Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бирюкова И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кириной Л.А.,
судей Паршиной С.В., Саяпиной Е.Г.,
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Д. к Р., администрации муниципального образования город Балаково, администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области о признании незаконным постановления о переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности приведения общего имущества в многоквартирном доме в прежнее состояние, освобождении земельного участка по апелляционной жалобе Р. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 11 сентября 2012 года, которым исковые требования К.Д. удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя Р. по доверенности Ш., поддержавшего доводы жалобы, представителя К.Д. по доверенности К.Л., возражавшей против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия
установила:
К.Д. обратилась в суд с указанными выше требованиями к администрации муниципального образования город Балаково, Р. В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежит <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. В мае 2012 г. она обнаружила, что в квартире N по указанному выше адресу был обустроен отдельный вход путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома с целью расширения существующего оконного проема в наружной стене, являющейся ограждающей конструкцией. На земельном участке, прилегающем к дому, было установлено металлическое крыльцо. Из ответа администрации муниципального образования <адрес> истцу стало известно, что постановлением главы администрации Балаковского муниципального образования от 08 ноября 2007 г. N 3881 квартира <адрес> переведена в нежилой фонд. Собственники квартир в доме <адрес> являются членами ЖСК "Дружба". От председателя ЖСК "Дружба" она узнала, что 25 августа 2007 г. было принято решение общего собрания членов ЖСК "Дружба" о запрете перевода квартиры ответчика в нежилое помещение. Выписка из протокола общего собрания была предоставлена в отдел архитектуры г. Балаково, однако решение не было учтено при принятии постановления от 08 ноября 2007 г. N 3881.
27 августа 2012 г. к участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация Балаковского муниципального района Саратовской области.
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 11 сентября 2012 г. постановлено: исковые требования удовлетворить частично.
Признать незаконным постановление главы администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 08 ноября 2007 г. N 3881 о переводе в нежилое помещение квартиры <адрес>.
Обязать Р. выполнить следующие работы в принадлежащем ему на праве собственности нежилом помещении в доме <адрес> восстановить часть наружной кирпичной стены под оконным проемом, разрушенной с целью установки дверного блока, и освободить земельный участок от металлического крыльца, примыкающего к указанному нежилому помещению.
Отказать в удовлетворении исковых требований К.Д. к администрации муниципального образования город Балаково Саратовской области о признании незаконным постановления главы администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 08 ноября 2007 г. N 3881 о переводе в нежилой фонд квартиры <адрес>.
Взыскать в пользу К.Д. с Р. судебные расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> руб., по оплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.
Взыскать в пользу К.Д. с администрации Балаковского муниципального района Саратовской области судебные расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> руб., по оплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе Р. просит решение в части удовлетворения исковых требований к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Р. отменить и принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что считает решение в обжалуемой части незаконным и необоснованным, принятым при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также при несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Автор жалобы полагает, что, удовлетворяя исковые требования в части признания незаконным постановления администрации Балаковского муниципального образования от 08 ноября 2007 г. N 3881, судом незаконно сделан вывод об обоснованности исковых требований истца, поскольку решение суда основано на законодательстве, не подлежащем применению на момент вынесения постановления, постановлено с нарушением норм действующего законодательства в части применения срока исковой давности. Также считает незаконно удовлетворенными требования в части возложения обязанности восстановить часть разрушенной наружной кирпичной стены под оконным проемом с целью установки дверного блока квартиры, освобождения земельного участка от металлического крыльца, примыкающего к квартире N, так как решение в указанной части принято с нарушением норм действующего законодательства, не применен срок исковой давности, не доказаны установленные судом обстоятельства.
На заседание судебной коллегии стороны, 3-и лица не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по следующим основаниям.
Положениями ст. 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет соответствующие документы, перечень которых указан в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, К.Д. является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.
Согласно протоколу N 3 общего собрания членов ЖСК "Дружба" от 25 августа 2007 г., списку членов кооператива и собственников жилья, было принято решение о запрете перевода квартиры <адрес> в нежилое помещение с целью организации офиса или другой коммерческой или некоммерческой организации.
Постановлением администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 08 ноября 2007 г. N 3881 "О переводе в нежилой фонд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> ФИО9 было дано разрешение на перевод указанной квартиры в нежилой фонд с присвоением адреса: <адрес>.
Р. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от недвижимого имущества от 22 февраля 2008 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Из акта межведомственной комиссии о возможности перевода жилого помещения (здания) в нежилое N 196 от 08 ноября 2007 г. и ситуационной схемы следует, что перевод квартиры <адрес>, расположенной на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, в нежилое помещение предусматривал перепланировку с учетом обеспечения безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований, соблюдения прав собственников или нанимателей смежных помещений; строительство отдельного входа с устройством замощения и выступающих от стены дома элементов: козырька на четырех опорах, тамбура размерами 1 320 мм на 2 230 мм, металлической площадки размерами 1 500 мм на 2 230 мм, лестницы размерами 2 230 мм на 2 230 мм.
Судом также установлено и подтверждено актом комиссионного обследования земельного участка от 23 мая 2012 г. N 02-2012, что работы по устройству отдельного входа не завершены, часть опор крыльца, не связанных с землей без устройства капитального фундамента частично размещены в пределах земельного участка с кадастровым номером N на площади около 2,55 кв. м (1,5 м на 1,7 м), а часть на земельном участке, находящемся в государственной собственности (не разграниченные земли) на площади около 1,8 кв. м (1,5 м на 1,2 м).
Из выписки протокола N 1 общего собрания членов ЖСК "Дружба" от 05 апреля 2009 г. следует, что было принято решение не разрешать Р. перепланировку <адрес> присоединением общедолевой собственности в виде ограждений несущей конструкции дома, запретить строительство с устройством отдельного входа на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В письме главы администрации муниципального образования <адрес> от <дата> Р. указано на необходимость получения согласия ЖСК "Дружба" на размещение входной части в нежилое помещение на общем земельном участке.
Вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда Саратовской области от 19 августа 2009 г. были удовлетворены исковые требования ЖСК "Дружба" к Р. о возложении обязанности заказать проект и выполнить строительные работы. Р. обязан заказать проект реконструкции нежилого помещения с кадастровым (или условным) номером N площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами. Проект должен предусматривать выполнение работ по усилению находящегося между дверным и оконным проемами наружной стены нежилого помещения простенка, несущая способность которого снизилась на 8,3%, минимум на данную величину, произвести работы по данному проекту с участием строительных организаций, имеющих лицензию на производство строительных работ, опереть нижнюю грань конструкции дверного проема наружной стены на тычковый ряд, выполнить тычковые ряды заполненной части оконного проема из цельного кирпича.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 08 февраля 2012 г. окончено исполнительное производство, возбужденное на основании указанного решения Балаковского районного суда Саратовской области.
Из заключения эксперта N Б-229 от 05 ноября 2008 г., полученного в качестве доказательства по указанному выше гражданскому делу, следует, что внешняя стена нежилого помещения в <адрес>, принадлежащего Р., в которой выполнена реконструкция окна на входную дверь, является несущей.
Согласно заключению эксперта N Б-73 от 01 июня 2012 г. по тому же делу реализация представленного ответчиком проекта является реконструкцией.
Согласно пп. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Таким образом, удовлетворяя исковые требования, суд правильно исходил из необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что при переводе квартиры N в нежилое помещение был оборудован отдельный вход в него, что связано с изменением несущих конструкций дома, являющихся общим имуществом, а также изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое постановление о разрешении перевода квартиры в нежилое помещение принято без учета отсутствия согласия собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в пользование части общего имущества.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку в данном случае перевод жилого помещения в нежилое проведен посредством реконструкции, что привело к изменению объекта, и соответственно, к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых затронуты этими изменениями, в связи с чем в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется согласие всех правообладателей данного объекта.
Земельный участок под домом <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет 17 ноября 2003 года и является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома. В связи с чем, пристройка крыльца к помещению за счет придомовой территории предполагает занятие части земельного участка, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал до обустройства входа в нежилое помещение. Поэтому доводы апелляционной жалобы о недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также о несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, являются необоснованными.
Учитывая фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о реконструкции объекта и наличии сформированного земельного участка, а также вышеприведенные положения Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и толкование закона, что не свидетельствует о неправильности решения. Несмотря на то, что ст. 23 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень документов, предъявляемых для решения вопроса о переводе, указанную норму необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения в определенных случаях согласия всех собственников.
Доказательств наличия согласия собственников на перевод жилого помещения в нежилое помещение, полученного в установленном порядке, ответчиком ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций не представлено.
Ссылку ответчика на пропуск истцом срока исковой давности судебная коллегия отклоняет, поскольку согласно абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Избранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит требованиям действующего законодательства, фактически заявлено требование об устранении нарушений прав собственника, выразившихся в наличии постановления о переводе жилого помещения в нежилое помещение, принятого с нарушением действующего законодательства.
Кроме того, как следует из материалов дела, об оспариваемом постановлении истец узнала из ответа администрации муниципального образования г. Балаково от 20 июня 2012 года.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Р.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 11 сентября 2012 года по делу по иску К.Д. к Р., администрации муниципального образования город Балаково, администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области о признании незаконным постановления о переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности приведения общего имущества в многоквартирном доме в прежнее состояние, освобождении земельного участка оставить без изменения, апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-265
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2013 г. по делу N 33-265
Судья: Бирюкова И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кириной Л.А.,
судей Паршиной С.В., Саяпиной Е.Г.,
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Д. к Р., администрации муниципального образования город Балаково, администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области о признании незаконным постановления о переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности приведения общего имущества в многоквартирном доме в прежнее состояние, освобождении земельного участка по апелляционной жалобе Р. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 11 сентября 2012 года, которым исковые требования К.Д. удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя Р. по доверенности Ш., поддержавшего доводы жалобы, представителя К.Д. по доверенности К.Л., возражавшей против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия
установила:
К.Д. обратилась в суд с указанными выше требованиями к администрации муниципального образования город Балаково, Р. В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежит <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. В мае 2012 г. она обнаружила, что в квартире N по указанному выше адресу был обустроен отдельный вход путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома с целью расширения существующего оконного проема в наружной стене, являющейся ограждающей конструкцией. На земельном участке, прилегающем к дому, было установлено металлическое крыльцо. Из ответа администрации муниципального образования <адрес> истцу стало известно, что постановлением главы администрации Балаковского муниципального образования от 08 ноября 2007 г. N 3881 квартира <адрес> переведена в нежилой фонд. Собственники квартир в доме <адрес> являются членами ЖСК "Дружба". От председателя ЖСК "Дружба" она узнала, что 25 августа 2007 г. было принято решение общего собрания членов ЖСК "Дружба" о запрете перевода квартиры ответчика в нежилое помещение. Выписка из протокола общего собрания была предоставлена в отдел архитектуры г. Балаково, однако решение не было учтено при принятии постановления от 08 ноября 2007 г. N 3881.
27 августа 2012 г. к участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация Балаковского муниципального района Саратовской области.
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 11 сентября 2012 г. постановлено: исковые требования удовлетворить частично.
Признать незаконным постановление главы администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 08 ноября 2007 г. N 3881 о переводе в нежилое помещение квартиры <адрес>.
Обязать Р. выполнить следующие работы в принадлежащем ему на праве собственности нежилом помещении в доме <адрес> восстановить часть наружной кирпичной стены под оконным проемом, разрушенной с целью установки дверного блока, и освободить земельный участок от металлического крыльца, примыкающего к указанному нежилому помещению.
Отказать в удовлетворении исковых требований К.Д. к администрации муниципального образования город Балаково Саратовской области о признании незаконным постановления главы администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 08 ноября 2007 г. N 3881 о переводе в нежилой фонд квартиры <адрес>.
Взыскать в пользу К.Д. с Р. судебные расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> руб., по оплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.
Взыскать в пользу К.Д. с администрации Балаковского муниципального района Саратовской области судебные расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> руб., по оплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе Р. просит решение в части удовлетворения исковых требований к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Р. отменить и принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что считает решение в обжалуемой части незаконным и необоснованным, принятым при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также при несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Автор жалобы полагает, что, удовлетворяя исковые требования в части признания незаконным постановления администрации Балаковского муниципального образования от 08 ноября 2007 г. N 3881, судом незаконно сделан вывод об обоснованности исковых требований истца, поскольку решение суда основано на законодательстве, не подлежащем применению на момент вынесения постановления, постановлено с нарушением норм действующего законодательства в части применения срока исковой давности. Также считает незаконно удовлетворенными требования в части возложения обязанности восстановить часть разрушенной наружной кирпичной стены под оконным проемом с целью установки дверного блока квартиры, освобождения земельного участка от металлического крыльца, примыкающего к квартире N, так как решение в указанной части принято с нарушением норм действующего законодательства, не применен срок исковой давности, не доказаны установленные судом обстоятельства.
На заседание судебной коллегии стороны, 3-и лица не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по следующим основаниям.
Положениями ст. 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет соответствующие документы, перечень которых указан в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, К.Д. является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.
Согласно протоколу N 3 общего собрания членов ЖСК "Дружба" от 25 августа 2007 г., списку членов кооператива и собственников жилья, было принято решение о запрете перевода квартиры <адрес> в нежилое помещение с целью организации офиса или другой коммерческой или некоммерческой организации.
Постановлением администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 08 ноября 2007 г. N 3881 "О переводе в нежилой фонд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> ФИО9 было дано разрешение на перевод указанной квартиры в нежилой фонд с присвоением адреса: <адрес>.
Р. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от недвижимого имущества от 22 февраля 2008 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Из акта межведомственной комиссии о возможности перевода жилого помещения (здания) в нежилое N 196 от 08 ноября 2007 г. и ситуационной схемы следует, что перевод квартиры <адрес>, расположенной на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, в нежилое помещение предусматривал перепланировку с учетом обеспечения безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований, соблюдения прав собственников или нанимателей смежных помещений; строительство отдельного входа с устройством замощения и выступающих от стены дома элементов: козырька на четырех опорах, тамбура размерами 1 320 мм на 2 230 мм, металлической площадки размерами 1 500 мм на 2 230 мм, лестницы размерами 2 230 мм на 2 230 мм.
Судом также установлено и подтверждено актом комиссионного обследования земельного участка от 23 мая 2012 г. N 02-2012, что работы по устройству отдельного входа не завершены, часть опор крыльца, не связанных с землей без устройства капитального фундамента частично размещены в пределах земельного участка с кадастровым номером N на площади около 2,55 кв. м (1,5 м на 1,7 м), а часть на земельном участке, находящемся в государственной собственности (не разграниченные земли) на площади около 1,8 кв. м (1,5 м на 1,2 м).
Из выписки протокола N 1 общего собрания членов ЖСК "Дружба" от 05 апреля 2009 г. следует, что было принято решение не разрешать Р. перепланировку <адрес> присоединением общедолевой собственности в виде ограждений несущей конструкции дома, запретить строительство с устройством отдельного входа на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В письме главы администрации муниципального образования <адрес> от <дата> Р. указано на необходимость получения согласия ЖСК "Дружба" на размещение входной части в нежилое помещение на общем земельном участке.
Вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда Саратовской области от 19 августа 2009 г. были удовлетворены исковые требования ЖСК "Дружба" к Р. о возложении обязанности заказать проект и выполнить строительные работы. Р. обязан заказать проект реконструкции нежилого помещения с кадастровым (или условным) номером N площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами. Проект должен предусматривать выполнение работ по усилению находящегося между дверным и оконным проемами наружной стены нежилого помещения простенка, несущая способность которого снизилась на 8,3%, минимум на данную величину, произвести работы по данному проекту с участием строительных организаций, имеющих лицензию на производство строительных работ, опереть нижнюю грань конструкции дверного проема наружной стены на тычковый ряд, выполнить тычковые ряды заполненной части оконного проема из цельного кирпича.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 08 февраля 2012 г. окончено исполнительное производство, возбужденное на основании указанного решения Балаковского районного суда Саратовской области.
Из заключения эксперта N Б-229 от 05 ноября 2008 г., полученного в качестве доказательства по указанному выше гражданскому делу, следует, что внешняя стена нежилого помещения в <адрес>, принадлежащего Р., в которой выполнена реконструкция окна на входную дверь, является несущей.
Согласно заключению эксперта N Б-73 от 01 июня 2012 г. по тому же делу реализация представленного ответчиком проекта является реконструкцией.
Согласно пп. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Таким образом, удовлетворяя исковые требования, суд правильно исходил из необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что при переводе квартиры N в нежилое помещение был оборудован отдельный вход в него, что связано с изменением несущих конструкций дома, являющихся общим имуществом, а также изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое постановление о разрешении перевода квартиры в нежилое помещение принято без учета отсутствия согласия собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в пользование части общего имущества.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку в данном случае перевод жилого помещения в нежилое проведен посредством реконструкции, что привело к изменению объекта, и соответственно, к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых затронуты этими изменениями, в связи с чем в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется согласие всех правообладателей данного объекта.
Земельный участок под домом <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет 17 ноября 2003 года и является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома. В связи с чем, пристройка крыльца к помещению за счет придомовой территории предполагает занятие части земельного участка, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал до обустройства входа в нежилое помещение. Поэтому доводы апелляционной жалобы о недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также о несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, являются необоснованными.
Учитывая фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о реконструкции объекта и наличии сформированного земельного участка, а также вышеприведенные положения Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и толкование закона, что не свидетельствует о неправильности решения. Несмотря на то, что ст. 23 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень документов, предъявляемых для решения вопроса о переводе, указанную норму необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения в определенных случаях согласия всех собственников.
Доказательств наличия согласия собственников на перевод жилого помещения в нежилое помещение, полученного в установленном порядке, ответчиком ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций не представлено.
Ссылку ответчика на пропуск истцом срока исковой давности судебная коллегия отклоняет, поскольку согласно абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Избранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит требованиям действующего законодательства, фактически заявлено требование об устранении нарушений прав собственника, выразившихся в наличии постановления о переводе жилого помещения в нежилое помещение, принятого с нарушением действующего законодательства.
Кроме того, как следует из материалов дела, об оспариваемом постановлении истец узнала из ответа администрации муниципального образования г. Балаково от 20 июня 2012 года.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Р.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 11 сентября 2012 года по делу по иску К.Д. к Р., администрации муниципального образования город Балаково, администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области о признании незаконным постановления о переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности приведения общего имущества в многоквартирном доме в прежнее состояние, освобождении земельного участка оставить без изменения, апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)