Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Королева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Пучинина Д.А. и Нюхтилиной А.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 января 2013 года апелляционную жалобу Р.И. и Р.К. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01 ноября 2012 года по делу N 2-2831/12 по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Всеволожские коммунальные системы" (ЗАО "УК "ВКС") к Р.И. и Р.К. о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения Р.И., действующей от своего имени и в качестве представителя Р.К., поддержавшей жалобу, судебная коллегия
установила:
Решением Смольнинского районного суда от 01.11.2012 г. по настоящему делу удовлетворены требования ЗАО "УК "ВКС" о солидарном взыскании с Р.И. и Р.К. - собственников квартиры <адрес> - суммы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за период с декабря 2008 г. по январь 2012 г. включительно в размере 222.443 рублей 03 копеек и суммы расходов по оплате государственной пошлины в размере 5.424 рублей 43 копеек, всего 227.867 рублей 46 копеек.
В апелляционной жалобе ответчики просят отменить указанное решение как незаконное и необоснованное.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений статей 30, 153 - 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, включающую в себя плату за его содержание и ремонт, а также плату за коммунальные услуги; указанные платежи должны производиться ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим.
С учетом указанных норм суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчики, будучи собственниками <адрес> (л.д. 13 - 15) и потребителями коммунальных услуг, обязаны погасить образовавшуюся за спорный период задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на основании положений п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ у ответчиц не возникла обязанность по внесению такой платы до момента регистрации их права собственности на квартиру 24.09.2009 г., не могут быть приняты во внимание, поскольку по смыслу норм ст. 153 ЖК РФ в их взаимосвязи соответствующая обязанность в равной степени распространяется на всех лиц, пользующихся жилым помещением на законных основаниях (собственников, нанимателей и т.д.).
Как видно из материалов дела, основанием для регистрации права общей долевой собственности ответчиц (по ? доле) на <адрес> явились документы о ее создании: договор о долевом участии в строительстве N ... от 26.10.2007 г., дополнительное соглашение к нему от 20.11.2008 г. и акт приема-передачи квартиры от 20.11.2008 г. (л.д. 13, 37, 135 - 143), т.е. в порядке п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу этой правовой нормы приобретение права собственности на новую вещь (в том числе недвижимость) связывается законом с фактом ее создания (изготовления) соответствующим лицом.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Однако регистрация права собственности, которая согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, является лишь условием приобретения соответствующим лицом в полном объеме правомочий собственника, предусмотренных п. 1 ст. 209 ГК РФ (прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом).
Основание же возникновения права собственности указано в п. 1 ст. 218 ГК РФ.
С этим согласуется, в частности, положение пункта 2 ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ о том, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Из приведенного положения закона также следует, что момент создания объекта недвижимого имущества связывается, в частности, с фактом ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по вышеназванному адресу было дано 15.10.2008 г. (л.д. 176), и квартира была передана ответчицам как вновь созданный объект недвижимости по акту приема-передачи от 20.11.2008 г., факт регистрации их права собственности на этот объект 24.09.2009 г., не дает оснований для вывода о том, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги может быть возложена на ответчиц только начиная с сентября 2009 года.
В ином случае у них образовалось бы неосновательное обогащение за счет других собственников помещений дома либо организации, обеспечивающей его эксплуатацию и управление.
Ссылка в жалобе на соглашение N 43Г от 01.12.2008 г. между застройщиком ОАО "ГлавСтройКомплекс" и ЗАО "УК "ВКС", согласно которому последнее обязалось выполнять работу по начислению, выпуску платежных документов, сбору и обработке платежей населения, проживающего в названном доме, за жилищно-коммунальные услуги, и выполнять работу, связанную с обращением в суд по вопросам погашения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (л.д. 151), а также на платежные поручения о перечислении ЗАО "УК "ВКС" застройщику денежных средств во исполнение указанного соглашения (л.д. 178 - 183), не опровергает, а лишь подтверждает этот вывод.
Данное соглашение на входит в противоречие с условиями договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 26.10.2007 г., определяющего объем участия ответчиц в финансирования строительства жилого дома в размере 3.288.600 руб., оплаченных ответчицами (л.д. 144 - 148) и не включающих в себя стоимость платы за жилое помещение и коммунальные услуги после передачи квартиры дольщикам.
В свою очередь, доказательств исполнения ответчицами условий п. 2.5 договора от 26.10.2007 г. в редакции дополнительного соглашения от 20.11.2008 г., предусматривающих обязанность ответчиц внести на счет застройщика ориентировочную стоимость приходящихся на квартиру эксплуатационных затрат, связанных с обеспечением объекта тепловой (за исключением горячего водоснабжения) и электрической энергией и обслуживанием соответствующих наружных сетей за период трех месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию в сумме, эквивалентной 324 долларам США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, суду представлено не было.
Выполнение истцом функций по управлению, техническому обслуживанию, эксплуатации и обеспечению содержания <адрес> подтверждается копией договора управления многоквартирным домом от 30.09.2008 г., заключенного истцом с ТСЖ "Каскад", которое было создано в строящемся жилом доме решением общего собрания акционеров ОАО "ГлавСтройКомплекс" от 21.02.2005 г. Государственная регистрация ТСЖ "Каскад" произведена 05.03.2005 г. (л.д. 4 - 10).
Доводы жалобы о том, что в силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и такое решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты во внимание, поскольку ТСЖ "Каскад" было создано в порядке, установленном действовавшим на тот момент Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г. N 72-ФЗ, для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества собственниками помещений в таком комплексе.
Согласно положениям части 3 ст. 161 ЖК РФ, действующего с 01.03.2005 г., способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах дела отсутствуют сведения о проведении общего собрания собственников по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом по названному адрес, и на соответствующие обстоятельства ответчицы в ходе судебного разбирательства не ссылались.
Между тем, в силу ч. 2 ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Таким образом, ответчицы не лишены возможности выступить с инициативой проведения соответствующего собрания по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом.
До принятия общим собранием собственников помещений решения по данному вопросу оснований полагать, что ТСЖ "Каскад" вышло за пределы своих полномочий при заключении с ЗАО "УК "ВКС" договора на управление многоквартирным домом от 30.09.2008 г., не имеется, поскольку нормы жилищного законодательства предусматривают право товарищества заключать договоры на управление многоквартирным домом с управляющей организацией (ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Ссылка ответчиц на то, что они не являются членами ТСЖ "Каскад" и не заключали с товариществом и с ЗАО "УК "ВКС" договоров управления и на оплату коммунальных услуг в порядке ст. 162 ЖК РФ, не опровергает их обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Частями 1 и 2 ст. 153 ЖК РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5 части 2).
Таким образом, указанная обязанность в силу закона не ставится в зависимость от наличия между собственником и организацией, созданной для управления многоквартирным домом, договора, заключенного в порядке ч. 6 ст. 155 либо ст. 162 ЖК РФ, которым могут быть установлены особые условия относительно порядка внесения платы.
Вместе с тем, при отсутствии таких условий подлежит применению ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, которая в первоначальной редакции определяла, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В редакции Федерального закона от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ данная норма предусматривает, что плата вносится до указанного числа, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Частью 2 той же статьи предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Таким образом, отсутствие договоров, на которые ссылаются ответчицы, не препятствует определению как размера обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, так и сроков его исполнения, и следовательно, не может являться основанием для освобождения собственника от указанной обязанности и не должно служить препятствием для реализации права истца на получение соответствующих платежей.
Ответчицы в ходе судебного разбирательства не оспаривали, что не производили оплату жилого помещения и коммунальных услуг в спорный период. При этом, заявляя о несогласии с произведенными истцом начислениями данной платы, а также об оказании коммунальных услуг ненадлежащего качества и с перерывами, ответчицы не представили суду собственного расчета задолженности с указанием того, какие именно услуги и в какой период оказывались ненадлежащего качества, и о несоответствии начисленных платежей действующим в этот период тарифам.
При таких обстоятельствах оснований для перерасчета задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги ввиду некачественного оказания услуг у суда не имелось.
Доводы жалобы об ограничении судом права ответчиц на представление доказательств не подтверждены содержанием протоколов судебных заседаний, замечания на которые участниками дела не поданы.
Кроме того, из представленной в материалы дела копии вступившего в законную силу решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 08.06.2011 г. по делу N 2-1796/11 следует, что Р.И. и Р.К. было отказано в удовлетворении требования к ЗАО "УК "ВКС" об обязании произвести перерасчет стоимости коммунальных услуг, обоснованное, в частности, доводами о невозможности попасть в квартиру до 01.07.2009 г., об отсутствии отопления, о незаконном начислении ряда платежей и о необходимости оплачивать потребляемую воду и электричество по внутриквартирным счетчикам, которые не были приняты во внимание судом, пришедшим к выводу об отсутствии доказательств нарушения жилищных прав истиц (л.д. 19 - 21).
В свою очередь, отказ суда в принятии встречного искового заявления ответчиц по настоящему делу о перерасчете задолженности за период, который не входил в предмет судебного разбирательства по делу N 2-1796/11, не свидетельствует о нарушении их процессуальных прав, поскольку ответчицы не лишены были возможности приводить соответствующие доводы в качестве возражений против иска и представлять доказательства в их подтверждение, для чего не требовалось предъявления самостоятельного иска.
Доводы жалобы о том, что оплата за отдельные виды коммунальных услуг, в частности, водоснабжение, отопление и электроэнергию должна осуществляться исходя из фактического расхода по данным приборов учета, что соответствует положениям ч. 1 ст. 157 ЖК РФ, не могут быть приняты во внимание, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчицы не представили никаких документов на установленные в их квартире приборы учета и доказательств, свидетельствующих о их принятии в эксплуатацию в установленном порядке. Также ответчицами не было представлено данных о показаниях приборов учета за спорный период, позволяющих определить размер причитающейся платы исходя из таких показаний.
Утверждение ответчиц об уклонении истца от принятия указанных приборов учета в спорный период ничем не подтверждено.
В случае, если истец действительно создает препятствия к постановке на учет установленных в квартире ответчиц счетчиков и к их принятию в эксплуатацию, ответчицы вправе обратиться в суд с требованиями об обязании ЗАО "УК "ВКС" совершить соответствующие действия, в рамках которых доказывать, что внутриквартирные счетчики отвечают установленным требованиям к приборам учета и к их установке, а также о наличии с их стороны обращения в ЗАО "УК "ВКС" по вопросу опломбировки и принятия на учет этих приборов, и о его необоснованном уклонении от принятия приборов в эксплуатацию.
Учитывая, что в данном деле таких доказательств представлено не было, суд правильно исходил из того, что оплата за коммунальные услуги должна производиться по нормативам потребления по действующим тарифам, правильность применения которых ответчицами не опровергнута.
Доводы ответчиц о том, что они не могли до июля 2009 г. пользоваться квартирой из-за установленной истцом металлической двери в подъезде обоснованно были отвергнуты судом.
В соответствии с ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации (в прежней редакции - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" были утверждены "Правила предоставления коммунальных услуг гражданам", устанавливающие порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг (холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении.
Однако ответчики не представили каких-либо доказательств того, что они не пользовались квартирой в спорный период и обращались в установленном порядке с заявлением о перерасчете платы за указанные виды коммунальных услуг в связи с их временным отсутствием в этом жилом помещении.
При этом, как указано выше, на данные обстоятельства Р-кие ранее ссылались при рассмотрении Всеволожским городским судом дела N 2-1796/11, который не установил каких-либо противоправных действий ЗАО "УК "ВКС", повлекших нарушение жилищных прав ответчиц.
С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу об обязанности ответчиц оплатить образовавшуюся задолженность за заявленный истцом период с декабря 2008 г. по январь 2012 г. включительно (в решении ошибочно указано по декабрь 2011 г. включительно).
В то же время, определяя размер задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с произведенным истцом расчетом в размере 222.443 руб. 03 коп. (л.д. 17, 18), суд не учел, что в эту сумму также включены пени, подлежащие начислению на сумму задолженности в соответствии с пунктом 14 ст. 155 ЖК РФ.
Обязанность истца представить суду расчет взыскиваемых сумм вытекает из ст. 132 ГПК РФ, однако представленный истцом расчет не позволяет проверить, каким именно образом: за какой период и на какие конкретно суммы начислялись пени, из имеющихся в материалах дела копий счетов-извещений это также не усматривается (л.д. 38 - 77).
При таких обстоятельствах требования истца в части суммы пеней не могут считаться доказанными по размеру, что исключало возможность их удовлетворения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда, исключив из определенной судом суммы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги сумму пеней, которые согласно представленному истцом расчету были начислены в размере 79.627 руб. 99 коп. (л.д. 18).
Таким образом, размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчиц, составит 222.443,03 - 79.627,99 = 142.815 рублей 04 копейки.
В связи с уменьшением размера присужденной истцу суммы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги взысканные в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины также подлежат изменению пропорционально удовлетворенной части иска и в соответствии с п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составят 4.056 руб. 30 коп.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в остальной части по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01 ноября 2012 года по настоящему делу изменить, уменьшив сумму задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, подлежащую солидарному взысканию с Р.И. и Р.К. в пользу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Всеволожские коммунальные системы", до 142.815 (ста сорока двух тысяч восьмисот пятнадцати) рублей 04 копеек, в удовлетворении иска ЗАО "Управляющая компания "Всеволожские коммунальные системы" в остальной части отказать.
Размер взысканных солидарно с Р.И. и Р.К. в пользу ЗАО "Управляющая компания "Всеволожские коммунальные системы" расходов по оплате государственной пошлины уменьшить до 4.056 (четырех тысяч пятидесяти шести) рублей 30 копеек.
Общую сумму взыскания, указанную в резолютивной части решения, уменьшить до 146.871 (ста сорока шести тысяч восьмисот семидесяти одного) рубля 34 копеек.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.И. и Р.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.01.2013 N 33-821/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2013 г. N 33-821/2013
Судья: Королева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Пучинина Д.А. и Нюхтилиной А.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 января 2013 года апелляционную жалобу Р.И. и Р.К. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01 ноября 2012 года по делу N 2-2831/12 по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Всеволожские коммунальные системы" (ЗАО "УК "ВКС") к Р.И. и Р.К. о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения Р.И., действующей от своего имени и в качестве представителя Р.К., поддержавшей жалобу, судебная коллегия
установила:
Решением Смольнинского районного суда от 01.11.2012 г. по настоящему делу удовлетворены требования ЗАО "УК "ВКС" о солидарном взыскании с Р.И. и Р.К. - собственников квартиры <адрес> - суммы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за период с декабря 2008 г. по январь 2012 г. включительно в размере 222.443 рублей 03 копеек и суммы расходов по оплате государственной пошлины в размере 5.424 рублей 43 копеек, всего 227.867 рублей 46 копеек.
В апелляционной жалобе ответчики просят отменить указанное решение как незаконное и необоснованное.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений статей 30, 153 - 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, включающую в себя плату за его содержание и ремонт, а также плату за коммунальные услуги; указанные платежи должны производиться ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим.
С учетом указанных норм суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчики, будучи собственниками <адрес> (л.д. 13 - 15) и потребителями коммунальных услуг, обязаны погасить образовавшуюся за спорный период задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на основании положений п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ у ответчиц не возникла обязанность по внесению такой платы до момента регистрации их права собственности на квартиру 24.09.2009 г., не могут быть приняты во внимание, поскольку по смыслу норм ст. 153 ЖК РФ в их взаимосвязи соответствующая обязанность в равной степени распространяется на всех лиц, пользующихся жилым помещением на законных основаниях (собственников, нанимателей и т.д.).
Как видно из материалов дела, основанием для регистрации права общей долевой собственности ответчиц (по ? доле) на <адрес> явились документы о ее создании: договор о долевом участии в строительстве N ... от 26.10.2007 г., дополнительное соглашение к нему от 20.11.2008 г. и акт приема-передачи квартиры от 20.11.2008 г. (л.д. 13, 37, 135 - 143), т.е. в порядке п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу этой правовой нормы приобретение права собственности на новую вещь (в том числе недвижимость) связывается законом с фактом ее создания (изготовления) соответствующим лицом.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Однако регистрация права собственности, которая согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, является лишь условием приобретения соответствующим лицом в полном объеме правомочий собственника, предусмотренных п. 1 ст. 209 ГК РФ (прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом).
Основание же возникновения права собственности указано в п. 1 ст. 218 ГК РФ.
С этим согласуется, в частности, положение пункта 2 ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ о том, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Из приведенного положения закона также следует, что момент создания объекта недвижимого имущества связывается, в частности, с фактом ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по вышеназванному адресу было дано 15.10.2008 г. (л.д. 176), и квартира была передана ответчицам как вновь созданный объект недвижимости по акту приема-передачи от 20.11.2008 г., факт регистрации их права собственности на этот объект 24.09.2009 г., не дает оснований для вывода о том, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги может быть возложена на ответчиц только начиная с сентября 2009 года.
В ином случае у них образовалось бы неосновательное обогащение за счет других собственников помещений дома либо организации, обеспечивающей его эксплуатацию и управление.
Ссылка в жалобе на соглашение N 43Г от 01.12.2008 г. между застройщиком ОАО "ГлавСтройКомплекс" и ЗАО "УК "ВКС", согласно которому последнее обязалось выполнять работу по начислению, выпуску платежных документов, сбору и обработке платежей населения, проживающего в названном доме, за жилищно-коммунальные услуги, и выполнять работу, связанную с обращением в суд по вопросам погашения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (л.д. 151), а также на платежные поручения о перечислении ЗАО "УК "ВКС" застройщику денежных средств во исполнение указанного соглашения (л.д. 178 - 183), не опровергает, а лишь подтверждает этот вывод.
Данное соглашение на входит в противоречие с условиями договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 26.10.2007 г., определяющего объем участия ответчиц в финансирования строительства жилого дома в размере 3.288.600 руб., оплаченных ответчицами (л.д. 144 - 148) и не включающих в себя стоимость платы за жилое помещение и коммунальные услуги после передачи квартиры дольщикам.
В свою очередь, доказательств исполнения ответчицами условий п. 2.5 договора от 26.10.2007 г. в редакции дополнительного соглашения от 20.11.2008 г., предусматривающих обязанность ответчиц внести на счет застройщика ориентировочную стоимость приходящихся на квартиру эксплуатационных затрат, связанных с обеспечением объекта тепловой (за исключением горячего водоснабжения) и электрической энергией и обслуживанием соответствующих наружных сетей за период трех месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию в сумме, эквивалентной 324 долларам США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, суду представлено не было.
Выполнение истцом функций по управлению, техническому обслуживанию, эксплуатации и обеспечению содержания <адрес> подтверждается копией договора управления многоквартирным домом от 30.09.2008 г., заключенного истцом с ТСЖ "Каскад", которое было создано в строящемся жилом доме решением общего собрания акционеров ОАО "ГлавСтройКомплекс" от 21.02.2005 г. Государственная регистрация ТСЖ "Каскад" произведена 05.03.2005 г. (л.д. 4 - 10).
Доводы жалобы о том, что в силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и такое решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты во внимание, поскольку ТСЖ "Каскад" было создано в порядке, установленном действовавшим на тот момент Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г. N 72-ФЗ, для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества собственниками помещений в таком комплексе.
Согласно положениям части 3 ст. 161 ЖК РФ, действующего с 01.03.2005 г., способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах дела отсутствуют сведения о проведении общего собрания собственников по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом по названному адрес, и на соответствующие обстоятельства ответчицы в ходе судебного разбирательства не ссылались.
Между тем, в силу ч. 2 ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Таким образом, ответчицы не лишены возможности выступить с инициативой проведения соответствующего собрания по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом.
До принятия общим собранием собственников помещений решения по данному вопросу оснований полагать, что ТСЖ "Каскад" вышло за пределы своих полномочий при заключении с ЗАО "УК "ВКС" договора на управление многоквартирным домом от 30.09.2008 г., не имеется, поскольку нормы жилищного законодательства предусматривают право товарищества заключать договоры на управление многоквартирным домом с управляющей организацией (ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Ссылка ответчиц на то, что они не являются членами ТСЖ "Каскад" и не заключали с товариществом и с ЗАО "УК "ВКС" договоров управления и на оплату коммунальных услуг в порядке ст. 162 ЖК РФ, не опровергает их обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Частями 1 и 2 ст. 153 ЖК РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5 части 2).
Таким образом, указанная обязанность в силу закона не ставится в зависимость от наличия между собственником и организацией, созданной для управления многоквартирным домом, договора, заключенного в порядке ч. 6 ст. 155 либо ст. 162 ЖК РФ, которым могут быть установлены особые условия относительно порядка внесения платы.
Вместе с тем, при отсутствии таких условий подлежит применению ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, которая в первоначальной редакции определяла, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В редакции Федерального закона от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ данная норма предусматривает, что плата вносится до указанного числа, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Частью 2 той же статьи предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Таким образом, отсутствие договоров, на которые ссылаются ответчицы, не препятствует определению как размера обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, так и сроков его исполнения, и следовательно, не может являться основанием для освобождения собственника от указанной обязанности и не должно служить препятствием для реализации права истца на получение соответствующих платежей.
Ответчицы в ходе судебного разбирательства не оспаривали, что не производили оплату жилого помещения и коммунальных услуг в спорный период. При этом, заявляя о несогласии с произведенными истцом начислениями данной платы, а также об оказании коммунальных услуг ненадлежащего качества и с перерывами, ответчицы не представили суду собственного расчета задолженности с указанием того, какие именно услуги и в какой период оказывались ненадлежащего качества, и о несоответствии начисленных платежей действующим в этот период тарифам.
При таких обстоятельствах оснований для перерасчета задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги ввиду некачественного оказания услуг у суда не имелось.
Доводы жалобы об ограничении судом права ответчиц на представление доказательств не подтверждены содержанием протоколов судебных заседаний, замечания на которые участниками дела не поданы.
Кроме того, из представленной в материалы дела копии вступившего в законную силу решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 08.06.2011 г. по делу N 2-1796/11 следует, что Р.И. и Р.К. было отказано в удовлетворении требования к ЗАО "УК "ВКС" об обязании произвести перерасчет стоимости коммунальных услуг, обоснованное, в частности, доводами о невозможности попасть в квартиру до 01.07.2009 г., об отсутствии отопления, о незаконном начислении ряда платежей и о необходимости оплачивать потребляемую воду и электричество по внутриквартирным счетчикам, которые не были приняты во внимание судом, пришедшим к выводу об отсутствии доказательств нарушения жилищных прав истиц (л.д. 19 - 21).
В свою очередь, отказ суда в принятии встречного искового заявления ответчиц по настоящему делу о перерасчете задолженности за период, который не входил в предмет судебного разбирательства по делу N 2-1796/11, не свидетельствует о нарушении их процессуальных прав, поскольку ответчицы не лишены были возможности приводить соответствующие доводы в качестве возражений против иска и представлять доказательства в их подтверждение, для чего не требовалось предъявления самостоятельного иска.
Доводы жалобы о том, что оплата за отдельные виды коммунальных услуг, в частности, водоснабжение, отопление и электроэнергию должна осуществляться исходя из фактического расхода по данным приборов учета, что соответствует положениям ч. 1 ст. 157 ЖК РФ, не могут быть приняты во внимание, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчицы не представили никаких документов на установленные в их квартире приборы учета и доказательств, свидетельствующих о их принятии в эксплуатацию в установленном порядке. Также ответчицами не было представлено данных о показаниях приборов учета за спорный период, позволяющих определить размер причитающейся платы исходя из таких показаний.
Утверждение ответчиц об уклонении истца от принятия указанных приборов учета в спорный период ничем не подтверждено.
В случае, если истец действительно создает препятствия к постановке на учет установленных в квартире ответчиц счетчиков и к их принятию в эксплуатацию, ответчицы вправе обратиться в суд с требованиями об обязании ЗАО "УК "ВКС" совершить соответствующие действия, в рамках которых доказывать, что внутриквартирные счетчики отвечают установленным требованиям к приборам учета и к их установке, а также о наличии с их стороны обращения в ЗАО "УК "ВКС" по вопросу опломбировки и принятия на учет этих приборов, и о его необоснованном уклонении от принятия приборов в эксплуатацию.
Учитывая, что в данном деле таких доказательств представлено не было, суд правильно исходил из того, что оплата за коммунальные услуги должна производиться по нормативам потребления по действующим тарифам, правильность применения которых ответчицами не опровергнута.
Доводы ответчиц о том, что они не могли до июля 2009 г. пользоваться квартирой из-за установленной истцом металлической двери в подъезде обоснованно были отвергнуты судом.
В соответствии с ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации (в прежней редакции - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" были утверждены "Правила предоставления коммунальных услуг гражданам", устанавливающие порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг (холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении.
Однако ответчики не представили каких-либо доказательств того, что они не пользовались квартирой в спорный период и обращались в установленном порядке с заявлением о перерасчете платы за указанные виды коммунальных услуг в связи с их временным отсутствием в этом жилом помещении.
При этом, как указано выше, на данные обстоятельства Р-кие ранее ссылались при рассмотрении Всеволожским городским судом дела N 2-1796/11, который не установил каких-либо противоправных действий ЗАО "УК "ВКС", повлекших нарушение жилищных прав ответчиц.
С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу об обязанности ответчиц оплатить образовавшуюся задолженность за заявленный истцом период с декабря 2008 г. по январь 2012 г. включительно (в решении ошибочно указано по декабрь 2011 г. включительно).
В то же время, определяя размер задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с произведенным истцом расчетом в размере 222.443 руб. 03 коп. (л.д. 17, 18), суд не учел, что в эту сумму также включены пени, подлежащие начислению на сумму задолженности в соответствии с пунктом 14 ст. 155 ЖК РФ.
Обязанность истца представить суду расчет взыскиваемых сумм вытекает из ст. 132 ГПК РФ, однако представленный истцом расчет не позволяет проверить, каким именно образом: за какой период и на какие конкретно суммы начислялись пени, из имеющихся в материалах дела копий счетов-извещений это также не усматривается (л.д. 38 - 77).
При таких обстоятельствах требования истца в части суммы пеней не могут считаться доказанными по размеру, что исключало возможность их удовлетворения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда, исключив из определенной судом суммы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги сумму пеней, которые согласно представленному истцом расчету были начислены в размере 79.627 руб. 99 коп. (л.д. 18).
Таким образом, размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчиц, составит 222.443,03 - 79.627,99 = 142.815 рублей 04 копейки.
В связи с уменьшением размера присужденной истцу суммы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги взысканные в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины также подлежат изменению пропорционально удовлетворенной части иска и в соответствии с п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составят 4.056 руб. 30 коп.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в остальной части по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01 ноября 2012 года по настоящему делу изменить, уменьшив сумму задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, подлежащую солидарному взысканию с Р.И. и Р.К. в пользу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Всеволожские коммунальные системы", до 142.815 (ста сорока двух тысяч восьмисот пятнадцати) рублей 04 копеек, в удовлетворении иска ЗАО "Управляющая компания "Всеволожские коммунальные системы" в остальной части отказать.
Размер взысканных солидарно с Р.И. и Р.К. в пользу ЗАО "Управляющая компания "Всеволожские коммунальные системы" расходов по оплате государственной пошлины уменьшить до 4.056 (четырех тысяч пятидесяти шести) рублей 30 копеек.
Общую сумму взыскания, указанную в резолютивной части решения, уменьшить до 146.871 (ста сорока шести тысяч восьмисот семидесяти одного) рубля 34 копеек.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.И. и Р.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)