Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградова О.Н., судей Козловой С.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
при участии от прокуратуры Вологодской области Ивановой Н.Ю. по доверенности от 10.01.2013, от общества с ограниченной ответственностью УК 3 "Наш дом - Архангельск" Гуниной Д.Ю. по доверенности от 30.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2012 года по делу N А05-13577/2012 (судья Бушева Н.М.),
установил:
заместитель прокурора Архангельской области обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска (ОГРН 1022900509521; далее - Мэрия), муниципальному учреждению муниципального образования "Город Архангельск" "Информационно-расчетный центр" (ОГРН 1022900414350; далее - Учреждение), обществу с ограниченной ответственностью УК 3 "Наш дом - Архангельск" (ОГРН 1102901002676; далее - Общество) о признании недействительными пунктов 4.6.2 и 6.2 договора управления многоквартирным домом от 01.05.2011.
Протокольным определением 06.12.2012 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по ходатайству истца суд изменил процессуальное положение Учреждения и привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 19.12.2012 в удовлетворении требований прокурора отказано в полном объеме.
Истец с решением суда не согласился, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, в апелляционной жалобе просил его отменит и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что оспариваемые пункты договора от 01.05.2011 создают угрозу необоснованного одностороннего изменения размера платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, что влечет нарушение прав собственников и нанимателей жилых помещений по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу возражала относительно ее удовлетворения.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Общества в судебном заседании просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Мэрия, Учреждение, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.05.2011 Мэрия (собственник) и Общество (управляющая организация) заключили договор управления многоквартирного дома, согласно пункту 1.1 которого управляющая организация за плату обязуется оказывать собственникам (пользователям) услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги, указанные в пункте 2.4 договора, производить начисление и сбор платежей за оказанные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность в отношении многоквартирных домов, указанных в приложении N 4 договора.
Перечень коммунальных услуг включает в себя: теплоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение (пункт 2.4 договора).
Пунктом 2.1 договора от 01.05.2011 установлено, что перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме определен на основании Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, решения Архангельского городского совета депутатов от 05.03.2005 N 409, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, других действующих законодательных актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, регулирующих вопросы управления, эксплуатации, ремонта и содержания муниципального жилищного фонда и придомовых территорий.
Согласно пункту 4.5.1 договора от 01.05.2011 управляющая организация обязана выполнять работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в пределах размера платы за жилое помещение, указанного в приложении N 2 к договору.
В силу пункта 4.6.2 договора от 01.05.2011 в случае, когда объем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома превышает размер платы за жилое помещение, указанный в приложении N 2 к договору, а невыполнение данных работ и услуг может создать угрозу бесперебойного (безопасного) функционирования (состояния) инженерных сетей, строительных (ограждающих несущих и ненесущих) конструкций, относящихся к общему имуществу дома, Управляющая организация вправе дополнительно по своему усмотрению произвести указанные работы и услуги.
В соответствии с пунктом 6.2 договора от 01.05.2011 размер платы за жилое помещение на момент заключения договора в многоквартирном доме указан в приложении N 2 к договору. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, связанный с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, может определяться в соответствии с действующим нормативно-правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования "Город Архангельск" или в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Размер платы за услуги, относящиеся к содержанию жилого помещения, оказываемые специализированными организациями, определяется на основании цен и тарифов (нормативов), установленных специализированными организациями при заключении договора на оказание данных услуг. Оплата работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, выполненных (оказанных) в соответствии с пунктом 4.6.2 договора, дополнительно распределяется между всеми собственниками дома в платежных документах управляющей организации пропорционально площади занимаемых помещений.
Размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанный в приложении N 2 к договору, подлежит изменению (увеличению) не более одного раза в год пропорционально изменению (увеличению) уровня инфляции, которое определяется индексом потребительских цен (тарифов) на жилищные услуги населению, установленных Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Архангельской области.
Истец полагая, что оспариваемые пункты договора от 01.05.2011 создают угрозу необоснованного одностороннего изменения размера платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, что повлечет нарушение прав собственников и нанимателей жилых помещений на оплату жилищно-коммунальных услуг в законно установленных размерах, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований прокурора в полном объеме.
Апелляционная инстанция считает решение от 19 декабря 2012 года соответствующим действующему законодательству в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в частности - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Согласно пункту 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Статьей 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 3).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания).
Пунктом 10 Правил содержания предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества; текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170; далее - Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В Правилах эксплуатации перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
В силу пункта 8 Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 разъяснения о применении Правил содержания дает Министерство регионального развития Российской Федерации.
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 N 6174-АД/14 разъяснено, что под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с частью 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (пункт 7 статьи 156 Кодекса). В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 161 ЖК РФ).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Проанализировав оспариваемые условия договора на предмет их соответствия приведенным выше нормам права, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что названные условия соответствуют закону и не нарушают права собственников и нанимателей помещений в жилом доме на оплату жилищно-коммунальных услуг в обоснованном размере.
Аргументы апеллянта об обратном отклоняются как основанные на неверном толковании приведенных выше норм права.
Апелляционная коллегия констатирует, что аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и учтены Арбитражным судом Архангельской области при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем данные аргументы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2012 года по делу N А05-13577/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя прокурора Архангельской области - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Н.ВИНОГРАДОВ
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2013 ПО ДЕЛУ N А05-13577/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2013 г. по делу N А05-13577/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградова О.Н., судей Козловой С.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
при участии от прокуратуры Вологодской области Ивановой Н.Ю. по доверенности от 10.01.2013, от общества с ограниченной ответственностью УК 3 "Наш дом - Архангельск" Гуниной Д.Ю. по доверенности от 30.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2012 года по делу N А05-13577/2012 (судья Бушева Н.М.),
установил:
заместитель прокурора Архангельской области обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска (ОГРН 1022900509521; далее - Мэрия), муниципальному учреждению муниципального образования "Город Архангельск" "Информационно-расчетный центр" (ОГРН 1022900414350; далее - Учреждение), обществу с ограниченной ответственностью УК 3 "Наш дом - Архангельск" (ОГРН 1102901002676; далее - Общество) о признании недействительными пунктов 4.6.2 и 6.2 договора управления многоквартирным домом от 01.05.2011.
Протокольным определением 06.12.2012 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по ходатайству истца суд изменил процессуальное положение Учреждения и привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 19.12.2012 в удовлетворении требований прокурора отказано в полном объеме.
Истец с решением суда не согласился, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, в апелляционной жалобе просил его отменит и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что оспариваемые пункты договора от 01.05.2011 создают угрозу необоснованного одностороннего изменения размера платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, что влечет нарушение прав собственников и нанимателей жилых помещений по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу возражала относительно ее удовлетворения.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Общества в судебном заседании просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Мэрия, Учреждение, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.05.2011 Мэрия (собственник) и Общество (управляющая организация) заключили договор управления многоквартирного дома, согласно пункту 1.1 которого управляющая организация за плату обязуется оказывать собственникам (пользователям) услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги, указанные в пункте 2.4 договора, производить начисление и сбор платежей за оказанные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность в отношении многоквартирных домов, указанных в приложении N 4 договора.
Перечень коммунальных услуг включает в себя: теплоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение (пункт 2.4 договора).
Пунктом 2.1 договора от 01.05.2011 установлено, что перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме определен на основании Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, решения Архангельского городского совета депутатов от 05.03.2005 N 409, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, других действующих законодательных актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, регулирующих вопросы управления, эксплуатации, ремонта и содержания муниципального жилищного фонда и придомовых территорий.
Согласно пункту 4.5.1 договора от 01.05.2011 управляющая организация обязана выполнять работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в пределах размера платы за жилое помещение, указанного в приложении N 2 к договору.
В силу пункта 4.6.2 договора от 01.05.2011 в случае, когда объем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома превышает размер платы за жилое помещение, указанный в приложении N 2 к договору, а невыполнение данных работ и услуг может создать угрозу бесперебойного (безопасного) функционирования (состояния) инженерных сетей, строительных (ограждающих несущих и ненесущих) конструкций, относящихся к общему имуществу дома, Управляющая организация вправе дополнительно по своему усмотрению произвести указанные работы и услуги.
В соответствии с пунктом 6.2 договора от 01.05.2011 размер платы за жилое помещение на момент заключения договора в многоквартирном доме указан в приложении N 2 к договору. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, связанный с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, может определяться в соответствии с действующим нормативно-правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования "Город Архангельск" или в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Размер платы за услуги, относящиеся к содержанию жилого помещения, оказываемые специализированными организациями, определяется на основании цен и тарифов (нормативов), установленных специализированными организациями при заключении договора на оказание данных услуг. Оплата работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, выполненных (оказанных) в соответствии с пунктом 4.6.2 договора, дополнительно распределяется между всеми собственниками дома в платежных документах управляющей организации пропорционально площади занимаемых помещений.
Размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанный в приложении N 2 к договору, подлежит изменению (увеличению) не более одного раза в год пропорционально изменению (увеличению) уровня инфляции, которое определяется индексом потребительских цен (тарифов) на жилищные услуги населению, установленных Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Архангельской области.
Истец полагая, что оспариваемые пункты договора от 01.05.2011 создают угрозу необоснованного одностороннего изменения размера платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, что повлечет нарушение прав собственников и нанимателей жилых помещений на оплату жилищно-коммунальных услуг в законно установленных размерах, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований прокурора в полном объеме.
Апелляционная инстанция считает решение от 19 декабря 2012 года соответствующим действующему законодательству в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в частности - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Согласно пункту 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Статьей 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 3).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания).
Пунктом 10 Правил содержания предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества; текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170; далее - Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В Правилах эксплуатации перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
В силу пункта 8 Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 разъяснения о применении Правил содержания дает Министерство регионального развития Российской Федерации.
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 N 6174-АД/14 разъяснено, что под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с частью 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (пункт 7 статьи 156 Кодекса). В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 161 ЖК РФ).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Проанализировав оспариваемые условия договора на предмет их соответствия приведенным выше нормам права, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что названные условия соответствуют закону и не нарушают права собственников и нанимателей помещений в жилом доме на оплату жилищно-коммунальных услуг в обоснованном размере.
Аргументы апеллянта об обратном отклоняются как основанные на неверном толковании приведенных выше норм права.
Апелляционная коллегия констатирует, что аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и учтены Арбитражным судом Архангельской области при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем данные аргументы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2012 года по делу N А05-13577/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя прокурора Архангельской области - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Н.ВИНОГРАДОВ
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)