Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Семеновой А.Б., Шестаковой М.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тутаевым В.В.
при участии:
от истца: не явился (извещен)
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5196/2013) ИП Каспаравичус Л.Н.
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.01.2013 г. по делу N А21-9016/2012 (судья О.М.Педченко), принятое
по иску ООО "Жилкомсервис"
к ИП Каспаравичус Л.Н.
о взыскании
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Каспаравичус Ларисе Николаевне (далее - Ответчик, Предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в виде образовавшейся задолженности за потребленные услуги по обслуживанию общего имущества жилого дома 36 по ул. Победы в городе Немане Калининградской области за период с 01.09.2010 г. по 30.09.2012 г. в размере 45 805,50 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ в размере 4 497,97 руб. и понуждении Предпринимателя заключить договор на управление многоквартирным домом по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, дом 36, на условиях договора, предложенных Обществом с приложениями к нему.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ поддержал исковые требования в части требования о понуждении Ответчика заключить договор на управление многоквартирным домом по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, дом 36, на условиях договора, предложенных Обществом с приложениями к нему и в части взыскания неосновательного обогащения в размере 45 805,50 руб. Заявил отказ о требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 497,97 руб.
Отказ от иска в части взыскания процентов в сумме 4 497,97 руб. принят судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2013 г. по делу N А56-73462/2012 суд обязал индивидуального предпринимателя Каспаравичус Ларису Николаевну заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" договор на управление многоквартирным домом по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, дом N 36, на условиях договора, предложенных Обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" с приложениями к нему. С ИП Каспаравичус Ларисы Николаевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" взыскано 45 805 руб. 50 коп. неосновательного обогащения. В части взыскания суммы 4 497 руб. 97 коп. процентов производство по делу прекращено.
На указанное решение ИП Каспаравичус Л.Н. подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что только часть помещения площадью 46,7 кв. м, принадлежащая Предпринимателю, находится непосредственно в жилом доме, остальная часть является пристройкой, не имеющей с домом общего имущества, подлежащего обслуживанию и управлению Обществом. У Предпринимателя отсутствует функциональная связь с жилым домом, так как Предприниматель имеет отдельный вход в свое помещение. Предпринимателем заключены договоры на обслуживание со всеми коммунальными службами и производится оплата их услуг; у Предпринимателя нет необходимости пользоваться общим с жильцами имуществом. Общество не доказало, что несло фактические расходы по обслуживанию дома. Данный спор неподведомственен арбитражному суду, так как спорное помещение принадлежит на праве собственности Каспаравичус Ларисе Николаевне как физическому лицу.
Общество не согласно с возражениями Предпринимателя и считает их необоснованными. В доказательство принадлежности ответчику на праве собственности нежилого помещения площадью 175,5 кв. м истец представил выписку из ЕГРП. Кроме того, договоры на обслуживание жилого помещения заключены от имени индивидуального предпринимателя Каспаравичус Л.Н., а не от имени физического лица. Кроме того, данное помещение используется ответчиком в предпринимательской деятельности.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как явствует из материалов дела, постановлением главы администрации Неманского городского поселения от 24.06.2010 N 107 "О проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" принято решение о проведении открытого конкурса для выбора управляющей организации для управления многоквартирными домами, в которых собственниками помещений не выбран способ управления. Конкурсная документация содержит проект договора на управление многоквартирным домом и размер платы за один квадратный метр площади. По дому N 36 по ул. Победы размер такой платы составляет 10,44 руб. (пункт 17 Лот N 2 технической части конкурсной документации).
По результатам указанного конкурса Общество выбрано управляющей компанией в отношении многоквартирного жилого дома N 36 по улице Победы в г. Немане Калининградской области. Нежилое помещение размером 175.5 кв. м в этом жилом доме принадлежит на праве собственности Предпринимателю.
Поскольку Предприниматель как собственник указанного нежилого помещения отказался от заключения договора на управление многоквартирным домом и не оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Предпринимателя заключить договор на управление многоквартирным домом по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, дом N 36, на условиях договора, предложенных Обществом с приложениями к нему и взыскании суммы неосновательного обогащения в виде образовавшейся задолженности за потребленные услуги по обслуживанию общего имущества жилого дома N 36 по ул. Победы в городе Немане Калининградской области за период с 01.09.2010 г. по 30.09.2012 г. в размере 45 805,50 руб.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил. Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Из содержания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения
Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, и плату за коммунальные услуги.
В соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В силу пункта 28 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (пункт 29 Правил N 491).
Согласно п. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
По смыслу положений статей 161, 162 ЖК РФ, управление эксплуатацией жилого фонда осуществляется управляющей организацией по заключенному с собственниками помещений в многоквартирном доме договору управления многоквартирным домом.
Общество выбрано управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, д. N 36, по результатам открытого конкурса, проведенного администрацией Неманского городского поселения, о чем представлен протокол конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом N 9-09.08.2010 от 09.08.2010 г.
Общество направило Предпринимателю как собственнику нежилых помещений в указанном доме письмо-уведомление N 345 от 15.05.2012 г., о том, что необходимо заключить соответствующий договор управления, о необходимости оплачивать услуги по содержанию общего имущества, а также оплатить задолженность, образовавшуюся за период с 01.09.2010 г. по 01.05.2012 г.
К указанному уведомлению был приложен подписанный и заверенный печатью Общества проект договора с приложениями в двух экземплярах. В материалы дела представлена опись вложения в данное письмо и почтовое уведомление о получении Предпринимателем указанных документов 19.05.2012 г.
Предприниматель от заключения договора и оплаты уклонился.
Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307, исполнителем коммунальных услуг признается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющий коммунальные услуги, производящий или приобретающий коммунальные ресурсы и отвечающий за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Как следует из пункта 2 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой, в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами, заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Предпринимателем не представлено доказательств того, что он не согласен с какими-то конкретными условиями представленного Обществом договора.
Согласно пунктам 2.1.2, 3.2, 3.3.2 договора перечень работ и услуг, а также тариф определяется в соответствии с приложением N 4, являющимся неотъемлемой частью договора. Указано также, что услуги и работы установлены на основании проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации. В приложении N 4 приведен перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома в расчете на один квадратный метр с указанием цены каждой услуги, а также всех услуг в целом (тариф), который составляет 10,44 руб. в расчете на 1 кв. м от общей площади.
Таким образом, поскольку заключение договора для собственника помещений в многоквартирном доме в силу ст. 161 ЖК РФ обязательно, при этом Предприниматель не возражал против каких либо конкретных условий договора, составленного на основании типового договора - приложения к конкурсной документации, заявленные исковые требования в соответствующей части обоснованно удовлетворены судом.
Кроме того, являются обоснованными исковые требования также в части взыскания с Предпринимателя неосновательного обогащения в размере стоимости потребленных услуг.
Общество, осуществляя в период с 01.09.2010 г. по 30.09.2012 г. управление многоквартирным домом, в том числе несла расходы, связанные с содержанием и ремонтом.
В части 3 "Техническая часть" конкурсной документации по проведению конкурса по отбору управляющей организации, по итогам которого Общество выбрано управляющей компанией, по дому N 36 по ул. Победы (пункт 17) содержится размер платы за квадратный метр - 10,44 руб.
Соответственно, размер платы в месяц правильно определен судом первой инстанции из расчета 10,44 руб. x 175.5, 6 кв. м. За 25 месяцев Предприниматель, не оплачивая работы и услуги, получил неосновательное обогащение в размере 45 805,50 руб. (10,44 руб. x 175.5 x 25).
Поскольку Общество как управляющая компания выбрано по итогам соответствующего конкурса и в материалах дела имеется конкурсная документация, в которой определен размер платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений, то Предприниматель как собственник нежилого помещения обязан был ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества исходя из утвержденной ставки 10,44 руб. за один квадратный метр площади.
Соответственно на стороне Предпринимателя, не оплачивавшего названные издержки, возникло неосновательное обогащение, подлежащее взысканию на основании статьи 1102 ГК РФ.
Доводы ответчика о недоказанности фактических расходов Общества несостоятельны, исходя из следующего.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в Постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов по содержанию собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Несение Предпринимателем самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания пропорционально доле каждого собственника.
Соответственно, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от характера фактического использования последних.
Доводы Предпринимателя о том, что принадлежащие ему нежилые помещения пристроены к многоквартирному дому и не имеют доступа к общему имуществу дома, судом первой инстанции проанализированы и обоснованно отклонены.
Ссылке Предпринимателя на неподведомственность спора арбитражному суду дана надлежащая правовая оценка, поскольку, несмотря на принадлежность занимаемого помещения физическому лицу, последнее используется им в сфере предпринимательской деятельности под магазин, что подтверждено материалами дела и сторонами спора.
Согласно статье 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку Обществом заявлен отказ от иска в части требований о взыскании процентов в сумме 4 497,97 руб. и данный отказ принят судом, то производство по делу в части взыскания указанной суммы прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.01.2013 г. по делу N А21-9016/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.А.МЕЛЬНИКОВА
Судьи
А.Б.СЕМЕНОВА
М.А.ШЕСТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2013 ПО ДЕЛУ N А21-9016/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2013 г. по делу N А21-9016/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Семеновой А.Б., Шестаковой М.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тутаевым В.В.
при участии:
от истца: не явился (извещен)
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5196/2013) ИП Каспаравичус Л.Н.
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.01.2013 г. по делу N А21-9016/2012 (судья О.М.Педченко), принятое
по иску ООО "Жилкомсервис"
к ИП Каспаравичус Л.Н.
о взыскании
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Каспаравичус Ларисе Николаевне (далее - Ответчик, Предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в виде образовавшейся задолженности за потребленные услуги по обслуживанию общего имущества жилого дома 36 по ул. Победы в городе Немане Калининградской области за период с 01.09.2010 г. по 30.09.2012 г. в размере 45 805,50 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ в размере 4 497,97 руб. и понуждении Предпринимателя заключить договор на управление многоквартирным домом по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, дом 36, на условиях договора, предложенных Обществом с приложениями к нему.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ поддержал исковые требования в части требования о понуждении Ответчика заключить договор на управление многоквартирным домом по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, дом 36, на условиях договора, предложенных Обществом с приложениями к нему и в части взыскания неосновательного обогащения в размере 45 805,50 руб. Заявил отказ о требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 497,97 руб.
Отказ от иска в части взыскания процентов в сумме 4 497,97 руб. принят судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2013 г. по делу N А56-73462/2012 суд обязал индивидуального предпринимателя Каспаравичус Ларису Николаевну заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" договор на управление многоквартирным домом по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, дом N 36, на условиях договора, предложенных Обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" с приложениями к нему. С ИП Каспаравичус Ларисы Николаевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" взыскано 45 805 руб. 50 коп. неосновательного обогащения. В части взыскания суммы 4 497 руб. 97 коп. процентов производство по делу прекращено.
На указанное решение ИП Каспаравичус Л.Н. подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что только часть помещения площадью 46,7 кв. м, принадлежащая Предпринимателю, находится непосредственно в жилом доме, остальная часть является пристройкой, не имеющей с домом общего имущества, подлежащего обслуживанию и управлению Обществом. У Предпринимателя отсутствует функциональная связь с жилым домом, так как Предприниматель имеет отдельный вход в свое помещение. Предпринимателем заключены договоры на обслуживание со всеми коммунальными службами и производится оплата их услуг; у Предпринимателя нет необходимости пользоваться общим с жильцами имуществом. Общество не доказало, что несло фактические расходы по обслуживанию дома. Данный спор неподведомственен арбитражному суду, так как спорное помещение принадлежит на праве собственности Каспаравичус Ларисе Николаевне как физическому лицу.
Общество не согласно с возражениями Предпринимателя и считает их необоснованными. В доказательство принадлежности ответчику на праве собственности нежилого помещения площадью 175,5 кв. м истец представил выписку из ЕГРП. Кроме того, договоры на обслуживание жилого помещения заключены от имени индивидуального предпринимателя Каспаравичус Л.Н., а не от имени физического лица. Кроме того, данное помещение используется ответчиком в предпринимательской деятельности.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как явствует из материалов дела, постановлением главы администрации Неманского городского поселения от 24.06.2010 N 107 "О проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" принято решение о проведении открытого конкурса для выбора управляющей организации для управления многоквартирными домами, в которых собственниками помещений не выбран способ управления. Конкурсная документация содержит проект договора на управление многоквартирным домом и размер платы за один квадратный метр площади. По дому N 36 по ул. Победы размер такой платы составляет 10,44 руб. (пункт 17 Лот N 2 технической части конкурсной документации).
По результатам указанного конкурса Общество выбрано управляющей компанией в отношении многоквартирного жилого дома N 36 по улице Победы в г. Немане Калининградской области. Нежилое помещение размером 175.5 кв. м в этом жилом доме принадлежит на праве собственности Предпринимателю.
Поскольку Предприниматель как собственник указанного нежилого помещения отказался от заключения договора на управление многоквартирным домом и не оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Предпринимателя заключить договор на управление многоквартирным домом по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, дом N 36, на условиях договора, предложенных Обществом с приложениями к нему и взыскании суммы неосновательного обогащения в виде образовавшейся задолженности за потребленные услуги по обслуживанию общего имущества жилого дома N 36 по ул. Победы в городе Немане Калининградской области за период с 01.09.2010 г. по 30.09.2012 г. в размере 45 805,50 руб.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил. Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Из содержания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения
Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, и плату за коммунальные услуги.
В соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В силу пункта 28 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (пункт 29 Правил N 491).
Согласно п. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
По смыслу положений статей 161, 162 ЖК РФ, управление эксплуатацией жилого фонда осуществляется управляющей организацией по заключенному с собственниками помещений в многоквартирном доме договору управления многоквартирным домом.
Общество выбрано управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, д. N 36, по результатам открытого конкурса, проведенного администрацией Неманского городского поселения, о чем представлен протокол конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом N 9-09.08.2010 от 09.08.2010 г.
Общество направило Предпринимателю как собственнику нежилых помещений в указанном доме письмо-уведомление N 345 от 15.05.2012 г., о том, что необходимо заключить соответствующий договор управления, о необходимости оплачивать услуги по содержанию общего имущества, а также оплатить задолженность, образовавшуюся за период с 01.09.2010 г. по 01.05.2012 г.
К указанному уведомлению был приложен подписанный и заверенный печатью Общества проект договора с приложениями в двух экземплярах. В материалы дела представлена опись вложения в данное письмо и почтовое уведомление о получении Предпринимателем указанных документов 19.05.2012 г.
Предприниматель от заключения договора и оплаты уклонился.
Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307, исполнителем коммунальных услуг признается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющий коммунальные услуги, производящий или приобретающий коммунальные ресурсы и отвечающий за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Как следует из пункта 2 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой, в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами, заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Предпринимателем не представлено доказательств того, что он не согласен с какими-то конкретными условиями представленного Обществом договора.
Согласно пунктам 2.1.2, 3.2, 3.3.2 договора перечень работ и услуг, а также тариф определяется в соответствии с приложением N 4, являющимся неотъемлемой частью договора. Указано также, что услуги и работы установлены на основании проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации. В приложении N 4 приведен перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома в расчете на один квадратный метр с указанием цены каждой услуги, а также всех услуг в целом (тариф), который составляет 10,44 руб. в расчете на 1 кв. м от общей площади.
Таким образом, поскольку заключение договора для собственника помещений в многоквартирном доме в силу ст. 161 ЖК РФ обязательно, при этом Предприниматель не возражал против каких либо конкретных условий договора, составленного на основании типового договора - приложения к конкурсной документации, заявленные исковые требования в соответствующей части обоснованно удовлетворены судом.
Кроме того, являются обоснованными исковые требования также в части взыскания с Предпринимателя неосновательного обогащения в размере стоимости потребленных услуг.
Общество, осуществляя в период с 01.09.2010 г. по 30.09.2012 г. управление многоквартирным домом, в том числе несла расходы, связанные с содержанием и ремонтом.
В части 3 "Техническая часть" конкурсной документации по проведению конкурса по отбору управляющей организации, по итогам которого Общество выбрано управляющей компанией, по дому N 36 по ул. Победы (пункт 17) содержится размер платы за квадратный метр - 10,44 руб.
Соответственно, размер платы в месяц правильно определен судом первой инстанции из расчета 10,44 руб. x 175.5, 6 кв. м. За 25 месяцев Предприниматель, не оплачивая работы и услуги, получил неосновательное обогащение в размере 45 805,50 руб. (10,44 руб. x 175.5 x 25).
Поскольку Общество как управляющая компания выбрано по итогам соответствующего конкурса и в материалах дела имеется конкурсная документация, в которой определен размер платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений, то Предприниматель как собственник нежилого помещения обязан был ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества исходя из утвержденной ставки 10,44 руб. за один квадратный метр площади.
Соответственно на стороне Предпринимателя, не оплачивавшего названные издержки, возникло неосновательное обогащение, подлежащее взысканию на основании статьи 1102 ГК РФ.
Доводы ответчика о недоказанности фактических расходов Общества несостоятельны, исходя из следующего.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в Постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов по содержанию собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Несение Предпринимателем самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания пропорционально доле каждого собственника.
Соответственно, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от характера фактического использования последних.
Доводы Предпринимателя о том, что принадлежащие ему нежилые помещения пристроены к многоквартирному дому и не имеют доступа к общему имуществу дома, судом первой инстанции проанализированы и обоснованно отклонены.
Ссылке Предпринимателя на неподведомственность спора арбитражному суду дана надлежащая правовая оценка, поскольку, несмотря на принадлежность занимаемого помещения физическому лицу, последнее используется им в сфере предпринимательской деятельности под магазин, что подтверждено материалами дела и сторонами спора.
Согласно статье 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку Обществом заявлен отказ от иска в части требований о взыскании процентов в сумме 4 497,97 руб. и данный отказ принят судом, то производство по делу в части взыскания указанной суммы прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.01.2013 г. по делу N А21-9016/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.А.МЕЛЬНИКОВА
Судьи
А.Б.СЕМЕНОВА
М.А.ШЕСТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)