Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Герасимова Л.Н.
Судья: Шеломанова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.
судей Зубовой Т.Н., Герасимовой Л.Н.
при секретаре К.
в открытом судебном заседании в г. Орле рассматривала гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании незаконным решения общего собрания собственников жилого дома,
по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Северного районного суда г. Орла от 10 сентября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании незаконным решения общего собрания собственников жилых помещений, проведенного в форме заочного голосования в многоквартирном <адрес> в <адрес> в апреле 2013 г. и оформленного протоколом от <дата> - отказать".
Заслушав дело по докладу судьи областного суда ФИО16, объяснения представителя ФИО8 по доверенности ФИО9, поддержавшей жалобу, возражения на жалобу ФИО1, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО10, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО1 о признании незаконным решения общего собрания собственников жилого <адрес> в <адрес>, проведенного в форме заочного голосования в апреле 2013 года.
В обоснование заявленных требований указывала, что она является собственником <адрес> по указанному адресу.
В апреле 2013 года было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> в форме заочного голосования.
На данном собрании принято решение о признании работы управляющей организации ЗАО "<...>" неудовлетворительной, досрочном расторжении договора с управляющей организацией, выборе в качестве управляющей организации ООО "<...>" и заключении договора управления с ООО "<...> N".
Полагала, что данное собрание проведено с грубыми нарушениями требований ЖК РФ и является незаконным, поскольку в протоколе собрания от <дата> кворум явно завышен и не соответствует фактическому количеству лиц, участвующих в голосовании.
Кроме того, повестка собрания проводимого в форме заочного голосования не соответствовала повестке собрания, проводимого ранее в форме очного голосования.
Просила признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>, в связи с отсутствием оснований для досрочного расторжения договора с управляющей организацией ЗАО "<...>" по причине его неудовлетворительной работы.
В процессе рассмотрения спора истец ФИО2 уточнила основания иска, отказавшись от доводов о несоблюдении процедуры голосования в части несоответствия повесток собраний проводимых в форме очного и заочного голосования. Вместе с тем, просила признать незаконным решение собрания, в связи с отсутствием оснований для досрочного расторжения договора с управляющей организацией ЗАО "<...>", по причине его неудовлетворительной работы.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ФИО2 просит об отмене решения, считая его незаконным.
Указывает, что суд ошибочно посчитал, что условие одностороннего расторжения договора управления является диспозитивной нормой, и условиями договора законно предусмотрено иное, чем установлено в законе, условие одностороннего расторжения договора управления.
Ссылается на то, что при рассмотрении дела ответчиком не было представлено суду доказательств не исполнения управляющей организацией условий договора управления, поэтому оснований для досрочного расторжения договора управления у собственников отсутствовали.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом и другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений 8 многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственник помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Статьей 46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном Доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В силу ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Согласно ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
В судебном заседании установлено, что истец ФИО2 является собственником <адрес> общей площадью 44,9 кв. м, расположенной в <адрес> в <адрес>.
Ответчики ФИО3 и ФИО1. являются собственником <адрес> <...> доли в праве общей долевой собственности на <адрес> соответственно, этом же доме.
Согласно данным технического паспорта общая площадь жилого <адрес> в <адрес> (без лестничных клеток, тамбуров и подвалов) составляет N кв. м, количество квартир - 80.
Муниципальная доля в этом доме составляет N кв. м (<...>%).
Согласно протоколу общего собрания собственников жилых помещений проводимого в форме заочного голосования от <дата> собственниками жилых помещений многоквартирного дома в многоквартирном <адрес> в <адрес> были приняты следующие решения: 1) утверждена норма: 1 кв. м общей площади помещения, находящегося в собственности равен одному голосу, при установлении и подсчете голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме; 2) выбран председатель собрания - сособственник <адрес> ФИО1; 3) выбран секретарь собрания - собственник <адрес> ФИО11; 4) признана работа управляющей организации ЗАО "<...> <...>" неудовлетворительной; 5) о расторжении договора управления многоквартирным домом, заключенного с ЗАО "<...> <...>"; 6) об обязании ЗАО "<...> <...>" передать техническую документацию и иные, связанные с управлением документы на <адрес> в <адрес> вновь избранной управляющей организации и о расторжении договоров ЗАО "<...> <...>" с поставщиками коммунальных услуг; 7) о выборе в качестве управляющей организации ООО "<...>"; 8) о заключении договора управления с ООО "<...>"; 9) об утверждении основных условий договора; 10) об утверждении расчета оплаты общедомовых нужд путем внесения платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном жилом доме) напрямую ресурсоснабжающим организациям в соответствии с п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками жилых помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг; 11) выбрать способом уведомления собственников помещений о проведении общего собрания и об их итогах (принятых решениях), на досках объявлений около подъездов <адрес>, а также установить следующий порядок оформления и хранения протоколов общих собраний, проводимых в форме заочного голосования - протокол составляется в течение 3 (трех) рабочих дней, после окончания приема решений, хранится в помещении вновь избранной управляющей организации - ООО "<...>"; 12) наделить председателя и секретаря собрания правом подсчета голосов и подписания протокола общего собрания собственников МКД от лица собственников.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции проверялись бюллетени для голосования, которые учитывались при подсчете голосов на <дата>, на соответствие их данным Управления Росреестра, представленным по запросу суда, относительно лиц, имеющих право на участие в голосовании, а также общей площади квартир. Установлено, что при проведении собрания в форме заочного голосования приняли личное участие собственники, количество голосов которых соответствует N кв. м, что в процентном соотношении составляет - <...>, то есть имелся необходимый кворум участников общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того судом установлено, что собственники из числа принимавших участие в голосовании, количество голосов которых соответствует N кв. м, большинством голосов проголосовали "за" по всем вопросам, включенным в повестку дня оспариваемого собрания.
Решение суда в указанное части является правильным, сторонами по делу не оспаривается.
Дополнительным основанием для признания недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, ФИО2 указала, что основания для досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом отсутствовали, поскольку работа ЗАО "<...> <...>" является удовлетворительной; досрочно расторгнуть в одностороннем порядке договор управления собственники могут только при условии не выполнения управляющей компанией условий договора.
Суд проверил доводы истца и в указанной части и пришел к правильному выводу об их необоснованности.
Так, согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Частью 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом при рассмотрении дела установлено, что <дата> между ЗАО "<...> <...>" и собственниками <адрес> заключен договор управления многоквартирным домом. Сторонами был установлен пятилетний срок действия договора (п. 10.1). В соответствии с п. 9.2 договора при отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается пролонгированным на тот же срок или иных условиях п. N договора.
Положениями ч. 1 ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора от <дата> года) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Частями 5 и 6 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора от <дата> года) регламентировано, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В соответствии с частями 8 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора от <дата> года) изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
При заключении договора управления многоквартирным домом от <дата> в п. 9 Договора сторонами был согласован порядок его расторжения в одностороннем порядке. Пункт 9.1.1 договора предусматривает случаи расторжения в одностороннем порядке договора по инициативе собственника. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника в случае: отчуждения находившегося в его собственности помещения вследствие заключения какого-либо договора купли-продажи, мены, ренты и т.д.) путем уведомления Управляющей организации о произведенных действиях с помещением и приложением соответствующего документа; принятия общим собранием собственников решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем Управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за три месяца до прекращения настоящего договора путем предоставления ей копии протокола решения общего собрания.
В связи с отсутствием заявлений от ЗАО "<...>" и собственников <адрес> в <адрес> о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, договор управления многоквартирным домом N по <адрес> в <адрес> от <дата> был продлен на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Стороны договора при пролонгации его условия не изменяли, то есть, остались прежними первоначальные условия договора о порядке и основаниях его расторжения в одностороннем порядке.
Установив фактические обстоятельства настоящего дела, свидетельствующие о содержании в договоре управления многоквартирным жилым домом условия о досрочном расторжении спорного договора в одностороннем порядке по инициативе собственников жилых помещений как по причине выбора иного способа управления домом, так и в связи с выбором иной управляющей организации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, проведенного в форме заочного голосования в апреле 2013 года, оформленного протоколом общего собрания собственников от <дата>, в связи с чем обоснованно отказал ФИО2 в удовлетворении заявленных исковых требований.
Являются необоснованными доводы жалобы о том, что суд ошибочно посчитал диспозитивной нормой условие одностороннего расторжения договора управления, и условиями договора законно предусмотрено иное, чем установлено в законе, условие одностороннего расторжения договора управления.
Так, договор наделяет собственников дома правом на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в связи с выбором иной управляющей организации и условие о расторжении договора не поставлено в зависимость от исполнения либо не исполнения управляющей организацией условий такого договора, что не противоречит действующему законодательству.
Не может повлечь отмену решения и доводы жалобы о том, что при рассмотрении дела ответчиком не было представлено суду доказательств не исполнения управляющей организацией условий договора управления, поскольку допрошенные судом первой инстанции свидетели ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 показали, что работа управляющей организации ЗАО "<...>" является неудовлетворительной, придомовая территория не убирается, в зимний период времени снег не чистится, текущий ремонт дома не делается, заявки собственников по ремонту сантехники, санобработке подвальных помещений не исполняются или исполняются не вовремя и некачественно.
Доказательств обратного стороной истца при рассмотрении дела представлено не было.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Северного районного суда г. Орла от 10 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2581
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 ноября 2013 г. по делу N 33-2581
Докладчик: Герасимова Л.Н.
Судья: Шеломанова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.
судей Зубовой Т.Н., Герасимовой Л.Н.
при секретаре К.
в открытом судебном заседании в г. Орле рассматривала гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании незаконным решения общего собрания собственников жилого дома,
по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Северного районного суда г. Орла от 10 сентября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании незаконным решения общего собрания собственников жилых помещений, проведенного в форме заочного голосования в многоквартирном <адрес> в <адрес> в апреле 2013 г. и оформленного протоколом от <дата> - отказать".
Заслушав дело по докладу судьи областного суда ФИО16, объяснения представителя ФИО8 по доверенности ФИО9, поддержавшей жалобу, возражения на жалобу ФИО1, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО10, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО1 о признании незаконным решения общего собрания собственников жилого <адрес> в <адрес>, проведенного в форме заочного голосования в апреле 2013 года.
В обоснование заявленных требований указывала, что она является собственником <адрес> по указанному адресу.
В апреле 2013 года было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> в форме заочного голосования.
На данном собрании принято решение о признании работы управляющей организации ЗАО "<...>" неудовлетворительной, досрочном расторжении договора с управляющей организацией, выборе в качестве управляющей организации ООО "<...>" и заключении договора управления с ООО "<...> N".
Полагала, что данное собрание проведено с грубыми нарушениями требований ЖК РФ и является незаконным, поскольку в протоколе собрания от <дата> кворум явно завышен и не соответствует фактическому количеству лиц, участвующих в голосовании.
Кроме того, повестка собрания проводимого в форме заочного голосования не соответствовала повестке собрания, проводимого ранее в форме очного голосования.
Просила признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>, в связи с отсутствием оснований для досрочного расторжения договора с управляющей организацией ЗАО "<...>" по причине его неудовлетворительной работы.
В процессе рассмотрения спора истец ФИО2 уточнила основания иска, отказавшись от доводов о несоблюдении процедуры голосования в части несоответствия повесток собраний проводимых в форме очного и заочного голосования. Вместе с тем, просила признать незаконным решение собрания, в связи с отсутствием оснований для досрочного расторжения договора с управляющей организацией ЗАО "<...>", по причине его неудовлетворительной работы.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ФИО2 просит об отмене решения, считая его незаконным.
Указывает, что суд ошибочно посчитал, что условие одностороннего расторжения договора управления является диспозитивной нормой, и условиями договора законно предусмотрено иное, чем установлено в законе, условие одностороннего расторжения договора управления.
Ссылается на то, что при рассмотрении дела ответчиком не было представлено суду доказательств не исполнения управляющей организацией условий договора управления, поэтому оснований для досрочного расторжения договора управления у собственников отсутствовали.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом и другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений 8 многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственник помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Статьей 46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном Доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В силу ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Согласно ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
В судебном заседании установлено, что истец ФИО2 является собственником <адрес> общей площадью 44,9 кв. м, расположенной в <адрес> в <адрес>.
Ответчики ФИО3 и ФИО1. являются собственником <адрес> <...> доли в праве общей долевой собственности на <адрес> соответственно, этом же доме.
Согласно данным технического паспорта общая площадь жилого <адрес> в <адрес> (без лестничных клеток, тамбуров и подвалов) составляет N кв. м, количество квартир - 80.
Муниципальная доля в этом доме составляет N кв. м (<...>%).
Согласно протоколу общего собрания собственников жилых помещений проводимого в форме заочного голосования от <дата> собственниками жилых помещений многоквартирного дома в многоквартирном <адрес> в <адрес> были приняты следующие решения: 1) утверждена норма: 1 кв. м общей площади помещения, находящегося в собственности равен одному голосу, при установлении и подсчете голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме; 2) выбран председатель собрания - сособственник <адрес> ФИО1; 3) выбран секретарь собрания - собственник <адрес> ФИО11; 4) признана работа управляющей организации ЗАО "<...> <...>" неудовлетворительной; 5) о расторжении договора управления многоквартирным домом, заключенного с ЗАО "<...> <...>"; 6) об обязании ЗАО "<...> <...>" передать техническую документацию и иные, связанные с управлением документы на <адрес> в <адрес> вновь избранной управляющей организации и о расторжении договоров ЗАО "<...> <...>" с поставщиками коммунальных услуг; 7) о выборе в качестве управляющей организации ООО "<...>"; 8) о заключении договора управления с ООО "<...>"; 9) об утверждении основных условий договора; 10) об утверждении расчета оплаты общедомовых нужд путем внесения платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном жилом доме) напрямую ресурсоснабжающим организациям в соответствии с п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками жилых помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг; 11) выбрать способом уведомления собственников помещений о проведении общего собрания и об их итогах (принятых решениях), на досках объявлений около подъездов <адрес>, а также установить следующий порядок оформления и хранения протоколов общих собраний, проводимых в форме заочного голосования - протокол составляется в течение 3 (трех) рабочих дней, после окончания приема решений, хранится в помещении вновь избранной управляющей организации - ООО "<...>"; 12) наделить председателя и секретаря собрания правом подсчета голосов и подписания протокола общего собрания собственников МКД от лица собственников.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции проверялись бюллетени для голосования, которые учитывались при подсчете голосов на <дата>, на соответствие их данным Управления Росреестра, представленным по запросу суда, относительно лиц, имеющих право на участие в голосовании, а также общей площади квартир. Установлено, что при проведении собрания в форме заочного голосования приняли личное участие собственники, количество голосов которых соответствует N кв. м, что в процентном соотношении составляет - <...>, то есть имелся необходимый кворум участников общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того судом установлено, что собственники из числа принимавших участие в голосовании, количество голосов которых соответствует N кв. м, большинством голосов проголосовали "за" по всем вопросам, включенным в повестку дня оспариваемого собрания.
Решение суда в указанное части является правильным, сторонами по делу не оспаривается.
Дополнительным основанием для признания недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, ФИО2 указала, что основания для досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом отсутствовали, поскольку работа ЗАО "<...> <...>" является удовлетворительной; досрочно расторгнуть в одностороннем порядке договор управления собственники могут только при условии не выполнения управляющей компанией условий договора.
Суд проверил доводы истца и в указанной части и пришел к правильному выводу об их необоснованности.
Так, согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Частью 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом при рассмотрении дела установлено, что <дата> между ЗАО "<...> <...>" и собственниками <адрес> заключен договор управления многоквартирным домом. Сторонами был установлен пятилетний срок действия договора (п. 10.1). В соответствии с п. 9.2 договора при отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается пролонгированным на тот же срок или иных условиях п. N договора.
Положениями ч. 1 ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора от <дата> года) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Частями 5 и 6 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора от <дата> года) регламентировано, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В соответствии с частями 8 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора от <дата> года) изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
При заключении договора управления многоквартирным домом от <дата> в п. 9 Договора сторонами был согласован порядок его расторжения в одностороннем порядке. Пункт 9.1.1 договора предусматривает случаи расторжения в одностороннем порядке договора по инициативе собственника. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника в случае: отчуждения находившегося в его собственности помещения вследствие заключения какого-либо договора купли-продажи, мены, ренты и т.д.) путем уведомления Управляющей организации о произведенных действиях с помещением и приложением соответствующего документа; принятия общим собранием собственников решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем Управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за три месяца до прекращения настоящего договора путем предоставления ей копии протокола решения общего собрания.
В связи с отсутствием заявлений от ЗАО "<...>" и собственников <адрес> в <адрес> о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, договор управления многоквартирным домом N по <адрес> в <адрес> от <дата> был продлен на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Стороны договора при пролонгации его условия не изменяли, то есть, остались прежними первоначальные условия договора о порядке и основаниях его расторжения в одностороннем порядке.
Установив фактические обстоятельства настоящего дела, свидетельствующие о содержании в договоре управления многоквартирным жилым домом условия о досрочном расторжении спорного договора в одностороннем порядке по инициативе собственников жилых помещений как по причине выбора иного способа управления домом, так и в связи с выбором иной управляющей организации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, проведенного в форме заочного голосования в апреле 2013 года, оформленного протоколом общего собрания собственников от <дата>, в связи с чем обоснованно отказал ФИО2 в удовлетворении заявленных исковых требований.
Являются необоснованными доводы жалобы о том, что суд ошибочно посчитал диспозитивной нормой условие одностороннего расторжения договора управления, и условиями договора законно предусмотрено иное, чем установлено в законе, условие одностороннего расторжения договора управления.
Так, договор наделяет собственников дома правом на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в связи с выбором иной управляющей организации и условие о расторжении договора не поставлено в зависимость от исполнения либо не исполнения управляющей организацией условий такого договора, что не противоречит действующему законодательству.
Не может повлечь отмену решения и доводы жалобы о том, что при рассмотрении дела ответчиком не было представлено суду доказательств не исполнения управляющей организацией условий договора управления, поскольку допрошенные судом первой инстанции свидетели ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 показали, что работа управляющей организации ЗАО "<...>" является неудовлетворительной, придомовая территория не убирается, в зимний период времени снег не чистится, текущий ремонт дома не делается, заявки собственников по ремонту сантехники, санобработке подвальных помещений не исполняются или исполняются не вовремя и некачественно.
Доказательств обратного стороной истца при рассмотрении дела представлено не было.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Северного районного суда г. Орла от 10 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)