Судебные решения, арбитраж

ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.02.2013 N 33-2639/13

Разделы:
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2013 г. N 33-2639/13


Судья: Малышев А.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Белисовой О.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1073/2012 по апелляционной жалобе Н. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года по иску Н. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру и по иску Б. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения представителя Б. - С.А.А., объяснения представителя конкурсного управляющего ООО <...> С.С.В., возражавших против удовлетворения жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Н. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на квартиры со строительными номерами <адрес>, в обоснование заявленных требований указав, что <дата> он заключил с ООО <...> предварительные договоры купли-продажи указанных выше квартир, согласно условиям которых ООО <...> обязалось в будущем продать (заключить основной договор купли-продажи) квартир, расположенных в <адрес>, при этом покупатель обязался оплатить стоимость квартир в порядке и в сроки, установленные в договоре, а продавец заключить с покупателем основные договоры купли-продажи квартир в срок не позднее <дата> с момента получения права собственности ООО <...> на квартиры на свое имя, и не позднее <дата> с даты подписания основных договоров купли-продажи передать квартиры покупателю по акту приема-передачи. Свои обязательства по оплате стоимости квартир со строительными номерами <адрес> он выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от <дата>, однако ответчик, несмотря на фактическое завершение строительства многоквартирного жилого дома от выполнения принятых обязательств по предварительным договорам, в частности по передаче регистрирующему органу разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта уклоняется, препятствуя реализации истцом права на регистрацию собственности.
Б. обратилась в суд с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, просила признать за ней право собственности на <адрес>, в обоснование заявленных требований указав, что <дата> заключила с ООО <...>, ООО <...> соглашение об уступке прав и обязанностей по договору N <...> участия в долевом строительстве от <дата>, согласно условиям которого ООО <...>, являющееся дольщиком по договору участия в долевом строительстве от <дата> N <...>, заключенному с ООО <...>, передает с согласия Застройщика права по указанному договору Б., Б. приобретает права собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную в <адрес>. Свои обязательства по договору N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома и соглашению об уступке прав и обязанностей от <дата> исполнила в полном объеме, уплатив ООО <...> <...>, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также актом сверки расчетов от <дата>, однако ответчик, несмотря на подписание от указанной даты с Б. акта приема-передачи квартиры <адрес>, не передает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта, препятствуя реализации права истицы на регистрацию собственности.
Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 16 августа 2012 года исковые требования Н. и Б. в отношении квартиры со строительным N <...> выделены в отдельное производство.
Н., уточнив исковые требования, просил признать за ним право собственности на квартиру <адрес>.
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года за Б. признано право собственности на <адрес>. Н. в удовлетворении требований о признании права собственности на спорную квартиру отказано.
В апелляционной жалобе Н. просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Истец Н. в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представил. Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.
<дата> между ООО <...> и ООО <...> заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ООО <...> обязалось в будущем продать (заключить основной договор купли-продажи) квартиры с проектным номером, расположенной в доме <адрес>, стоимостью <...>
<дата> ООО <...>, выступая застройщиком, и ООО <...>, выступая участником долевого строительства, заключили договор N <...> о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> по условиям которого ответчик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать ООО <...> трехкомнатную квартиру со строительным N <...>, а Общество обязалось уплатить обусловленную договором цену и принять созданный объект по акту приема-передачи. Государственная регистрация договора произведена <дата>.
<дата> предварительный договор купли-продажи от <дата> расторгнут по соглашению сторон на основании ч. 1 ст. 450 ГК РФ. Согласно п. 2 указанного соглашения денежные средства в сумме <...>, внесенные покупателем в счет оплаты квартиры по предварительному договору от <дата>, возвращаются продавцом покупателю или засчитываются сторонами в оплату по договору долевого участия от <дата> N <...>, по факту зачета денежных средств стороны составляют соответствующий акт.
На основании соглашения об уступке прав и обязанностей от <дата> по договору N <...> участия в долевом строительстве от <дата> к Б. перешли все права и обязанности по указанному договору, государственная регистрация соглашения об уступке прав и обязанностей была произведена <дата>.
На момент заключения Соглашения ООО <...> произвело финансирование строительства объекта в размере <...> (п. 5 соглашения); за уступку прав и обязанностей по договору Б. выплачено ООО <...> <...>.
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес>.
<дата> стороны, основываясь на результатах сверки расчетов по заключенному договору, составили акт, которым подтвердили исполнение Б. своих обязательств по оплате стоимости объекта долевого строительства, в этот же день застройщик передал дольщику Б. спорную квартиру по акту приема-передачи, которой государственным органом инвентаризационного учета присвоен N <...>.
Н. основывал свои исковые требования о признании за ним права собственности на спорную квартиру на предварительном договоре купли-продажи N <...> от <дата>, заключенном между ним и ООО <...>, согласно условиям которого ООО <...> обязалось в будущем продать (заключить основной договор купли-продажи) квартир, расположенных в доме <адрес>, в том числе квартиры с строительным N <...>, на квитанции к приходному кассовому ордеру N <...> от <дата>.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно положениям ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).
В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Разрешая спор и определяя, у кого из истцов возникло право собственности на спорную квартиру, руководствуясь положениями абз. 1 п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также изложенными нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", учитывая, что спорная квартира передана ответчиком по акту приема-передачи Б., полностью исполнившей свои договорные обязательства по уплате обусловленной договором цены, тогда как спорная недвижимость Н. по акту приема-передачи не передавалась и не перешла в его владение и пользование, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Б. и отказал Н. в удовлетворении заявленных им требований
Указанные значимые для разрешения спора обстоятельства доводами апелляционной жалобы Н. не опровергаются.
Н. ссылается на возникшие между ним и ответчиком договорные правоотношения, полагает неправильной судебную оценку указанных правоотношений и доказательств его участия своими средствами в долевом строительстве дома, а также ссылается на свое преимущество в передаче ему в собственность спорной квартиры исходя из того, что с ним предварительный договор купли-продажи заключен ранее.
С доводами жалобы нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Ссылки Н. на даты заключения договоров между первоначальным дольщиком ООО <...> и ответчиком и соглашением об уступке прав с Б., и договора между Н. и ответчиком несостоятельны.
В силу указанных положений ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика обязательство перед Б., к которой право требования спорной квартиры перешло на основании соглашения об уступке прав от <дата>, возникло раньше, поскольку денежные средства первоначальным дольщиком ООО <...> были внесены ответчику по предварительному договору от <дата> и зачтены ответчиком в счет исполнения обязательств по договору от <дата>.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Таким образом, в настоящем случае преимуществом обладает Б., которой квартира передана во владение в установленном законом порядке.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что Н. на спорную квартиру заключен предварительный договор купли-продажи, не порождающий иных правовых последствий, кроме как обязательств по заключению в дальнейшем основного договора, который так и не был заключен.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)