Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рябинин К.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Герман М.В. и Озерова С.А.
при секретаре <ФИО5>
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО <...> на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2012 года, которым частично удовлетворен иск <ФИО1> к обществу с ограниченной ответственностью <...> об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда и встречному иску общества с ограниченной ответственностью <...> к <ФИО2> о расторжении договора.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
<ФИО6> обратился в суд с иском к ООО <...> об обязании передать по акту приема-передачи <адрес> в городе <адрес>, взыскании неустойки в размере <...> рублей и денежной компенсации морального вреда в размере <...> рублей.
В обоснование иска <ФИО6> и его представитель указали, что <...> истец заключил с ответчиком договор N о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно договору ответчик обязался построить дом и передать истцу квартиру после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а истец обязался оплатить обусловленную договором цену в размере <...> рублей. В соответствии с п. 5.1.6 договора застройщик обязался в течение 60 дней после получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства профинансированную им квартиру, но не раньше исполнения участником долевого строительства условия об оплате квартиры. В п. 7.2 договора указан срок окончания строительства дома, определенный календарным планом сдачи дома в эксплуатацию - <...> года. Однако по истечении <...> года квартира истцу не передана. <...> истец был приглашен ответчиком для подписания акта, но когда истец явился <...>, акт ему предоставлен не был. При этом ответчик отказался подписать акт, составленный истцом, поэтому истец направил акт ответчику по почте. Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры истцу за период с <...> по <...>, а также компенсацию морального вреда, поскольку из-за невыполнения ответчиком условий договора о передаче квартиры он испытал нравственные и физические страдания.
В ходе рассмотрения дела <ФИО6> в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличил размер исковых требований и окончательно просил обязать ООО <...> передать истцу <адрес> по акту приема-передачи в редакции истца, взыскать неустойку за период с <...> по <...> в размере <...> рублей <...> копеек и денежную компенсацию морального вреда в размере <...> рублей.
Представитель ООО <...> иск не признал. Просил уменьшить неустойку на основании ст. 333 ГК РФ.
ООО <...> предъявило встречный иск к <ФИО2> о расторжении договора N от <...>, указав в обоснование, что по не зависящим от ООО <...> причинам дом сдан в эксплуатацию <...>. <ФИО6> неоднократно извещался о сдаче дома и необходимости подписания акта. <...> <ФИО7> была представлена претензия об устранении недостатков в квартире до <...>. Согласно условиям заключенного договора <ФИО6> обязан был в течение 10 дней принять квартиру по акту, и имел право отказаться от подписания акта только при наличии существенных недостатков квартиры, исключающих ее использование как жилого помещения, которые не могут быть устранены. <ФИО6> не согласовал с ООО <...> перечень недостатков, а указанные им недостатки не относятся к существенным, не позволяющим подписать акт приема-передачи квартиры. Согласно п. 9.5 договора в случае нарушения участником долевого строительства сроков принятия квартиры по акту приема-передачи, застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке после направления участнику долевого строительства повторного уведомления. В связи с тем, что ответчик необоснованно уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры, договор N от <...> подлежит расторжению.
<ФИО6> встречный иск не признал, указав, что акт приема-передачи квартиры не подписан по вине ООО <...>. Полагал, что расторжение договора по указанным ООО <...> основаниям противоречит законодательству РФ.
Судом постановлено указанное выше решение, которым ООО <...> обязано в течение 10 дней со дня вступления решения в силу передать <ФИО2> по акту приема-передачи <адрес> в городе <адрес>. С ООО <...> в пользу <ФИО1> взысканы неустойка в размере <...> рублей <...> копеек, денежная компенсация морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей <...> копеек и судебные расходы в размере <...> рублей, всего <...> рублей <...> копеек. С ООО <...> в доход муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" взыскана государственная пошлина в размере <...> рублей <...> коп.
В апелляционной жалобе ООО <...> просит решение отменить и принять новое, отказав в иске <ФИО2> и удовлетворив иск ООО <...>.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, (ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 1, 3, 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между ООО <...> и <ФИО7> заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон 6, <адрес>. Согласно пунктам 1 - 3 договора ответчик обязуется построить дом и передать истцу, как участнику долевого строительства, квартиру с временным индексом N Блок 3 после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а истец обязуется оплатить обусловленную договором цену <...> рублей. В соответствии с п. 5.1.6 договора застройщик обязуется в течение 60 дней после получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства профинансированную им квартиру, но не раньше исполнения участником долевого строительства условия об оплате квартиры. Срок окончания строительства дома определяется календарным планом сдачи дома в эксплуатацию, а именно, <...> года (п. 7.2 договора).
Истец обусловленную договором цену <...> рублей оплатил <...>. Указанное обстоятельство представителем ответчика не оспаривается.
Таким образом, договором установлен срок сдачи дома в эксплуатацию - <...> года, то есть, до <...>, а также срок передачи квартиры истцу - в течение 60 дней с момента получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию, то есть, в период с <...> по <...>.
<...> ООО <...> получено разрешение на ввод <адрес> в городе <адрес> в эксплуатацию.
<...> ООО <...> в адрес <ФИО1> направлена телеграмма о сдаче дома в эксплуатацию и необходимости связаться с ООО <...> для ознакомления с подтверждающими документами и подписания акта приема-передачи квартиры.
<...> <ФИО7> в адрес ООО <...> направлена претензия об устранении до <...> недостатков квартиры: не выполнена разводка электрики с установкой розеток и выключателей, не установлен электросчетчик, не выполнены сантехнические вводы холодной и горячей воды, отопления и канализации, не остеклена лоджия. Кроме этого, <ФИО6> просит ООО <...> передать ему квартиру по акту приема-передачи и перечислить неустойку в размере <...> рублей. Претензия была получена ООО <...> <...>.
<...> ООО <...> в адрес <ФИО1> направлена телеграмма с приглашением для подписания акта приема-передачи квартиры в период с <...> по <...>.
<...> Л. по почте направил в ООО <...> для подписания акт приема-передачи. ООО <...> отказалось получить данную почтовую корреспонденцию.
<...> ООО <...> в адрес <ФИО1> направлена телеграмма с предложением расторгнуть договор долевого участия в строительстве в связи с уклонением от приемки квартиры и нарушением сроков приема-передачи квартиры.
<...> в ответ на вышеуказанную телеграмму <ФИО6> направил в адрес ООО <...> телеграмму о том, что он не уклоняется от приемки квартиры и подписания акта. Для подписания акта <ФИО6> приезжал <...> в офис ООО <...>, но акт для прочтения и подписания ему не был предоставлен. Составленная <ФИО7> редакция акта приема-передачи квартиры была уничтожена лично <ФИО8>. С целью приема-передачи квартиры <ФИО7> в адрес директора ООО <...> <ФИО8> были направлены 3 экземпляра подписанного <ФИО7> акта с сопроводительным письмом, но ответ получен не был.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что в нарушение ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ уведомление о завершении строительства ООО <...> направило <ФИО2> только <...>, то есть, по истечении двух месяцев после сдачи дома в эксплуатацию и с нарушением установленной данной нормой формы и содержания данного уведомления.
В силу положений ст. 7 и 8 Федерального закона N 214-ФЗ <ФИО6> вправе был отказаться от подписания акта приема-передачи до устранения указанных в его претензии недостатков, так как в отсутствие в квартире выполненной разводки электрики с установкой розеток и выключателей, электросчетчика и сантехнических вводов холодной и горячей воды квартира непригодна для проживания.
При этом ООО <...> не представило доказательств того, что недостатки, указанные <ФИО7>, отсутствовали на момент предъявления им претензии. Также не представлено доказательств того, что <ФИО2> на предъявленную претензию был дан надлежащий ответ в установленные сроки. Между тем, согласно представленным суду записям начальника участка <ФИО9> по состоянию на 21 марта и <...> в <адрес> необходимо подключить электроэнергию, и в квартире нет холодной и горячей воды. Суд обоснованно счел указанные недостатки существенными. Представитель ООО <...> подтвердив, что <ФИО9> работает в ООО <...> начальником участка, не представила доказательств, опровергающих факт составления <ФИО9> указанных записей либо их несоответствие действительности.
Поскольку <адрес> в городе Кингисеппе сдан в эксплуатацию, а указанные в претензии существенные недостатки на день рассмотрения дела устранены, вывод суда о том, что в силу ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ ООО <...> обязано передать <ФИО2> спорную <адрес> по акту приема-передачи является обоснованным.
Неустойка как способ обеспечения гражданско-правового обязательства применяется в случае его ненадлежащего исполнения или просрочки исполнения.
Судом установлено наличие недостатков в квартире, в отношении которой заявлен спор, то есть, ненадлежащее исполнение ООО <...> обязательства по договору. <ФИО6> просит взыскать неустойку по <...>. Доказательств устранения недостатков на <...> суду представлено не было.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На основании п. п. 5.1.6 и 7.2 Договора ООО <...> обязано было передать <ФИО2> <адрес> срок не позднее <...>. На день рассмотрения дела квартира в надлежащем состоянии истцу не передана.
За период с <...> по <...> просрочка срока передачи квартиры составляет <...> день. Размер ставки рефинансирования (учетной ставки) на день предъявления иска и на день рассмотрения дела года составляет 8%. Размер неустойки составил <...> рублей <...> копеек (<...> рублей x 0,08 : 300 x 531 x 2).
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд обязан был снизить взыскиваемую неустойку, поскольку ООО <...> заявлено о ее несоразмерности, несостоятельны.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только установление явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, при этом доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки должен представить ответчик, заявивший такое ходатайство. Обязанностью суда является установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, длительность допущенного ответчиком нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения неустойки, поскольку доказательств ее несоразмерности ответчик не представил.
Размер взысканной судом первой инстанции компенсации морального вреда также установлен судом с учетом требований разумности и справедливости.
Судом установлено, что согласно п. 9.5 заключенного сторонами договора N от <...> в случае нарушений участником долевого строительства сроков принятия квартиры по акту приема-передачи согласно п. 5.2.3, застройщик имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке после направления участнику долевого строительства повторного уведомления.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что п. 9.5 договора N от <...> ущемляет права <ФИО1> как потребителя по сравнению с правилами, указанными в Федеральном законе N 214-ФЗ, поскольку ст. 5 и 9 данного Закона не предусматривают право застройщика расторгнуть в одностороннем порядке договор в связи с нарушением участником долевого строительства сроков принятия квартиры. Более того, в соответствии с ч. 6 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух, месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Таким образом, в силу ч. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" пункт 9.5 договора от <...> N является недействительным как ущемляющий права <ФИО1> по сравнению с правилами, установленными Федеральным законом N 214-ФЗ.
Кроме того, суд правильно указал, что ООО <...> не представлены доказательства неправомерного уклонения <ФИО1> от принятия квартиры и подписания соответствующего акта.
С учетом установленных обстоятельств основания для удовлетворения встречного иска ООО <...> о расторжении договора от <...> N отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием к отмене или изменению судебного решения, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судом законодательства при разрешении настоящего спора, а сводятся лишь к иной оценке обстоятельств дела.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит. В силу ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью <...> - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.12.2012 N 33-5421/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2012 г. N 33-5421/2012
Судья Рябинин К.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Герман М.В. и Озерова С.А.
при секретаре <ФИО5>
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО <...> на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2012 года, которым частично удовлетворен иск <ФИО1> к обществу с ограниченной ответственностью <...> об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда и встречному иску общества с ограниченной ответственностью <...> к <ФИО2> о расторжении договора.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
<ФИО6> обратился в суд с иском к ООО <...> об обязании передать по акту приема-передачи <адрес> в городе <адрес>, взыскании неустойки в размере <...> рублей и денежной компенсации морального вреда в размере <...> рублей.
В обоснование иска <ФИО6> и его представитель указали, что <...> истец заключил с ответчиком договор N о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно договору ответчик обязался построить дом и передать истцу квартиру после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а истец обязался оплатить обусловленную договором цену в размере <...> рублей. В соответствии с п. 5.1.6 договора застройщик обязался в течение 60 дней после получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства профинансированную им квартиру, но не раньше исполнения участником долевого строительства условия об оплате квартиры. В п. 7.2 договора указан срок окончания строительства дома, определенный календарным планом сдачи дома в эксплуатацию - <...> года. Однако по истечении <...> года квартира истцу не передана. <...> истец был приглашен ответчиком для подписания акта, но когда истец явился <...>, акт ему предоставлен не был. При этом ответчик отказался подписать акт, составленный истцом, поэтому истец направил акт ответчику по почте. Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры истцу за период с <...> по <...>, а также компенсацию морального вреда, поскольку из-за невыполнения ответчиком условий договора о передаче квартиры он испытал нравственные и физические страдания.
В ходе рассмотрения дела <ФИО6> в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличил размер исковых требований и окончательно просил обязать ООО <...> передать истцу <адрес> по акту приема-передачи в редакции истца, взыскать неустойку за период с <...> по <...> в размере <...> рублей <...> копеек и денежную компенсацию морального вреда в размере <...> рублей.
Представитель ООО <...> иск не признал. Просил уменьшить неустойку на основании ст. 333 ГК РФ.
ООО <...> предъявило встречный иск к <ФИО2> о расторжении договора N от <...>, указав в обоснование, что по не зависящим от ООО <...> причинам дом сдан в эксплуатацию <...>. <ФИО6> неоднократно извещался о сдаче дома и необходимости подписания акта. <...> <ФИО7> была представлена претензия об устранении недостатков в квартире до <...>. Согласно условиям заключенного договора <ФИО6> обязан был в течение 10 дней принять квартиру по акту, и имел право отказаться от подписания акта только при наличии существенных недостатков квартиры, исключающих ее использование как жилого помещения, которые не могут быть устранены. <ФИО6> не согласовал с ООО <...> перечень недостатков, а указанные им недостатки не относятся к существенным, не позволяющим подписать акт приема-передачи квартиры. Согласно п. 9.5 договора в случае нарушения участником долевого строительства сроков принятия квартиры по акту приема-передачи, застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке после направления участнику долевого строительства повторного уведомления. В связи с тем, что ответчик необоснованно уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры, договор N от <...> подлежит расторжению.
<ФИО6> встречный иск не признал, указав, что акт приема-передачи квартиры не подписан по вине ООО <...>. Полагал, что расторжение договора по указанным ООО <...> основаниям противоречит законодательству РФ.
Судом постановлено указанное выше решение, которым ООО <...> обязано в течение 10 дней со дня вступления решения в силу передать <ФИО2> по акту приема-передачи <адрес> в городе <адрес>. С ООО <...> в пользу <ФИО1> взысканы неустойка в размере <...> рублей <...> копеек, денежная компенсация морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей <...> копеек и судебные расходы в размере <...> рублей, всего <...> рублей <...> копеек. С ООО <...> в доход муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" взыскана государственная пошлина в размере <...> рублей <...> коп.
В апелляционной жалобе ООО <...> просит решение отменить и принять новое, отказав в иске <ФИО2> и удовлетворив иск ООО <...>.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, (ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 1, 3, 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между ООО <...> и <ФИО7> заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон 6, <адрес>. Согласно пунктам 1 - 3 договора ответчик обязуется построить дом и передать истцу, как участнику долевого строительства, квартиру с временным индексом N Блок 3 после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а истец обязуется оплатить обусловленную договором цену <...> рублей. В соответствии с п. 5.1.6 договора застройщик обязуется в течение 60 дней после получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства профинансированную им квартиру, но не раньше исполнения участником долевого строительства условия об оплате квартиры. Срок окончания строительства дома определяется календарным планом сдачи дома в эксплуатацию, а именно, <...> года (п. 7.2 договора).
Истец обусловленную договором цену <...> рублей оплатил <...>. Указанное обстоятельство представителем ответчика не оспаривается.
Таким образом, договором установлен срок сдачи дома в эксплуатацию - <...> года, то есть, до <...>, а также срок передачи квартиры истцу - в течение 60 дней с момента получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию, то есть, в период с <...> по <...>.
<...> ООО <...> получено разрешение на ввод <адрес> в городе <адрес> в эксплуатацию.
<...> ООО <...> в адрес <ФИО1> направлена телеграмма о сдаче дома в эксплуатацию и необходимости связаться с ООО <...> для ознакомления с подтверждающими документами и подписания акта приема-передачи квартиры.
<...> <ФИО7> в адрес ООО <...> направлена претензия об устранении до <...> недостатков квартиры: не выполнена разводка электрики с установкой розеток и выключателей, не установлен электросчетчик, не выполнены сантехнические вводы холодной и горячей воды, отопления и канализации, не остеклена лоджия. Кроме этого, <ФИО6> просит ООО <...> передать ему квартиру по акту приема-передачи и перечислить неустойку в размере <...> рублей. Претензия была получена ООО <...> <...>.
<...> ООО <...> в адрес <ФИО1> направлена телеграмма с приглашением для подписания акта приема-передачи квартиры в период с <...> по <...>.
<...> Л. по почте направил в ООО <...> для подписания акт приема-передачи. ООО <...> отказалось получить данную почтовую корреспонденцию.
<...> ООО <...> в адрес <ФИО1> направлена телеграмма с предложением расторгнуть договор долевого участия в строительстве в связи с уклонением от приемки квартиры и нарушением сроков приема-передачи квартиры.
<...> в ответ на вышеуказанную телеграмму <ФИО6> направил в адрес ООО <...> телеграмму о том, что он не уклоняется от приемки квартиры и подписания акта. Для подписания акта <ФИО6> приезжал <...> в офис ООО <...>, но акт для прочтения и подписания ему не был предоставлен. Составленная <ФИО7> редакция акта приема-передачи квартиры была уничтожена лично <ФИО8>. С целью приема-передачи квартиры <ФИО7> в адрес директора ООО <...> <ФИО8> были направлены 3 экземпляра подписанного <ФИО7> акта с сопроводительным письмом, но ответ получен не был.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что в нарушение ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ уведомление о завершении строительства ООО <...> направило <ФИО2> только <...>, то есть, по истечении двух месяцев после сдачи дома в эксплуатацию и с нарушением установленной данной нормой формы и содержания данного уведомления.
В силу положений ст. 7 и 8 Федерального закона N 214-ФЗ <ФИО6> вправе был отказаться от подписания акта приема-передачи до устранения указанных в его претензии недостатков, так как в отсутствие в квартире выполненной разводки электрики с установкой розеток и выключателей, электросчетчика и сантехнических вводов холодной и горячей воды квартира непригодна для проживания.
При этом ООО <...> не представило доказательств того, что недостатки, указанные <ФИО7>, отсутствовали на момент предъявления им претензии. Также не представлено доказательств того, что <ФИО2> на предъявленную претензию был дан надлежащий ответ в установленные сроки. Между тем, согласно представленным суду записям начальника участка <ФИО9> по состоянию на 21 марта и <...> в <адрес> необходимо подключить электроэнергию, и в квартире нет холодной и горячей воды. Суд обоснованно счел указанные недостатки существенными. Представитель ООО <...> подтвердив, что <ФИО9> работает в ООО <...> начальником участка, не представила доказательств, опровергающих факт составления <ФИО9> указанных записей либо их несоответствие действительности.
Поскольку <адрес> в городе Кингисеппе сдан в эксплуатацию, а указанные в претензии существенные недостатки на день рассмотрения дела устранены, вывод суда о том, что в силу ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ ООО <...> обязано передать <ФИО2> спорную <адрес> по акту приема-передачи является обоснованным.
Неустойка как способ обеспечения гражданско-правового обязательства применяется в случае его ненадлежащего исполнения или просрочки исполнения.
Судом установлено наличие недостатков в квартире, в отношении которой заявлен спор, то есть, ненадлежащее исполнение ООО <...> обязательства по договору. <ФИО6> просит взыскать неустойку по <...>. Доказательств устранения недостатков на <...> суду представлено не было.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На основании п. п. 5.1.6 и 7.2 Договора ООО <...> обязано было передать <ФИО2> <адрес> срок не позднее <...>. На день рассмотрения дела квартира в надлежащем состоянии истцу не передана.
За период с <...> по <...> просрочка срока передачи квартиры составляет <...> день. Размер ставки рефинансирования (учетной ставки) на день предъявления иска и на день рассмотрения дела года составляет 8%. Размер неустойки составил <...> рублей <...> копеек (<...> рублей x 0,08 : 300 x 531 x 2).
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд обязан был снизить взыскиваемую неустойку, поскольку ООО <...> заявлено о ее несоразмерности, несостоятельны.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только установление явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, при этом доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки должен представить ответчик, заявивший такое ходатайство. Обязанностью суда является установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, длительность допущенного ответчиком нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения неустойки, поскольку доказательств ее несоразмерности ответчик не представил.
Размер взысканной судом первой инстанции компенсации морального вреда также установлен судом с учетом требований разумности и справедливости.
Судом установлено, что согласно п. 9.5 заключенного сторонами договора N от <...> в случае нарушений участником долевого строительства сроков принятия квартиры по акту приема-передачи согласно п. 5.2.3, застройщик имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке после направления участнику долевого строительства повторного уведомления.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что п. 9.5 договора N от <...> ущемляет права <ФИО1> как потребителя по сравнению с правилами, указанными в Федеральном законе N 214-ФЗ, поскольку ст. 5 и 9 данного Закона не предусматривают право застройщика расторгнуть в одностороннем порядке договор в связи с нарушением участником долевого строительства сроков принятия квартиры. Более того, в соответствии с ч. 6 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух, месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Таким образом, в силу ч. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" пункт 9.5 договора от <...> N является недействительным как ущемляющий права <ФИО1> по сравнению с правилами, установленными Федеральным законом N 214-ФЗ.
Кроме того, суд правильно указал, что ООО <...> не представлены доказательства неправомерного уклонения <ФИО1> от принятия квартиры и подписания соответствующего акта.
С учетом установленных обстоятельств основания для удовлетворения встречного иска ООО <...> о расторжении договора от <...> N отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием к отмене или изменению судебного решения, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судом законодательства при разрешении настоящего спора, а сводятся лишь к иной оценке обстоятельств дела.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит. В силу ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью <...> - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)