Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Годило Н.Н.,
судей: Жукова Е.В., Баканова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповым М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, дело по заявлению Юрковой Людмилы Александровны на определение от 02.10.2012 по делу N А18-241/2011 Арбитражного суда Республики Ингушетия (судья Цицкиев Б.У.)
о несостоятельности (банкротстве) ООО "МАГГ",
в отсутствие представителей других участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о начавшемся судебном процессе, о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.04.2011 удовлетворено заявление ликвидатора ООО "МАГ'Г" (далее - должник) о признании ликвидируемого должника банкротом. В отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим назначен Дурнев Александр Леонидович.
Сообщение о применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 10 от 21.01.2012.
В арбитражный суд обратилась Юркова Людмила Александровна (далее - Юркова Л.А.) с требованием об обязании конкурсного управляющего должника передать недвижимое имущество во исполнение обязательства передать его в собственность, а именно: трехкомнатную квартиру N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2.
Определением от 02.10.2012 суд в удовлетворении ходатайства Юрковой Л.А. отказал.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, Юркова Л.А. обратилась с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Указывает на то, что судом первой инстанции были нарушены нормы процессуального права, а именно статьи 133, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также определение о назначении судебного разбирательства, не выносил и соответствующим лицам, участвующим в деле их не направлял.
Определением суда от 25.12.2012 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Основанием для принятия судом указанного определения явилось то обстоятельство, что судом первой инстанции принят судебный акт, затрагивающий права и обязанности учредителя должника, без его привлечения к делу. Указанным определением открытое акционерное общество по строительству объектов атомной энергетики Концерн "Росатомстрой" привлечено к участию в деле.
Определением суда от 29.01.2013 апелляционный суд отложил судебное заседание в связи с тем, что ООО "МАГГ" были предоставлены не достоверные документы, поэтому суд счел необходимым произвести замену открытого акционерного общества по строительству объектов атомной энергетики Концерн "Росатомстрой" на учредителя застройщика (ООО "МАГГ") Эсмурзиева Османа Даудовича (Республика Ингушетия, Сунженский район, станица Орджоникидзевская, ул. Висаитова 9) и привлечь его к участию в деле.
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Из материалов дела следует, что 11.09.2006 между Правительством г. Москвы и ООО "МАГ'Г" заключен инвестиционный контракт на строительство жилого дома по строительному адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 22 Б, по условиям которого в собственность инвестора (должник) передается 100% общей жилой площади, площадей машиномест и общего пользования гаража-стоянки. Срок введения дома в эксплуатацию - 2007 год.
16 февраля 2007 года между ООО "МАГ'Г" и ЗАО "Актив" заключен договор от 25.05.2010 N 01/К/Ж участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2. Предметом указанного договора является обязанность застройщика построить и передать обществу объект жилые помещения общей площадью 10 001,62 кв. м в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2.
После обмеров БТИ дому со строительным адресом г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 22 Б., присвоен почтовый адрес: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22 корп. 2.
Между Юркова Л.А. и ЗАО "Актив" предварительный договор N 07/К/94, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи трехкомнатной квартиры N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2.
Обязательства по оплате приобретаемых объектов Юркова Л.А. исполнила в полном объеме. Данный факт сторонами не оспаривается.
Вместе с тем, должник по мнению заявителя условия договора не исполнил, денежные средства, уплаченные заявителем, не возвратил, спорные объекты не передал.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Юрковой Л.А. с заявленными требованиями в арбитражный суд.
Юркова Л.А. на основании решения Чертановского районного суда г. Москвы от 18 июля 2011 года принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 1114/420981) объект незавершенного строительства площадью застройки 2265,2 кв. м, степенью готовности 100% расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2011 77-АН N 526238.
Согласно письма Правительства Москвы от 06.12.2012 N 01-52-11067/2 многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2 в эксплуатацию не введен.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
На судью арбитражного суда возлагается обязанность по извещению о времени и месте судебного заседания по рассмотрению требований заявителя в отношении недвижимого имущества, а также лиц, к которым предъявлены эти требования, арбитражного управляющего, представителя собрания кредиторов или представителя комитета кредиторов (при его наличии) и представителя собственника имущества или учредителей застройщика (пункт 6 статьи 201.8 Закона о банкротстве).
Не извещение судом первой инстанции учредителя застройщика о заявленном Юрковой Л.А. требовании об обязании конкурсного управляющего должника передать недвижимое имущество во исполнение обязательства передать его в собственность в рамках дела о банкротстве рассматриваемого требования послужило основанием для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрения спора по правилам суда первой инстанции, о чем вынесено определение от 25.12.2012.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судом апелляционной инстанции установлено, что объект недвижимости в эксплуатацию не введен. Доказательства, свидетельствующие о регистрации права собственности застройщика на объект строительства, в материалах дела отсутствуют и суду апелляционной инстанции не представлены.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона Российской Федерации N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 за N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 за N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Согласно статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанностей в натуре.
Таким образом, в соответствии со статьями 8, 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или государственного контракта, заключенных в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
Следовательно, право собственности соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Последствием же выполнения соинвестором обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.
В силу положений Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
При этом возникновение объекта инвестиционной деятельности в виде готовых квартир (жилых помещений), нежилых помещений имеющих конкретное функциональное назначение как объектов гражданского права введенного в гражданский оборот, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.
В соответствии со статьями 8, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, техническими регламентами удостоверяется разрешением на ввод объекта эксплуатацию.
Однако, как установлено судом выше, строительство объекта до настоящего времени не завершено, объект в эксплуатацию не введен.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" N 56 от 25.07.2000, до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Также при рассмотрении настоящего спора следует принять во внимание требования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Как установлено выше разрешение на ввод многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2 не выдавалось.
Соответственно трехкомнатная квартира N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2, которую Юркова Л.А. просит передать ей в собственность, в отсутствие разрешения на ввод, имеет все признаки самовольной постройки.
В свою очередь требования о признании права собственности за Юрковой Л.А. на трехкомнатную квартиру N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2 на основании 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось.
Проверка в рамках данного гражданского дела на предмет соответствия объекта права, на который права истцом заявлены в судебном порядке, требованиям действующего законодательства в градостроительной сфере, соответствия его требованиям строительным нормам и правилам и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан судом не проводилась.
Кроме этого договорные отношения, связанные с приобретением права собственности на спорный объект недвижимого имущества Юркова Л.А. заключала с третьим лицом (ЗАО "Актив"), а не с застройщиком.
На основании вышеизложенного в удовлетворении заявленных требований Юрковой Л.А. об обязании конкурсного управляющего должника передать недвижимое имущество во исполнение обязательства передать его в собственность трехкомнатную квартиру N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2, расположенного в данном доме надлежит отказать, поскольку заявленные ею объекты являющиеся предметом исполнения возникших обязательственных отношений вытекающих из реализации инвестиционной деятельности не могут выступать самостоятельными объектами гражданского права, так как не введены в установленном действующим законодательством порядке в гражданский оборот.
В свою очередь как следует из материалов дела Юрковой Л.А. на основании решения Чертановского районного суда г. Москвы от 18 июля 2011 года уже принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 1114/420981) объект незавершенного строительства площадью застройки 2265,2 кв. м, степенью готовности 100% расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2011 77-АН N 526238.
Учитывая допущенное судом первой инстанции нарушение процессуальной нормы права при принятии оспариваемого судебного акта, в соответствии со статьями 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 02.10.2012 по делу N А18-241/2011 подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
определение суда Арбитражного суда Республики Ингушетия от 02.10.2012 по делу N А18-241/2011 отменить.
В удовлетворении требований Юрковой Людмилы Александровны отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Н.ГОДИЛО
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
А.П.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2013 ПО ДЕЛУ N А18-241/2011(104)
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. по делу N А18-241/2011(104)
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Годило Н.Н.,
судей: Жукова Е.В., Баканова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповым М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, дело по заявлению Юрковой Людмилы Александровны на определение от 02.10.2012 по делу N А18-241/2011 Арбитражного суда Республики Ингушетия (судья Цицкиев Б.У.)
о несостоятельности (банкротстве) ООО "МАГГ",
в отсутствие представителей других участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о начавшемся судебном процессе, о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.04.2011 удовлетворено заявление ликвидатора ООО "МАГ'Г" (далее - должник) о признании ликвидируемого должника банкротом. В отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим назначен Дурнев Александр Леонидович.
Сообщение о применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 10 от 21.01.2012.
В арбитражный суд обратилась Юркова Людмила Александровна (далее - Юркова Л.А.) с требованием об обязании конкурсного управляющего должника передать недвижимое имущество во исполнение обязательства передать его в собственность, а именно: трехкомнатную квартиру N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2.
Определением от 02.10.2012 суд в удовлетворении ходатайства Юрковой Л.А. отказал.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, Юркова Л.А. обратилась с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Указывает на то, что судом первой инстанции были нарушены нормы процессуального права, а именно статьи 133, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также определение о назначении судебного разбирательства, не выносил и соответствующим лицам, участвующим в деле их не направлял.
Определением суда от 25.12.2012 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Основанием для принятия судом указанного определения явилось то обстоятельство, что судом первой инстанции принят судебный акт, затрагивающий права и обязанности учредителя должника, без его привлечения к делу. Указанным определением открытое акционерное общество по строительству объектов атомной энергетики Концерн "Росатомстрой" привлечено к участию в деле.
Определением суда от 29.01.2013 апелляционный суд отложил судебное заседание в связи с тем, что ООО "МАГГ" были предоставлены не достоверные документы, поэтому суд счел необходимым произвести замену открытого акционерного общества по строительству объектов атомной энергетики Концерн "Росатомстрой" на учредителя застройщика (ООО "МАГГ") Эсмурзиева Османа Даудовича (Республика Ингушетия, Сунженский район, станица Орджоникидзевская, ул. Висаитова 9) и привлечь его к участию в деле.
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Из материалов дела следует, что 11.09.2006 между Правительством г. Москвы и ООО "МАГ'Г" заключен инвестиционный контракт на строительство жилого дома по строительному адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 22 Б, по условиям которого в собственность инвестора (должник) передается 100% общей жилой площади, площадей машиномест и общего пользования гаража-стоянки. Срок введения дома в эксплуатацию - 2007 год.
16 февраля 2007 года между ООО "МАГ'Г" и ЗАО "Актив" заключен договор от 25.05.2010 N 01/К/Ж участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2. Предметом указанного договора является обязанность застройщика построить и передать обществу объект жилые помещения общей площадью 10 001,62 кв. м в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2.
После обмеров БТИ дому со строительным адресом г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 22 Б., присвоен почтовый адрес: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22 корп. 2.
Между Юркова Л.А. и ЗАО "Актив" предварительный договор N 07/К/94, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи трехкомнатной квартиры N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2.
Обязательства по оплате приобретаемых объектов Юркова Л.А. исполнила в полном объеме. Данный факт сторонами не оспаривается.
Вместе с тем, должник по мнению заявителя условия договора не исполнил, денежные средства, уплаченные заявителем, не возвратил, спорные объекты не передал.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Юрковой Л.А. с заявленными требованиями в арбитражный суд.
Юркова Л.А. на основании решения Чертановского районного суда г. Москвы от 18 июля 2011 года принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 1114/420981) объект незавершенного строительства площадью застройки 2265,2 кв. м, степенью готовности 100% расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2011 77-АН N 526238.
Согласно письма Правительства Москвы от 06.12.2012 N 01-52-11067/2 многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2 в эксплуатацию не введен.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
На судью арбитражного суда возлагается обязанность по извещению о времени и месте судебного заседания по рассмотрению требований заявителя в отношении недвижимого имущества, а также лиц, к которым предъявлены эти требования, арбитражного управляющего, представителя собрания кредиторов или представителя комитета кредиторов (при его наличии) и представителя собственника имущества или учредителей застройщика (пункт 6 статьи 201.8 Закона о банкротстве).
Не извещение судом первой инстанции учредителя застройщика о заявленном Юрковой Л.А. требовании об обязании конкурсного управляющего должника передать недвижимое имущество во исполнение обязательства передать его в собственность в рамках дела о банкротстве рассматриваемого требования послужило основанием для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрения спора по правилам суда первой инстанции, о чем вынесено определение от 25.12.2012.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судом апелляционной инстанции установлено, что объект недвижимости в эксплуатацию не введен. Доказательства, свидетельствующие о регистрации права собственности застройщика на объект строительства, в материалах дела отсутствуют и суду апелляционной инстанции не представлены.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона Российской Федерации N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 за N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 за N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Согласно статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанностей в натуре.
Таким образом, в соответствии со статьями 8, 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или государственного контракта, заключенных в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
Следовательно, право собственности соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Последствием же выполнения соинвестором обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.
В силу положений Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
При этом возникновение объекта инвестиционной деятельности в виде готовых квартир (жилых помещений), нежилых помещений имеющих конкретное функциональное назначение как объектов гражданского права введенного в гражданский оборот, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.
В соответствии со статьями 8, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, техническими регламентами удостоверяется разрешением на ввод объекта эксплуатацию.
Однако, как установлено судом выше, строительство объекта до настоящего времени не завершено, объект в эксплуатацию не введен.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" N 56 от 25.07.2000, до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Также при рассмотрении настоящего спора следует принять во внимание требования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Как установлено выше разрешение на ввод многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2 не выдавалось.
Соответственно трехкомнатная квартира N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2, которую Юркова Л.А. просит передать ей в собственность, в отсутствие разрешения на ввод, имеет все признаки самовольной постройки.
В свою очередь требования о признании права собственности за Юрковой Л.А. на трехкомнатную квартиру N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2 на основании 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось.
Проверка в рамках данного гражданского дела на предмет соответствия объекта права, на который права истцом заявлены в судебном порядке, требованиям действующего законодательства в градостроительной сфере, соответствия его требованиям строительным нормам и правилам и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан судом не проводилась.
Кроме этого договорные отношения, связанные с приобретением права собственности на спорный объект недвижимого имущества Юркова Л.А. заключала с третьим лицом (ЗАО "Актив"), а не с застройщиком.
На основании вышеизложенного в удовлетворении заявленных требований Юрковой Л.А. об обязании конкурсного управляющего должника передать недвижимое имущество во исполнение обязательства передать его в собственность трехкомнатную квартиру N 94, проектной площадью 114,16 кв. м, расположенную на 20 этаже секции 1 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2, расположенного в данном доме надлежит отказать, поскольку заявленные ею объекты являющиеся предметом исполнения возникших обязательственных отношений вытекающих из реализации инвестиционной деятельности не могут выступать самостоятельными объектами гражданского права, так как не введены в установленном действующим законодательством порядке в гражданский оборот.
В свою очередь как следует из материалов дела Юрковой Л.А. на основании решения Чертановского районного суда г. Москвы от 18 июля 2011 года уже принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 1114/420981) объект незавершенного строительства площадью застройки 2265,2 кв. м, степенью готовности 100% расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22, корп. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2011 77-АН N 526238.
Учитывая допущенное судом первой инстанции нарушение процессуальной нормы права при принятии оспариваемого судебного акта, в соответствии со статьями 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 02.10.2012 по делу N А18-241/2011 подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
определение суда Арбитражного суда Республики Ингушетия от 02.10.2012 по делу N А18-241/2011 отменить.
В удовлетворении требований Юрковой Людмилы Александровны отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Н.ГОДИЛО
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
А.П.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)