Судебные решения, арбитраж
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей А.В. Гончаровой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Модиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк",
апелляционное производство N 05АП-1122/2013
на решение от 04.12.2012
судьи Ю.С. Турсуновой
по делу N А51-22027/2012 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк" (ИНН 2801015394, ОГРН 1022800000112, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.08.2002)
к Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, ОГРН 1022500538444, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.12.2002)
о признании незаконным решения
при участии:
- от ОАО "Восточный экспресс банк" - Жилина А.В., представитель по доверенности от 01.01.2013 N 371-ДВ, сроком действия до 31.12.2013; Алимгулов А.О., представитель по доверенности от 01.01.2013 N 368-ДВ, сроком действия до 31.12.2013;
- от администрации Артемовского городского округа - Железнова Н.С., представитель по доверенности от 09.01.2013 N 04;
Открытое акционерное общество "Восточный экспресс банк" (далее по тексту - заявитель, общество, банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации Артемовского городского округа (далее по тексту - администрация) от 29.06.2012 об отказе в переводе жилого помещения квартиры N 17 площадью 32,6 кв. м, расположенной по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, д. 61, в нежилое помещение и об обязании принять соответствующее решение.
Решением арбитражного суда от 04.2.2012 в удовлетворении требований общества отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Решение суда считает незаконным и необоснованным, в связи с неправильным применением судом норм материального права. По мнению заявителя, вывод суда о том, что демонтаж внешней стены является реконструкцией объекта капитального строительства, на которую требуется получить согласие всех правообладателей данного объекта, сделан без учета требований действующего законодательства. Кроме того, общество считает необоснованным вывод суда о непредставлении им согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества дома при осуществлении перепланировки и переустройства, поскольку к заявлению был представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 28.05.2012, согласно которому были даны согласия на перевод спорного жилого помещения в нежилое, на обустройство отдельного изолированного входа и на передачу в аренду части придомовой территории.
С учетом изложенных в апелляционной жалобе доводов общество просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Администрация по тексту представленного в материалы дела отзыва возражала против доводов апелляционной жалобы. Сославшись на положения части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), указала, что планируемая обществом реконструкция помещения допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома. Доказательств, подтверждающих согласие собственников, представлено не было, в связи чем имелись законные основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Решение суда считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Общество является собственником квартиры N 17 площадью 32,6 кв. м, расположенной на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, д. 61, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.07.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 412360 от 16.08.2010.
01 июня 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлением о переводе жилого помещения - квартиры N 17 общей площадью 32,6 кв. м в доме N 61 по ул. Фрунзе, г. Артем в нежилое помещение для использования в качестве офиса банка.
Уведомлением от 29.06.2012 администрация, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ, отказала в переводе жилого помещения в нежилое, ввиду несоблюдения заявителем условий, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ.
Не согласившись с вынесенным решением, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с заявлением.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Условия перевода жилого помещения в нежилое определены статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Часть 2 статьи 22 ЖК РФ предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Согласно части 3 статьи 22 ЖК РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).
Вместе с тем, необходимо учитывать, что соблюдение положений Жилищного кодекса РФ при переводе жилого помещения в нежилое не ограничивается порядком, предусмотренным статьями 23, 24 ЖК РФ.
При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44 - 48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.
Так, частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Подпунктом "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, установлено, что в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из представленного обществом рабочего проекта переустройства и перепланировки квартиры N 17 под офис банка в многоквартирном доме N 61 по ул. Фрунзе, в г. Артем следует, что в случае перевода помещения, принадлежащего обществу на праве собственности, из жилого в нежилое, возникает необходимость установить отдельный вход в офис банка, который будет расположен на примыкающем к жилому дому земельном участке, и для обустройства которого подлежит разрушению часть внешней стены дома путем разборки (демонтажа) оконного проема наружной стены до уровня пола, которая является ограждающей несущей конструкцией и относится в соответствии с частью 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Соответственно, установление отдельного входа в помещение и оборудование крыльца приведет к изменению объекта, и, соответственно, к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями.
При таких обстоятельствах обществу следовало получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме на предстоящие изменения.
Из материалов дела видно, что общество при обращении в администрацию с заявлением от 01.06.2012 N 3344 о переводе жилого помещения в нежилое и его перепланировке представило правоустанавливающие документы на переводимое помещение, технический паспорт, проект переустройства и перепланировки переводимого помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, протокол общего собрания.
Согласно представленному протоколу N 5-Ф61 от 28.05.2012 общего собрания собственников помещений дома N 61 по адресу г. Артем, ул. Фрунзе, проведенного в форме заочного голосования, в собрании приняли участие 75, 85% от общего количества числа собственников или 1269 голосов (более 2/3 голосов) от 1673 возможных голосов. При этом участниками собрания единогласно были приняты решения о переводе жилого помещения N 17 в нежилое, об обустройстве отдельного изолированного входа (с фасадной части здания) в нежилое помещение согласно проектной документации за счет общества и о передаче в аренду банку части общего имущества - придомовой территории.
Принимая во внимание, что до обращения в администрацию с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое общество получило соответствующее согласие от собственников помещений в многоквартирном доме, судебная коллегия находит, что у администрации отсутствовали основания для вынесения оспариваемого отказа.
В свою очередь, вывод суда первой инстанции о неполучении обществом согласия от всех собственников помещений при наличии решений общего собрания собственников, оформленных указанным протоколом, следует считать основанным на неправильном применении норм права, исходя из следующего.
Порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме установлен специальными нормами жилищного законодательства.
Частью 1, пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 данного кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Согласно частям 1 - 2 статьи 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Из толкования приведенных правовых норм в совокупности можно сделать вывод о том, что необходимость получения согласия всех собственников помещений в доме по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом не означает принятия единогласного решения всеми собственниками.
Учитывая, что иной формы управления многоквартирным домом, равно как и принятия решений собственниками помещений в многоквартирном доме, жилищным законодательством не предусмотрено, то, соответственно, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, фактически и является согласием всех собственников помещений в многоквартирном доме на изменение или уменьшение части общего имущества.
Как установлено судом апелляционной инстанции, решения общего собрания собственников помещений дома N 61 по ул. Фрунзе в г. Артеме никем из собственников не обжалованы, недействительными в судебном порядке не признаны, в связи с чем оснований считать данные решения не имеющими юридической силы не имеется.
При таких обстоятельствах решения общего собрания собственников помещений в доме N 61 по ул. Фрунзе в г. Артеме, оформленные протоколом от 28.05.2012 N 5-Ф61, в силу прямого указания части 5 статьи 46 ЖК РФ являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обществом при обращении с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое были соблюдены условия перевода, предусмотренные статьями 22, 36, 44, 45 ЖК РФ, в связи с чем администрация необоснованно отказала обществу в переводе жилого помещения в нежилое, тем самым, нарушив предусмотренное законом право заявителя на такой перевод.
Довод заявителя жалобы о том, что предстоящие изменения жилого помещения после перевода его в нежилое нельзя отнести к реконструкции, тем более, что при планируемой перепланировке не произойдет присоединения части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, что требует получения согласия всех собственников указанных помещений, суд апелляционной инстанции находит ошибочными в силу изложенного выше.
Одновременно коллегия отмечает, что независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества, которое в спорной ситуации обществом было получено. Соответственно, указанный довод заявителя не влияет на суть спора.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ отменить, признав незаконным решение администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Соответственно, нарушенное право заявителя на основании статьи 201 АПК РФ подлежит восстановлению путем обязания администрацию принять решение о переводе спорного жилого помещения в нежилое.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате обществом государственной пошлины при подаче заявления в сумме 2000 руб. и апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. относятся коллегией на администрацию.
Принимая во внимание, что государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы уплачена заявителем в большем размере, чем предусмотрено подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ, изложенных в пункте 15 Информационного письма от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.12.2012 по делу N А51-22027/2012 отменить.
Признать незаконным решение Администрации Артемовского городского округа от 29.06.2012 об отказе в переводе жилого помещения - квартиры N 17 площадью 32,6 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, д. 61, в нежилое помещение, как не соответствующее Жилищному кодексу РФ.
Обязать Администрацию Артемовского городского округа с даты принятия постановления суда в установленный законом срок принять решение о переводе жилого помещения - квартиры N 17 площадью 32,6 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, д. 61, в нежилое помещение.
Взыскать с Администрации Артемовского городского округа в пользу открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк" судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 (три тысячи) рублей, в том числе: 2000 руб. - уплаченные при подаче заявления и 1000 руб. - уплаченные при подаче апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Возвратить открытому акционерному обществу "Восточный экспресс банк" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 (одна тысяча) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 75729 от 18.12.2012 через Дальневосточный филиал ОАО КБ "Восточный" г. Хабаровск. Выдать справку на возврат госпошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2013 N 05АП-1122/2013 ПО ДЕЛУ N А51-22027/2012
Разделы:Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2013 г. N 05АП-1122/2013
Дело N А51-22027/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 25 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей А.В. Гончаровой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Модиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк",
апелляционное производство N 05АП-1122/2013
на решение от 04.12.2012
судьи Ю.С. Турсуновой
по делу N А51-22027/2012 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк" (ИНН 2801015394, ОГРН 1022800000112, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.08.2002)
к Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, ОГРН 1022500538444, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.12.2002)
о признании незаконным решения
при участии:
- от ОАО "Восточный экспресс банк" - Жилина А.В., представитель по доверенности от 01.01.2013 N 371-ДВ, сроком действия до 31.12.2013; Алимгулов А.О., представитель по доверенности от 01.01.2013 N 368-ДВ, сроком действия до 31.12.2013;
- от администрации Артемовского городского округа - Железнова Н.С., представитель по доверенности от 09.01.2013 N 04;
-
установил:
установил:
Открытое акционерное общество "Восточный экспресс банк" (далее по тексту - заявитель, общество, банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации Артемовского городского округа (далее по тексту - администрация) от 29.06.2012 об отказе в переводе жилого помещения квартиры N 17 площадью 32,6 кв. м, расположенной по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, д. 61, в нежилое помещение и об обязании принять соответствующее решение.
Решением арбитражного суда от 04.2.2012 в удовлетворении требований общества отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Решение суда считает незаконным и необоснованным, в связи с неправильным применением судом норм материального права. По мнению заявителя, вывод суда о том, что демонтаж внешней стены является реконструкцией объекта капитального строительства, на которую требуется получить согласие всех правообладателей данного объекта, сделан без учета требований действующего законодательства. Кроме того, общество считает необоснованным вывод суда о непредставлении им согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества дома при осуществлении перепланировки и переустройства, поскольку к заявлению был представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 28.05.2012, согласно которому были даны согласия на перевод спорного жилого помещения в нежилое, на обустройство отдельного изолированного входа и на передачу в аренду части придомовой территории.
С учетом изложенных в апелляционной жалобе доводов общество просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Администрация по тексту представленного в материалы дела отзыва возражала против доводов апелляционной жалобы. Сославшись на положения части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), указала, что планируемая обществом реконструкция помещения допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома. Доказательств, подтверждающих согласие собственников, представлено не было, в связи чем имелись законные основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Решение суда считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Общество является собственником квартиры N 17 площадью 32,6 кв. м, расположенной на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, д. 61, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.07.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 412360 от 16.08.2010.
01 июня 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлением о переводе жилого помещения - квартиры N 17 общей площадью 32,6 кв. м в доме N 61 по ул. Фрунзе, г. Артем в нежилое помещение для использования в качестве офиса банка.
Уведомлением от 29.06.2012 администрация, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ, отказала в переводе жилого помещения в нежилое, ввиду несоблюдения заявителем условий, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ.
Не согласившись с вынесенным решением, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с заявлением.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Условия перевода жилого помещения в нежилое определены статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Часть 2 статьи 22 ЖК РФ предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Согласно части 3 статьи 22 ЖК РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).
Вместе с тем, необходимо учитывать, что соблюдение положений Жилищного кодекса РФ при переводе жилого помещения в нежилое не ограничивается порядком, предусмотренным статьями 23, 24 ЖК РФ.
При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44 - 48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.
Так, частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Подпунктом "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, установлено, что в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из представленного обществом рабочего проекта переустройства и перепланировки квартиры N 17 под офис банка в многоквартирном доме N 61 по ул. Фрунзе, в г. Артем следует, что в случае перевода помещения, принадлежащего обществу на праве собственности, из жилого в нежилое, возникает необходимость установить отдельный вход в офис банка, который будет расположен на примыкающем к жилому дому земельном участке, и для обустройства которого подлежит разрушению часть внешней стены дома путем разборки (демонтажа) оконного проема наружной стены до уровня пола, которая является ограждающей несущей конструкцией и относится в соответствии с частью 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Соответственно, установление отдельного входа в помещение и оборудование крыльца приведет к изменению объекта, и, соответственно, к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями.
При таких обстоятельствах обществу следовало получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме на предстоящие изменения.
Из материалов дела видно, что общество при обращении в администрацию с заявлением от 01.06.2012 N 3344 о переводе жилого помещения в нежилое и его перепланировке представило правоустанавливающие документы на переводимое помещение, технический паспорт, проект переустройства и перепланировки переводимого помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, протокол общего собрания.
Согласно представленному протоколу N 5-Ф61 от 28.05.2012 общего собрания собственников помещений дома N 61 по адресу г. Артем, ул. Фрунзе, проведенного в форме заочного голосования, в собрании приняли участие 75, 85% от общего количества числа собственников или 1269 голосов (более 2/3 голосов) от 1673 возможных голосов. При этом участниками собрания единогласно были приняты решения о переводе жилого помещения N 17 в нежилое, об обустройстве отдельного изолированного входа (с фасадной части здания) в нежилое помещение согласно проектной документации за счет общества и о передаче в аренду банку части общего имущества - придомовой территории.
Принимая во внимание, что до обращения в администрацию с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое общество получило соответствующее согласие от собственников помещений в многоквартирном доме, судебная коллегия находит, что у администрации отсутствовали основания для вынесения оспариваемого отказа.
В свою очередь, вывод суда первой инстанции о неполучении обществом согласия от всех собственников помещений при наличии решений общего собрания собственников, оформленных указанным протоколом, следует считать основанным на неправильном применении норм права, исходя из следующего.
Порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме установлен специальными нормами жилищного законодательства.
Частью 1, пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 данного кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Согласно частям 1 - 2 статьи 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Из толкования приведенных правовых норм в совокупности можно сделать вывод о том, что необходимость получения согласия всех собственников помещений в доме по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом не означает принятия единогласного решения всеми собственниками.
Учитывая, что иной формы управления многоквартирным домом, равно как и принятия решений собственниками помещений в многоквартирном доме, жилищным законодательством не предусмотрено, то, соответственно, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, фактически и является согласием всех собственников помещений в многоквартирном доме на изменение или уменьшение части общего имущества.
Как установлено судом апелляционной инстанции, решения общего собрания собственников помещений дома N 61 по ул. Фрунзе в г. Артеме никем из собственников не обжалованы, недействительными в судебном порядке не признаны, в связи с чем оснований считать данные решения не имеющими юридической силы не имеется.
При таких обстоятельствах решения общего собрания собственников помещений в доме N 61 по ул. Фрунзе в г. Артеме, оформленные протоколом от 28.05.2012 N 5-Ф61, в силу прямого указания части 5 статьи 46 ЖК РФ являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обществом при обращении с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое были соблюдены условия перевода, предусмотренные статьями 22, 36, 44, 45 ЖК РФ, в связи с чем администрация необоснованно отказала обществу в переводе жилого помещения в нежилое, тем самым, нарушив предусмотренное законом право заявителя на такой перевод.
Довод заявителя жалобы о том, что предстоящие изменения жилого помещения после перевода его в нежилое нельзя отнести к реконструкции, тем более, что при планируемой перепланировке не произойдет присоединения части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, что требует получения согласия всех собственников указанных помещений, суд апелляционной инстанции находит ошибочными в силу изложенного выше.
Одновременно коллегия отмечает, что независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества, которое в спорной ситуации обществом было получено. Соответственно, указанный довод заявителя не влияет на суть спора.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ отменить, признав незаконным решение администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Соответственно, нарушенное право заявителя на основании статьи 201 АПК РФ подлежит восстановлению путем обязания администрацию принять решение о переводе спорного жилого помещения в нежилое.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате обществом государственной пошлины при подаче заявления в сумме 2000 руб. и апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. относятся коллегией на администрацию.
Принимая во внимание, что государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы уплачена заявителем в большем размере, чем предусмотрено подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ, изложенных в пункте 15 Информационного письма от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.12.2012 по делу N А51-22027/2012 отменить.
Признать незаконным решение Администрации Артемовского городского округа от 29.06.2012 об отказе в переводе жилого помещения - квартиры N 17 площадью 32,6 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, д. 61, в нежилое помещение, как не соответствующее Жилищному кодексу РФ.
Обязать Администрацию Артемовского городского округа с даты принятия постановления суда в установленный законом срок принять решение о переводе жилого помещения - квартиры N 17 площадью 32,6 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, д. 61, в нежилое помещение.
Взыскать с Администрации Артемовского городского округа в пользу открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк" судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 (три тысячи) рублей, в том числе: 2000 руб. - уплаченные при подаче заявления и 1000 руб. - уплаченные при подаче апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Возвратить открытому акционерному обществу "Восточный экспресс банк" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 (одна тысяча) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 75729 от 18.12.2012 через Дальневосточный филиал ОАО КБ "Восточный" г. Хабаровск. Выдать справку на возврат госпошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)