Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Махровой Н.В.,
судей Рачкова В.В., Вяткина О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Обвинцевой А.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомзаказчик" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 по делу N А07 - 7884/2012 (судья Вальшина М.Х.).
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомзаказчик" (далее - ООО "Жилкомзаказчик", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Аюпову Марату Рафаильевичу (далее - ИП Аюпов М.Р., ответчик) с исковым заявлением о взыскании 104 650 руб. 28 коп. задолженности по договору на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 25.11.2008, а также пени в размере 12 982 руб. 55 коп. (т. 1, л.д. 6 - 8).
Кроме того, истец ходатайствовал о взыскании в его пользу расходов по уплате государственной пошлины - 4 528 руб. 98 коп.
ИП Аюпов М.Р. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к ООО "Жилкомзаказчик" со встречным исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в размере 59 615 руб. 43 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 300 руб. 75 коп. по договору на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 25.11.2008 (т. 1, л.д. 100 - 102).
До принятия решения по существу спора истцом по встречному иску было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении размера исковых требований в части неосновательного обогащения до 48 928 руб. 99 коп. и в части процентов за пользование чужими денежными средствами до 1 952 руб. 80 коп. (т. 2, л.д. 2 - 5).
Определением суда первой инстанции от 05.09.2012 (т. 1, л.д. 131 - 132) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа г. Салават (далее - Администрация, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.10.2012 в удовлетворении исковых требований ООО "Жилкомзаказчик" отказано. Встречные исковые требования ИП Аюпова М.Р. удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 63 - 73).
В апелляционной жалобе ООО "Жилкомзаказчик" просило решение суда отменить (т. 2, л.д. 79 - 81).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Жилкомзаказчик" ссылалось на то, что вывод суда первой инстанции о том, что собственник помещений не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать с управляющей организацией договоры на содержание и ремонт общего имущества дома, является ошибочным. В рассматриваемом деле обязанность по содержанию нежилых помещений возникает у арендатора в силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договором аренды N 923/1 от 11.01.2008 освобождение арендатора от оплаты содержания и ремонта помещений не предусмотрено (3.6 договора).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились. В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, собственником помещения расположенного по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, 56, является городской округ города Салават в лице Администрации и Комитет по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан г. Салавата.
В соответствии с договорами о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа N 923 от 13.05.2004 (т. 1, л.д. 82 - 86) и N 923/1 от 11.01.2008 (т. 1, л.д. 87 - 90), заключенным ИП Аюповым М.Р. и арендодателем - Администрацией, нежилые помещения, расположенные по адресу г. Салават, ул. Островского, 56, общей площадью 749, 00 кв. м, переданы в аренду ИП Аюпову М.Р.
Между ООО "Жилкомзаказчик" (управляющая организация) и ИП Аюповым М.Р. (арендатор) заключен договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 25.11.2008 (т. 1, л.д. 14 - 16) с приложением N 1 (т. 1, л.д. 17), в соответствии с условиями которых ООО "Жилкомзаказчик" обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 56/9 по ул. Октябрьская г. Салават, а ИП Аюпов М.Р. - участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт нежилого помещения площадью 749, 00 кв. м.
Согласно п. п. 2.3.2, 3.4 договора ИП Аюпов М.Р. обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения не позднее 30 числа текущего месяца.
За период действия договора по состоянию на 29.02.2012 ответчику по первоначальному иску выставлялись счета на оплату в общей сумме 156 660 руб. 84 руб. (т. 1, л.д. 19 - 35), оплаченные ответчиком частично - в сумме 52 010 руб. 56 руб.
В п. 4.3 договора стороны установили, что в случае внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения с нарушением сроков, предусмотренных договором, ответчику начисляются пени. Размер пени составляет одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.
В связи с частичной оплатой ИП Аюповым М.Р. оказанных ООО "Жилкомзаказчик" услуг, истец по первоначальному иску начислил ответчику пени в сумме 12 982 руб. 55 коп.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате оказанных истцом по первоначальному иску услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома явилось основанием для обращения ООО "Жилкомзаказчик" в арбитражный суд с настоящим требованием.
Полагая, что договор от 25.11.2008 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является недействительной (ничтожной) сделкой, ИП Аюпов М.Р. обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Жилкомзаказчик" и удовлетворяя требования ИП Аюпова М.Р. в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 25.11.2008 противоречит действующему гражданскому и жилищному законодательству. Факт переплаты ИП Аюповым М.Р. в пользу ООО "Жилкомзаказчик" 48 928 руб. 99 коп. подтвержден материалами дела.
Выводы суда первой инстанции являются верными, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
В п. 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Из материалов дела усматривается, что городскому округу город Салават в лице Администрации и Комитета по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан г. Салавата на праве муниципальной собственности принадлежат помещения общей площадью 749 кв. м, расположенные по адресу: по адресу г. Салават, ул. Октябрьская, 56.
На основании договоров о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа N 923 от 13.05.2004 и N 923/1 от 11.01.2008, нежилые помещения по адресу г. Салават, ул. Октябрьская, 56, находятся в аренде у ответчика - ИП Аюпова М.Р.
Помещение площадью 473, 1 кв. м приобретено ИП Аюповым М.Р. в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2010 (т. 1, л.д. 94).
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, возложены быть не могут.
Таким образом, в соответствии с положениями ст. 39, 158, 162 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Помещение площадью 473, 1 кв. м приобретено ИП Аюповым М.Р. в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2010 (т. 1, л.д. 94).
Следовательно, обязанность по содержанию общего имущества домового возникла у него лишь с 24.12.2010, т.е. с момента приобретения в собственность части нежилых помещений общей площадью 473, 1 кв. м по адресу - г. Салават, ул. Октябрьская, 56, а не в полном объеме, как указывает истец на основании договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 25 ноября 2008 - площадью 749 кв. м.
Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, следовательно, договор от 25.11.2008 не порождает обязательств ИП Аюпова М.Р. перед истцом.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что, договор от 25.11.2008 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома противоречит ст. 209, 249 ГК и ст. 36, 39 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Жилкомзаказчик" о взыскании с ответчика задолженности по договору от 25.11.2008.
Обязательства ответчика по первоначальному иску по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома возникли с 24.12.2010 в отношении помещения площадью 473, 1 кв. м.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
За период с 24.12.2010 по апрель 2012 ответчик должен был уплатить истцу за обслуживание и ремонт общего имущества дома 61 593 руб. 45 коп., исходя из принадлежащей ему на праве собственности 473, 1 кв. м.
ИП Аюповым М.Р. за период с августа 2009 по март 2012 перечислено в пользу истца 110 522 руб. 56 коп. (т. 1, л.д. 114 - 124), в связи с чем, на стороне ООО "Жилкомзаказчик" возникло неосновательное обогащение в сумме 48 928 руб. 99 коп.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования истца по встречному иску о взыскании 48 928 руб. 99 коп. неосновательного обогащения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.
В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Истцом по встречному иску также заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 952 руб. 80 коп.
Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В силу ч. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору.
Поскольку факт неосновательного обогащения на стороне ООО "Жилкомзаказчик" подтвержден материалами дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование ИП Аюпова М.Р. о взыскании финансовой санкции является обоснованным и подлежащим удовлетворению в сумме 1 952 руб. 80 коп.
Довод ООО "Жилкомзаказчик" о том, что собственник помещений обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать с управляющей организацией договоры на содержание и ремонт общего имущества дома, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10.
По указанному основанию также не принимается во внимание ссылка ответчика по встречному иску на положения ст. 616 ГК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Жилкомзаказчик" в сумме 2 000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 по делу N А07 - 7884/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомзаказчик" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилкомзаказчик" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2013 N 18АП-13585/2012 ПО ДЕЛУ N А07-7884/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2013 г. N 18АП-13585/2012
Дело N А07-7884/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Махровой Н.В.,
судей Рачкова В.В., Вяткина О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Обвинцевой А.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомзаказчик" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 по делу N А07 - 7884/2012 (судья Вальшина М.Х.).
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомзаказчик" (далее - ООО "Жилкомзаказчик", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Аюпову Марату Рафаильевичу (далее - ИП Аюпов М.Р., ответчик) с исковым заявлением о взыскании 104 650 руб. 28 коп. задолженности по договору на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 25.11.2008, а также пени в размере 12 982 руб. 55 коп. (т. 1, л.д. 6 - 8).
Кроме того, истец ходатайствовал о взыскании в его пользу расходов по уплате государственной пошлины - 4 528 руб. 98 коп.
ИП Аюпов М.Р. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к ООО "Жилкомзаказчик" со встречным исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в размере 59 615 руб. 43 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 300 руб. 75 коп. по договору на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 25.11.2008 (т. 1, л.д. 100 - 102).
До принятия решения по существу спора истцом по встречному иску было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении размера исковых требований в части неосновательного обогащения до 48 928 руб. 99 коп. и в части процентов за пользование чужими денежными средствами до 1 952 руб. 80 коп. (т. 2, л.д. 2 - 5).
Определением суда первой инстанции от 05.09.2012 (т. 1, л.д. 131 - 132) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа г. Салават (далее - Администрация, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.10.2012 в удовлетворении исковых требований ООО "Жилкомзаказчик" отказано. Встречные исковые требования ИП Аюпова М.Р. удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 63 - 73).
В апелляционной жалобе ООО "Жилкомзаказчик" просило решение суда отменить (т. 2, л.д. 79 - 81).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Жилкомзаказчик" ссылалось на то, что вывод суда первой инстанции о том, что собственник помещений не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать с управляющей организацией договоры на содержание и ремонт общего имущества дома, является ошибочным. В рассматриваемом деле обязанность по содержанию нежилых помещений возникает у арендатора в силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договором аренды N 923/1 от 11.01.2008 освобождение арендатора от оплаты содержания и ремонта помещений не предусмотрено (3.6 договора).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились. В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, собственником помещения расположенного по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, 56, является городской округ города Салават в лице Администрации и Комитет по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан г. Салавата.
В соответствии с договорами о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа N 923 от 13.05.2004 (т. 1, л.д. 82 - 86) и N 923/1 от 11.01.2008 (т. 1, л.д. 87 - 90), заключенным ИП Аюповым М.Р. и арендодателем - Администрацией, нежилые помещения, расположенные по адресу г. Салават, ул. Островского, 56, общей площадью 749, 00 кв. м, переданы в аренду ИП Аюпову М.Р.
Между ООО "Жилкомзаказчик" (управляющая организация) и ИП Аюповым М.Р. (арендатор) заключен договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 25.11.2008 (т. 1, л.д. 14 - 16) с приложением N 1 (т. 1, л.д. 17), в соответствии с условиями которых ООО "Жилкомзаказчик" обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 56/9 по ул. Октябрьская г. Салават, а ИП Аюпов М.Р. - участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт нежилого помещения площадью 749, 00 кв. м.
Согласно п. п. 2.3.2, 3.4 договора ИП Аюпов М.Р. обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения не позднее 30 числа текущего месяца.
За период действия договора по состоянию на 29.02.2012 ответчику по первоначальному иску выставлялись счета на оплату в общей сумме 156 660 руб. 84 руб. (т. 1, л.д. 19 - 35), оплаченные ответчиком частично - в сумме 52 010 руб. 56 руб.
В п. 4.3 договора стороны установили, что в случае внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения с нарушением сроков, предусмотренных договором, ответчику начисляются пени. Размер пени составляет одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.
В связи с частичной оплатой ИП Аюповым М.Р. оказанных ООО "Жилкомзаказчик" услуг, истец по первоначальному иску начислил ответчику пени в сумме 12 982 руб. 55 коп.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате оказанных истцом по первоначальному иску услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома явилось основанием для обращения ООО "Жилкомзаказчик" в арбитражный суд с настоящим требованием.
Полагая, что договор от 25.11.2008 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является недействительной (ничтожной) сделкой, ИП Аюпов М.Р. обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Жилкомзаказчик" и удовлетворяя требования ИП Аюпова М.Р. в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 25.11.2008 противоречит действующему гражданскому и жилищному законодательству. Факт переплаты ИП Аюповым М.Р. в пользу ООО "Жилкомзаказчик" 48 928 руб. 99 коп. подтвержден материалами дела.
Выводы суда первой инстанции являются верными, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
В п. 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Из материалов дела усматривается, что городскому округу город Салават в лице Администрации и Комитета по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан г. Салавата на праве муниципальной собственности принадлежат помещения общей площадью 749 кв. м, расположенные по адресу: по адресу г. Салават, ул. Октябрьская, 56.
На основании договоров о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа N 923 от 13.05.2004 и N 923/1 от 11.01.2008, нежилые помещения по адресу г. Салават, ул. Октябрьская, 56, находятся в аренде у ответчика - ИП Аюпова М.Р.
Помещение площадью 473, 1 кв. м приобретено ИП Аюповым М.Р. в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2010 (т. 1, л.д. 94).
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, возложены быть не могут.
Таким образом, в соответствии с положениями ст. 39, 158, 162 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Помещение площадью 473, 1 кв. м приобретено ИП Аюповым М.Р. в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2010 (т. 1, л.д. 94).
Следовательно, обязанность по содержанию общего имущества домового возникла у него лишь с 24.12.2010, т.е. с момента приобретения в собственность части нежилых помещений общей площадью 473, 1 кв. м по адресу - г. Салават, ул. Октябрьская, 56, а не в полном объеме, как указывает истец на основании договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 25 ноября 2008 - площадью 749 кв. м.
Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, следовательно, договор от 25.11.2008 не порождает обязательств ИП Аюпова М.Р. перед истцом.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что, договор от 25.11.2008 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома противоречит ст. 209, 249 ГК и ст. 36, 39 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Жилкомзаказчик" о взыскании с ответчика задолженности по договору от 25.11.2008.
Обязательства ответчика по первоначальному иску по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома возникли с 24.12.2010 в отношении помещения площадью 473, 1 кв. м.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
За период с 24.12.2010 по апрель 2012 ответчик должен был уплатить истцу за обслуживание и ремонт общего имущества дома 61 593 руб. 45 коп., исходя из принадлежащей ему на праве собственности 473, 1 кв. м.
ИП Аюповым М.Р. за период с августа 2009 по март 2012 перечислено в пользу истца 110 522 руб. 56 коп. (т. 1, л.д. 114 - 124), в связи с чем, на стороне ООО "Жилкомзаказчик" возникло неосновательное обогащение в сумме 48 928 руб. 99 коп.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования истца по встречному иску о взыскании 48 928 руб. 99 коп. неосновательного обогащения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.
В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Истцом по встречному иску также заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 952 руб. 80 коп.
Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В силу ч. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору.
Поскольку факт неосновательного обогащения на стороне ООО "Жилкомзаказчик" подтвержден материалами дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование ИП Аюпова М.Р. о взыскании финансовой санкции является обоснованным и подлежащим удовлетворению в сумме 1 952 руб. 80 коп.
Довод ООО "Жилкомзаказчик" о том, что собственник помещений обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать с управляющей организацией договоры на содержание и ремонт общего имущества дома, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10.
По указанному основанию также не принимается во внимание ссылка ответчика по встречному иску на положения ст. 616 ГК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Жилкомзаказчик" в сумме 2 000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 по делу N А07 - 7884/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомзаказчик" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилкомзаказчик" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н.В.МАХРОВА
Н.В.МАХРОВА
Судьи
В.В.РАЧКОВ
О.Б.ВЯТКИН
В.В.РАЧКОВ
О.Б.ВЯТКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)