Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
при участии:
от истца: Бабяк И.А., доверенность от 22.04.2013, Оленев Д.А., паспорт, Кролевец О.В., доверенность от 25.07.2013,
от ответчика: Федосеев С.М., доверенность от 05.08.2013, Довгань Л.В., доверенность от 05.08.2013, Цветкова Н.В., доверенность от 21.01.2013,
от 3-х лиц: 1. Извещен, не явился, 2. Старов С.Е., доверенность от 10.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11546/2013) ИП Оленева Д.А. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2013 по делу N А56-74331/2012 (судья Савина Е.В.), принятое
по иску ИП Оленева Д.А.
к ТСЖ "Академия"
3-и лица: 1) ООО "Автомобильный юридический центр "Светланин дом", 2) ООО "Академия"
о взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Оленев Дмитрий Александрович (ОГРНИП: 308470308600048; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Товариществу собственников жилья "Академия" (ОГРН: 1127847048603; адрес: 196152, Россия, Санкт-Петербург, Бутлерова, 40, А; далее - ТСЖ "Академия"), с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, о взыскании 816 000 руб. стоимости неотделимых улучшений, 630 000 руб. упущенной выгоды, 59 020,27 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 15 000 руб. стоимости произведенной истцом экспертной оценки.
Определением арбитражного суда от 11.01.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Автомобильный юридический центр "Светланин дом" (далее - ООО АЮЦ "Светланин дом"), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Академия" (далее - ООО "УК "Академия").
Решением суда от 18.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Податель жалобы не согласен с выводом суда о ничтожности договора аренды при этом требование истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений подлежит удовлетворению даже в случае ничтожности договора аренды.
В судебном заседании апелляционной инстанции Предприниматель, а также его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда отменить. Податель жалобы просил приобщить к материалам дела копию протокола от 24.07.2009, на который Предприниматель ссылался в исковом заявлении в подтверждение наличия согласия собственников помещения на сдачу спорного помещения в аренду.
Апелляционный суд, руководствуясь статьей 268 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, приобщил к материалам дела копию протокола от 24.07.2009.
Представитель ТСЖ "Академия" возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Кроме того представитель ответчика указала, что ТСЖ "Академия" является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, заявленные требования должны быть предъявлены к ООО "УК "Академия", выступающему арендодателем по Договору аренды от 20.04.2010. Также, по мнению представителя ТСЖ "Академия", если договор аренды от 20.04.2010 не является ничтожным, то в связи с изменением способа управления многоквартирным домом, договор аренды прекратил свое действие.
Представитель ООО "УК "Академия" просил удовлетворить апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, согласно Протоколу от 24.07.2009 N 1 Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принято решение разрешить передачу в пользование на возмездной основе общего имущества дома, определенного статьей 36 ЖК РФ; уполномочить организацию, осуществляющую функции по управлению домом на заключение договоров на пользование общим имуществом дома (п. 11). Также принято решение согласовать перепланировку части технического этажа первого подъезда дома в соответствии с проектом; согласовать передачу на праве аренды Оленеву Д.А. части указанного технического этаж; согласовать компенсацию ИП Оленеву расходов, связанных с разработкой проекта перепланировки части технического этажа и производства работ (включая стоимость материалов) по перепланировке указанной части технического этажа, в случае расторжения договора аренды или истечения срока его действия.
Между Оленевым Д.А. и ООО "УК "Академия" подписан договор аренды от 20.04.2010 N А-2 части нежилого помещения общей площадью 59,55 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А (далее - Договор аренды), по условиям которого ООО "УК "Академия" обязалось передать Оленеву Д.А. указанное помещение, а истец обязался принять помещение и использовать его для любого не запрещенного законом вида деятельности, после разработки соответствующего проекта и производства работ в соответствии с проектом.
Указанное в Договоре аренды помещение передано Оленеву Д.А. по акту приема-передачи от 01.06.2010.
Пунктом 3.14 Договора аренды установлено, что в случае расторжения (не продления) настоящего договора по инициативе Арендодателя (в том числе при смене управляющей организации или изменения формы управления многоквартирным домом) Арендатор имеет право на возмещение затрат на производство работ и израсходованные материалы, за все время аренды помещения, в размере, подтвержденном экспертной оценкой или документами, свидетельствующими о понесенных затрата Арендатора, включая изготовление проекта помещения.
В соответствии с пунктом 4.3 Договора аренды при смене управляющей организации в доме, расположенном по адресу ул. Бутлерова, д. 40, лит А или формы управления домом, арендодатель обязан уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о существовании настоящего договора и его условиях. В случае смены лица, в управлении которого находится дом, настоящий договор не подлежит досрочному расторжению и действует на тех же условиях по отношению к новому лицу, управляющему общим имуществом дома.
Дополнительным соглашением от 01.05.2011 к договору аренды договор возобновлен на неопределенный срок.
01.08.2011 между Оленевым Д.А. и ООО АЮЦ "Светланин дом" заключен договор субаренды, по условиям которого Предприниматель обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 66 кв. м, расположенное на 1 этаже здания, находящегося по адресу Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А. Срок действия договора субаренды - 11 месяцев. Помещение передано в субаренду по акту приема-передачи.
Как следует из Протокола от 05.01.2012 N 1 общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома по адресу ул. Бутлерова, д. 40 решением общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: ул. Бутлерова, дом 40, собственниками принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом в виде управления Товариществом собственников жилья, принято решение о создании ТСЖ "Академия", принято решение о расторжении договора управления с управляющей компанией с момента регистрации ТСЖ "Академия" и обязании управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы в порядке, предусмотренном п. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации юридического лица Товарищество собственников жилья "Академия" зарегистрировано 24.01.2012.
В материалы дела представлена заверенная генеральным директором ООО "АЮЦ "Светланин дом" копия договора от 01.10.2012 аренды помещения, заключенного между ТСЖ "Академия" и ООО "АЮЦ "Светланин дом". По условиям данного договора Товарищество обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 69, 7 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, а арендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать за него арендную плату. В п. 1.4 данного договора указано, что дата подписания акта приема-передачи является датой начала пользования помещением и началом срока аренды помещения. В материалы дела не представлен акт приема-передачи указанного в договоре помещения.
Вместе с тем в материалы дела также представлена заверенная председателем ТСЖ "Академия" копия договора аренды ТСЖ "Академия" и ООО "АЮЦ "Светланин дом". Данный договор уже не содержит даты его заключения. По условиям данного договора Товарищество обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 69,4 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, а арендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать за него арендную плату. В п. 1.4 данного договора также указано, что дата подписания акта приема-передачи является датой начала пользования помещением и началом срока аренды помещения. В материалы дела представлен акт от 01.04.2012 приема-передачи указанного в договоре помещения.
Предприниматель, ссылаясь на пункт 3.14 Договора аренды, которым предусмотрено, что в случае расторжения договора по инициативе арендодателя (в том числе при смене управляющей организации или изменения формы управления домом), арендатор имеет право на возмещение затрат на производство работ и израсходованные материалы, за все время аренды помещения, в размере, подтвержденном экспертной оценкой или документами, свидетельствующими о понесенных затратах, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Также предприниматель указывает, что Товариществом "Академия" нарушено его преимущественное право на пролонгацию договора, поскольку с 01.04.2012 помещение сдано Товариществом в аренду ООО АЮЦ "Светланин дом", в связи с чем Оленев Д.А. понес убытки.
В отзыве на исковое заявление ТСЖ "Академия" ссылалось на ничтожность договора аренды, заключенного между Предпринимателем и ООО "УК "Академия", поскольку собственниками помещений не принималось решений о сдаче помещений в аренду.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, отказал в удовлетворении иска, при этом суд согласился с позицией ответчика, указав на ничтожность договора аренды от 20.04.2010, заключенного между Предпринимателем и ООО "УК "Академия".
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик также поддерживает позицию о ничтожности Договора аренды от 20.04.2010. Кроме того ответчик указывает, что истец не доказал размер понесенных убытков.
Апелляционный суд, оценив в совокупности и взаимосвязи все имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, приходит к следующим выводам.
В силу пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Решение вопроса относительно использования третьими лицами общего имущества собственников помещений в доме относится к исключительной компетенции общего собрания таких собственников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.
Поскольку спорное помещение предоставлено ИП Оленеву Д.А. на основании решения собственников помещений на общем собрании, которое не отменено и не признано недействительным, оснований считать заключенный договор аренды от 20.04.2010 прекращенным в связи со сменой способа управления многоквартирным домом у апелляционного суда не имеется.
Аналогичная позиция содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2013 N ВАС-8983/13.
Пунктом 4.3 Договора аренды также предусмотрено, что при смене управляющей организации в доме, расположенном по адресу ул. Бутлерова, д. 40, лит. А или формы управления домом, арендодатель обязан уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о существовании настоящего договора и его условиях. В случае смены лица, в управлении которого находится дом, настоящий договор не подлежит досрочному расторжению и действует на тех же условиях по отношению к новому лицу, управляющему общим имуществом дома.
Доказательств расторжения договора аренды от 20.04.2010 в установленном законом порядке ответчиком не представлено.
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Предусмотренное пунктом 3.14 Договора аренды возмещение затрат возможно в случае расторжения договора по инициативе арендодателя.
Поскольку апелляционный суд пришел к выводу о том, что Договор аренды от 20.04.2010 не расторгнут, в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
Ввиду того, что неправильное применение судом норм материального права не привело к принятию неправильного решения, основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2013 г. по делу N А56-74331/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.09.2013 ПО ДЕЛУ N А56-74331/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г. по делу N А56-74331/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
при участии:
от истца: Бабяк И.А., доверенность от 22.04.2013, Оленев Д.А., паспорт, Кролевец О.В., доверенность от 25.07.2013,
от ответчика: Федосеев С.М., доверенность от 05.08.2013, Довгань Л.В., доверенность от 05.08.2013, Цветкова Н.В., доверенность от 21.01.2013,
от 3-х лиц: 1. Извещен, не явился, 2. Старов С.Е., доверенность от 10.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11546/2013) ИП Оленева Д.А. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2013 по делу N А56-74331/2012 (судья Савина Е.В.), принятое
по иску ИП Оленева Д.А.
к ТСЖ "Академия"
3-и лица: 1) ООО "Автомобильный юридический центр "Светланин дом", 2) ООО "Академия"
о взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Оленев Дмитрий Александрович (ОГРНИП: 308470308600048; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Товариществу собственников жилья "Академия" (ОГРН: 1127847048603; адрес: 196152, Россия, Санкт-Петербург, Бутлерова, 40, А; далее - ТСЖ "Академия"), с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, о взыскании 816 000 руб. стоимости неотделимых улучшений, 630 000 руб. упущенной выгоды, 59 020,27 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 15 000 руб. стоимости произведенной истцом экспертной оценки.
Определением арбитражного суда от 11.01.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Автомобильный юридический центр "Светланин дом" (далее - ООО АЮЦ "Светланин дом"), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Академия" (далее - ООО "УК "Академия").
Решением суда от 18.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Податель жалобы не согласен с выводом суда о ничтожности договора аренды при этом требование истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений подлежит удовлетворению даже в случае ничтожности договора аренды.
В судебном заседании апелляционной инстанции Предприниматель, а также его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда отменить. Податель жалобы просил приобщить к материалам дела копию протокола от 24.07.2009, на который Предприниматель ссылался в исковом заявлении в подтверждение наличия согласия собственников помещения на сдачу спорного помещения в аренду.
Апелляционный суд, руководствуясь статьей 268 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, приобщил к материалам дела копию протокола от 24.07.2009.
Представитель ТСЖ "Академия" возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Кроме того представитель ответчика указала, что ТСЖ "Академия" является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, заявленные требования должны быть предъявлены к ООО "УК "Академия", выступающему арендодателем по Договору аренды от 20.04.2010. Также, по мнению представителя ТСЖ "Академия", если договор аренды от 20.04.2010 не является ничтожным, то в связи с изменением способа управления многоквартирным домом, договор аренды прекратил свое действие.
Представитель ООО "УК "Академия" просил удовлетворить апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, согласно Протоколу от 24.07.2009 N 1 Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принято решение разрешить передачу в пользование на возмездной основе общего имущества дома, определенного статьей 36 ЖК РФ; уполномочить организацию, осуществляющую функции по управлению домом на заключение договоров на пользование общим имуществом дома (п. 11). Также принято решение согласовать перепланировку части технического этажа первого подъезда дома в соответствии с проектом; согласовать передачу на праве аренды Оленеву Д.А. части указанного технического этаж; согласовать компенсацию ИП Оленеву расходов, связанных с разработкой проекта перепланировки части технического этажа и производства работ (включая стоимость материалов) по перепланировке указанной части технического этажа, в случае расторжения договора аренды или истечения срока его действия.
Между Оленевым Д.А. и ООО "УК "Академия" подписан договор аренды от 20.04.2010 N А-2 части нежилого помещения общей площадью 59,55 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А (далее - Договор аренды), по условиям которого ООО "УК "Академия" обязалось передать Оленеву Д.А. указанное помещение, а истец обязался принять помещение и использовать его для любого не запрещенного законом вида деятельности, после разработки соответствующего проекта и производства работ в соответствии с проектом.
Указанное в Договоре аренды помещение передано Оленеву Д.А. по акту приема-передачи от 01.06.2010.
Пунктом 3.14 Договора аренды установлено, что в случае расторжения (не продления) настоящего договора по инициативе Арендодателя (в том числе при смене управляющей организации или изменения формы управления многоквартирным домом) Арендатор имеет право на возмещение затрат на производство работ и израсходованные материалы, за все время аренды помещения, в размере, подтвержденном экспертной оценкой или документами, свидетельствующими о понесенных затрата Арендатора, включая изготовление проекта помещения.
В соответствии с пунктом 4.3 Договора аренды при смене управляющей организации в доме, расположенном по адресу ул. Бутлерова, д. 40, лит А или формы управления домом, арендодатель обязан уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о существовании настоящего договора и его условиях. В случае смены лица, в управлении которого находится дом, настоящий договор не подлежит досрочному расторжению и действует на тех же условиях по отношению к новому лицу, управляющему общим имуществом дома.
Дополнительным соглашением от 01.05.2011 к договору аренды договор возобновлен на неопределенный срок.
01.08.2011 между Оленевым Д.А. и ООО АЮЦ "Светланин дом" заключен договор субаренды, по условиям которого Предприниматель обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 66 кв. м, расположенное на 1 этаже здания, находящегося по адресу Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А. Срок действия договора субаренды - 11 месяцев. Помещение передано в субаренду по акту приема-передачи.
Как следует из Протокола от 05.01.2012 N 1 общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома по адресу ул. Бутлерова, д. 40 решением общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: ул. Бутлерова, дом 40, собственниками принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом в виде управления Товариществом собственников жилья, принято решение о создании ТСЖ "Академия", принято решение о расторжении договора управления с управляющей компанией с момента регистрации ТСЖ "Академия" и обязании управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы в порядке, предусмотренном п. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации юридического лица Товарищество собственников жилья "Академия" зарегистрировано 24.01.2012.
В материалы дела представлена заверенная генеральным директором ООО "АЮЦ "Светланин дом" копия договора от 01.10.2012 аренды помещения, заключенного между ТСЖ "Академия" и ООО "АЮЦ "Светланин дом". По условиям данного договора Товарищество обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 69, 7 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, а арендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать за него арендную плату. В п. 1.4 данного договора указано, что дата подписания акта приема-передачи является датой начала пользования помещением и началом срока аренды помещения. В материалы дела не представлен акт приема-передачи указанного в договоре помещения.
Вместе с тем в материалы дела также представлена заверенная председателем ТСЖ "Академия" копия договора аренды ТСЖ "Академия" и ООО "АЮЦ "Светланин дом". Данный договор уже не содержит даты его заключения. По условиям данного договора Товарищество обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 69,4 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, а арендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать за него арендную плату. В п. 1.4 данного договора также указано, что дата подписания акта приема-передачи является датой начала пользования помещением и началом срока аренды помещения. В материалы дела представлен акт от 01.04.2012 приема-передачи указанного в договоре помещения.
Предприниматель, ссылаясь на пункт 3.14 Договора аренды, которым предусмотрено, что в случае расторжения договора по инициативе арендодателя (в том числе при смене управляющей организации или изменения формы управления домом), арендатор имеет право на возмещение затрат на производство работ и израсходованные материалы, за все время аренды помещения, в размере, подтвержденном экспертной оценкой или документами, свидетельствующими о понесенных затратах, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Также предприниматель указывает, что Товариществом "Академия" нарушено его преимущественное право на пролонгацию договора, поскольку с 01.04.2012 помещение сдано Товариществом в аренду ООО АЮЦ "Светланин дом", в связи с чем Оленев Д.А. понес убытки.
В отзыве на исковое заявление ТСЖ "Академия" ссылалось на ничтожность договора аренды, заключенного между Предпринимателем и ООО "УК "Академия", поскольку собственниками помещений не принималось решений о сдаче помещений в аренду.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, отказал в удовлетворении иска, при этом суд согласился с позицией ответчика, указав на ничтожность договора аренды от 20.04.2010, заключенного между Предпринимателем и ООО "УК "Академия".
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик также поддерживает позицию о ничтожности Договора аренды от 20.04.2010. Кроме того ответчик указывает, что истец не доказал размер понесенных убытков.
Апелляционный суд, оценив в совокупности и взаимосвязи все имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, приходит к следующим выводам.
В силу пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Решение вопроса относительно использования третьими лицами общего имущества собственников помещений в доме относится к исключительной компетенции общего собрания таких собственников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.
Поскольку спорное помещение предоставлено ИП Оленеву Д.А. на основании решения собственников помещений на общем собрании, которое не отменено и не признано недействительным, оснований считать заключенный договор аренды от 20.04.2010 прекращенным в связи со сменой способа управления многоквартирным домом у апелляционного суда не имеется.
Аналогичная позиция содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2013 N ВАС-8983/13.
Пунктом 4.3 Договора аренды также предусмотрено, что при смене управляющей организации в доме, расположенном по адресу ул. Бутлерова, д. 40, лит. А или формы управления домом, арендодатель обязан уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о существовании настоящего договора и его условиях. В случае смены лица, в управлении которого находится дом, настоящий договор не подлежит досрочному расторжению и действует на тех же условиях по отношению к новому лицу, управляющему общим имуществом дома.
Доказательств расторжения договора аренды от 20.04.2010 в установленном законом порядке ответчиком не представлено.
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Предусмотренное пунктом 3.14 Договора аренды возмещение затрат возможно в случае расторжения договора по инициативе арендодателя.
Поскольку апелляционный суд пришел к выводу о том, что Договор аренды от 20.04.2010 не расторгнут, в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
Ввиду того, что неправильное применение судом норм материального права не привело к принятию неправильного решения, основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2013 г. по делу N А56-74331/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)