному по вышеназванному адресу.
В этот же день ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" и ООО "УК "Респект" подписали акт приема-передачи жилого дома на баланс управляющей компании.
05.11.2011 года по акту данная квартира была принята Ш. без каких-либо замечаний.
25.11.2011 года между ООО "УК "Респект Дом" и Ш. был заключен договор N <...> на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом. Также 25.11.2011 Ш. были переданы ключи от квартиры N <...>.
Ш. и П. обратились во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "УК "Респект Дом", в котором просили признать недействительным договор N <...> на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом от 25.11.2011, заключенный между ООО "УК "Респект Дом" и Ш., и все приложения к договору, включая соглашение о внесении аванса, взыскать с ответчика в пользу истцов моральный вред в размере <...> рублей, а также взыскать судебные расходы.
В обоснование заявленных исковых требований указали, что оспариваемый ими договор является кабальной сделкой, так как Ш. был вынужден его подписать, поскольку на иных основаниях застройщик в нарушение п. 6 предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 28.08.2007 года не предоставлял истцам право безвозмездного пользования квартирой и отказывался передать истцам ключи от квартиры. Кроме того, истцы оспаривали право ответчика на заключение такого договора, а также право Ш. заключать договор от имени П. и полагали, что отдельные условия договора противоречат требованиям закона, в том числе положениям Жилищного кодекса РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей".
Ответчик иск не признал.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 19 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, указывают, что судом были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены постановленного судом решения, исходя из доводов апелляционной жалобы.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Таким образом, из п. 1 ст. 179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерным является то, что она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях и совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, тогда как другая сторона в сделке сознательно использовала указанные обстоятельства.
При этом п. 1 ст. 179 ГК РФ предусматривает наличие не одного тяжелого обстоятельства, а стечение тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не простую невыгодность совершенной сделки, а "крайне невыгодные условия" для нуждающейся стороны, под которыми понимаются резко отличающиеся от обычных условий такого рода сделок.
Разрешая заявленные требования о признании договора от 25.11.2011 года кабальной сделкой, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их полно и объективно в ходе судебного разбирательства, пришел к обоснованному выводу о том, что приведенные Ш. обстоятельства, не свидетельствуют о совершении им оспариваемой сделки на крайне невыгодных для истца условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которые ответчик сознательно использовал, а какие-либо иные обстоятельства, позволяющие прийти к выводу о кабальном характере сделки, истцами не приведены и не доказаны.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом, поскольку он подробно мотивирован в решении, соответствует представленным по делу доказательствам, оценка которых произведена судом в полном соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ.
Возможность получения Ш. квартиры до регистрации права собственности на нее зависела не от действий ответчика, а от исполнения застройщиком условий договора от 28.08.2007 года N <...>, допускающего возможность передачи застройщиком квартиры лицу, предварительно ее оплатившему и заинтересованному в использовании данного имущества до оформления перехода права собственности на квартиру. При этом, к моменту заключения оспариваемого договора квартира была принята Ш. по акту от 5.11.2011 года, содержание которого истцами по делу не опровергнуто.
Факт понуждения Ш. к заключению договора на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом из представленных в дело документов, в том числе из его переписки с застройщиком, не следует. Кроме того, предложения застройщика заключить подобный договор, сами по себе не свидетельствуют об обстоятельствах кабальности сделки.
Доводы апелляционной жалобы о включении в договор условий об оплате предоставляемых услуг по завышенным тарифам и расценкам являются голословными и противоречат содержанию пункта 6.1 договора, из которого следует, что стоимость работ и услуг методика расчета услуг определяется в соответствии с приложением N 3 к договору, в котором приведен прейскурант тарифов и цен на услуги и работы, оказываемые по договору (на основании законодательных и нормативных актов Санкт-Петербурга и Российской Федерации).
При этом условия договора не предполагают возможности двойной оплаты услуг работ по управлению многоквартирным домом и коммунальных услуг как застройщику, так и ответчику по делу, как на то указывают истцы. Доказательства предъявления со стороны застройщика каких-либо требований по оплате таких услуг истцами не представлены.
Соглашение о внесении авансового платежа предполагает не только возможность использования внесенных сумм на возмещение уже понесенных ответчиком расходов, но и возможность перерасчета аванса путем зачета неизрасходованных денежных средств счет будущих и текущих платежей за коммунальные услуги исходя из их фактического потребления платежей или в счет будущих расходов заказчика на содержание общего имущества дома в случае, если доля заказчика в фактических расходах исполнителя в отношении аванса окажется менее оплаченного аванса (пункт 2.3 соглашения).
Таким образом, доводы истцов о том, что условия оспариваемого договора крайне невыгодны для них по сравнению с обычными условиями такого рода сделок, являются необоснованными.
При этом довод истцов о том, что без заключения договора N <...> на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом у них отсутствовала возможность защиты своего права требования на квартиру, представляется несостоятельным.
Заинтересованность истцов в использовании квартиры до момента регистрации перехода права собственности на нее, и, соответственно, в заключении договора на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом следует из содержания предварительного договора от 28 августа 2007 года, который по своей правовой природе фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и предусматривает возникновение у покупателя с момента фактической передачи квартиры обязанности по оплате коммунальных платежей, эксплуатационных расходов и иных расходов, установленных для владельцев помещений многоквартирного дома.
При этом сам договор, на основании которого истцам была передана квартира, истцами по делу не оспаривается и не расторгнут. От прав на квартиру истцы не отказались.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Положениями ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, при этом любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.08.2007 года между ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" и Ш. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи <...>комнатной квартиры <адрес>.
Согласно п. 6 предварительного договора застройщик обязался предоставить покупателю право безвозмездного пользования квартирой до момента заключения основного договора с правом текущего ремонта в течение 90 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при полном исполнении покупателем условий п. 5 настоящего договора. С этого момента к покупателю переходят: риск случайной гибели и порчи переданной в пользование квартиры, риски перед третьими лицами, связанные с использованием квартиры. Покупатель обязуется с момента получения квартиры в пользование до момента вступления в ТСЖ оплачивать все коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, а также нести расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией дома, пропорционально занимаемой площади, в том числе установленные ТСЖ, с момента приемки квартиры по акту согласно п. 6 настоящего договора. Оплата коммунальных платежей производится покупателем до момента регистрации им права собственности на квартиру на основании предъявленных к оплате счетов продавца, из расчета эксплуатационных расходов по городским расценкам для физических лиц.
15.08.2008 между ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ", Ш. и П. было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору от 28.08.2007 года, по условиям которого Ш. уступил П. часть своих прав и обязанностей в размере <...> своей доли финансирования по предварительному договору от 28.08.2007 года, заключенному с ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ", и права на куплю-продажу в объеме <...> квартиры, права требования на получение квартиры в указанном объеме в собственность от ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" в установленном законом порядке.
Данные договоры и их отдельные положения истцами в рамках настоящего дела не оспариваются.
Договор между ООО "УК "Респект Дом" и Ш. был заключен после принятия им квартиры, что следует из подписания акта о приемке квартиры и факта получения Ш. ключей от квартиры не позднее дня начала действия договора.
Поскольку оспариваемый договор был заключен ООО "УК" Респект Дом" во исполнение договора, заключенного 30.09.2010 года с застройщиком, которым на ответчика были возложены функции по управлению и содержанию многоквартирного жилого дома, а доказательства выбора иного способа управления со стороны собственников жилого дома или со стороны его застройщика не представлены, в то время, как Ш., заключая оспариваемый им договор, фактически исполнял свои обязательства перед застройщиком, установленные положениями пункта 6 договора от 28.08.2007 года, то оснований полагать, что оспариваемый договор противоречит положениям статей 153, 161 и 162 ЖК РФ судебная коллегия не усматривает.
Положения указанных статей не устанавливают застройщику многоквартирного дома в период до принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом, либо до отбора управляющей организации органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме заключить договор, которым передать функции по управлению и содержанию жилого дома какой-либо специализированной организации, и тем более не устанавливают запрета гражданам, проживающим в доме, заключать соответствующие договоры с организацией, фактически уже оказывающей такие услуги.
При этом договор N <...> от 30.09.2010 года, заключенный между ООО "ЛЭК ИСТЕЙТстрой", ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" и ООО "УК" Респект Дом" недействительным не признан и в рамках настоящего дела не оспаривался.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что именно ООО "УК "Респект Дом" на момент заключения оспариваемого истцами договора исполнялись функции по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу <адрес> и были заключены договоры энергоснабжения данного дома от 24.12 2010 года, приема сточных вод и загрязняющих веществ от 16.03.2011 года, а также на отпуск питьевой воды от 4.04.2011 года.
То обстоятельство, что Ш. не был уполномочен П. на заключение оспариваемого договора, в силу положений статьи 183 ГК РФ не влияет на его действительность. Кроме того, из договора не следует, что он заключался Ш. от имени П. с целью возникновения каких-либо прав и обязанностей у последней, в то время как согласия П. на заключение такого договора самим Ш., заинтересованным в использовании квартиры и фактически ее получившим, не требовалось.
Доводы истцов о несоответствии закону отдельных положений договора от 25.11.2011 года в силу положений статьи 180 ГК РФ не свидетельствуют о наличии оснований для признания недействительным договора в целом.
Указания истцов на то, что положения оспариваемого договора не соответствуют условиям, утвержденным в решении общего собрания собственников, являются несостоятельными, поскольку соответствующее решение общего собрания в материалы дела не представлено, и из объяснений сторон не следует, что оно когда-либо принималось.
Сам факт отсутствия такого решения ошибочно истолкован истцами, как препятствие к заключению оспариваемого договора.
При этом, истцы в рамках рассмотренного судом спора не конкретизировали свои доводы, связанные с недействительностью отдельных положений договора, не заявляли требований, направленных на применение последствий их недействительности в целях восстановления нарушенных прав или предупреждения возможных нарушений права и не представляли соответствующих доказательств.
При таком положении дела, у суда первой инстанции отсутствовали основания, предусмотренные частью 3 статьи 196 ГК РФ для выхода за пределы заявленных требований, направленных на признание недействительным договора в целом.
То обстоятельство, что в деле отсутствуют доказательства возникновения у истцов бесспорного права собственности на квартиру также правового значения не имеет, поскольку истцами не представлены доказательства отсутствия у них каких-либо притязаний на квартиру и возврата квартиры застройщику. При этом, постановленное судом решение не лишает истцов возможности отказаться от исполнения договора при отсутствии у них интереса в использовании квартиры, либо при избрании в установленном законом порядке иного способа управления многоквартирным домом.
В силу положений статьи 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Поскольку обстоятельства нарушения личных неимущественных прав истцов, равно как и факт причинения истцам физических или нравственных страданий в результате виновных неправомерных действий ответчика представленными по делу доказательствами не подтверждаются, оснований для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда у суда первой инстанции также не имелось.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неправильном толковании норм материального права и положений заключенного сторонами договора, сводятся к изложению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, в силу чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 19 сентября 2012 года оставить без изменения, поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)