Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Кужаровой Н.И., Малышевой Н.Н., при участии от закрытого акционерного общества "Севжилсервис" Столярчук Н.Т. (доверенность от 10.01.2013), от закрытого акционерного общества "Магазин "ЛУЧ" Матекина Г.В. (доверенность от 20.12.2011), рассмотрев 15.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Севжилсервис" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.05.2012 (судья Лесной И.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 (судьи Горбик В.М., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А42-8166/2011,
установил:
Закрытое акционерное общество "Севжилсервис", место нахождения: 183030, г. Мурманск, Инженерная ул., д. 6, лит. А, ОГРН 1065190099842 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к закрытому акционерному обществу "Магазин "ЛУЧ", место нахождения: 183040, г. Мурманск, ул. Чумбарова-Лучинского, д. 24, ОГРН 1025100849762 (далее - Магазин), о взыскании 991 948 руб. 20 коп. задолженности за услуги по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, оказанные с 01.06.2008 по 31.10.2011, и 22 838 руб. 96 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Решением от 31.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.09.2012, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество просит принятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, в иске отказано неправомерно, поскольку услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено принадлежащее Магазину на праве собственности нежилое помещение, оказаны. Выводы судов об отсутствии доказательств этого не соответствуют материалам дела. Договор, заключенный Обществом как управляющей организацией с собственниками дома, действует и подлежит исполнению ответчиком.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Магазина - возражения отзыва.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами на основании повторного свидетельства о государственной регистрации права от 11.11.2011 серии 51-АВ N 277418, свидетельств от 28.04.2001 серии 51-АА N 017058 и от 06.04.1999 серии МО N 16274 Магазину на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 1304,8 кв. м (номера 2а и I поэтажного плана) с кадастровым номером 51:20:03:05:202:074:3853:2а,I (магазин), расположенное на первом этаже и в подвале дома 24 по улице Чумбарова-Лучинского в городе Мурманске (далее - многоквартирный дом).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 25.04.2008 Общество избрано управляющей организацией.
Протоколом и разделом 4 заключенного с Обществом договора от 01.06.2008 управления многоквартирным домом (далее - договор) плата за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту жилья установлена в размере 16 руб. 47 коп. с 1 кв. м общей площади помещения, принадлежащего собственнику.
Стоимость содержания принадлежащего Магазину помещения общей площадью 1304,8 кв. м с 01.06.2008 составила 21 490 руб. в месяц.
С 01.06.2009 Общество со ссылкой на разъяснения Министерства регионального развития Российской Федерации (далее - Министерство), изложенные в письме от 06.03.2009 N 6174-АД/14, увеличило плату за содержание и ремонт жилого помещения до 18 руб. 91 коп. за 1 кв. м; ежемесячный платеж за содержание и ремонт нежилого помещения Магазина (с 01.06.2009 по 31.05.2011) составил 24 673 руб. 77 коп.
Общество 01.06.2011 со ссылкой на то же письмо Министерства вновь увеличило плату за содержание и ремонт жилого помещения до 21 руб. 75 коп. за 1 кв. м; месячный платеж за помещение, принадлежащее Магазину, составил (с 01.06.2011 по 31.10.2011) 28 379 руб. 40 коп.
Общая задолженность Магазина за оказанные с 01.06.2008 по 31.10.2011 услуги по данным Общества составила 991 948 руб. 20 коп.
Поскольку Магазин задолженность не погасил, Общество, полагая, что должник неосновательно обогатился за его счет на указанную сумму, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование расчета заявленных требований Общество представило договоры, заключенные с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, перечни работ.
Ответчик, возражая против иска, в свою очередь представил договоры, заключенные им с обществами с ограниченной ответственностью "Инсар Трейд" и "Интрейд" (далее - ООО "Инсар Трейд" и ООО "Интрейд"), и доказательства их исполнения, свидетельствующие об оказании названными организациями услуг по содержанию и ремонту систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, внутридомовой системы отопления, ремонту и окраске фасадов, содержанию и ремонту систем электроснабжения, ремонту наружного освещения его помещения.
Суды первой и апелляционной инстанций иск отклонили как необоснованный по размеру, указав на отсутствие доказательств выполнения работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту тепловых пунктов, внутридомовых систем отопления, водоподогрева и внутридомовых тепловых сетей, многоквартирного дома. Возражения ответчика признаны обоснованными.
Кассационная инстанция считает, что выводы судов основаны на неправильном толковании норм материального права и обстоятельств настоящего спора.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) также установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2).
В силу частей 1 и 2 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги, при этом указанная обязанность собственника помещения возникает у него с момента возникновения права собственности на помещение.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 9 названной статьи установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном этим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Частью 7 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Из материалов дела следует, что решением общего собрания собственников расположенных в доме помещений Общество выбрано управляющей организацией в отношении многоквартирного дома.
Согласно пункту 1.2 договора его условия утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и являются одинаковыми для всех собственников.
Договор является действующим, иного не доказано.
Следовательно, в силу приведенных норм права, Магазин, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан ежемесячно нести расходы по содержанию общего имущества в размере и порядке, установленных договором.
На стороне собственника, не оплачивавшего названные издержки, возникает неосновательное обогащение, подлежащее взысканию на основании статьи 1102 ГК РФ.
В данном случае, как усматривается из дела, спор сводится к установлению размера возникшего на стороне ответчика неосновательного обогащения.
Суды признали размер, заявленный истцом, недоказанным по двум основаниям.
Во-первых, ввиду отсутствия доказательств фактического оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома; договоры, заключенные истцом с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями в спорный период, не обосновывают заявленную сумму.
Во-вторых, суды сочли необоснованным увеличение на основании письма Министерства стоимости данных услуг, закрепленной договором.
Однако с такими выводами нельзя согласиться.
Предметом иска Общества является взыскание с Магазина задолженности за услуги по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома за 01.06.2008-31.10.2011.
Пунктам 2.1.2, 2.2, 3.1, 4.4 договора и приложениями 1, 2 и 3, являющимися его неотъемлемой частью, установлен перечень работ и услуг, а также закреплено право Общества привлечь для выполнения своих обязательств иных юридических лиц и специалистов.
Договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями истцом представлены. Следовательно, начиная с июня 2008 года Общество как управляющая компания многоквартирного дома осуществляло содержание имущества дома, включая инженерные системы, и его ремонт. О наличии иных организаций, обслуживающих данный дом и обеспечивающих его комплексом необходимых коммунальных, ремонтных и других подобных услуг, ни одна из сторон спора не заявила и документально не обосновала. Более того, такое положение являлось бы нарушением императивных норм статьи 161 ЖК РФ, прямо запрещающей привлечение нескольких управляющих компаний к обслуживанию одного многоквартирного дома. Доказательств возникновения со стороны собственников дома претензий по объему либо качеству оказанных услуг также нет; не доказано и наличие у Общества и ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций взаимных претензий. Магазин вплоть до возбуждения арбитражным судом производства по настоящему делу также претензий истцу не предъявлял и не оспаривал договора, то есть, по сути, пользовался оказываемыми Обществом услугами на предложенных условиях.
Фактически суды обязали истца обосновать размер заявленных требований по объему и стоимости услуг, оказанных им либо привлеченными исполнителями, применительно к помещению ответчика.
Вместе с тем в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 и являющейся обязательной для арбитражных судов, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов по содержанию собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Согласно статье 158 ЖК РФ и подпункту "а" пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
В силу пункта 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Месячная плата за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома установлена договором в виде ежемесячно уплачиваемой фиксированной суммы за 1 кв. м общей площади любого помещения дома. Этой суммой судам и следовало руководствоваться при оценке правомерности размера заявленных требований, поскольку ответчик как собственник нежилого помещения дома обязан был ежемесячно возмещать истцу издержки за работы и услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества исходя из утвержденной ставки.
Наличие у Магазина договоров, заключенных с ООО "Инсар Трейд" и ООО "Интрейд" на оказание услуг по содержанию и ремонту систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, внутридомовой системы отопления, ремонту и окраске фасадов, содержанию и ремонту систем электроснабжения, ремонту наружного освещения, свидетельствует о несении ответчиком расходов в отношении собственного помещения, но не освобождает его от обязанности оплачивать содержание общего имущества дома. Не обоснован ссылкой на конкретные доказательства и вывод судов о том, что на ООО "Инсар Трейд" и ООО "Интрейд" были возложены (частично) обязанности Общества и данные организации оказывали услуги именно по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Следует также отметить поверхностный характер выводов судов о наличии дублирующих друг друга договоров, заключенных Обществом с различными исполнителями, но фактически в отношении одних и тех же услуг.
Так, суды ограничились указанием на то, что договоры от 01.01.2010 N 01/01/10-4 и N 01/10 ТС1 предусматривают выполнение аналогичных работ в многоквартирном жилом доме в один и тот же период несколькими организациями, но в нарушение статьи 71 АПК РФ не привели мотивы, позволившие им прийти к такому заключению. Однако, из договора N 01/10 ТС1 следует, что его предметом является выполнение всего комплекса услуг и работ по техническому обслуживанию тепловых пунктов, узлов, теплоцентров, трубопроводов, запорной арматуры и внутридомовых тепловых сетей многоквартирных домов; предмет договора N 01/01/10-4 - это оказание услуг и выполнение работ, связанных с санитарно-техническим и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома.
Следовательно, вывод судов о тождественности работ по данным договорам нельзя признать основанным на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела.
В спорный период стоимость услуг Общества дважды увеличивалась и эти изменения признаны судами необоснованными.
Пунктом 29 Правил N 491 установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Изначально пунктом 4.2 договора месячная плата за содержание и ремонт жилого помещения составляла 16 руб. 47 коп. за 1 кв. м общей площади помещения, принадлежащей собственнику.
На основании письма Министерства с 01.06.2009 плата увеличена до 18 руб. 91 коп. за 1 кв. м, а с 01.06.2011 - до 21 руб. 75 коп. за 1 кв. м.
Суды не признали письмо Министерства нормативным правовым актом, который в силу статьи 13 АПК РФ применяется судом при рассмотрении дела.
В то же время пунктом 4.4 договора предусмотрено право управляющей компании за 30 дней до окончания каждого года действия договора предоставить собственникам помещений многоквартирного дома смету расходов на исполнение услуг для принятия общим собранием решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если общее собрание в указанный срок не проводилось или не было принято решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, управляющая организация начиная с первого месяца очередного года действия договора вправе начислять плату исходя из предложенной сметы; приложения N 2 и 3 к договору в этой части считаются измененными.
Обоснованность размера взыскиваемой Обществом платы за оказанные услуги с точки зрения их соответствия пункту 4.4 договора судами исследована не была. Вместе с тем Общество неоднократно ссылалось на увеличение платы именно по этому основанию.
Кроме того, даже если согласиться с оценкой, данной судами письму Министерства, в любом случае оснований для отклонения иска в полном объеме не имелось, поскольку начальный размер платы договором установлен.
При таком положении, учитывая, что суд кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьей 286 и пунктом 2 статьи 287 АПК РФ, не обладает самостоятельным правом на установление обстоятельств дела, которые не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить правильность расчета размера требований с учетом применимых нормативных актов и условий договора, устанавливающих размер платы за оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; на основании установленных обстоятельств разрешить спор, распределить расходы по госпошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 по делу N А42-8166/2011 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
Н.И.КУЖАРОВА
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 21.01.2013 ПО ДЕЛУ N А42-8166/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2013 г. по делу N А42-8166/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Кужаровой Н.И., Малышевой Н.Н., при участии от закрытого акционерного общества "Севжилсервис" Столярчук Н.Т. (доверенность от 10.01.2013), от закрытого акционерного общества "Магазин "ЛУЧ" Матекина Г.В. (доверенность от 20.12.2011), рассмотрев 15.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Севжилсервис" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.05.2012 (судья Лесной И.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 (судьи Горбик В.М., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А42-8166/2011,
установил:
Закрытое акционерное общество "Севжилсервис", место нахождения: 183030, г. Мурманск, Инженерная ул., д. 6, лит. А, ОГРН 1065190099842 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к закрытому акционерному обществу "Магазин "ЛУЧ", место нахождения: 183040, г. Мурманск, ул. Чумбарова-Лучинского, д. 24, ОГРН 1025100849762 (далее - Магазин), о взыскании 991 948 руб. 20 коп. задолженности за услуги по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, оказанные с 01.06.2008 по 31.10.2011, и 22 838 руб. 96 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Решением от 31.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.09.2012, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество просит принятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, в иске отказано неправомерно, поскольку услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено принадлежащее Магазину на праве собственности нежилое помещение, оказаны. Выводы судов об отсутствии доказательств этого не соответствуют материалам дела. Договор, заключенный Обществом как управляющей организацией с собственниками дома, действует и подлежит исполнению ответчиком.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Магазина - возражения отзыва.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами на основании повторного свидетельства о государственной регистрации права от 11.11.2011 серии 51-АВ N 277418, свидетельств от 28.04.2001 серии 51-АА N 017058 и от 06.04.1999 серии МО N 16274 Магазину на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 1304,8 кв. м (номера 2а и I поэтажного плана) с кадастровым номером 51:20:03:05:202:074:3853:2а,I (магазин), расположенное на первом этаже и в подвале дома 24 по улице Чумбарова-Лучинского в городе Мурманске (далее - многоквартирный дом).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 25.04.2008 Общество избрано управляющей организацией.
Протоколом и разделом 4 заключенного с Обществом договора от 01.06.2008 управления многоквартирным домом (далее - договор) плата за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту жилья установлена в размере 16 руб. 47 коп. с 1 кв. м общей площади помещения, принадлежащего собственнику.
Стоимость содержания принадлежащего Магазину помещения общей площадью 1304,8 кв. м с 01.06.2008 составила 21 490 руб. в месяц.
С 01.06.2009 Общество со ссылкой на разъяснения Министерства регионального развития Российской Федерации (далее - Министерство), изложенные в письме от 06.03.2009 N 6174-АД/14, увеличило плату за содержание и ремонт жилого помещения до 18 руб. 91 коп. за 1 кв. м; ежемесячный платеж за содержание и ремонт нежилого помещения Магазина (с 01.06.2009 по 31.05.2011) составил 24 673 руб. 77 коп.
Общество 01.06.2011 со ссылкой на то же письмо Министерства вновь увеличило плату за содержание и ремонт жилого помещения до 21 руб. 75 коп. за 1 кв. м; месячный платеж за помещение, принадлежащее Магазину, составил (с 01.06.2011 по 31.10.2011) 28 379 руб. 40 коп.
Общая задолженность Магазина за оказанные с 01.06.2008 по 31.10.2011 услуги по данным Общества составила 991 948 руб. 20 коп.
Поскольку Магазин задолженность не погасил, Общество, полагая, что должник неосновательно обогатился за его счет на указанную сумму, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование расчета заявленных требований Общество представило договоры, заключенные с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, перечни работ.
Ответчик, возражая против иска, в свою очередь представил договоры, заключенные им с обществами с ограниченной ответственностью "Инсар Трейд" и "Интрейд" (далее - ООО "Инсар Трейд" и ООО "Интрейд"), и доказательства их исполнения, свидетельствующие об оказании названными организациями услуг по содержанию и ремонту систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, внутридомовой системы отопления, ремонту и окраске фасадов, содержанию и ремонту систем электроснабжения, ремонту наружного освещения его помещения.
Суды первой и апелляционной инстанций иск отклонили как необоснованный по размеру, указав на отсутствие доказательств выполнения работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту тепловых пунктов, внутридомовых систем отопления, водоподогрева и внутридомовых тепловых сетей, многоквартирного дома. Возражения ответчика признаны обоснованными.
Кассационная инстанция считает, что выводы судов основаны на неправильном толковании норм материального права и обстоятельств настоящего спора.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) также установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2).
В силу частей 1 и 2 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги, при этом указанная обязанность собственника помещения возникает у него с момента возникновения права собственности на помещение.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 9 названной статьи установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном этим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Частью 7 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Из материалов дела следует, что решением общего собрания собственников расположенных в доме помещений Общество выбрано управляющей организацией в отношении многоквартирного дома.
Согласно пункту 1.2 договора его условия утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и являются одинаковыми для всех собственников.
Договор является действующим, иного не доказано.
Следовательно, в силу приведенных норм права, Магазин, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан ежемесячно нести расходы по содержанию общего имущества в размере и порядке, установленных договором.
На стороне собственника, не оплачивавшего названные издержки, возникает неосновательное обогащение, подлежащее взысканию на основании статьи 1102 ГК РФ.
В данном случае, как усматривается из дела, спор сводится к установлению размера возникшего на стороне ответчика неосновательного обогащения.
Суды признали размер, заявленный истцом, недоказанным по двум основаниям.
Во-первых, ввиду отсутствия доказательств фактического оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома; договоры, заключенные истцом с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями в спорный период, не обосновывают заявленную сумму.
Во-вторых, суды сочли необоснованным увеличение на основании письма Министерства стоимости данных услуг, закрепленной договором.
Однако с такими выводами нельзя согласиться.
Предметом иска Общества является взыскание с Магазина задолженности за услуги по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома за 01.06.2008-31.10.2011.
Пунктам 2.1.2, 2.2, 3.1, 4.4 договора и приложениями 1, 2 и 3, являющимися его неотъемлемой частью, установлен перечень работ и услуг, а также закреплено право Общества привлечь для выполнения своих обязательств иных юридических лиц и специалистов.
Договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями истцом представлены. Следовательно, начиная с июня 2008 года Общество как управляющая компания многоквартирного дома осуществляло содержание имущества дома, включая инженерные системы, и его ремонт. О наличии иных организаций, обслуживающих данный дом и обеспечивающих его комплексом необходимых коммунальных, ремонтных и других подобных услуг, ни одна из сторон спора не заявила и документально не обосновала. Более того, такое положение являлось бы нарушением императивных норм статьи 161 ЖК РФ, прямо запрещающей привлечение нескольких управляющих компаний к обслуживанию одного многоквартирного дома. Доказательств возникновения со стороны собственников дома претензий по объему либо качеству оказанных услуг также нет; не доказано и наличие у Общества и ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций взаимных претензий. Магазин вплоть до возбуждения арбитражным судом производства по настоящему делу также претензий истцу не предъявлял и не оспаривал договора, то есть, по сути, пользовался оказываемыми Обществом услугами на предложенных условиях.
Фактически суды обязали истца обосновать размер заявленных требований по объему и стоимости услуг, оказанных им либо привлеченными исполнителями, применительно к помещению ответчика.
Вместе с тем в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 и являющейся обязательной для арбитражных судов, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов по содержанию собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Согласно статье 158 ЖК РФ и подпункту "а" пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
В силу пункта 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Месячная плата за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома установлена договором в виде ежемесячно уплачиваемой фиксированной суммы за 1 кв. м общей площади любого помещения дома. Этой суммой судам и следовало руководствоваться при оценке правомерности размера заявленных требований, поскольку ответчик как собственник нежилого помещения дома обязан был ежемесячно возмещать истцу издержки за работы и услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества исходя из утвержденной ставки.
Наличие у Магазина договоров, заключенных с ООО "Инсар Трейд" и ООО "Интрейд" на оказание услуг по содержанию и ремонту систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, внутридомовой системы отопления, ремонту и окраске фасадов, содержанию и ремонту систем электроснабжения, ремонту наружного освещения, свидетельствует о несении ответчиком расходов в отношении собственного помещения, но не освобождает его от обязанности оплачивать содержание общего имущества дома. Не обоснован ссылкой на конкретные доказательства и вывод судов о том, что на ООО "Инсар Трейд" и ООО "Интрейд" были возложены (частично) обязанности Общества и данные организации оказывали услуги именно по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Следует также отметить поверхностный характер выводов судов о наличии дублирующих друг друга договоров, заключенных Обществом с различными исполнителями, но фактически в отношении одних и тех же услуг.
Так, суды ограничились указанием на то, что договоры от 01.01.2010 N 01/01/10-4 и N 01/10 ТС1 предусматривают выполнение аналогичных работ в многоквартирном жилом доме в один и тот же период несколькими организациями, но в нарушение статьи 71 АПК РФ не привели мотивы, позволившие им прийти к такому заключению. Однако, из договора N 01/10 ТС1 следует, что его предметом является выполнение всего комплекса услуг и работ по техническому обслуживанию тепловых пунктов, узлов, теплоцентров, трубопроводов, запорной арматуры и внутридомовых тепловых сетей многоквартирных домов; предмет договора N 01/01/10-4 - это оказание услуг и выполнение работ, связанных с санитарно-техническим и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома.
Следовательно, вывод судов о тождественности работ по данным договорам нельзя признать основанным на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела.
В спорный период стоимость услуг Общества дважды увеличивалась и эти изменения признаны судами необоснованными.
Пунктом 29 Правил N 491 установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Изначально пунктом 4.2 договора месячная плата за содержание и ремонт жилого помещения составляла 16 руб. 47 коп. за 1 кв. м общей площади помещения, принадлежащей собственнику.
На основании письма Министерства с 01.06.2009 плата увеличена до 18 руб. 91 коп. за 1 кв. м, а с 01.06.2011 - до 21 руб. 75 коп. за 1 кв. м.
Суды не признали письмо Министерства нормативным правовым актом, который в силу статьи 13 АПК РФ применяется судом при рассмотрении дела.
В то же время пунктом 4.4 договора предусмотрено право управляющей компании за 30 дней до окончания каждого года действия договора предоставить собственникам помещений многоквартирного дома смету расходов на исполнение услуг для принятия общим собранием решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если общее собрание в указанный срок не проводилось или не было принято решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, управляющая организация начиная с первого месяца очередного года действия договора вправе начислять плату исходя из предложенной сметы; приложения N 2 и 3 к договору в этой части считаются измененными.
Обоснованность размера взыскиваемой Обществом платы за оказанные услуги с точки зрения их соответствия пункту 4.4 договора судами исследована не была. Вместе с тем Общество неоднократно ссылалось на увеличение платы именно по этому основанию.
Кроме того, даже если согласиться с оценкой, данной судами письму Министерства, в любом случае оснований для отклонения иска в полном объеме не имелось, поскольку начальный размер платы договором установлен.
При таком положении, учитывая, что суд кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьей 286 и пунктом 2 статьи 287 АПК РФ, не обладает самостоятельным правом на установление обстоятельств дела, которые не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить правильность расчета размера требований с учетом применимых нормативных актов и условий договора, устанавливающих размер платы за оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; на основании установленных обстоятельств разрешить спор, распределить расходы по госпошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 по делу N А42-8166/2011 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
Н.И.КУЖАРОВА
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)