Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рублева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Сергеева В.А., судей Стрельцова А.С. и Швецова К.И., при секретаре К.О. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 02 сентября 2013 года дело по апелляционной жалобе Ш., администрации города Соликамска Пермского края на решение Соликамского городского суда Пермского края от 07 июня 2013 года, которым постановлено, -
обязать Ш. привести наружные несущие стеновые панели дома N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края в прежнее состояние путем демонтажа дверей двух входных групп и установки окон; восстановить отмостку путем бетонирования; произвести демонтаж лестничных маршей из сварных металлических конструкций, ведущих в жилое помещение N <...>, расположенное на первом этаже дома N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края.
Заслушав доклад судьи Швецова К.И., пояснения З. и ее представителя К.М.; представителя ответчика Ш., действующей по доверенности - Л.; представителя администрации города Соликамска Пермского края Б., ознакомившись с материалами дела, судебная коллегия
установила:
З. обратилась в суд с указанными исковыми требованиями к Ш., в обоснование которых сослалась на следующие обстоятельства.
Истице на праве собственности принадлежит квартира под номером ПО в многоквартирном жилом доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края. Владелец квартиры N <...> в этом же доме - Ш. после приобретения ее в собственность по договору купли-продажи в июле 2012 года приступил к выполнению работ по переустройству данного жилого помещения в нежилое помещение, предназначенное для использования под офис. Разрешение главы местной администрации на выполнение данных работ ответчиком получено с нарушением требований жилищного законодательства. Своего согласия на реконструкцию указанного объекта недвижимости, включающую устройство двух входных групп за счет демонтажа части оконного проема несущей наружной стены с устройством лестничных маршей и козырьков входа в помещение, выходящих за пределы конфигурации жилого дома, истица не давала. При этом происходит уменьшение общего домового имущества (площади наружной домовой стены), при помощи которого обслуживается более одного помещения в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края. Снижается качество инженерно-технического обеспечения указанной несущей конструкции, чем исключаются благоприятные и безопасные условия проживания граждан в собственных квартирах указанного многоквартирного дома.
В ходе разбирательства дела судом первой инстанции истица и ее представитель настаивали на удовлетворении исковых требований, опираясь на изложенные выше обстоятельства. Ответчик Ш. и привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика - администрация города Соликамска Пермского края иск не признали, поскольку считают, что порядок и условия переустройства под офис квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края, в том числе права жильцов многоквартирного дома, не нарушены. Строительные работы выполнены в соответствии с действующими нормативами. Наличие офисного помещения согласно техническому заключению не создает угрозы причинения вреда имуществу, жизни или здоровью граждан, проживающих в указанном доме.
Соликамским городским судом Пермского края постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по тем же основаниям, приведенным в суде первой инстанции, просят в апелляционных жалобах Ш. и администрация города Соликамска Пермского края, несогласные с выводами районного суда, которые считают противоречащими фактическим обстоятельствам дела и нормам жилищного законодательства.
В представленных на апелляционную жалобу возражениях З. просит оставить решение районного (городского) суда без изменения в связи с его законностью и обоснованностью.
Судебная коллегия, проверив по доводам апелляционных жалоб законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных статьей 327.1 ГПК РФ, не находит оснований для его отмены.
Разрешая исковые требования З., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении установленных законом порядка и условий выполнения работ по переустройству под офис принадлежащей ответчику квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края. Судебная коллегия считает данный вывод основанным на материалах дела и нормах действующего законодательства.
В соответствии со статьей 10 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 36 ЖК РФ, где указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входят:
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно частям 2, 3 и 4 настоящей статьи закона собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Как следует из положений части 1 статьи 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).
По смыслу приведенных выше норм материального права переустройство (реконструкция) под офис принадлежащей ответчику квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края возможно с соблюдением упомянутых в этих нормах требований, одним из которых является получение согласия на выполнение соответствующих работ всех собственников помещений в указанном доме. Это обусловлено тем, что происходит уменьшение размера общего домового имущества (наружной стены многоквартирного дома) вследствие образования в стене сквозного прохода, сопряженного с другой частью общего имущества собственников квартир (оставшейся несущей конструкцией дома и присоединенными к ней инженерными коммуникациями, электромеханическим и санитарно-техническим оборудованием). Отсутствие согласия собственников квартир на совершение таких действий нарушает их права. Ш. не представлено суду доказательств согласования с истицей и всеми другими собственниками помещений в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края работ по переустройству (реконструкции) собственной квартиры под офисное помещение (общественного назначения).
Представленный в судебное заседание протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска от 18.02.2008 года об ином не свидетельствуют. В нем отсутствует полная информация о волеизъявлении граждан относительно возможности существования в доме упомянутого нежилого помещения, не указаны собственники (участники долевой собственности) квартир и каким образом заслушивалось их мнение по вопросам повестки дня.
Внеочередное общее собрание собственников помещений созывалось посторонним лицом Г., не определялось место и время его проведения. В случае организации собрания в форме заочного голосования не была определена дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения.
Ничем не подтвержден законный порядок принятия собственниками помещений решения на общем собрании. Исходя из представленного протокола, судебной коллегией не усматривается действующая процедура голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженная формулировками "за", "против" или "воздержался". Отсутствует документально оформленный (видимый) результат подсчета голосов за принятие решения о согласовании переустройства под офис принадлежащей ответчику квартиры (100%).
Поскольку правоустанавливающие документы на придомовой земельный участок по адресу: <...> оформлялись и настоящий объект недвижимости значиться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как общее имущество собственников помещений в указанном доме, -
получение от указанных собственников разрешения на использование такого земельного участка в целях образования подхода к входной группе и прилегающего к нему заездного кармана для транспортных средств также являлось обязанностью ответчика.
Учитывая приведенные выше обстоятельства, отсутствуют правовые основания для признания состоявшимся согласования переустройства под офис жилого помещения ответчика N <...> со всеми собственниками помещений в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края. Вместе с тем не получено от квалифицированного большинства указанных собственников необходимого разрешения на использование придомового земельного участка. Истица вправе требовать восстановления нарушенных прав действиями по демонтажу незаконно возведенной входной группы и восстановлению прежнего технического состояния внешней стены многоквартирного дома, разрушенной в месте устройства офисного помещения.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 199 и 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы Ш., администрации города Соликамска Пермского края на решение Соликамского городского суда Пермского края от 07 июня 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 02.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8289
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2013 г. по делу N 33-8289
Судья Рублева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Сергеева В.А., судей Стрельцова А.С. и Швецова К.И., при секретаре К.О. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 02 сентября 2013 года дело по апелляционной жалобе Ш., администрации города Соликамска Пермского края на решение Соликамского городского суда Пермского края от 07 июня 2013 года, которым постановлено, -
обязать Ш. привести наружные несущие стеновые панели дома N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края в прежнее состояние путем демонтажа дверей двух входных групп и установки окон; восстановить отмостку путем бетонирования; произвести демонтаж лестничных маршей из сварных металлических конструкций, ведущих в жилое помещение N <...>, расположенное на первом этаже дома N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края.
Заслушав доклад судьи Швецова К.И., пояснения З. и ее представителя К.М.; представителя ответчика Ш., действующей по доверенности - Л.; представителя администрации города Соликамска Пермского края Б., ознакомившись с материалами дела, судебная коллегия
установила:
З. обратилась в суд с указанными исковыми требованиями к Ш., в обоснование которых сослалась на следующие обстоятельства.
Истице на праве собственности принадлежит квартира под номером ПО в многоквартирном жилом доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края. Владелец квартиры N <...> в этом же доме - Ш. после приобретения ее в собственность по договору купли-продажи в июле 2012 года приступил к выполнению работ по переустройству данного жилого помещения в нежилое помещение, предназначенное для использования под офис. Разрешение главы местной администрации на выполнение данных работ ответчиком получено с нарушением требований жилищного законодательства. Своего согласия на реконструкцию указанного объекта недвижимости, включающую устройство двух входных групп за счет демонтажа части оконного проема несущей наружной стены с устройством лестничных маршей и козырьков входа в помещение, выходящих за пределы конфигурации жилого дома, истица не давала. При этом происходит уменьшение общего домового имущества (площади наружной домовой стены), при помощи которого обслуживается более одного помещения в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края. Снижается качество инженерно-технического обеспечения указанной несущей конструкции, чем исключаются благоприятные и безопасные условия проживания граждан в собственных квартирах указанного многоквартирного дома.
В ходе разбирательства дела судом первой инстанции истица и ее представитель настаивали на удовлетворении исковых требований, опираясь на изложенные выше обстоятельства. Ответчик Ш. и привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика - администрация города Соликамска Пермского края иск не признали, поскольку считают, что порядок и условия переустройства под офис квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края, в том числе права жильцов многоквартирного дома, не нарушены. Строительные работы выполнены в соответствии с действующими нормативами. Наличие офисного помещения согласно техническому заключению не создает угрозы причинения вреда имуществу, жизни или здоровью граждан, проживающих в указанном доме.
Соликамским городским судом Пермского края постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по тем же основаниям, приведенным в суде первой инстанции, просят в апелляционных жалобах Ш. и администрация города Соликамска Пермского края, несогласные с выводами районного суда, которые считают противоречащими фактическим обстоятельствам дела и нормам жилищного законодательства.
В представленных на апелляционную жалобу возражениях З. просит оставить решение районного (городского) суда без изменения в связи с его законностью и обоснованностью.
Судебная коллегия, проверив по доводам апелляционных жалоб законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных статьей 327.1 ГПК РФ, не находит оснований для его отмены.
Разрешая исковые требования З., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении установленных законом порядка и условий выполнения работ по переустройству под офис принадлежащей ответчику квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края. Судебная коллегия считает данный вывод основанным на материалах дела и нормах действующего законодательства.
В соответствии со статьей 10 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 36 ЖК РФ, где указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входят:
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно частям 2, 3 и 4 настоящей статьи закона собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Как следует из положений части 1 статьи 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).
По смыслу приведенных выше норм материального права переустройство (реконструкция) под офис принадлежащей ответчику квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края возможно с соблюдением упомянутых в этих нормах требований, одним из которых является получение согласия на выполнение соответствующих работ всех собственников помещений в указанном доме. Это обусловлено тем, что происходит уменьшение размера общего домового имущества (наружной стены многоквартирного дома) вследствие образования в стене сквозного прохода, сопряженного с другой частью общего имущества собственников квартир (оставшейся несущей конструкцией дома и присоединенными к ней инженерными коммуникациями, электромеханическим и санитарно-техническим оборудованием). Отсутствие согласия собственников квартир на совершение таких действий нарушает их права. Ш. не представлено суду доказательств согласования с истицей и всеми другими собственниками помещений в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края работ по переустройству (реконструкции) собственной квартиры под офисное помещение (общественного назначения).
Представленный в судебное заседание протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска от 18.02.2008 года об ином не свидетельствуют. В нем отсутствует полная информация о волеизъявлении граждан относительно возможности существования в доме упомянутого нежилого помещения, не указаны собственники (участники долевой собственности) квартир и каким образом заслушивалось их мнение по вопросам повестки дня.
Внеочередное общее собрание собственников помещений созывалось посторонним лицом Г., не определялось место и время его проведения. В случае организации собрания в форме заочного голосования не была определена дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения.
Ничем не подтвержден законный порядок принятия собственниками помещений решения на общем собрании. Исходя из представленного протокола, судебной коллегией не усматривается действующая процедура голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженная формулировками "за", "против" или "воздержался". Отсутствует документально оформленный (видимый) результат подсчета голосов за принятие решения о согласовании переустройства под офис принадлежащей ответчику квартиры (100%).
Поскольку правоустанавливающие документы на придомовой земельный участок по адресу: <...> оформлялись и настоящий объект недвижимости значиться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как общее имущество собственников помещений в указанном доме, -
получение от указанных собственников разрешения на использование такого земельного участка в целях образования подхода к входной группе и прилегающего к нему заездного кармана для транспортных средств также являлось обязанностью ответчика.
Учитывая приведенные выше обстоятельства, отсутствуют правовые основания для признания состоявшимся согласования переустройства под офис жилого помещения ответчика N <...> со всеми собственниками помещений в доме N <...> по ул. <...> г. Соликамска Пермского края. Вместе с тем не получено от квалифицированного большинства указанных собственников необходимого разрешения на использование придомового земельного участка. Истица вправе требовать восстановления нарушенных прав действиями по демонтажу незаконно возведенной входной группы и восстановлению прежнего технического состояния внешней стены многоквартирного дома, разрушенной в месте устройства офисного помещения.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 199 и 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы Ш., администрации города Соликамска Пермского края на решение Соликамского городского суда Пермского края от 07 июня 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)