Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 3 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой" (ИНН 2312106736, ОГРН 1032307185240) - Порохиной Д.О. (доверенность от 21.01.2013), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) и третьего лица - арбитражного управляющего Лавриненко Леонида Гавриловича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2012 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу N А32-5678/2012, установил следующее.
Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ЗАО "Кубанькапстрой" (далее - общество) с иском о взыскании 104 264 рублей 86 копеек задолженности и 6996 рублей 38 копеек пени.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом, находящимся в процедуре наблюдения, обязательств по договору аренды земельного участка от 20.12.2006 N 4300014725. Задолженность по арендной плате (за период с 01.08.2010 по 31.12.2011) относится к текущим платежам, не подлежит включению в реестр требований кредиторов, поэтому может быть взыскана администрацией (арендодателем) в судебном порядке.
Определением от 14.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества Лавриненко Л.Г. (л. д. 61).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции исходили из того, что земельный участок, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица такой земельный участок поступает в долевую собственность, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. При разрешении спора суды руководствовались пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Судебные инстанции установили, что по договору от 20.12.2006 N 4300014725 обществу для строительства жилого многоквартирного дома передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 111/1. Построенный на этом участке жилой дом введен в эксплуатацию с 24.12.2007 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2007), осуществлена государственная регистрация права собственности собственников помещений в многоквартирном доме (представлены свидетельства о государственной регистрации права). Общество, исполнив обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, перестало быть пользователем земельного участка, поэтому договор аренды от 20.12.2006 N 4300014725 считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Прекращение договора означает отсутствие у арендатора обязанности по внесению арендной платы. Поэтому во взыскании задолженности за период с 01.08.2010 по 31.12.2011, а также неустойки суды отказали (л. д. 67, 98).
Администрация обжаловала решение от 28.09.2012 и апелляционное постановление от 21.12.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Жалоба мотивирована следующим. В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды от 20.12.2006 N 4300014725 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.08.2010 по 31.12.2011 в размере 104 264 рублей 86 копеек, а также пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 6996 рублей 38 копеек. Указанные суммы на основании статей 309 и 614 Гражданского кодекса, статьи 65 Земельного кодекса подлежат взысканию в пользу администрации. Договор аренды от 20.12.2006 N 4300014725 в порядке, предусмотренном статьей 450 Гражданского кодекса, не расторгнут. Следовательно, общество обязано вносить плату в соответствии с условиями договора. Суды не учли, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м сформирован для целей передачи в аренду под строительство. Собственники помещений жилого дома приобретают права на участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Площадь участка, предоставленного обществу для строительства, превышает площадь территории, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома. Вид разрешенного использования спорного земельного участка (для строительства) не изменен. По смыслу статьи 16 Вводного закона, статей 1 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) участок считается сформированным для целей эксплуатации жилого дома с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома. До указанного момента за арендатором сохраняется обязанность по внесению платы по заключенному ранее договору аренды. Таким образом, суды необоснованно отказали администрации в удовлетворении требований о взыскании с общества арендной платы до момента формирования земельного участка с разрешенным использованием - для эксплуатации многоквартирного дома (по 31.12.2011). Выводы судов не соответствуют закону и сложившейся арбитражной практике.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает, что договор аренды от 20.12.2006 N 4300014725 прекратил свое действие в связи с истечением срока (17.11.2009). Следовательно, оснований для взыскания арендной платы за период после прекращения арендных отношений не имеется. Общество также считает, что суды пришли к правомерному выводу о прекращении арендных отношений с момента регистрации права собственности собственников помещений на объект строительства. Расположенный на спорном участке многоквартирный дом введен в эксплуатацию с 24.12.2007. По акту от 15.01.2008 жилой дом передан для дальнейшей эксплуатации управляющей компании. Письмом от 17.01.2008 общество уведомило арендодателя о расторжении договора аренды в связи с вводом жилого дома в эксплуатацию. Права собственников помещений в установленном порядке зарегистрированы. В связи с прекращением договора от 20.12.2006 N 4300014725 у администрации отсутствует право требовать от общества уплаты арендных платежей.
От временного управляющего отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных актов нормам действующего законодательства и имеющимся в деле доказательствам.
Администрация и временный управляющий, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 20 декабря 2006 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4300014725 (л. д. 14-19). По условиям договора арендатору для строительства многоэтажного жилого дома передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 111/1. Арендная плата является расчетной и составляет 54 029 рублей 30 копеек в год (пункт 2.2). Арендная плата в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты (пункт 2.3). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа расчетного месяца (пункт 2.5). За нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт 5.2). В пунктах 6.1 и 7.1 стороны согласовали, что договор действует в течение трех лет с 17.11.2006 по 17.11.2009, по истечении которого обязательства сторон прекращаются.
Участок передан арендатору для строительства многоэтажного жилого дома по акту от 17.11.2006 (л. д. 24). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 15 февраля 2007 года (л. д. 34).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2010 по делу N А32-21422/2010 в отношении общества возбуждено дело о банкротстве. Определением от 27.08.2010 в отношении должника введена процедура наблюдения.
Ссылаясь на наличие у общества задолженности по договору от 20.12.2006 N 4300014725 за период с 01.08.2010 по 31.12.2011, администрация произвела начисление неустойки и обратилась с иском в арбитражный суд.
Согласно статьям 606 и 607 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м сформирован в 2006 году как объект гражданских прав (кадастровый план от 15.12.2006) и передан обществу для целей строительства многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (статья 36 Жилищного кодекса, статья 16 Вводного закона).
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации).
Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В пункте 26 (введен постановлением от 25.01.2013 N 13) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.
Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Материалы дела подтверждают и судебными инстанциями установлено, что 16-этажный 150-квартирный жилой дом со встроенными помещениями и цокольным этажом (литера "4"), расположенный по адресу: ул. Уральская, 111/1, введен в эксплуатацию 24.12.2007 (л. д. 39, 40).
По акту от 15.01.2008 общество передало жилой дом управляющей компании для дальнейшей эксплуатации и обслуживания (л. д. 41).
Представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРП от 18.07.2012 подтверждается государственная регистрация права собственности собственников помещений в спорном многоквартирном доме в 2007 году (л. д. 47-55).
Таким образом, в спорный (заявленный в иске) период земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м находился у собственников помещений на праве общей долевой собственности. Следовательно, обязательства сторон по договору аренды от 20.12.2006 N 4300014725 прекратились (в 2007 году) на основании статьи 413 Гражданского кодекса.
Поскольку прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств арендатора по внесению платы и корреспондирующих им правомочий арендодателя на ее взыскание, в удовлетворении иска администрации о взыскании задолженности по договору аренды (за период с 01.08.2010 по 31.12.2011) и неустойки судебные инстанции отказали.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе (о необходимости удовлетворения иска в связи с отсутствием соглашения о расторжении договора аренды и изменением вида разрешенного использования участка за пределами спорного периода), отклоняются. Указанные доводы основаны на неправильном понимании (толковании) администрацией норм гражданского и земельного законодательства (части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса), разъяснение о применении которых содержится в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73. Приведенное разъяснение касается именно земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов. Не учитывают доводы органа местного самоуправления и правовой подход, содержащийся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Регистрация права собственности различных лиц на помещения в многоквартирном доме и возникновение в этой связи общей долевой собственности на земельный участок исключает возможность расторжения заключенного администрацией и застройщиком договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 450 Гражданского кодекса.
Согласно части 3 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости).
К уникальным характеристикам такого объекта недвижимости как земельный участок относятся кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, его площадь (часть 1 статьи 7 Закона о кадастре).
Разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, включаемых в государственный кадастр недвижимости (пункт 14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре). Указанные сведения не свидетельствуют о формировании земельного участка как объекта прав, а указывают на необходимость его использования в соответствии с определенными целями (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, переданный ранее в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды такого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился предоставленный в аренду земельный участок.
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили фактические обстоятельства, оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 по делу N А32-5678/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.04.2013 ПО ДЕЛУ N А32-5678/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2013 г. по делу N А32-5678/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 3 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой" (ИНН 2312106736, ОГРН 1032307185240) - Порохиной Д.О. (доверенность от 21.01.2013), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) и третьего лица - арбитражного управляющего Лавриненко Леонида Гавриловича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2012 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу N А32-5678/2012, установил следующее.
Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ЗАО "Кубанькапстрой" (далее - общество) с иском о взыскании 104 264 рублей 86 копеек задолженности и 6996 рублей 38 копеек пени.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом, находящимся в процедуре наблюдения, обязательств по договору аренды земельного участка от 20.12.2006 N 4300014725. Задолженность по арендной плате (за период с 01.08.2010 по 31.12.2011) относится к текущим платежам, не подлежит включению в реестр требований кредиторов, поэтому может быть взыскана администрацией (арендодателем) в судебном порядке.
Определением от 14.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества Лавриненко Л.Г. (л. д. 61).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции исходили из того, что земельный участок, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица такой земельный участок поступает в долевую собственность, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. При разрешении спора суды руководствовались пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Судебные инстанции установили, что по договору от 20.12.2006 N 4300014725 обществу для строительства жилого многоквартирного дома передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 111/1. Построенный на этом участке жилой дом введен в эксплуатацию с 24.12.2007 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2007), осуществлена государственная регистрация права собственности собственников помещений в многоквартирном доме (представлены свидетельства о государственной регистрации права). Общество, исполнив обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, перестало быть пользователем земельного участка, поэтому договор аренды от 20.12.2006 N 4300014725 считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Прекращение договора означает отсутствие у арендатора обязанности по внесению арендной платы. Поэтому во взыскании задолженности за период с 01.08.2010 по 31.12.2011, а также неустойки суды отказали (л. д. 67, 98).
Администрация обжаловала решение от 28.09.2012 и апелляционное постановление от 21.12.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Жалоба мотивирована следующим. В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды от 20.12.2006 N 4300014725 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.08.2010 по 31.12.2011 в размере 104 264 рублей 86 копеек, а также пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 6996 рублей 38 копеек. Указанные суммы на основании статей 309 и 614 Гражданского кодекса, статьи 65 Земельного кодекса подлежат взысканию в пользу администрации. Договор аренды от 20.12.2006 N 4300014725 в порядке, предусмотренном статьей 450 Гражданского кодекса, не расторгнут. Следовательно, общество обязано вносить плату в соответствии с условиями договора. Суды не учли, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м сформирован для целей передачи в аренду под строительство. Собственники помещений жилого дома приобретают права на участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Площадь участка, предоставленного обществу для строительства, превышает площадь территории, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома. Вид разрешенного использования спорного земельного участка (для строительства) не изменен. По смыслу статьи 16 Вводного закона, статей 1 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) участок считается сформированным для целей эксплуатации жилого дома с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома. До указанного момента за арендатором сохраняется обязанность по внесению платы по заключенному ранее договору аренды. Таким образом, суды необоснованно отказали администрации в удовлетворении требований о взыскании с общества арендной платы до момента формирования земельного участка с разрешенным использованием - для эксплуатации многоквартирного дома (по 31.12.2011). Выводы судов не соответствуют закону и сложившейся арбитражной практике.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает, что договор аренды от 20.12.2006 N 4300014725 прекратил свое действие в связи с истечением срока (17.11.2009). Следовательно, оснований для взыскания арендной платы за период после прекращения арендных отношений не имеется. Общество также считает, что суды пришли к правомерному выводу о прекращении арендных отношений с момента регистрации права собственности собственников помещений на объект строительства. Расположенный на спорном участке многоквартирный дом введен в эксплуатацию с 24.12.2007. По акту от 15.01.2008 жилой дом передан для дальнейшей эксплуатации управляющей компании. Письмом от 17.01.2008 общество уведомило арендодателя о расторжении договора аренды в связи с вводом жилого дома в эксплуатацию. Права собственников помещений в установленном порядке зарегистрированы. В связи с прекращением договора от 20.12.2006 N 4300014725 у администрации отсутствует право требовать от общества уплаты арендных платежей.
От временного управляющего отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных актов нормам действующего законодательства и имеющимся в деле доказательствам.
Администрация и временный управляющий, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 20 декабря 2006 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4300014725 (л. д. 14-19). По условиям договора арендатору для строительства многоэтажного жилого дома передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 111/1. Арендная плата является расчетной и составляет 54 029 рублей 30 копеек в год (пункт 2.2). Арендная плата в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты (пункт 2.3). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа расчетного месяца (пункт 2.5). За нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт 5.2). В пунктах 6.1 и 7.1 стороны согласовали, что договор действует в течение трех лет с 17.11.2006 по 17.11.2009, по истечении которого обязательства сторон прекращаются.
Участок передан арендатору для строительства многоэтажного жилого дома по акту от 17.11.2006 (л. д. 24). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 15 февраля 2007 года (л. д. 34).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2010 по делу N А32-21422/2010 в отношении общества возбуждено дело о банкротстве. Определением от 27.08.2010 в отношении должника введена процедура наблюдения.
Ссылаясь на наличие у общества задолженности по договору от 20.12.2006 N 4300014725 за период с 01.08.2010 по 31.12.2011, администрация произвела начисление неустойки и обратилась с иском в арбитражный суд.
Согласно статьям 606 и 607 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м сформирован в 2006 году как объект гражданских прав (кадастровый план от 15.12.2006) и передан обществу для целей строительства многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (статья 36 Жилищного кодекса, статья 16 Вводного закона).
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации).
Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В пункте 26 (введен постановлением от 25.01.2013 N 13) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.
Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Материалы дела подтверждают и судебными инстанциями установлено, что 16-этажный 150-квартирный жилой дом со встроенными помещениями и цокольным этажом (литера "4"), расположенный по адресу: ул. Уральская, 111/1, введен в эксплуатацию 24.12.2007 (л. д. 39, 40).
По акту от 15.01.2008 общество передало жилой дом управляющей компании для дальнейшей эксплуатации и обслуживания (л. д. 41).
Представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРП от 18.07.2012 подтверждается государственная регистрация права собственности собственников помещений в спорном многоквартирном доме в 2007 году (л. д. 47-55).
Таким образом, в спорный (заявленный в иске) период земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:0018 площадью 1625 кв. м находился у собственников помещений на праве общей долевой собственности. Следовательно, обязательства сторон по договору аренды от 20.12.2006 N 4300014725 прекратились (в 2007 году) на основании статьи 413 Гражданского кодекса.
Поскольку прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств арендатора по внесению платы и корреспондирующих им правомочий арендодателя на ее взыскание, в удовлетворении иска администрации о взыскании задолженности по договору аренды (за период с 01.08.2010 по 31.12.2011) и неустойки судебные инстанции отказали.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе (о необходимости удовлетворения иска в связи с отсутствием соглашения о расторжении договора аренды и изменением вида разрешенного использования участка за пределами спорного периода), отклоняются. Указанные доводы основаны на неправильном понимании (толковании) администрацией норм гражданского и земельного законодательства (части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса), разъяснение о применении которых содержится в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73. Приведенное разъяснение касается именно земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов. Не учитывают доводы органа местного самоуправления и правовой подход, содержащийся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Регистрация права собственности различных лиц на помещения в многоквартирном доме и возникновение в этой связи общей долевой собственности на земельный участок исключает возможность расторжения заключенного администрацией и застройщиком договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 450 Гражданского кодекса.
Согласно части 3 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости).
К уникальным характеристикам такого объекта недвижимости как земельный участок относятся кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, его площадь (часть 1 статьи 7 Закона о кадастре).
Разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, включаемых в государственный кадастр недвижимости (пункт 14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре). Указанные сведения не свидетельствуют о формировании земельного участка как объекта прав, а указывают на необходимость его использования в соответствии с определенными целями (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, переданный ранее в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды такого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился предоставленный в аренду земельный участок.
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили фактические обстоятельства, оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 по делу N А32-5678/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)