Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-527/2013) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 ноября 2012 года по делу N А70-8802/2012 (судья Багатурия Л.Е.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к закрытому акционерному обществу "Жилье-2000" (ОГРН 1027200847937, ИНН 7203075558) о взыскании 344 548 руб. 63 коп.,
при участии в судебном заседании представителя ЗАО "Жилье-2000" Головко Д.М. по доверенности N 25/06 от 25.06.2012 сроком действия 1 год,
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Жилье-2000" (далее - ЗАО "Жилье-2000", ответчик) о взыскании 344 548 руб. 63 коп., в том числе 215 303 руб. 33 коп. основного долга, 129 245 руб. 30 коп. неустойки.
Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), мотивированы тем, что ответчик в период действия договора аренды земельного участка от 24.11.2005 N 23-30/470 не исполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, переданным по вышеуказанному договору.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.11.2012 по делу N А70-8802/2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Возражая против данного судебного акта, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что ЗАО "Жилье-2000" обязано производить оплату за земельный участок до даты регистрации 26.12.2011 соглашения о расторжении договора аренды. Кроме того, по окончании срока действия договора аренды ответчик не передал земельный участок по акту приема-передачи. Также земельный участок сформирован под строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Свободы, 84, Департамент решение об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории под многоквартирный жилой дом не принимал.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Жилье-2000" просило оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте слушания апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. В порядке статьи части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Жилье-2000" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что на основании распоряжения Департамента от 11.11.2005 N 2551/14-з, между Департаментом и ЗАО "Жилье-2000" был заключен договор N 23-30/470 аренды земельного участка от 24.11.2005, в соответствии с которым Департамент (арендодатель) передает, а ЗАО "Жилье-2000" (арендатор) принимает в аренду земельный участок площадью 4320 кв. м, в том числе за красной линией площадью 1768 кв. м, расположенный в г. Тюмени, ул. Свободы-Полевая (л.д. 12-15).
В пункте 1.4 договора определено, что земельный участок предоставляется для (под) строительство жилого дома с объектами соцкультбыта.
Пунктом 2.1 договора установлено, что договор действует с 11.11.2005 по 10.11.2008.
Пунктом 4.2 договора N 23-30/470 от 24.11.2005 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.
В силу пункта 5.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пени) в размере 0,1% от неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.03.2006.
Как указывает истец, Департамент выполнил свои обязательства в полном объеме, предоставил арендатору земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи в аренду земельного участка от 11.11.2005 (л.д. 16).
Соглашением от 09.06.2008 стороны расторгли договор с 24.04.2008. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 26.12.2011 (л.д. 22-22 оборот).
Как утверждает Департамент, коль скоро соглашение о расторжении договора зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области лишь 26.12.2011, то ответчик обязан производить оплату до даты регистрации соглашения, то есть до 26.12.2011.
По расчетам Департамента задолженность по договору аренды земельного участка по состоянию на 08.08.2012 составила 215 303 руб. 33 коп., неустойка - 129 245 руб. 30 коп.
Письмом от 17.07.2012 N 120717030/14-1 (л.д. 9) Департамент направил в адрес ответчика уведомление с требованием о погашении задолженности и неустойки.
Поскольку названное уведомление оставлено ЗАО "Жилье-2000" без исполнения, задолженность не погашена, Департамент обратился в суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении заявленных требований послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Доводы ответчика о том, что ООО "Жилье-2000" обязано производить оплату за земельный участок до даты регистрации 26.12.2011 соглашения о расторжении договора аренды, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
По правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 26 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.
Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 ГК РФ сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 ГК РФ. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, в силу пункта 1.4 договора участок предоставляется для строительства жилого дома с объектами соцкультбыта.
Разрешениями RU72304000-80-рв от 31.05.2007, N RU72304000-220-рв от 20.12.2007, введены в эксплуатацию объекты капитального строительства: жилой дом с объектами соцкультбыта (1,2 блок - секции) и инженерными сетями (линии электропередачи низкого напряжения, водопровод, канализационные, тепловая), расположенного по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Свободы, 84 корпус 1, ул. Свободы, 84 корпус 1/2, ул. Свободы, 84 корпус 1/3, ул. Свободы, 84 корпус 1/4 ул. Свободы, 84 корпус 1/5, эп1-ул. Свободы, 84 корпус 1, эп1-ул. Свободы,84, вп1-ул. Свободы, 84, кп1-ул. Свободы, 84 корпус 1, кп1-ул. Свободы, 84, тп1-ул. Свободы, 84, жилой дом (3,4 блок - секции), расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Свободы, 84.
Пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Частям 3 и 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
По правилам частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу названных норм права суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Тюменская область утрачивает право на распоряжение им.
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу г. Тюмень, ул. Свободы, д. 84 корпус 1, кв. 5, в том числе на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок общей площадью 4320 кв. м, кадастровый номер 72:23:02 14 004:0095, по адресу: г. Тюмень, ул. Свободы-Полевая.
В материалах дела также имеются акты приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) (л.д. 60-74).
Кроме того, приказами ЗАО "Жилье-2000" N 01СП/08 от 17.01.2008, N 22Д/07-зем от 26.12.2007 (л.д. 53-57) распределены доли в праве собственности на земельный участок между участниками долевого строительства жилого дома (собственниками квартир) по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Свободы, дом 84.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды N 23-30/470 земельного участка от 24.11.2005 считается прекращенным в силу закона (статья 416 ГК РФ) с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме.
При установленных обстоятельствах выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции, сформулированной Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11.
В связи с вышеизложенным у истца не имелось права распоряжения земельным участком, указанном в договоре аренды, уже к 18.08.2008, а у ответчика с этого момента отсутствуют обязательства по внесению арендной платы.
При наличии доказательств регистрации права собственности различных лиц на помещения в многоквартирном доме и возникновения в этой связи общей долевой собственности на земельный участок расторжение заключенного Департаментом и ЗАО "Жилье-2000" договора аренды как путем заключения соответствующего соглашения, так и в судебном порядке невозможно. Соответственно, вопреки доводам Департамента, не имеет правового значения для установления даты прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы момент государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, подписанного сторонами. Кроме того, в данном случае к соглашению расторжении договора аренды уже с 24.04.2008 стороны пришли 09.06.2008 (л.д. 22), то есть Департамент был осведомлен, что ЗАО "Жилье-2000" исполнило надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома и перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома. Государственная регистрация данного соглашения лишь 26.12.2011 обусловлена действиями регистрирующего органа (л.д. 41-46).
Что касается требования Департамента о взыскании неустойки в размере 129 245 руб. 30 коп. за просрочку внесения арендной платы, начисленной на основании пункта 5.2 договора аренды по состоянию на 08.08.2012 (л.д. 7-8), то, учитывая, что в период действия договора (с 24.11.2005 по 17.08.2008) ЗАО "Жилье-2000" надлежало внести в счет арендной платы денежные средства в размере 332 265 руб. 20 коп., тогда как ответчиком арендодателю перечислено 553 912 руб. 27 коп., принимая во внимание, что с 18.08.2008 прекратились обязательства арендатора по уплате арендных платежей, соответственно, за период с 17.11.2009 по 08.08.2012 неустойка начислена неправомерно, оснований для его удовлетворения не имеется.
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание процессуальную позицию истца, не обосновавшего правомерность заявленных исковых требований, и не доказавшего факт нарушения его прав, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований, полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку Департамент в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.11.2012 по делу N А70-8802/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.02.2013 ПО ДЕЛУ N А70-8802/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 февраля 2013 г. по делу N А70-8802/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-527/2013) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 ноября 2012 года по делу N А70-8802/2012 (судья Багатурия Л.Е.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к закрытому акционерному обществу "Жилье-2000" (ОГРН 1027200847937, ИНН 7203075558) о взыскании 344 548 руб. 63 коп.,
при участии в судебном заседании представителя ЗАО "Жилье-2000" Головко Д.М. по доверенности N 25/06 от 25.06.2012 сроком действия 1 год,
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Жилье-2000" (далее - ЗАО "Жилье-2000", ответчик) о взыскании 344 548 руб. 63 коп., в том числе 215 303 руб. 33 коп. основного долга, 129 245 руб. 30 коп. неустойки.
Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), мотивированы тем, что ответчик в период действия договора аренды земельного участка от 24.11.2005 N 23-30/470 не исполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, переданным по вышеуказанному договору.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.11.2012 по делу N А70-8802/2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Возражая против данного судебного акта, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что ЗАО "Жилье-2000" обязано производить оплату за земельный участок до даты регистрации 26.12.2011 соглашения о расторжении договора аренды. Кроме того, по окончании срока действия договора аренды ответчик не передал земельный участок по акту приема-передачи. Также земельный участок сформирован под строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Свободы, 84, Департамент решение об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории под многоквартирный жилой дом не принимал.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Жилье-2000" просило оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте слушания апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. В порядке статьи части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Жилье-2000" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что на основании распоряжения Департамента от 11.11.2005 N 2551/14-з, между Департаментом и ЗАО "Жилье-2000" был заключен договор N 23-30/470 аренды земельного участка от 24.11.2005, в соответствии с которым Департамент (арендодатель) передает, а ЗАО "Жилье-2000" (арендатор) принимает в аренду земельный участок площадью 4320 кв. м, в том числе за красной линией площадью 1768 кв. м, расположенный в г. Тюмени, ул. Свободы-Полевая (л.д. 12-15).
В пункте 1.4 договора определено, что земельный участок предоставляется для (под) строительство жилого дома с объектами соцкультбыта.
Пунктом 2.1 договора установлено, что договор действует с 11.11.2005 по 10.11.2008.
Пунктом 4.2 договора N 23-30/470 от 24.11.2005 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.
В силу пункта 5.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пени) в размере 0,1% от неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.03.2006.
Как указывает истец, Департамент выполнил свои обязательства в полном объеме, предоставил арендатору земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи в аренду земельного участка от 11.11.2005 (л.д. 16).
Соглашением от 09.06.2008 стороны расторгли договор с 24.04.2008. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 26.12.2011 (л.д. 22-22 оборот).
Как утверждает Департамент, коль скоро соглашение о расторжении договора зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области лишь 26.12.2011, то ответчик обязан производить оплату до даты регистрации соглашения, то есть до 26.12.2011.
По расчетам Департамента задолженность по договору аренды земельного участка по состоянию на 08.08.2012 составила 215 303 руб. 33 коп., неустойка - 129 245 руб. 30 коп.
Письмом от 17.07.2012 N 120717030/14-1 (л.д. 9) Департамент направил в адрес ответчика уведомление с требованием о погашении задолженности и неустойки.
Поскольку названное уведомление оставлено ЗАО "Жилье-2000" без исполнения, задолженность не погашена, Департамент обратился в суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении заявленных требований послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Доводы ответчика о том, что ООО "Жилье-2000" обязано производить оплату за земельный участок до даты регистрации 26.12.2011 соглашения о расторжении договора аренды, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
По правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 26 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.
Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 ГК РФ сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 ГК РФ. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, в силу пункта 1.4 договора участок предоставляется для строительства жилого дома с объектами соцкультбыта.
Разрешениями RU72304000-80-рв от 31.05.2007, N RU72304000-220-рв от 20.12.2007, введены в эксплуатацию объекты капитального строительства: жилой дом с объектами соцкультбыта (1,2 блок - секции) и инженерными сетями (линии электропередачи низкого напряжения, водопровод, канализационные, тепловая), расположенного по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Свободы, 84 корпус 1, ул. Свободы, 84 корпус 1/2, ул. Свободы, 84 корпус 1/3, ул. Свободы, 84 корпус 1/4 ул. Свободы, 84 корпус 1/5, эп1-ул. Свободы, 84 корпус 1, эп1-ул. Свободы,84, вп1-ул. Свободы, 84, кп1-ул. Свободы, 84 корпус 1, кп1-ул. Свободы, 84, тп1-ул. Свободы, 84, жилой дом (3,4 блок - секции), расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Свободы, 84.
Пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Частям 3 и 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
По правилам частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу названных норм права суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Тюменская область утрачивает право на распоряжение им.
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу г. Тюмень, ул. Свободы, д. 84 корпус 1, кв. 5, в том числе на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок общей площадью 4320 кв. м, кадастровый номер 72:23:02 14 004:0095, по адресу: г. Тюмень, ул. Свободы-Полевая.
В материалах дела также имеются акты приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) (л.д. 60-74).
Кроме того, приказами ЗАО "Жилье-2000" N 01СП/08 от 17.01.2008, N 22Д/07-зем от 26.12.2007 (л.д. 53-57) распределены доли в праве собственности на земельный участок между участниками долевого строительства жилого дома (собственниками квартир) по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Свободы, дом 84.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды N 23-30/470 земельного участка от 24.11.2005 считается прекращенным в силу закона (статья 416 ГК РФ) с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме.
При установленных обстоятельствах выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции, сформулированной Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11.
В связи с вышеизложенным у истца не имелось права распоряжения земельным участком, указанном в договоре аренды, уже к 18.08.2008, а у ответчика с этого момента отсутствуют обязательства по внесению арендной платы.
При наличии доказательств регистрации права собственности различных лиц на помещения в многоквартирном доме и возникновения в этой связи общей долевой собственности на земельный участок расторжение заключенного Департаментом и ЗАО "Жилье-2000" договора аренды как путем заключения соответствующего соглашения, так и в судебном порядке невозможно. Соответственно, вопреки доводам Департамента, не имеет правового значения для установления даты прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы момент государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, подписанного сторонами. Кроме того, в данном случае к соглашению расторжении договора аренды уже с 24.04.2008 стороны пришли 09.06.2008 (л.д. 22), то есть Департамент был осведомлен, что ЗАО "Жилье-2000" исполнило надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома и перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома. Государственная регистрация данного соглашения лишь 26.12.2011 обусловлена действиями регистрирующего органа (л.д. 41-46).
Что касается требования Департамента о взыскании неустойки в размере 129 245 руб. 30 коп. за просрочку внесения арендной платы, начисленной на основании пункта 5.2 договора аренды по состоянию на 08.08.2012 (л.д. 7-8), то, учитывая, что в период действия договора (с 24.11.2005 по 17.08.2008) ЗАО "Жилье-2000" надлежало внести в счет арендной платы денежные средства в размере 332 265 руб. 20 коп., тогда как ответчиком арендодателю перечислено 553 912 руб. 27 коп., принимая во внимание, что с 18.08.2008 прекратились обязательства арендатора по уплате арендных платежей, соответственно, за период с 17.11.2009 по 08.08.2012 неустойка начислена неправомерно, оснований для его удовлетворения не имеется.
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание процессуальную позицию истца, не обосновавшего правомерность заявленных исковых требований, и не доказавшего факт нарушения его прав, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований, полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку Департамент в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.11.2012 по делу N А70-8802/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)