Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Сафронов М.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе: председательствующего Кудря Т.Л.,
судей Подвязниковой Н.А., Шукеновой М.А.,
при секретаре М.,
рассмотрела в судебном заседании 25 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе З. на решение Центрального районного суда города Омска от 22 мая 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования З. удовлетворить частично.
Обязать Администрацию города Омска произвести за счет средств соответствующего бюджета капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома N 1 по бульвару П. в городе Омске, а именно: герметизированные стыки; полы дощатые шпунтовые; крыльца; утепляющие слои чердачных перекрытий из шлака; покрытия крыш из асбестоцементных листов и волнистого шифера; водосточные трубы и мелкие покрытия по фасаду из стали; двери входные на лестничную клетку; внутренняя отделка; наружная отделка - окраска по штукатурке; трубопроводы холодной воды из труб; водоразборные краны; задвижки и вентили; трубопровод горячей воды; радиаторы чугунные центрального отопления; трубопроводы: стояки при схемах; газооборудование - внутридомовые трубопроводы; электрооборудование (за исключением внутриквартирных сетей); отмосток, в срок до 30 ноября 2013 года.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Администрации г. Омска в пользу З. ___ рублей в счет возврата государственной пошлины".
Заслушав доклад судьи областного суда Подвязниковой Н.А., судебная коллегия
установила:
З. обратилась в суд с иском к Администрации города Омска, департаменту городского хозяйства Администрации города Омска, Департаменту имущественных отношений о возложении обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома N __ по ___ в г. Омске в срок до 30.11.2013.
В обоснование иска указала, что является собственником квартиры N __ в доме N __ по бульвару ___ в г. Омске. Указанный дом введен в эксплуатацию в 1962 году. Согласно письма Департамента имущественных отношений от 25.08.2011 N ИсДИО/580-ог дом принят в муниципальную собственность г. Омска на основании Решения Малого совета народных депутатов Омской области от 24.12.1992 N 245. До передачи в муниципальную собственность дом числился за ПЖРЭУ 1 САО. В соответствии с Распоряжением Департамента недвижимости Администрации г. Омска от 29.08.2000 N 1845-р дом N ___ по _____ был передан в хозяйственное ведение МУП "ЖХ САО г. Омска". С начала 2007 года дом находится в управлении ООО "ЖКХ "Сервис". За время эксплуатации дома, капитальный ремонт не проводился. В 2009 году Омским проектно-изыскательским институтом "Омскжелдорпроект" было проведено обследование дома, по результатам которого составлен отчет и по большинству конструктивных элементов дома, являющимся общим имуществом дома, был сделан вывод об их недопустимом или ограниченно работоспособном состоянии и необходимости проведения капитального ремонта данных элементов. К таким элементам отнесены: стены наружные несущие, крыша, кровля, отмостка, система центрального отопления, система горячего и холодного водоснабжения, система канализации.
З. и ее представитель Р. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель Администрации города Омска Б. в судебном заседании исковые требования не признала. Указала, что единственным и правомерным способом проведения капитального ремонта многоквартирных домов является порядок, определенный Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", то есть с участием всех собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Кроме того, указала, что в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденном приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, определена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации обследованных конструктивных элементов жилых зданий до капитального ремонта при благоприятных условиях эксплуатации. Жилой дом построен в 1962 году. Истцами не представлено подтверждающих документов о том, что на момент приватизации первой и последующих квартир имущество спорного дома требовало проведения капитального ремонта.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей Департамента городского хозяйства Администрации города Омска, департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, ООО "ЖКХ "Сервис".
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда изменить, возложить на Администрацию города Омска обязанность провести ремонт системы канализации. Полагает, что при определении сроков эксплуатации элементов общего имущества необходимо было учитывать не 1992 - 1993 годы, когда были приватизированы первые жилые помещения, а 2006 год, когда собственники помещений вступили в право собственности на общее имущество многоквартирного дома. К 2006 году срок эксплуатации трубопроводов канализации чугунной превысил нормативный срок.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
Аналогичные правила были прописаны в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 39, 158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005 года) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 21 указанных Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10 - 15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что З. является собственником квартиры N ___ в доме N ___ по ___городе Омске.
Указанный дом построен в 1962 году, включен в состав муниципальной собственности г. Омска на основании решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 N 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска". До передачи в муниципальную собственность домостроение числилось за ПЖРЭУ N 1 (г. Омск, ул. Магистральная, д. 56).
Одновременно Министерством регионального развития РФ письмом от 20 декабря 2006 года N 14316-РМ/07 даны разъяснения, что учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным.
По данным Управления Росреестра по Омской области и ГП ОО "ОЦТИиЗ" проведена инвентаризация на выявление приватизированных жилых помещений в доме N ___ по ___ в городе Омске. В результате инвентаризации жилой дом исключен из Реестра, в Реестр включены неприватизированные жилые помещения, на текущий момент объектами учета в Реестре являются 5 квартир.
Из материалов дела видно, что впервые жилые помещения в указанном доме были переданы в собственность граждан в 1992 - 1993 годах, т.е. через 30 лет после ввода дома в эксплуатацию.
По смыслу п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в целях определения соответствия или несоответствия проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, для принятия собственниками помещений решений о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) собственниками помещений, иными привлекаемыми собственниками помещений лицами, управляющей организацией могут проводиться осмотры общего имущества многоквартирного дома.
Согласно заключению Омского проектно-изыскательского института "Омскжелдорпроект" за 2009 года, в результате проведенного обследования, техническое состояние строительных конструкций и здания в целом, оценивается как ограниченно работоспособное, при котором несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, но требуется проведение ремонтно-восстановительных работ. Конструкций, имеющих категорию технического состояния аварийное, не обнаружено. Конструкций, имеющих категорию технического состояния недопустимое - кровля. Конструкции, имеющие категорию технического состояния ограниченно работоспособное - наружные несущие стены, крыша, асфальтная отмостка, система холодного и горячего водоснабжения, система центрального отопления, система канализации.
В соответствии с ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10 - 15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
Из системного толкования вышеизложенных норм права, обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный вывод подтверждается позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практике Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденным постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 года, на что правомерно обращено внимание в решении суда.
Оценив изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уже в момент передачи спорного жилого дома безвозмездно в муниципальную собственность г. Омска и приватизации первых квартир, он требовал капитального ремонта, в связи с чем, обязанность по его проведению должна быть возложена на Администрацию г. Омска.
Тот факт, что на момент приватизации первой квартиры дом не являлся муниципальной собственностью, основанием к отказу в иске явиться не может, поскольку расширение круга бывших наймодателей или их правопреемников является необоснованным, в связи с чем, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы в этой части.
Вместе с тем, муниципальное образование городской округ г. Омск, не лишен возможности, с учетом того, в каком состоянии был передан дом, ставить перед бывшим собственником вопрос о принятии участия в проведении капитального ремонта.
Кроме того, согласно правовой позиции, приведенной в Определении Конституционного Суда РФ от 01.03.2012 N 389-О-О следует, что определяя в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16). Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (определения от 19 октября 2010 года N 1334-О-О и от 14 июля 2011 года N 886-О-О).
Данное законоположение, имеющее обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, - безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований. Оно не регулирует вопросы, связанные с порядком и условиями реализации бывшими наймодателями возложенной на них обязанности, включая возможное распределение финансово-экономических обязательств на проведение капитального ремонта между органами государственной власти и органами местного самоуправления, если жилые помещения ранее были переданы из государственной в муниципальную собственность в состоянии, уже требующем капитального ремонта.
Применительно к муниципальным образованиям в лице органов местного самоуправления это законоположение не предопределяет конкретные формы, способы и сроки его исполнения, а, будучи одним из общих принципов осуществления приватизации, в системе действующего законодательства предполагает возможность его конкретизации в муниципальных правовых актах с учетом специфических местных условий для установления наиболее оптимального механизма достижения заложенной в нем цели на основе баланса интересов местного сообщества в целом и группы собственников жилых помещений (часть 3 статьи 51 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").
Установленный судом срок исполнения обязанности до 30 ноября 2013 года отвечает требованиям разумности.
Определяя объем необходимого капитального ремонта, суд правомерно руководствовался ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения".
В силу ВСН 58-88 (р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш (кровли) из асбестоцементных листов в жилых зданиях составляет 30 лет, деревянных стропил и обрешетки - 50 лет, чугунных трубопроводов канализации - 40 лет.
Таким образом, на момент передачи жилого дома в муниципальную собственность и приватизации первой квартиры в спорном жилом доме срок эксплуатации чугунных трубопроводов канализации, не истек, поскольку составлял 30 лет.
В данной связи, отсутствуют правовые основания для возложения обязанности по проведению капитального ремонта чугунных трубопроводов канализации на бывшего наймодателя в лице Администрации г. Омска.
Данное обстоятельство не может повлиять на правильное по существу решение суда.
Доводы жалобы о том, что при определении сроков эксплуатации элементов общего имущества необходимо было учитывать не момент первой приватизации квартир в доме 1992 - 1993 годы, а 2006 год, когда собственники помещений вступили в право собственности на общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем, срок эксплуатации трубопроводов канализации чугунной превысил нормативный срок, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Таким образом, обязанность провести капитальный ремонт может быть возложена на ответчика в той части, в которой она существовала до смены собственников, т.е. до первой приватизации.
После указанного момента обязанность по содержанию имущества, в том числе капитальному ремонту, возлагается на собственников помещений дома.
Сочтя правильным вывод суда о возложении на ответчика обязанности по проведению капитального ремонта, судебная коллегия соглашается также с выводом суда относительно того объема ремонтных работ, по которым истек эксплуатационный срок.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 22 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4429/2012
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2012 г. по делу N 33-4429/2012
Председательствующий: Сафронов М.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе: председательствующего Кудря Т.Л.,
судей Подвязниковой Н.А., Шукеновой М.А.,
при секретаре М.,
рассмотрела в судебном заседании 25 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе З. на решение Центрального районного суда города Омска от 22 мая 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования З. удовлетворить частично.
Обязать Администрацию города Омска произвести за счет средств соответствующего бюджета капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома N 1 по бульвару П. в городе Омске, а именно: герметизированные стыки; полы дощатые шпунтовые; крыльца; утепляющие слои чердачных перекрытий из шлака; покрытия крыш из асбестоцементных листов и волнистого шифера; водосточные трубы и мелкие покрытия по фасаду из стали; двери входные на лестничную клетку; внутренняя отделка; наружная отделка - окраска по штукатурке; трубопроводы холодной воды из труб; водоразборные краны; задвижки и вентили; трубопровод горячей воды; радиаторы чугунные центрального отопления; трубопроводы: стояки при схемах; газооборудование - внутридомовые трубопроводы; электрооборудование (за исключением внутриквартирных сетей); отмосток, в срок до 30 ноября 2013 года.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Администрации г. Омска в пользу З. ___ рублей в счет возврата государственной пошлины".
Заслушав доклад судьи областного суда Подвязниковой Н.А., судебная коллегия
установила:
З. обратилась в суд с иском к Администрации города Омска, департаменту городского хозяйства Администрации города Омска, Департаменту имущественных отношений о возложении обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома N __ по ___ в г. Омске в срок до 30.11.2013.
В обоснование иска указала, что является собственником квартиры N __ в доме N __ по бульвару ___ в г. Омске. Указанный дом введен в эксплуатацию в 1962 году. Согласно письма Департамента имущественных отношений от 25.08.2011 N ИсДИО/580-ог дом принят в муниципальную собственность г. Омска на основании Решения Малого совета народных депутатов Омской области от 24.12.1992 N 245. До передачи в муниципальную собственность дом числился за ПЖРЭУ 1 САО. В соответствии с Распоряжением Департамента недвижимости Администрации г. Омска от 29.08.2000 N 1845-р дом N ___ по _____ был передан в хозяйственное ведение МУП "ЖХ САО г. Омска". С начала 2007 года дом находится в управлении ООО "ЖКХ "Сервис". За время эксплуатации дома, капитальный ремонт не проводился. В 2009 году Омским проектно-изыскательским институтом "Омскжелдорпроект" было проведено обследование дома, по результатам которого составлен отчет и по большинству конструктивных элементов дома, являющимся общим имуществом дома, был сделан вывод об их недопустимом или ограниченно работоспособном состоянии и необходимости проведения капитального ремонта данных элементов. К таким элементам отнесены: стены наружные несущие, крыша, кровля, отмостка, система центрального отопления, система горячего и холодного водоснабжения, система канализации.
З. и ее представитель Р. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель Администрации города Омска Б. в судебном заседании исковые требования не признала. Указала, что единственным и правомерным способом проведения капитального ремонта многоквартирных домов является порядок, определенный Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", то есть с участием всех собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Кроме того, указала, что в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденном приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, определена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации обследованных конструктивных элементов жилых зданий до капитального ремонта при благоприятных условиях эксплуатации. Жилой дом построен в 1962 году. Истцами не представлено подтверждающих документов о том, что на момент приватизации первой и последующих квартир имущество спорного дома требовало проведения капитального ремонта.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей Департамента городского хозяйства Администрации города Омска, департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, ООО "ЖКХ "Сервис".
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда изменить, возложить на Администрацию города Омска обязанность провести ремонт системы канализации. Полагает, что при определении сроков эксплуатации элементов общего имущества необходимо было учитывать не 1992 - 1993 годы, когда были приватизированы первые жилые помещения, а 2006 год, когда собственники помещений вступили в право собственности на общее имущество многоквартирного дома. К 2006 году срок эксплуатации трубопроводов канализации чугунной превысил нормативный срок.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
Аналогичные правила были прописаны в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 39, 158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005 года) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 21 указанных Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10 - 15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что З. является собственником квартиры N ___ в доме N ___ по ___городе Омске.
Указанный дом построен в 1962 году, включен в состав муниципальной собственности г. Омска на основании решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 N 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска". До передачи в муниципальную собственность домостроение числилось за ПЖРЭУ N 1 (г. Омск, ул. Магистральная, д. 56).
Одновременно Министерством регионального развития РФ письмом от 20 декабря 2006 года N 14316-РМ/07 даны разъяснения, что учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным.
По данным Управления Росреестра по Омской области и ГП ОО "ОЦТИиЗ" проведена инвентаризация на выявление приватизированных жилых помещений в доме N ___ по ___ в городе Омске. В результате инвентаризации жилой дом исключен из Реестра, в Реестр включены неприватизированные жилые помещения, на текущий момент объектами учета в Реестре являются 5 квартир.
Из материалов дела видно, что впервые жилые помещения в указанном доме были переданы в собственность граждан в 1992 - 1993 годах, т.е. через 30 лет после ввода дома в эксплуатацию.
По смыслу п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в целях определения соответствия или несоответствия проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, для принятия собственниками помещений решений о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) собственниками помещений, иными привлекаемыми собственниками помещений лицами, управляющей организацией могут проводиться осмотры общего имущества многоквартирного дома.
Согласно заключению Омского проектно-изыскательского института "Омскжелдорпроект" за 2009 года, в результате проведенного обследования, техническое состояние строительных конструкций и здания в целом, оценивается как ограниченно работоспособное, при котором несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, но требуется проведение ремонтно-восстановительных работ. Конструкций, имеющих категорию технического состояния аварийное, не обнаружено. Конструкций, имеющих категорию технического состояния недопустимое - кровля. Конструкции, имеющие категорию технического состояния ограниченно работоспособное - наружные несущие стены, крыша, асфальтная отмостка, система холодного и горячего водоснабжения, система центрального отопления, система канализации.
В соответствии с ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10 - 15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
Из системного толкования вышеизложенных норм права, обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный вывод подтверждается позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практике Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденным постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 года, на что правомерно обращено внимание в решении суда.
Оценив изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уже в момент передачи спорного жилого дома безвозмездно в муниципальную собственность г. Омска и приватизации первых квартир, он требовал капитального ремонта, в связи с чем, обязанность по его проведению должна быть возложена на Администрацию г. Омска.
Тот факт, что на момент приватизации первой квартиры дом не являлся муниципальной собственностью, основанием к отказу в иске явиться не может, поскольку расширение круга бывших наймодателей или их правопреемников является необоснованным, в связи с чем, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы в этой части.
Вместе с тем, муниципальное образование городской округ г. Омск, не лишен возможности, с учетом того, в каком состоянии был передан дом, ставить перед бывшим собственником вопрос о принятии участия в проведении капитального ремонта.
Кроме того, согласно правовой позиции, приведенной в Определении Конституционного Суда РФ от 01.03.2012 N 389-О-О следует, что определяя в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16). Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (определения от 19 октября 2010 года N 1334-О-О и от 14 июля 2011 года N 886-О-О).
Данное законоположение, имеющее обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, - безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований. Оно не регулирует вопросы, связанные с порядком и условиями реализации бывшими наймодателями возложенной на них обязанности, включая возможное распределение финансово-экономических обязательств на проведение капитального ремонта между органами государственной власти и органами местного самоуправления, если жилые помещения ранее были переданы из государственной в муниципальную собственность в состоянии, уже требующем капитального ремонта.
Применительно к муниципальным образованиям в лице органов местного самоуправления это законоположение не предопределяет конкретные формы, способы и сроки его исполнения, а, будучи одним из общих принципов осуществления приватизации, в системе действующего законодательства предполагает возможность его конкретизации в муниципальных правовых актах с учетом специфических местных условий для установления наиболее оптимального механизма достижения заложенной в нем цели на основе баланса интересов местного сообщества в целом и группы собственников жилых помещений (часть 3 статьи 51 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").
Установленный судом срок исполнения обязанности до 30 ноября 2013 года отвечает требованиям разумности.
Определяя объем необходимого капитального ремонта, суд правомерно руководствовался ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения".
В силу ВСН 58-88 (р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш (кровли) из асбестоцементных листов в жилых зданиях составляет 30 лет, деревянных стропил и обрешетки - 50 лет, чугунных трубопроводов канализации - 40 лет.
Таким образом, на момент передачи жилого дома в муниципальную собственность и приватизации первой квартиры в спорном жилом доме срок эксплуатации чугунных трубопроводов канализации, не истек, поскольку составлял 30 лет.
В данной связи, отсутствуют правовые основания для возложения обязанности по проведению капитального ремонта чугунных трубопроводов канализации на бывшего наймодателя в лице Администрации г. Омска.
Данное обстоятельство не может повлиять на правильное по существу решение суда.
Доводы жалобы о том, что при определении сроков эксплуатации элементов общего имущества необходимо было учитывать не момент первой приватизации квартир в доме 1992 - 1993 годы, а 2006 год, когда собственники помещений вступили в право собственности на общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем, срок эксплуатации трубопроводов канализации чугунной превысил нормативный срок, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Таким образом, обязанность провести капитальный ремонт может быть возложена на ответчика в той части, в которой она существовала до смены собственников, т.е. до первой приватизации.
После указанного момента обязанность по содержанию имущества, в том числе капитальному ремонту, возлагается на собственников помещений дома.
Сочтя правильным вывод суда о возложении на ответчика обязанности по проведению капитального ремонта, судебная коллегия соглашается также с выводом суда относительно того объема ремонтных работ, по которым истек эксплуатационный срок.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 22 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)