Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.,
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Черемновой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11405/2012) закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" на решение Арбитражного суда Омской области от 19.11.2012 по делу N А46-27970/2012 (судья Распутина Л.Н.), принятое по заявлению закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" (ИНН 5506035536, ОГРН 1025501247100) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Завод сборного железобетона N 6 - Застройщик", о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права,
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" - Коленбет Наталья Владимировна (паспорт, по доверенности б/н от 28.12.2012 сроком действия на 1 год); Нелис Галина Аркадьевна (паспорт, по доверенности б/н от 10.08.2011 сроком действия на 3 года);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Кузнецова Татьяна Александровна (удостоверение, по доверенности N 123 от 25.12.2012 сроком действия по 31.12.2013);
- от общества с ограниченной ответственностью "Завод сборного железобетона N 6 - Застройщик" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
установил:
Закрытое акционерное общество "Завод сборного железобетона N 6" (далее - ЗАО "ЗСЖБ N 6", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, Управление, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным решения (исх. N 01/157/2012-219 от 22.08.2012) об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру N 1 в жилом доме N 67, корп. 1 по ул. Димитрова.
Решением от 19.11.2012 по делу N А46-27970/2012 в удовлетворении требований заявителя было отказано, поскольку положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество, а, следовательно, право собственности на квартиру не может быть зарегистрировано Управлением в порядке статьи 13 Закона о регистрации как первичное право за ЗАО "ЗСЖБ N 6".
В апелляционной жалобе ЗАО "Завод сборного железобетона N 6", ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование своей позиции податель жалобы отмечает, что в распоряжении управления Росреестра по Омской области имелись все необходимые для проведения государственной регистрации документы. Произведенные инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство, а не признания за инвестором права собственности на конкретные помещения. Договор купли-продажи будущей вещи не требует обязательного наличия права собственности на вещь у продавца. В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ продавец передает вещь в собственность покупателю, что не тождественно передачи вещи из собственности продавца.
В представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу заявителя Управление Росреестра выразило свое несогласие с доводами жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене или изменению.
Суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ООО "Завод сборного железобетона N 6 - Застройщик", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и не заявившего ходатайства об его отложении.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.
ЗАО "ЗСЖБ N 6" 22.06.2012 обратилось в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру N 1 в жилом доме N 67, корп. 1 по ул. Димитрова (далее - Квартира).
На государственную регистрацию представлены следующие документы:
- 1) договор б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011, заключенный между ЗАО "ЗСЖБ N 6" (Инвестор) и ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" (Застройщик-Инвестор);
- 2) приложение N 1 к договору б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011 "Перечень квартир, передаваемых Инвестору-ЗАО "ЗСЖБ N 6";
- 3) дополнительное соглашение N 1 от 31.05.2012 к договору б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011 (о присвоении почтового адреса построенному ж/дому);
- 4) дополнительное соглашение N 2 от 31.05.2012 к договору б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011 (об общей сумме инвестирования, произведенной ЗАО "ЗСЖБ N 6");
- 5) акт приема-передачи от 31.05.2012;
- 6) платежное поручение N 6175 от 24.11.2011 об уплате государственной пошлины;
- 7) справка б/н от 31.05.2012 (о соотношении общей суммы инвестирования в строительство к активам);
- 8) справка от 31.05.2012 (об исполнении договора и отсутствии претензий);
- 9) ходатайство от 31.05.2012 ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик" о регистрации права собственности на квартиру за ЗАО "ЗСЖБ N 6";
- 10) кадастровый паспорт помещения от 04.04.2012;
- 11) доверенность от 02.09.2011.
Решением (исх. N 01/157/2012-219 от 27.06.2012) Управлением Росреестра по Омской области государственная регистрация права собственности на Квартиру была приостановлена по инициативе регистрирующего органа сроком на один месяц. Заявителю разъяснено о возможности зарегистрировать право собственности за ним только после регистрации права на квартиру за ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик", а также о необходимости предоставления на государственную регистрацию акта приема-передачи Квартиры, подписанного сторонами, после даты регистрации права собственности за ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик".
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, послужившие препятствием для ее проведения, не были устранены, 22.08.2012 Управлением принято решение об отказе в проведении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом, для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Общество, полагая, что решение Управления Росреестра по Омской области об отказе в государственной регистрации права собственности на Квартиру является незаконным и нарушает права заявителя, обратилось в Арбитражный суд Омской области с вышеназванными требованиями.
Решением от 19.11.2012 по делу N А46-27970/2012 в удовлетворении требований заявителя было отказано.
Означенное решение суда первой инстанции обжалуется в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 09.09.2011 между ЗАО "ЗСЖБ N 6" ("Инвестор") и ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" ("Застройщик-Инвестор") в соответствии с Гражданским кодексом и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома (далее - Договор инвестирования).
Предметом настоящего договора является передача "Застройщиком-Инвестором" "Инвестору" правомочий по инвестированию строительства объекта капитального строительства "Жилой квартал в границах улиц 12 Декабря, Куломзинская, Димитрова. Жилой дом N 2" (далее - "объект"), с правом получения в собственность жилых помещений (квартир), основные характеристики которых указаны в Приложении N 1 к настоящему договору.
В силу пункта 1.6 Договора инвестирования строительство объекта осуществляется "Застройщиком-Инвестором" на земельном участке, площадью 3663,00 кв. метров, кадастровый номер 55:36:140106:600, с местоположением: установлено в 118 м юго-восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес - Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Куломзинская, д. 91, для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
Согласно пункту 2.3 Договора инвестирования Инвестор принимает на себя обязательство выполнить своими или привлеченными силами и средствами строительные работы по устройству кровли на объекте в объеме и сроки, предусмотренные проектно-сметной документацией, и сдать работы Заказчику в состоянии, позволяющем эксплуатацию объекта.
Кроме того, по условиям Договора инвестирования Инвестор после ввода "объекта" в эксплуатацию имеет право в качестве оплаты за выполненные по договору обязательства получить в собственность жилое помещение (квартиру) в построенном "объекте" (пункты 1.2, 2.5 Инвестиционного договора и Приложение N 1 к нему).
31.05.2012 между ЗАО "ЗСЖБ N 6" и ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" подписан акт приема-передачи, согласно которому во исполнение договора б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011 и согласно Приложения N 1 к нему (подтверждающим распределение общей площади квартир между участниками инвестиционной деятельности) "Застройщик-Инвестор" передает, а "Инвестор" принимает в собственность квартиры в жилом доме 67 корпус 1 по ул. Димитрова в Кировском административном округе города Омска (строительный адрес: жилой дом N 2 в границах улиц 12-го Декабря, Куломзинская, Димитрова в Кировском административном округе города Омска), а именно: 2-комнатную квартиру N 1 (1 этаж), общей площадью по техническому паспорту 56,5 кв. метров, жилой - 31,1 кв. метров, с лоджией площадью 2,6 кв. метров (с учетом понижающего коэффициента 0,5).
С целью государственной регистрации права собственности на данной жилое помещение Общество обратилось в Управление с соответствующим заявлением.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Законом о регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- - прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
На основании указанной нормы в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверка законности сделки специалистом регистрирующего органа установлено, что в качестве документа - основания возникновения права, на государственную регистрацию заявителем (ЗАО "ЗСЖБ N 6") представлен договор б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011, заключенный между ЗАО "ЗСЖБ N 6" (Инвестор) и ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" (Застройщик-Инвестор).
Учитывая, что действующее законодательство не закрепляет инвестиционный договор как самостоятельный тип договора, а при проведении правовой экспертизы документов, оценивая правовую природу договора, государственный регистратор руководствуется не наименованием договора, а правами и обязанностями сторон, вытекающими из существа имеющегося обязательства, то представление на государственную регистрацию договора, поименованного как инвестиционный, не должно влиять на юридическую квалификацию сделки.
Сделка, согласно которой одно лицо обязуется передать в собственность другого лица вещь, а приобретатель вещи обязуется оплатить за нее определенную цену, именуется договором купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем. И, следовательно, Инвестиционный договор представляет собой сложную юридическую конструкцию, содержащую элементы строительного подряда и договора купли-продажи недвижимости.
Данная правовая оценка инвестиционного договора соответствует разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54).
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно счел правомерным вывод заинтересованного лица о том, что к Инвестиционному договору применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Таким образом, по смыслу указанных выше норм, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок, площадью 3663,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:140106:600, с местоположением: установлено в 118 м юго-восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Куломзинская, д. 91, предоставленный для строительства жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Димитрова, д. 67, корпус 1 (почтовый адрес с учетом дополнительного соглашения N 1 от 31.05.2012), зарегистрирован на праве собственности за ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик", о чем 27.06.2011 сделана соответствующая запись в ЕГРП за N 55-55-01/115/2011-449. То есть ЗАО "ЗСЖБ N 6" как Инвестор правом на данный земельный участок не обладает.
Следовательно, в данном случае право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации может возникнуть только у ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" как у застройщика, имеющего права на названный земельный участок. При этом ЗАО "ЗСЖБ N 6" как инвестор (подрядчик) имеет право на оплату выполненных во исполнение своих обязательств по Инвестиционному договору работ.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит норм, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Следовательно, для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру от ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик" к ЗАО "Завод сборного железобетона", ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик" должно обладать зарегистрированным в установленном законом порядке правом собственности на него (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод подателя жалобы о том, что в силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ договор купли-продажи будущей вещи не требует обязательного наличия права собственности на вещь у продавца, апелляционный суд находит несостоятельным.
Так, податель жалобы утверждает, что в силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ продавец передает вещь в собственность покупателю, что не тождественно передачи вещи из собственности продавца.
Между тем, согласно положениям статьи 209 ГК РФ операции по отчуждению имущества могут быть осуществлены только по усмотрению собственника имущества, а, следовательно, утверждение подателя жалобы о том, что продавец может передать покупателю имущество, не имея на него право собственности безосновательно.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Однако на сегодняшний момент Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит записи о праве собственности ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик" на объект недвижимости на квартиру N 1 в жилом доме N 67, корп. 1 по ул. Димитрова в г. Омске.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, документами, представленными на государственную регистрацию - справкой Застройщика (ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик") по состоянию на 31.05.2012 подтверждается факт осуществления Обществом как инвестором строительства и финансирования "объекта" в размере, согласованном сторонами в дополнительном соглашении от 31.05.2012. Застройщиком представлено выданное в установленном законом порядке разрешение от 31.05.2012 на ввод объекта в эксплуатацию N 55-1066. Таким образом, Инвестиционный договор сторонами данного договора исполнен.
С учетом разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54, судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно заключил о том, что право собственности на Квартиру не может быть зарегистрировано Управлением в порядке статьи 13 Закона о регистрации как первичное право за ЗАО "ЗСЖБ N 6", в связи с чем отказ заинтересованного лица в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за заявителем не может быть признан не соответствующим закону.
Довод заявителя о том, что правовые позиции Пленума ВАС РФ не могут иметь общеобязательной юридической силы, в частности, для регистрирующего органа правомерно был отклонен судом первой инстанции, поскольку отказ в государственной регистрации мотивирован Управлением не ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 54, а положениями статьи 20 Закона о регистрации, согласно которой в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Также обоснованно судом первой инстанции был отклонен, как не имеющий отношения к настоящему спору, довод заявителя о том, что Управление Росреестра по Омской области вплоть до июня 2012 года продолжало осуществлять государственную регистрацию прав на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании договоров об инвестировании строительства, основываясь на тех же положениях законодательства Российской Федерации (об инвестициях), без учета соответствующих разъяснений, данных Пленумом ВАС РФ в Постановлении N 54, поскольку в рамках настоящего спора судом оценивается отказ заинтересованного лица в регистрации права на конкретный объект, на регистрацию которого предоставлен определенный пакет документов, оценка которых производится регистрирующим органом в каждом конкретном случае индивидуально.
Таким образом, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованны.
Фактически доводы апелляционной жалобы повторяют доводы заявления, изложенные суду первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте. Данные доводы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и, по существу, сводятся к переоценке обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.
Обществом при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 6550 от 12.12.2012 уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., то есть в большем размере, чем это предусмотрено подпунктами 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, поэтому в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 19.11.2012 по делу N А46-27970/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Завод сборного железобетона N 6" из федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 6550 от 12.12.2012.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2013 ПО ДЕЛУ N А46-27970/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. по делу N А46-27970/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.,
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Черемновой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11405/2012) закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" на решение Арбитражного суда Омской области от 19.11.2012 по делу N А46-27970/2012 (судья Распутина Л.Н.), принятое по заявлению закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" (ИНН 5506035536, ОГРН 1025501247100) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Завод сборного железобетона N 6 - Застройщик", о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права,
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" - Коленбет Наталья Владимировна (паспорт, по доверенности б/н от 28.12.2012 сроком действия на 1 год); Нелис Галина Аркадьевна (паспорт, по доверенности б/н от 10.08.2011 сроком действия на 3 года);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Кузнецова Татьяна Александровна (удостоверение, по доверенности N 123 от 25.12.2012 сроком действия по 31.12.2013);
- от общества с ограниченной ответственностью "Завод сборного железобетона N 6 - Застройщик" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
установил:
Закрытое акционерное общество "Завод сборного железобетона N 6" (далее - ЗАО "ЗСЖБ N 6", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, Управление, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным решения (исх. N 01/157/2012-219 от 22.08.2012) об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру N 1 в жилом доме N 67, корп. 1 по ул. Димитрова.
Решением от 19.11.2012 по делу N А46-27970/2012 в удовлетворении требований заявителя было отказано, поскольку положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество, а, следовательно, право собственности на квартиру не может быть зарегистрировано Управлением в порядке статьи 13 Закона о регистрации как первичное право за ЗАО "ЗСЖБ N 6".
В апелляционной жалобе ЗАО "Завод сборного железобетона N 6", ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование своей позиции податель жалобы отмечает, что в распоряжении управления Росреестра по Омской области имелись все необходимые для проведения государственной регистрации документы. Произведенные инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство, а не признания за инвестором права собственности на конкретные помещения. Договор купли-продажи будущей вещи не требует обязательного наличия права собственности на вещь у продавца. В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ продавец передает вещь в собственность покупателю, что не тождественно передачи вещи из собственности продавца.
В представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу заявителя Управление Росреестра выразило свое несогласие с доводами жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене или изменению.
Суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ООО "Завод сборного железобетона N 6 - Застройщик", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и не заявившего ходатайства об его отложении.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.
ЗАО "ЗСЖБ N 6" 22.06.2012 обратилось в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру N 1 в жилом доме N 67, корп. 1 по ул. Димитрова (далее - Квартира).
На государственную регистрацию представлены следующие документы:
- 1) договор б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011, заключенный между ЗАО "ЗСЖБ N 6" (Инвестор) и ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" (Застройщик-Инвестор);
- 2) приложение N 1 к договору б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011 "Перечень квартир, передаваемых Инвестору-ЗАО "ЗСЖБ N 6";
- 3) дополнительное соглашение N 1 от 31.05.2012 к договору б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011 (о присвоении почтового адреса построенному ж/дому);
- 4) дополнительное соглашение N 2 от 31.05.2012 к договору б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011 (об общей сумме инвестирования, произведенной ЗАО "ЗСЖБ N 6");
- 5) акт приема-передачи от 31.05.2012;
- 6) платежное поручение N 6175 от 24.11.2011 об уплате государственной пошлины;
- 7) справка б/н от 31.05.2012 (о соотношении общей суммы инвестирования в строительство к активам);
- 8) справка от 31.05.2012 (об исполнении договора и отсутствии претензий);
- 9) ходатайство от 31.05.2012 ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик" о регистрации права собственности на квартиру за ЗАО "ЗСЖБ N 6";
- 10) кадастровый паспорт помещения от 04.04.2012;
- 11) доверенность от 02.09.2011.
Решением (исх. N 01/157/2012-219 от 27.06.2012) Управлением Росреестра по Омской области государственная регистрация права собственности на Квартиру была приостановлена по инициативе регистрирующего органа сроком на один месяц. Заявителю разъяснено о возможности зарегистрировать право собственности за ним только после регистрации права на квартиру за ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик", а также о необходимости предоставления на государственную регистрацию акта приема-передачи Квартиры, подписанного сторонами, после даты регистрации права собственности за ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик".
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, послужившие препятствием для ее проведения, не были устранены, 22.08.2012 Управлением принято решение об отказе в проведении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом, для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Общество, полагая, что решение Управления Росреестра по Омской области об отказе в государственной регистрации права собственности на Квартиру является незаконным и нарушает права заявителя, обратилось в Арбитражный суд Омской области с вышеназванными требованиями.
Решением от 19.11.2012 по делу N А46-27970/2012 в удовлетворении требований заявителя было отказано.
Означенное решение суда первой инстанции обжалуется в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 09.09.2011 между ЗАО "ЗСЖБ N 6" ("Инвестор") и ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" ("Застройщик-Инвестор") в соответствии с Гражданским кодексом и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома (далее - Договор инвестирования).
Предметом настоящего договора является передача "Застройщиком-Инвестором" "Инвестору" правомочий по инвестированию строительства объекта капитального строительства "Жилой квартал в границах улиц 12 Декабря, Куломзинская, Димитрова. Жилой дом N 2" (далее - "объект"), с правом получения в собственность жилых помещений (квартир), основные характеристики которых указаны в Приложении N 1 к настоящему договору.
В силу пункта 1.6 Договора инвестирования строительство объекта осуществляется "Застройщиком-Инвестором" на земельном участке, площадью 3663,00 кв. метров, кадастровый номер 55:36:140106:600, с местоположением: установлено в 118 м юго-восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес - Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Куломзинская, д. 91, для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
Согласно пункту 2.3 Договора инвестирования Инвестор принимает на себя обязательство выполнить своими или привлеченными силами и средствами строительные работы по устройству кровли на объекте в объеме и сроки, предусмотренные проектно-сметной документацией, и сдать работы Заказчику в состоянии, позволяющем эксплуатацию объекта.
Кроме того, по условиям Договора инвестирования Инвестор после ввода "объекта" в эксплуатацию имеет право в качестве оплаты за выполненные по договору обязательства получить в собственность жилое помещение (квартиру) в построенном "объекте" (пункты 1.2, 2.5 Инвестиционного договора и Приложение N 1 к нему).
31.05.2012 между ЗАО "ЗСЖБ N 6" и ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" подписан акт приема-передачи, согласно которому во исполнение договора б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011 и согласно Приложения N 1 к нему (подтверждающим распределение общей площади квартир между участниками инвестиционной деятельности) "Застройщик-Инвестор" передает, а "Инвестор" принимает в собственность квартиры в жилом доме 67 корпус 1 по ул. Димитрова в Кировском административном округе города Омска (строительный адрес: жилой дом N 2 в границах улиц 12-го Декабря, Куломзинская, Димитрова в Кировском административном округе города Омска), а именно: 2-комнатную квартиру N 1 (1 этаж), общей площадью по техническому паспорту 56,5 кв. метров, жилой - 31,1 кв. метров, с лоджией площадью 2,6 кв. метров (с учетом понижающего коэффициента 0,5).
С целью государственной регистрации права собственности на данной жилое помещение Общество обратилось в Управление с соответствующим заявлением.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Законом о регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- - прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
На основании указанной нормы в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверка законности сделки специалистом регистрирующего органа установлено, что в качестве документа - основания возникновения права, на государственную регистрацию заявителем (ЗАО "ЗСЖБ N 6") представлен договор б/н инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 09.09.2011, заключенный между ЗАО "ЗСЖБ N 6" (Инвестор) и ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" (Застройщик-Инвестор).
Учитывая, что действующее законодательство не закрепляет инвестиционный договор как самостоятельный тип договора, а при проведении правовой экспертизы документов, оценивая правовую природу договора, государственный регистратор руководствуется не наименованием договора, а правами и обязанностями сторон, вытекающими из существа имеющегося обязательства, то представление на государственную регистрацию договора, поименованного как инвестиционный, не должно влиять на юридическую квалификацию сделки.
Сделка, согласно которой одно лицо обязуется передать в собственность другого лица вещь, а приобретатель вещи обязуется оплатить за нее определенную цену, именуется договором купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем. И, следовательно, Инвестиционный договор представляет собой сложную юридическую конструкцию, содержащую элементы строительного подряда и договора купли-продажи недвижимости.
Данная правовая оценка инвестиционного договора соответствует разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54).
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно счел правомерным вывод заинтересованного лица о том, что к Инвестиционному договору применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Таким образом, по смыслу указанных выше норм, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок, площадью 3663,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:140106:600, с местоположением: установлено в 118 м юго-восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Куломзинская, д. 91, предоставленный для строительства жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Димитрова, д. 67, корпус 1 (почтовый адрес с учетом дополнительного соглашения N 1 от 31.05.2012), зарегистрирован на праве собственности за ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик", о чем 27.06.2011 сделана соответствующая запись в ЕГРП за N 55-55-01/115/2011-449. То есть ЗАО "ЗСЖБ N 6" как Инвестор правом на данный земельный участок не обладает.
Следовательно, в данном случае право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации может возникнуть только у ООО "ЗСЖБ N 6-Застройщик" как у застройщика, имеющего права на названный земельный участок. При этом ЗАО "ЗСЖБ N 6" как инвестор (подрядчик) имеет право на оплату выполненных во исполнение своих обязательств по Инвестиционному договору работ.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит норм, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Следовательно, для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру от ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик" к ЗАО "Завод сборного железобетона", ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик" должно обладать зарегистрированным в установленном законом порядке правом собственности на него (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод подателя жалобы о том, что в силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ договор купли-продажи будущей вещи не требует обязательного наличия права собственности на вещь у продавца, апелляционный суд находит несостоятельным.
Так, податель жалобы утверждает, что в силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ продавец передает вещь в собственность покупателю, что не тождественно передачи вещи из собственности продавца.
Между тем, согласно положениям статьи 209 ГК РФ операции по отчуждению имущества могут быть осуществлены только по усмотрению собственника имущества, а, следовательно, утверждение подателя жалобы о том, что продавец может передать покупателю имущество, не имея на него право собственности безосновательно.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Однако на сегодняшний момент Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит записи о праве собственности ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик" на объект недвижимости на квартиру N 1 в жилом доме N 67, корп. 1 по ул. Димитрова в г. Омске.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, документами, представленными на государственную регистрацию - справкой Застройщика (ООО "ЗСЖБ N 6 - Застройщик") по состоянию на 31.05.2012 подтверждается факт осуществления Обществом как инвестором строительства и финансирования "объекта" в размере, согласованном сторонами в дополнительном соглашении от 31.05.2012. Застройщиком представлено выданное в установленном законом порядке разрешение от 31.05.2012 на ввод объекта в эксплуатацию N 55-1066. Таким образом, Инвестиционный договор сторонами данного договора исполнен.
С учетом разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54, судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно заключил о том, что право собственности на Квартиру не может быть зарегистрировано Управлением в порядке статьи 13 Закона о регистрации как первичное право за ЗАО "ЗСЖБ N 6", в связи с чем отказ заинтересованного лица в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за заявителем не может быть признан не соответствующим закону.
Довод заявителя о том, что правовые позиции Пленума ВАС РФ не могут иметь общеобязательной юридической силы, в частности, для регистрирующего органа правомерно был отклонен судом первой инстанции, поскольку отказ в государственной регистрации мотивирован Управлением не ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 54, а положениями статьи 20 Закона о регистрации, согласно которой в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Также обоснованно судом первой инстанции был отклонен, как не имеющий отношения к настоящему спору, довод заявителя о том, что Управление Росреестра по Омской области вплоть до июня 2012 года продолжало осуществлять государственную регистрацию прав на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании договоров об инвестировании строительства, основываясь на тех же положениях законодательства Российской Федерации (об инвестициях), без учета соответствующих разъяснений, данных Пленумом ВАС РФ в Постановлении N 54, поскольку в рамках настоящего спора судом оценивается отказ заинтересованного лица в регистрации права на конкретный объект, на регистрацию которого предоставлен определенный пакет документов, оценка которых производится регистрирующим органом в каждом конкретном случае индивидуально.
Таким образом, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованны.
Фактически доводы апелляционной жалобы повторяют доводы заявления, изложенные суду первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте. Данные доводы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и, по существу, сводятся к переоценке обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.
Обществом при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 6550 от 12.12.2012 уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., то есть в большем размере, чем это предусмотрено подпунктами 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, поэтому в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 19.11.2012 по делу N А46-27970/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Завод сборного железобетона N 6" из федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 6550 от 12.12.2012.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)