Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,
при участии: от истца: Вишневский Д.П. (доверенность от 24.05.2012, т. 3, л.д. 49),
от ответчиков: от Чахова Г.С. - Шилов Р.В. (доверенность N в реестре 2-728 от 09.02.2012, т. 3, л.д. 50), от остальных - не явились, извещены надлежащим образом,
от третьего лица: не явился, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие
эксперт: Березов А.К. (удостоверение N 287 от 01.01.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-14920/2011
по иску Жилищно-строительного кооператива N 80
к администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Чахову Геркулесу Спиридоновичу
при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар
о признании недействительными постановлений администрации муниципального образования город Краснодар, признании недействительным договора аренды земельного участка,
установил:
Жилищно-строительный кооператив N 80 (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент), индивидуальному предпринимателю Чахову Геркулесу Спиридоновичу (далее - предприниматель) о:
- - признании недействительными постановлений администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 "О предоставлении гражданину Чахову Г.С. земельного участка в западном внутригородском округе г. Краснодара", от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара" в части общей площади 2022 кв. м;
- - признании недействительным договора аренды земельного участка от 17.05.2010 N 4300016302;
- - истребовании у Чахова Геркулеса Спиридоновича земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:582.
Кооператив указывает, что для строительства и эксплуатации многоквартирного дома в бессрочное пользование кооперативу был предоставлен земельный участок площадью 0,3 га. Администрация незаконно утвердила схему размещения земельного участка под многоквартирным домом с уменьшением указанной площади и предоставила Чахову Г.С., земельный участок, необходимый и фактически используемый для эксплуатации дома.
Решением суда от 14.06.2012, с учетом определения об исправлении опечатки от 18.06.2012 исковые требования частично удовлетворены. Судом признано недействительным Постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 "О предоставлении гражданину Г.С. Чахову земельного участка в западном внутригородском округе г. Краснодара", от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара" в части общей площади 2022 кв. м. Суд обязал администрацию муниципального образования город Краснодар в месячный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу принять решение о формировании (утверждении схемы расположения) земельного участка под многоквартирным домом согласно заявлению ЖСК-80 с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010, заключенный между Чаховым Г.С. и администрацией муниципального образования город Краснодар. Суд обязал Чахова Г.С. освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 площадью 120 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева 128/2, и в освобожденном виде передать его администрации муниципального образования город Краснодар. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение суда мотивировано тем, что ЖСК N 80 имеет право на получение земельного участка для эксплуатации жилых домов площадью 0,3 га; домовладельцы, являющиеся членами ЖСК N 80, претендовали на получение земельного участка площадью 3,0 га; из заявления ЖСК N 80 от 12.06.2006. следует, что кооператив просил оформить земельный участок площадью 0,3га, а доказательств тому, что при согласовании схемы расположения земельного участка под многоквартирным домом председатель кооператива дала согласие на уменьшение придомовой территории не представлено, при этом из самой схемы определить площадь земельного участка затруднительно.
Суд пришел к выводу о том, что оспариваемые постановления нарушают права жильцов, чьи интересы выражает ЖСК, на формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и получение спорного земельного участка в общую долевую собственность; администрация неправомерно распорядилась земельным участком, которой должен быть сформирован под многоквартирным домом, путем принятия оспариваемого постановления о предоставлении гражданину Чахову Г.С. земельного участка и путем заключения договора аренды с Чаховым Г.С. от 17.05.2010; указанное постановление и договор аренды являются недействительными, как не соответствующие закону. При этом последствия недействительности ничтожной сделки судом первой инстанции применены по собственной инициативе, а в истребовании участка в пользу кооператива отказано, поскольку земельный участок находился до момента его формирования в собственности муниципального образования, а права истца на указанный земельный участок в данный момент не подтверждены.
Не согласившись с указанным решением, Чахов Геркулес Спиридонович обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы указывает, что земельный участок уже был сформирован под спорным многоквартирным домом, а границы участка согласованы представителем собственников, постановление об утверждении схемы расположения земельного участка ни кооперативом, ни собственниками помещений в многоквартирном доме не обжаловалось. Полагает кооператив ненадлежащим истцом, в связи с принадлежностью земельного участка под домом собственникам квартир. Отмечает, что принятое судом заключение основано на Методических рекомендациях, разработанных во исполнение ныне отмененных постановлений Правительства. Указывает на отсутствие доказательств вхождения арендуемого предпринимателем участка в придомовую территорию и использования его жильцами дома. Обращает внимание суда на отсутствие на арендуемом им участке каких-либо объектов, используемых ЖСК и необходимых для эксплуатации дома. Отмечает, что департамент архитектуры и градостроительства известил предпринимателя о том, что арендуемый им участок не входит в придомовую территорию домов NN 128 и 130. Также указывает, что о нарушении своего права кооператив узнал в момент согласования схемы границ земельного участка под домом - 20.05.2010, в связи с чем установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок заявителем пропущен.
В отзыве на апелляционную жалобу кооператив просил оставить решение без изменения.
Определением от 10.01.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела А32-14920/2011 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции.
Поскольку в материалы дела в обоснование доводов о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, сторонами представлены противоречивые документы (заключение ООО "Агенство по оценке и экспертизе "ФАКТ" от 21.09.2011 (истцом) и расчет минимальной площади, выполненный МКУ МОГК "Градинформ" (ответчиком)), определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2012 года производство по делу N А32-14920/2011 приостанавливалось в связи с назначением по ходатайству Чахова Г.С. экспертизы южному филиалу федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича" эксперту Березову Александру Кимовичу.
В судебное заседание не явились представители администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривалось в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ, в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании был допрошен эксперт Березова А.К., предупрежденный под расписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
При участии сторон и эксперта исследованы фотоматериалы и схемы взаимного расположения спорных участков.
Представитель заявителя поддержал исковые требования.
Представитель Чахова Г.С. возражал против удовлетворения исковых требований.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, приняв во внимание показания эксперта, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно Типовому акту о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 18.11.1965 (том. 1 л.д. 228-234), исполкомом городского Совета депутатов трудящихся кооперативу предоставлен земельный участок площадью 0,3 га для строительства и дальнейшей эксплуатации 5-этажного 80 квартирного жилого дома. Дом принят в эксплуатацию, ему присвоен N 128 по улице Тургенева (том 1 л.д. 234-238).
В настоящее время кооператив осуществляет управление домом.
Согласно кадастровому плану земельного участка от 15 мая 2006 года предоставленный кооперативу участок являлся объектом кадастрового учета под номером 23:43:02 02 010:0459 в качестве ранее учтенного с декларированной площадью 3 820 кв. м (согласно сведениям ГКН с 09.10.2005). Разрешенный вид использования участка - жилищное строительство. В кадастровом плане содержалась отметка о том, что границы участка не определены для целей его индивидуализации, подлежат уточнению при межевании.
20.10.2008 кооператив обратился в департамент архитектуры и градостроительства МО г. Краснодар с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом по ул. Тургенева, 128 за счет средств местного бюджета, приложив соответствующее решение собственников помещений многоквартирного дома. В материалы дела представлена также копия заявления с отметкой о принятии от 23.12.2009.
Ранее кооператив просил предоставить в собственность земельный участок площадью 0,3га (заявление с отметкой департамента архитектуры и градостроительства о принятии от 14.06.2006). Письмом департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар кооперативу указано на необходимость предоставления дополнительных документов.
Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара" (том 1, л.д. 31) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 2022 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара.
На схеме имеется отметка о ее согласовании кооперативом 20.05.2010. Площадь участка в схеме не обозначена, указано, что площадь подлежит уточнению в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Письмом департамента архитектуры и градостроительства от 06.06.2011 N 29/4548 подтвержден факт вручения названного постановления представителю собственников дома N 128 21.04.2011.
Согласно сведениям ГКН площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 02 010:0459 была уточнена 08.09.2010 на основании межевого плана
от 31.08.2010, включавшего схему расположения земельного участка от 19.03.2009, утвержденную вышеназванным постановлением. Разрешенный вид использования участка - для эксплуатации пятиэтажного многоквартирного дома и иных, входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества; правообладатели - собственники помещений многоквартирного дома; уточненная площадь 2022 кв. м; имеются сведения о координатах границ.
Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010. N 2582 "О предоставлении гражданину Г.С. Чахову земельного участка в западном внутригородском округе г. Краснодара" (том 1, л.д. 91) Чахову Г.С. предоставлен земельный участок в аренду для строительства магазина по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева 128/2 по процедуре предварительного согласования места размещения магазина.
На основании указанного постановления между предпринимателем и администрацией заключен договор аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010 с кадастровым номером 23:43:0202010:582 площадью 120 кв. м на срок до 28.04.2020.
Участок передан арендатору по акту от 17.05.2010.
04.04.2011 жильцы дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодара зафиксировали актом прибытие строителей Чахова Г.С. на земельный участок перед домом. По требованию жильцов строительные работы прекращены до выяснения вопроса о принадлежности участка, кооператив обратился в департамент архитектуры с требованием предоставить информацию о предполагаемом строительстве.
Письмом от 05.05.2011 N 29/3598 департамент архитектуры и градостроительства информировал кооператив о предоставлении земельного участка Чахову Г.С., одновременно сообщив, что предоставленный Чахову Г.С. земельный участок не входит в придомовую территорию многоквартирных домов N 128 и 130 по ул. Тургенева, соответствующая зона застройки предусматривает возможность строительства магазина.
Письмами от 04.07.2011 N 29/5324, от 06.07.2011 N 29/5485 департамент архитектуры и градостроительства информировал кооператив о возможности увеличения площади земельного участка, сформированного для целей эксплуатации дома.
Ссылаясь на отсутствие до апреля 2011 года у кооператива сведений о площади земельного участка, сформированного на основании ранее утвержденной схемы и полагая, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 уменьшена незаконно, является недостаточной для целей эксплуатации дома, а земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 незаконно сформирован за счет земли, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома N 128, кооператив обратился с настоящими требованиями в суд.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно приведенной норме права формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Апелляционным судом отклоняется довод предпринимателя о том, что собственники дома N 128 по ул. Тургенева уже использовали свое исключительное право и сформированный для целей эксплуатации многоквартирного дома земельный участок уже передан в долевую собственность собственникам помещений дома.
Собственники многоквартирного дома не лишены права ссылаться на незаконное формирование земельного участка меньшей площадью, нежели это предусмотрено градостроительными нормами и правилами и оспаривать документы-основания предоставления земельного участка, необходимого для эксплуатации дома, иному лицу. В указанном случае законный интерес собственников помещений в многоквартирном доме на реализацию исключительного права по формированию и получению в общую долевую собственность земельного участка надлежащей площади подлежит защите, а вопрос о достаточности ранее сформированного участка рассмотрению по существу.
Поскольку площадь формируемого для соответствующих целей земельного участка определяется с учетом обязательных градостроительных норм и правил, то даже в случае согласования кооперативом меньшей площади, указанное не препятствовало бы обращению с настоящим иском. Вместе с тем, как справедливо отметил суд первой инстанции, согласованная председателем кооператива схема не содержала сведений о площади участка.
Отклоняются судом также и доводы об отсутствии надлежащей легитимации кооператива на обращение с настоящим иском. В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в числе которых названо и управление домом жилищным кооперативом. Соответственно кооператив вправе заявлять от своего имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома иски, направленные в защиту прав на общее имущество дома. Воля собственников помещений дома N 128-членов кооператива на обращение с настоящим иском подтверждена материалами дела, в том числе следует из неоднократных обращений с заявлениями в адрес суда по вопросам рассмотрения спора и в адрес органов местного самоуправления с возражениями против осуществления строительства на прилегающем к дому участке (к письмам кооператива приложены списки собственников с подписями).
Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, например, товарищество собственников жилья в сходной ситуации признается истцом, обладающим надлежащей легитимацией (Определение ВАС РФ от 20.03.2012 N ВАС-2703/12 по делу N А43-28702/2010).
Положения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации не дают оснований усмотреть существенную разницу в объеме правомочий жилищного кооператива и товарищества собственников жилья.
Как разъяснено в пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публичный собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти, предшествующие распоряжению земельным участком, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).
Судом отклоняется довод о пропуске заявителем установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на оспаривание постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара", поскольку, как указано выше, письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации города от 06.06.2011 N 29/4548 подтвержден факт вручения названного постановления представителю собственников дома N 128 только 21.04.2011. Доказательств направления указанного постановления собственникам дома ранее в материалы дела не представлено. Согласование председателем кооператива в 2010 году схемы размещения участка, не содержащей сведений о площади данного участка, не может быть принято как доказательство своевременного вручения кооперативу оспариваемого постановления и наличия у заявителя информации об уменьшении площади участка.
Не подтвержден также факт получения кооперативом либо собственниками дома до апреля 2011 года сведений о предоставлении земельного участка Чахову Г.С. постановлением N 2582 от 28.04.2010.
С настоящим заявлением кооператив обратился 10.06.2011 (согласно штампу Арбитражного суда Краснодарского края на заявлении), то есть в срок, установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование довода о недостаточности земельного участка сформированной площадью (2022 кв. м) для целей эксплуатации дома N 128 кооперативом представлено заключение, выполненное ООО "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ" (том 1, л.д. 178-190), из содержания которого следует, что расчет произведен согласно СП 30-101-98, СНиП 2.07.01-89 и в соответствии с методикой, утвержденной Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома". При этом расчетная площадь, необходимая для эксплуатации спорного дома, равна 4702,46 кв. м. Вывод сделан с учетом года постройки дома и фактической площади землепользования, отраженной в технической документации.
В свою очередь, Чаховым Г.С. представлен расчет, выполненный 09.09.2011 МКУ МОГК "Градинформ" по СНиП 2.07.01-89*, согласно которому площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации дома составляет 1686 кв. м.
Учитывая необходимость специальных познаний для представленных сторонами противоречивых доказательств, судом была назначена судебная экспертиза.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
1) является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 достаточной для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1?
2) является ли земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 площадью 120 кв. м, расположенный по ул. Тургенева, N 128/2 в г. Краснодаре, полностью либо в части необходимым для эксплуатации многоквартирного дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1 (в случае установления необходимости частичного использования территории возможно ли произвести описание координат границ соответствующей части земельного участка)?
3) если площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 недостаточна для эксплуатации многоквартирного дома N 128, то возможно ли увеличение площади указанного земельного участка за счет свободных прилегающих земель без использования территории земельного участка 23:43:0202010:582 с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1 в г. Краснодаре?
Согласно заключению от 27.11.2012 N 67 эксперт пришел к следующим выводам:
- площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 не является достаточной для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1.
- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 площадью 120 кв. м, расположенный по ул. Тургенева, N 128/2 в г. Краснодаре, является полностью необходимым для эксплуатации многоквартирного дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1.
- увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 за счет свободных прилегающих земель без использования территории земельного участка 23:43:0202010:582 с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1 в г. Краснодаре не представляется возможным.
Эксперт указал, что согласно части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. В связи с чем в основу расчета эксперт положил Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно. Отметил, что соответствующие указания основаны на определении величины удельных показателей земельной доли (площадь территории, приходящаяся на 1 кв. м общей площади жилых помещений) для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства. Соответственно экспертом приняты строительные нормы, действовавшие на момент строительства спорного дома и нормативный размер земельного участка определен как равный 4 702 кв. м. При этом смоделированная экспертом площадь в рамках существующих (фактических) границ составила 4 400 кв. м, что меньше минимальной нормативно необходимой площади. Установив отсутствие возможности увеличения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации спорного дома за счет свободных земель, эксперт пришел к выводу о том, что участок, предоставленный Чахову Г.С., в полном объеме необходим для целей эксплуатации дома N 128.
Будучи допрошенным в судебном заседании, на вопрос о том, как экспертом был сделан вывод о фактическом землепользовании в указанных в заключении границах, эксперт пояснил, что исследования проводились геодезически-инструментальным способом. Были закоординированы поворотные точки, характерные участки местности, которые прилегали непосредственно к данным зданиям: N 126, 128, 130. На местности поворотные точки не закреплены, но при этом существуют ограждения, бордюрные камни, проезжие части, пешеходные дорожки, площадки для белья. При нанесении границ согласно полученным координатам и кадастровым сведениям было установлено, что граница с земельным участком здания 126 уже существует, поэтому она была взята за фактическую границу. Со стороны 130 дома была взята граница, равная половине расстояния между двумя строениями. Земельный участок под строением по адресу: ул. Тургенева, 126/1 также стоит на кадастровом учете. Остальные границы это тротуар, земли общего пользования, места озеленения.
На вопрос представителя Чахова Г.С. о том, почему при расчете нормативной площади были использованы методические рекомендации, принятые во исполнение постановления утратившего силу, а не были приняты в расчет строительные нормы и правила, эксперт указал, что руководствовался строительными нормами и правилами: "СП 30-101-98. Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах". Пояснил, что данный свод правил действует, утвержден приказом Минземстроя, который в настоящее время не отменен, а отмененные Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 года N 369 и от 26 сентября 1997 года N 1223 не регулировали порядок определения размеров земельных участков.
На вопрос о том, почему при подсчете площади и моделировании границ земельного участка не учтена земля под металлическими гаражами, эксперт пояснил, что гаражи могут являться объектами прав иных лиц, кроме того, они расположены за фактическими существующими границами участка, использование земли под гаражами для формирования участка под домом было бы нерационально и архитектурно неграмотно.
На вопрос представителя Чахова Г.С. о причинах расхождения между площадью, определенной экспертом (4702 кв. м) и представленными сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в г. Краснодаре о площади свободного земельного участка вокруг и под домом N 128 без учета участка Чахова Г.С. (4 800 кв. м), эксперт указал, что сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности не могут быть приняты как достоверно отражающие легитимное использование земель. Руководствоваться возможно исключительно сведениями государственного кадастра недвижимости.
Эксперт также пояснил, что для ответа на поставленный вопрос вынесение в натуру границ земельного участка Чахова Г.С. не требовалось, потому что в материалах дела имеются его координаты, необходимо было закоординировать площадь вокруг.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы представителя предпринимателя о недопустимости принятия экспертного заключения в качестве достоверного доказательства по делу.
Так, оснований принимать во внимание вопреки заключению эксперта сведения МКУ МОГК "Градинформ" о наличии свободной муниципальной земли, не закрепленной за какими-либо арендаторами, вокруг жилого дома по ул. Тургенева, 128 площадью 2600 кв. м, основанные на данных информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города, у суда не имеется.
Выводы эксперта основаны на предоставленной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю информации о смежных землепользователях, сформированности смежных участков и координатах их границ, а также результатах проведенных экспертом натурных замеров с учетом фактически сложившихся и определенных на местности границ землепользования и с учетом потребности в земельных участках соседних объектов недвижимости, для целей эксплуатации которых участки еще не сформированы в установленном порядке.
Так экспертом приведено обоснование установления границы землепользования между домами N 128 и 126, в то время как из представленных предпринимателем сведений не следует, что в случае принятия границы согласно варианту, предложенному МКУ МОГК "Градинформ", формирование участка будет соответствовать требованиям обеспечения землей также дома N 126 с учетом существующей застройки.
Кроме того, расчет свободных земель МКУ МОГК "Градинформ" выполнен без выхода на местность, ориентировочно, согласно внесенным в информационную базу сведениям, в связи с чем апелляционный суд не может оценить степень достоверности приведенного расчета.
Доводы о недопустимости применения Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах ввиду утраты силы Постановлениями Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" и от 30.03.1998 N 369 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223" судом отклоняются, поскольку сам Свод правил по проектированию и строительству "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. СП 30-101-98", утвержденный Приказом Минземстроя от 26 августа 1998 года N 59, не отменен.
Кроме того, суд принимает во внимание и тот факт, что аналогичные результаты получены при применении методики, утвержденной действующим Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома".
Доводы о том, что на земельном участке, предоставленном предпринимателю, не размещено каких-либо объектов общей долевой собственности собственников помещений дома N 128 судом отклоняются. Требования к определению земельного участка, необходимого для эксплуатации дома не основаны на 100% застройке соответствующего участка домом и объектами инфраструктуры.
Из представленного фотоматериала с учетом пояснений сторон усматривается, что арендуемый предпринимателем участок размещен непосредственно между двумя жилыми домами, расстояние между которыми составляет (по указанию эксперта) порядка 30 м.
При этом границы ныне сформированного земельного участка под домом N 128 площадью 2022 кв. м определены с небольшим отступом от стен дома до дороги, расположенной непосредственно перед домом с фасадной части (то есть фактически включают в себя только разбитые между подъездами палисадники и незначительную площадь непосредственно перед подъездами и под балконами), ограничены автомобильными дорогами с учетом красных линий по боковым фасадам и составляют не более двух метров со стороны заднего фасада.
Указанной территории с очевидностью недостаточно для размещения тех придомовых площадок, которые обозначены в том числе в расчете МКУ МОГК "Градинформ" (л.д. 125 т. 1).
При этом на земельном участке через проезжую часть, проходящую непосредственно перед домом, фактически расположены используемые собственниками помещений дома объекты: игровая площадка, беседки, турники.
Доводы о возможности формирования участка иной конфигурации, в том числе за счет расположенного справа от дома (согласно схеме) участка под металлическими гаражами, суд отклоняет, поскольку участок под гаражами расположен вне фактического землепользования жильцов и отделен от придомовой территории проезжей частью (дорогой), которая используется не только в целях подъезда к дому N 128. В указанной части суд принимает во внимание пояснения эксперта о недопустимости подобного формирования участка для эксплуатации многоквартирного дома.
Доводы о том, что для целей строительства дома N 128 был предоставлен земельный участок меньшей площадью, чем рассчитал эксперт, не могут быть приняты апелляционным судом как свидетельствующие о порочности заключения эксперта, ввиду отсутствия в материалах дела документов, позволяющих проверить расчет площади участка на момент его предоставления в 1965 году и установить корректность такого расчета.
Таким образом, оснований полагать экспертное заключение не достаточно ясным, либо не достаточно полным, либо содержащим противоречивые выводы у суда не имеется. Кроме того, данное заключение в предусмотренном процессуальным законодательством порядке ответчиками не оспорено. Ходатайство о назначении повторной либо дополнительной не заявлялось.
На основании изложенного судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 02 010:0459 сформирован с нарушением требований градостроительных норм и правил как имеющий площадь 2022 кв. м, уточненную в результате уменьшения ранее задекларированной площади. Указанный участок не является достаточным для эксплуатации многоквартирного дома N 128, расположенного по ул. Тургенева в г. Краснодаре.
Таким образом, постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара" не соответствует требованиям статей 33 (п. 3), 36 (п. 1) Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, оспаривание указанного постановления без заявления требований о внесении изменений в ГКН и установлении иных определенных сведений об участке является ненадлежащим способом защиты. На основании оспариваемого постановления возник объект гражданского права. Признание постановления недействительным само по себе не прекратит существования указанного объекта.
Как разъяснено в пункте 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", надлежащим способом защиты в указанном случае будет обращение с иском, нацеленным на формирование земельного участка необходимой площади. При рассмотрении такого иска суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ), а решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Вместе с тем, требований о корректировке сведений ГКН и формировании участка надлежащей площадью кооператив не заявлял, ссылаясь лишь на недостаточность площади сформированного участка.
Законность соответствующего постановления оценена судом в рамках рассмотрения требований, нацеленных на оспаривание оснований возникновения прав землепользования предпринимателя, поскольку выяснение соответствующих обстоятельств входит в предмет доказывания по делу.
Поскольку ответчиками не опровергнут вывод эксперта о том, что формирование земельного участка для целей эксплуатации дома N 128 невозможно без использования арендуемого предпринимателем участка с кадастровым номером 23:43:02 02 010:0582 и соответствующий участок полностью необходим для надлежащего формирования земельного участка под многоквартирным домом, недействительными также являются и постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 "О предоставлении гражданину Чахову Г.С. земельного участка в западном внутригородском округе г. Краснодара", а также договор аренды земельного участка от 17.05.2010 N 4300016302, заключенный между администрацией и предпринимателем.
При этом, поскольку кооперативом одновременно оспаривается постановление и договор аренды, суд признает допустимым способом защиты оспаривание постановления и констатацию его незаконности в рамках настоящего спора.
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Учитывая, что договор аренды земельного участка от 17.05.2010 N 4300016302 является ничтожной сделкой, поскольку заключен вопреки требованиям закона - статей 33 (п. 3), 36 (п. 1) Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 168 ГК РФ), суд апелляционной инстанции по собственной инициативе применяет последствия недействительности указанной ничтожной сделки в виде односторонней реституции путем обязания предпринимателя возвратить земельный участок арендодателю.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", до момента надлежащего формирования земельного участка под многоквартирным домом N 128 путем уточнения его декларированной площади и установления границ, земля под данным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Соответственно виндикационные требования кооператива удовлетворены быть не могут, что не ограничивает собственников дома в праве пользования соответствующим участком.
Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению в части признания недействительными Постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 и договора аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010, заключенного между Чаховым Г.С. и администрацией. При этом реституция осуществляется по инициативе суда. В остальной части требований надлежит отказать.
В силу положений части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
С учетом вышесказанного решение суда первой инстанции надлежит отменить, приняв по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины надлежит распределить в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2012 по делу N А32-14920/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Заявленные требования частично удовлетворить.
Признать недействительным Постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 "О предоставлении гражданину Г.С. Чахову земельного участка в Западном внутригородском округе г. Краснодара".
Признать недействительным договор аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010, заключенный между Чаховым Геркулесом Спиридоновичем и администрацией муниципального образования город Краснодар.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010, обязав Чахова Геркулеса Спиридоновича возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582, площадью 120 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева 128/2.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу Жилищно-строительного кооператива N 80 (ИНН 2308043297, ОГРН 1022301222338) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей.
Взыскать с Чахова Геркулеса Спиридоновича (ИНН 233000587156, ОГРНИП 306231112300092) в пользу Жилищно-строительного кооператива N 80 (ИНН 2308043297, ОГРН 1022301222338) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2 000 (две тысячи) рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.02.2013 N 15АП-9577/2012 ПО ДЕЛУ N А32-14920/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2013 г. N 15АП-9577/2012
Дело N А32-14920/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,
при участии: от истца: Вишневский Д.П. (доверенность от 24.05.2012, т. 3, л.д. 49),
от ответчиков: от Чахова Г.С. - Шилов Р.В. (доверенность N в реестре 2-728 от 09.02.2012, т. 3, л.д. 50), от остальных - не явились, извещены надлежащим образом,
от третьего лица: не явился, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие
эксперт: Березов А.К. (удостоверение N 287 от 01.01.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-14920/2011
по иску Жилищно-строительного кооператива N 80
к администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Чахову Геркулесу Спиридоновичу
при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар
о признании недействительными постановлений администрации муниципального образования город Краснодар, признании недействительным договора аренды земельного участка,
установил:
Жилищно-строительный кооператив N 80 (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент), индивидуальному предпринимателю Чахову Геркулесу Спиридоновичу (далее - предприниматель) о:
- - признании недействительными постановлений администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 "О предоставлении гражданину Чахову Г.С. земельного участка в западном внутригородском округе г. Краснодара", от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара" в части общей площади 2022 кв. м;
- - признании недействительным договора аренды земельного участка от 17.05.2010 N 4300016302;
- - истребовании у Чахова Геркулеса Спиридоновича земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:582.
Кооператив указывает, что для строительства и эксплуатации многоквартирного дома в бессрочное пользование кооперативу был предоставлен земельный участок площадью 0,3 га. Администрация незаконно утвердила схему размещения земельного участка под многоквартирным домом с уменьшением указанной площади и предоставила Чахову Г.С., земельный участок, необходимый и фактически используемый для эксплуатации дома.
Решением суда от 14.06.2012, с учетом определения об исправлении опечатки от 18.06.2012 исковые требования частично удовлетворены. Судом признано недействительным Постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 "О предоставлении гражданину Г.С. Чахову земельного участка в западном внутригородском округе г. Краснодара", от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара" в части общей площади 2022 кв. м. Суд обязал администрацию муниципального образования город Краснодар в месячный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу принять решение о формировании (утверждении схемы расположения) земельного участка под многоквартирным домом согласно заявлению ЖСК-80 с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010, заключенный между Чаховым Г.С. и администрацией муниципального образования город Краснодар. Суд обязал Чахова Г.С. освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 площадью 120 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева 128/2, и в освобожденном виде передать его администрации муниципального образования город Краснодар. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение суда мотивировано тем, что ЖСК N 80 имеет право на получение земельного участка для эксплуатации жилых домов площадью 0,3 га; домовладельцы, являющиеся членами ЖСК N 80, претендовали на получение земельного участка площадью 3,0 га; из заявления ЖСК N 80 от 12.06.2006. следует, что кооператив просил оформить земельный участок площадью 0,3га, а доказательств тому, что при согласовании схемы расположения земельного участка под многоквартирным домом председатель кооператива дала согласие на уменьшение придомовой территории не представлено, при этом из самой схемы определить площадь земельного участка затруднительно.
Суд пришел к выводу о том, что оспариваемые постановления нарушают права жильцов, чьи интересы выражает ЖСК, на формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и получение спорного земельного участка в общую долевую собственность; администрация неправомерно распорядилась земельным участком, которой должен быть сформирован под многоквартирным домом, путем принятия оспариваемого постановления о предоставлении гражданину Чахову Г.С. земельного участка и путем заключения договора аренды с Чаховым Г.С. от 17.05.2010; указанное постановление и договор аренды являются недействительными, как не соответствующие закону. При этом последствия недействительности ничтожной сделки судом первой инстанции применены по собственной инициативе, а в истребовании участка в пользу кооператива отказано, поскольку земельный участок находился до момента его формирования в собственности муниципального образования, а права истца на указанный земельный участок в данный момент не подтверждены.
Не согласившись с указанным решением, Чахов Геркулес Спиридонович обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы указывает, что земельный участок уже был сформирован под спорным многоквартирным домом, а границы участка согласованы представителем собственников, постановление об утверждении схемы расположения земельного участка ни кооперативом, ни собственниками помещений в многоквартирном доме не обжаловалось. Полагает кооператив ненадлежащим истцом, в связи с принадлежностью земельного участка под домом собственникам квартир. Отмечает, что принятое судом заключение основано на Методических рекомендациях, разработанных во исполнение ныне отмененных постановлений Правительства. Указывает на отсутствие доказательств вхождения арендуемого предпринимателем участка в придомовую территорию и использования его жильцами дома. Обращает внимание суда на отсутствие на арендуемом им участке каких-либо объектов, используемых ЖСК и необходимых для эксплуатации дома. Отмечает, что департамент архитектуры и градостроительства известил предпринимателя о том, что арендуемый им участок не входит в придомовую территорию домов NN 128 и 130. Также указывает, что о нарушении своего права кооператив узнал в момент согласования схемы границ земельного участка под домом - 20.05.2010, в связи с чем установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок заявителем пропущен.
В отзыве на апелляционную жалобу кооператив просил оставить решение без изменения.
Определением от 10.01.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела А32-14920/2011 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции.
Поскольку в материалы дела в обоснование доводов о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, сторонами представлены противоречивые документы (заключение ООО "Агенство по оценке и экспертизе "ФАКТ" от 21.09.2011 (истцом) и расчет минимальной площади, выполненный МКУ МОГК "Градинформ" (ответчиком)), определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2012 года производство по делу N А32-14920/2011 приостанавливалось в связи с назначением по ходатайству Чахова Г.С. экспертизы южному филиалу федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича" эксперту Березову Александру Кимовичу.
В судебное заседание не явились представители администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривалось в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ, в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании был допрошен эксперт Березова А.К., предупрежденный под расписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
При участии сторон и эксперта исследованы фотоматериалы и схемы взаимного расположения спорных участков.
Представитель заявителя поддержал исковые требования.
Представитель Чахова Г.С. возражал против удовлетворения исковых требований.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, приняв во внимание показания эксперта, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно Типовому акту о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 18.11.1965 (том. 1 л.д. 228-234), исполкомом городского Совета депутатов трудящихся кооперативу предоставлен земельный участок площадью 0,3 га для строительства и дальнейшей эксплуатации 5-этажного 80 квартирного жилого дома. Дом принят в эксплуатацию, ему присвоен N 128 по улице Тургенева (том 1 л.д. 234-238).
В настоящее время кооператив осуществляет управление домом.
Согласно кадастровому плану земельного участка от 15 мая 2006 года предоставленный кооперативу участок являлся объектом кадастрового учета под номером 23:43:02 02 010:0459 в качестве ранее учтенного с декларированной площадью 3 820 кв. м (согласно сведениям ГКН с 09.10.2005). Разрешенный вид использования участка - жилищное строительство. В кадастровом плане содержалась отметка о том, что границы участка не определены для целей его индивидуализации, подлежат уточнению при межевании.
20.10.2008 кооператив обратился в департамент архитектуры и градостроительства МО г. Краснодар с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом по ул. Тургенева, 128 за счет средств местного бюджета, приложив соответствующее решение собственников помещений многоквартирного дома. В материалы дела представлена также копия заявления с отметкой о принятии от 23.12.2009.
Ранее кооператив просил предоставить в собственность земельный участок площадью 0,3га (заявление с отметкой департамента архитектуры и градостроительства о принятии от 14.06.2006). Письмом департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар кооперативу указано на необходимость предоставления дополнительных документов.
Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара" (том 1, л.д. 31) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 2022 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара.
На схеме имеется отметка о ее согласовании кооперативом 20.05.2010. Площадь участка в схеме не обозначена, указано, что площадь подлежит уточнению в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Письмом департамента архитектуры и градостроительства от 06.06.2011 N 29/4548 подтвержден факт вручения названного постановления представителю собственников дома N 128 21.04.2011.
Согласно сведениям ГКН площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 02 010:0459 была уточнена 08.09.2010 на основании межевого плана
от 31.08.2010, включавшего схему расположения земельного участка от 19.03.2009, утвержденную вышеназванным постановлением. Разрешенный вид использования участка - для эксплуатации пятиэтажного многоквартирного дома и иных, входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества; правообладатели - собственники помещений многоквартирного дома; уточненная площадь 2022 кв. м; имеются сведения о координатах границ.
Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010. N 2582 "О предоставлении гражданину Г.С. Чахову земельного участка в западном внутригородском округе г. Краснодара" (том 1, л.д. 91) Чахову Г.С. предоставлен земельный участок в аренду для строительства магазина по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева 128/2 по процедуре предварительного согласования места размещения магазина.
На основании указанного постановления между предпринимателем и администрацией заключен договор аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010 с кадастровым номером 23:43:0202010:582 площадью 120 кв. м на срок до 28.04.2020.
Участок передан арендатору по акту от 17.05.2010.
04.04.2011 жильцы дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодара зафиксировали актом прибытие строителей Чахова Г.С. на земельный участок перед домом. По требованию жильцов строительные работы прекращены до выяснения вопроса о принадлежности участка, кооператив обратился в департамент архитектуры с требованием предоставить информацию о предполагаемом строительстве.
Письмом от 05.05.2011 N 29/3598 департамент архитектуры и градостроительства информировал кооператив о предоставлении земельного участка Чахову Г.С., одновременно сообщив, что предоставленный Чахову Г.С. земельный участок не входит в придомовую территорию многоквартирных домов N 128 и 130 по ул. Тургенева, соответствующая зона застройки предусматривает возможность строительства магазина.
Письмами от 04.07.2011 N 29/5324, от 06.07.2011 N 29/5485 департамент архитектуры и градостроительства информировал кооператив о возможности увеличения площади земельного участка, сформированного для целей эксплуатации дома.
Ссылаясь на отсутствие до апреля 2011 года у кооператива сведений о площади земельного участка, сформированного на основании ранее утвержденной схемы и полагая, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 уменьшена незаконно, является недостаточной для целей эксплуатации дома, а земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 незаконно сформирован за счет земли, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома N 128, кооператив обратился с настоящими требованиями в суд.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно приведенной норме права формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Апелляционным судом отклоняется довод предпринимателя о том, что собственники дома N 128 по ул. Тургенева уже использовали свое исключительное право и сформированный для целей эксплуатации многоквартирного дома земельный участок уже передан в долевую собственность собственникам помещений дома.
Собственники многоквартирного дома не лишены права ссылаться на незаконное формирование земельного участка меньшей площадью, нежели это предусмотрено градостроительными нормами и правилами и оспаривать документы-основания предоставления земельного участка, необходимого для эксплуатации дома, иному лицу. В указанном случае законный интерес собственников помещений в многоквартирном доме на реализацию исключительного права по формированию и получению в общую долевую собственность земельного участка надлежащей площади подлежит защите, а вопрос о достаточности ранее сформированного участка рассмотрению по существу.
Поскольку площадь формируемого для соответствующих целей земельного участка определяется с учетом обязательных градостроительных норм и правил, то даже в случае согласования кооперативом меньшей площади, указанное не препятствовало бы обращению с настоящим иском. Вместе с тем, как справедливо отметил суд первой инстанции, согласованная председателем кооператива схема не содержала сведений о площади участка.
Отклоняются судом также и доводы об отсутствии надлежащей легитимации кооператива на обращение с настоящим иском. В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в числе которых названо и управление домом жилищным кооперативом. Соответственно кооператив вправе заявлять от своего имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома иски, направленные в защиту прав на общее имущество дома. Воля собственников помещений дома N 128-членов кооператива на обращение с настоящим иском подтверждена материалами дела, в том числе следует из неоднократных обращений с заявлениями в адрес суда по вопросам рассмотрения спора и в адрес органов местного самоуправления с возражениями против осуществления строительства на прилегающем к дому участке (к письмам кооператива приложены списки собственников с подписями).
Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, например, товарищество собственников жилья в сходной ситуации признается истцом, обладающим надлежащей легитимацией (Определение ВАС РФ от 20.03.2012 N ВАС-2703/12 по делу N А43-28702/2010).
Положения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации не дают оснований усмотреть существенную разницу в объеме правомочий жилищного кооператива и товарищества собственников жилья.
Как разъяснено в пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публичный собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти, предшествующие распоряжению земельным участком, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).
Судом отклоняется довод о пропуске заявителем установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на оспаривание постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара", поскольку, как указано выше, письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации города от 06.06.2011 N 29/4548 подтвержден факт вручения названного постановления представителю собственников дома N 128 только 21.04.2011. Доказательств направления указанного постановления собственникам дома ранее в материалы дела не представлено. Согласование председателем кооператива в 2010 году схемы размещения участка, не содержащей сведений о площади данного участка, не может быть принято как доказательство своевременного вручения кооперативу оспариваемого постановления и наличия у заявителя информации об уменьшении площади участка.
Не подтвержден также факт получения кооперативом либо собственниками дома до апреля 2011 года сведений о предоставлении земельного участка Чахову Г.С. постановлением N 2582 от 28.04.2010.
С настоящим заявлением кооператив обратился 10.06.2011 (согласно штампу Арбитражного суда Краснодарского края на заявлении), то есть в срок, установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование довода о недостаточности земельного участка сформированной площадью (2022 кв. м) для целей эксплуатации дома N 128 кооперативом представлено заключение, выполненное ООО "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ" (том 1, л.д. 178-190), из содержания которого следует, что расчет произведен согласно СП 30-101-98, СНиП 2.07.01-89 и в соответствии с методикой, утвержденной Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома". При этом расчетная площадь, необходимая для эксплуатации спорного дома, равна 4702,46 кв. м. Вывод сделан с учетом года постройки дома и фактической площади землепользования, отраженной в технической документации.
В свою очередь, Чаховым Г.С. представлен расчет, выполненный 09.09.2011 МКУ МОГК "Градинформ" по СНиП 2.07.01-89*, согласно которому площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации дома составляет 1686 кв. м.
Учитывая необходимость специальных познаний для представленных сторонами противоречивых доказательств, судом была назначена судебная экспертиза.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
1) является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 достаточной для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1?
2) является ли земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 площадью 120 кв. м, расположенный по ул. Тургенева, N 128/2 в г. Краснодаре, полностью либо в части необходимым для эксплуатации многоквартирного дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1 (в случае установления необходимости частичного использования территории возможно ли произвести описание координат границ соответствующей части земельного участка)?
3) если площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 недостаточна для эксплуатации многоквартирного дома N 128, то возможно ли увеличение площади указанного земельного участка за счет свободных прилегающих земель без использования территории земельного участка 23:43:0202010:582 с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1 в г. Краснодаре?
Согласно заключению от 27.11.2012 N 67 эксперт пришел к следующим выводам:
- площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 не является достаточной для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1.
- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 площадью 120 кв. м, расположенный по ул. Тургенева, N 128/2 в г. Краснодаре, является полностью необходимым для эксплуатации многоквартирного дома N 128 по ул. Тургенева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1.
- увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 за счет свободных прилегающих земель без использования территории земельного участка 23:43:0202010:582 с учетом существующей застройки, в том числе многоквартирных домов N 126 и 130 по ул. Тургенева, нежилого строения по ул. Тургенева, 126/1 в г. Краснодаре не представляется возможным.
Эксперт указал, что согласно части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. В связи с чем в основу расчета эксперт положил Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно. Отметил, что соответствующие указания основаны на определении величины удельных показателей земельной доли (площадь территории, приходящаяся на 1 кв. м общей площади жилых помещений) для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства. Соответственно экспертом приняты строительные нормы, действовавшие на момент строительства спорного дома и нормативный размер земельного участка определен как равный 4 702 кв. м. При этом смоделированная экспертом площадь в рамках существующих (фактических) границ составила 4 400 кв. м, что меньше минимальной нормативно необходимой площади. Установив отсутствие возможности увеличения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации спорного дома за счет свободных земель, эксперт пришел к выводу о том, что участок, предоставленный Чахову Г.С., в полном объеме необходим для целей эксплуатации дома N 128.
Будучи допрошенным в судебном заседании, на вопрос о том, как экспертом был сделан вывод о фактическом землепользовании в указанных в заключении границах, эксперт пояснил, что исследования проводились геодезически-инструментальным способом. Были закоординированы поворотные точки, характерные участки местности, которые прилегали непосредственно к данным зданиям: N 126, 128, 130. На местности поворотные точки не закреплены, но при этом существуют ограждения, бордюрные камни, проезжие части, пешеходные дорожки, площадки для белья. При нанесении границ согласно полученным координатам и кадастровым сведениям было установлено, что граница с земельным участком здания 126 уже существует, поэтому она была взята за фактическую границу. Со стороны 130 дома была взята граница, равная половине расстояния между двумя строениями. Земельный участок под строением по адресу: ул. Тургенева, 126/1 также стоит на кадастровом учете. Остальные границы это тротуар, земли общего пользования, места озеленения.
На вопрос представителя Чахова Г.С. о том, почему при расчете нормативной площади были использованы методические рекомендации, принятые во исполнение постановления утратившего силу, а не были приняты в расчет строительные нормы и правила, эксперт указал, что руководствовался строительными нормами и правилами: "СП 30-101-98. Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах". Пояснил, что данный свод правил действует, утвержден приказом Минземстроя, который в настоящее время не отменен, а отмененные Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 года N 369 и от 26 сентября 1997 года N 1223 не регулировали порядок определения размеров земельных участков.
На вопрос о том, почему при подсчете площади и моделировании границ земельного участка не учтена земля под металлическими гаражами, эксперт пояснил, что гаражи могут являться объектами прав иных лиц, кроме того, они расположены за фактическими существующими границами участка, использование земли под гаражами для формирования участка под домом было бы нерационально и архитектурно неграмотно.
На вопрос представителя Чахова Г.С. о причинах расхождения между площадью, определенной экспертом (4702 кв. м) и представленными сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в г. Краснодаре о площади свободного земельного участка вокруг и под домом N 128 без учета участка Чахова Г.С. (4 800 кв. м), эксперт указал, что сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности не могут быть приняты как достоверно отражающие легитимное использование земель. Руководствоваться возможно исключительно сведениями государственного кадастра недвижимости.
Эксперт также пояснил, что для ответа на поставленный вопрос вынесение в натуру границ земельного участка Чахова Г.С. не требовалось, потому что в материалах дела имеются его координаты, необходимо было закоординировать площадь вокруг.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы представителя предпринимателя о недопустимости принятия экспертного заключения в качестве достоверного доказательства по делу.
Так, оснований принимать во внимание вопреки заключению эксперта сведения МКУ МОГК "Градинформ" о наличии свободной муниципальной земли, не закрепленной за какими-либо арендаторами, вокруг жилого дома по ул. Тургенева, 128 площадью 2600 кв. м, основанные на данных информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города, у суда не имеется.
Выводы эксперта основаны на предоставленной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю информации о смежных землепользователях, сформированности смежных участков и координатах их границ, а также результатах проведенных экспертом натурных замеров с учетом фактически сложившихся и определенных на местности границ землепользования и с учетом потребности в земельных участках соседних объектов недвижимости, для целей эксплуатации которых участки еще не сформированы в установленном порядке.
Так экспертом приведено обоснование установления границы землепользования между домами N 128 и 126, в то время как из представленных предпринимателем сведений не следует, что в случае принятия границы согласно варианту, предложенному МКУ МОГК "Градинформ", формирование участка будет соответствовать требованиям обеспечения землей также дома N 126 с учетом существующей застройки.
Кроме того, расчет свободных земель МКУ МОГК "Градинформ" выполнен без выхода на местность, ориентировочно, согласно внесенным в информационную базу сведениям, в связи с чем апелляционный суд не может оценить степень достоверности приведенного расчета.
Доводы о недопустимости применения Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах ввиду утраты силы Постановлениями Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" и от 30.03.1998 N 369 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223" судом отклоняются, поскольку сам Свод правил по проектированию и строительству "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. СП 30-101-98", утвержденный Приказом Минземстроя от 26 августа 1998 года N 59, не отменен.
Кроме того, суд принимает во внимание и тот факт, что аналогичные результаты получены при применении методики, утвержденной действующим Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома".
Доводы о том, что на земельном участке, предоставленном предпринимателю, не размещено каких-либо объектов общей долевой собственности собственников помещений дома N 128 судом отклоняются. Требования к определению земельного участка, необходимого для эксплуатации дома не основаны на 100% застройке соответствующего участка домом и объектами инфраструктуры.
Из представленного фотоматериала с учетом пояснений сторон усматривается, что арендуемый предпринимателем участок размещен непосредственно между двумя жилыми домами, расстояние между которыми составляет (по указанию эксперта) порядка 30 м.
При этом границы ныне сформированного земельного участка под домом N 128 площадью 2022 кв. м определены с небольшим отступом от стен дома до дороги, расположенной непосредственно перед домом с фасадной части (то есть фактически включают в себя только разбитые между подъездами палисадники и незначительную площадь непосредственно перед подъездами и под балконами), ограничены автомобильными дорогами с учетом красных линий по боковым фасадам и составляют не более двух метров со стороны заднего фасада.
Указанной территории с очевидностью недостаточно для размещения тех придомовых площадок, которые обозначены в том числе в расчете МКУ МОГК "Градинформ" (л.д. 125 т. 1).
При этом на земельном участке через проезжую часть, проходящую непосредственно перед домом, фактически расположены используемые собственниками помещений дома объекты: игровая площадка, беседки, турники.
Доводы о возможности формирования участка иной конфигурации, в том числе за счет расположенного справа от дома (согласно схеме) участка под металлическими гаражами, суд отклоняет, поскольку участок под гаражами расположен вне фактического землепользования жильцов и отделен от придомовой территории проезжей частью (дорогой), которая используется не только в целях подъезда к дому N 128. В указанной части суд принимает во внимание пояснения эксперта о недопустимости подобного формирования участка для эксплуатации многоквартирного дома.
Доводы о том, что для целей строительства дома N 128 был предоставлен земельный участок меньшей площадью, чем рассчитал эксперт, не могут быть приняты апелляционным судом как свидетельствующие о порочности заключения эксперта, ввиду отсутствия в материалах дела документов, позволяющих проверить расчет площади участка на момент его предоставления в 1965 году и установить корректность такого расчета.
Таким образом, оснований полагать экспертное заключение не достаточно ясным, либо не достаточно полным, либо содержащим противоречивые выводы у суда не имеется. Кроме того, данное заключение в предусмотренном процессуальным законодательством порядке ответчиками не оспорено. Ходатайство о назначении повторной либо дополнительной не заявлялось.
На основании изложенного судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 02 010:0459 сформирован с нарушением требований градостроительных норм и правил как имеющий площадь 2022 кв. м, уточненную в результате уменьшения ранее задекларированной площади. Указанный участок не является достаточным для эксплуатации многоквартирного дома N 128, расположенного по ул. Тургенева в г. Краснодаре.
Таким образом, постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара" не соответствует требованиям статей 33 (п. 3), 36 (п. 1) Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, оспаривание указанного постановления без заявления требований о внесении изменений в ГКН и установлении иных определенных сведений об участке является ненадлежащим способом защиты. На основании оспариваемого постановления возник объект гражданского права. Признание постановления недействительным само по себе не прекратит существования указанного объекта.
Как разъяснено в пункте 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", надлежащим способом защиты в указанном случае будет обращение с иском, нацеленным на формирование земельного участка необходимой площади. При рассмотрении такого иска суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ), а решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Вместе с тем, требований о корректировке сведений ГКН и формировании участка надлежащей площадью кооператив не заявлял, ссылаясь лишь на недостаточность площади сформированного участка.
Законность соответствующего постановления оценена судом в рамках рассмотрения требований, нацеленных на оспаривание оснований возникновения прав землепользования предпринимателя, поскольку выяснение соответствующих обстоятельств входит в предмет доказывания по делу.
Поскольку ответчиками не опровергнут вывод эксперта о том, что формирование земельного участка для целей эксплуатации дома N 128 невозможно без использования арендуемого предпринимателем участка с кадастровым номером 23:43:02 02 010:0582 и соответствующий участок полностью необходим для надлежащего формирования земельного участка под многоквартирным домом, недействительными также являются и постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 "О предоставлении гражданину Чахову Г.С. земельного участка в западном внутригородском округе г. Краснодара", а также договор аренды земельного участка от 17.05.2010 N 4300016302, заключенный между администрацией и предпринимателем.
При этом, поскольку кооперативом одновременно оспаривается постановление и договор аренды, суд признает допустимым способом защиты оспаривание постановления и констатацию его незаконности в рамках настоящего спора.
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Учитывая, что договор аренды земельного участка от 17.05.2010 N 4300016302 является ничтожной сделкой, поскольку заключен вопреки требованиям закона - статей 33 (п. 3), 36 (п. 1) Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 168 ГК РФ), суд апелляционной инстанции по собственной инициативе применяет последствия недействительности указанной ничтожной сделки в виде односторонней реституции путем обязания предпринимателя возвратить земельный участок арендодателю.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", до момента надлежащего формирования земельного участка под многоквартирным домом N 128 путем уточнения его декларированной площади и установления границ, земля под данным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Соответственно виндикационные требования кооператива удовлетворены быть не могут, что не ограничивает собственников дома в праве пользования соответствующим участком.
Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению в части признания недействительными Постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 и договора аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010, заключенного между Чаховым Г.С. и администрацией. При этом реституция осуществляется по инициативе суда. В остальной части требований надлежит отказать.
В силу положений части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
С учетом вышесказанного решение суда первой инстанции надлежит отменить, приняв по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины надлежит распределить в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2012 по делу N А32-14920/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Заявленные требования частично удовлетворить.
Признать недействительным Постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 "О предоставлении гражданину Г.С. Чахову земельного участка в Западном внутригородском округе г. Краснодара".
Признать недействительным договор аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010, заключенный между Чаховым Геркулесом Спиридоновичем и администрацией муниципального образования город Краснодар.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N 4300016302 от 17.05.2010, обязав Чахова Геркулеса Спиридоновича возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582, площадью 120 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева 128/2.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу Жилищно-строительного кооператива N 80 (ИНН 2308043297, ОГРН 1022301222338) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей.
Взыскать с Чахова Геркулеса Спиридоновича (ИНН 233000587156, ОГРНИП 306231112300092) в пользу Жилищно-строительного кооператива N 80 (ИНН 2308043297, ОГРН 1022301222338) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2 000 (две тысячи) рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)