Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Щеглаков Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Подвязниковой Н.А., Чернышевой И.В.,
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании 18 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя Б. Ц. на решение Центрального районного суда г. Омска от 16 мая 2012 года, которым постановлено:
"Обязать Администрацию города Омска произвести за счет средств соответствующего бюджета капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома N _ в соответствии с нормами содержания эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а именно: системы водоотвода с заменой водосточных труб, замены вертикальных стояков и горизонтальных магистралей, трубопроводов холодной воды из газовых черных труб с заменой задвижек, вентилей и водомерного узла; трубопроводов горячей воды из газовых черных труб при открытых схемах теплоснабжения с заменой задвижек и вентилей, пробковых кранов, скоростного водонагревателя и изоляцией трубопровода; стояков отопления при открытых схемах с заменой полотенцесушителей из черных труб; домовых магистралей отопления при открытых схемах с заменой задвижек, вентилей, трехходовых кранов и изоляцией трубопроводов; электрооборудования сети освещения мест общего пользования, заменой, ВРУ, внутридомовых магистралей и распределительных щитков, заменой электроприборов (штепсельных розеток, выключателей) в срок до 31 декабря 2013 года.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации города Омска в пользу Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере _ рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Чернышевой И.В., судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к Администрации г. Омска, Департаменту городского хозяйства Администрации г. Омска о возложении обязанности произвести капитальный ремонт.
Указала, что проживает и является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме N _. Указанный дом введен в эксплуатацию в 1971 году, срок его эксплуатации в настоящее время составляет 41 год. С момента сдачи дома в эксплуатацию до настоящего времени капитальный ремонт не проводился, в то время как согласно ВСН 58-88р продолжительность эксплуатации для данного вида домов составляет 15 - 20 лет. Таким образом, срок службы, как отдельных элементов здания, так и всего дома в целом истек. Со ссылкой на ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской федерации" считает, что Администрация г. Омска должна была обеспечить надлежащее исполнение обязательств по проведению капитального ремонта указанного дома. Вследствие неисполнения ответчиком обязательств нарушены права собственников помещений многоквартирного дома, а также создана угроза аварийных ситуаций в связи с утратой элементами конструкций и инженерных сетей дома первоначальных технико-эксплуатационных качеств.
На основании изложенного с учетом уточнения требований просила признать ответчиков Администрацию г. Омска и Департамент городского хозяйства Администрации г. Омска обязанными произвести капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу _ за счет средств бюджета, без привлечения денежных средств собственников помещений в указанном доме. Обязать ответчиков произвести до 31 декабря 2013 года ремонт указанного многоквартирного жилого дома, а именно: выполнить замену инженерных сетей и оборудования (теплового и водомерного узлов) по следующему перечню: горячее и холодное водоснабжение (магистрали, стояки, полотенцесушители), канализация (магистрали, внутридомовые стояки), отопление (магистрали, стояки, радиаторов отопления, подводок от стояков к радиаторам отопления), электроснабжение (замена питающих кабелей и проводов внутри здания, в том числе лестничных клеток, замена ВРУ), газоснабжение (установка приборов общедомового учета потребления). Кроме того, выполнить устройство новой отмостки, выполнить засыпку подмытых фундаментов, восстановление межпанельных швов, выполнить ремонт стеновых панелей, выполнить ремонт подъездов с заменой штукатурного и окрасочного слоя, заменить окна и двери в местах общего пользования, заменить поручни на перилах лестничных маршей, восстановить раствор швов между карнизными панелями, выполнить ремонт балконных плит, выполнить заделку трещин плит перекрытия подвального помещения, выполнить антисептирование деревянных стропильных конструкций и обрешетки, выполнить ремонт кровли. Возместить истцу за счет ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере _ руб., оплаченные истцом при подаче искового заявления.
В судебном заседании истец Б., ее представитель Ц. требования в уточненном варианте поддержали.
Представитель ответчика Администрации города Омска Б.Е. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме.
Представитель третьего лица ЗАО "Левобережье" Ц. в судебном заседании считал, что исковые требования истца обоснованны.
Представитель ответчика Департамента городского хозяйства Администрации г. Омска, представитель третьего лица Департамента имущественных отношений администрации г. Омска в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Б. Ц. просит решение суда отменить. Считает, что доводы суда о том, с момента первой приватизации в указанном многоквартирном доме и возникновении долевой собственности все собственники, а не только ответчики, обязаны осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, являются необоснованными, как и принятие судом при вынесении решения во внимание даты возникновения долевой собственности (первой приватизации). Учитывая срок эксплуатации дома (41 год), применительно к ВСН 58-88 (р) требует капитального ремонта покрытие крыши из волокнистых асбестоцементных листов, так как срок нее эксплуатации до постановки на капитальный ремонт составляет 30 лет, восстановление межпанельных швов (15 лет), дверей в местах общего пользования (10 лет), ремонт подъездов с заменой окрасочного слоя (8 лет).
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения Б., ее представителя Ц., представителя ЗАО "Левобережье" Ц., судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
Аналогичные правила были прописаны в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 39, 158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005 года) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 21 указанных Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с Ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10-15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что истец Б. является собственником 1/4 доли в праве общей собственности на квартиру N _ (л.д. _).
Указанный дом находится на обслуживании ЗАО "Левобережье".
Согласно ответу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на запрос суда жилой дом, расположенный по адресу _, 1971 года постройки, включен в состав муниципальной собственности г. Омска и в Реестр муниципального имущества г. Омска на основании Решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 года N 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска". До передачи в муниципальную собственность указанный жилой дом числился за ПЖРЭУ N 9. В соответствии с требованиями действующего законодательства проведена инвентаризация домостроения на выявление приватизированных жилых помещений, в результате которой указанный жилой дом исключен из Реестра и в состав муниципальной казны г. Омска включены неприватизированные жилые помещения, расположенные в жилом доме. На текущий момент в Реестре учитывается девять квартир, находящихся в указанном домостроении (л.д. _).
С момента постройки дома, до передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации, являясь собственником жилого дома, муниципальное образование капитальный ремонт дома ни разу не проводило, что ответчиком не оспаривается.
По смыслу п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в целях определения соответствия или несоответствия проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, для принятия собственниками помещений решений о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) собственниками помещений, иными привлекаемыми собственниками помещений лицами, управляющей организацией могут проводиться осмотры общего имущества многоквартирного дома.
На основании договора N 0602/12 от 06.02.2012 и в соответствии с заданием на обследование, утвержденным генеральным директором ЗАО "Левобережье", ООО "Профи плюс" проведено визуальное обследование технического состояния строительных конструкций жилого дома N _.
По результатам обследования составлен отчет N 0602/12.11-ТО (л.д. _).
Из отчета следует, что при обследовании наружных стен обнаружены разрушения раствора межпанельных швов наружных стен, отверстие в стеновой панели, сколы бетона с оголением арматурной сетки стеновых панелей. В ходе обследования внутренних стен и перегородок обнаружено разрушение отделочного слоя внутренних стен подъездов, вертикальная трещина в штукатурном слое на стыке стеновых панелей. Обнаружены трещины в плитах перекрытия подвального помещения шириной раскрытия до 1 мм. При обследовании конструкции крыши и кровли обнаружены просветы в коньковой части кровли, трещины в асбестоцементных листах, местами поражение гнилью элементов строительных конструкций и обрешетки, разрушение раствора швов между карнизными плитами. Отсутствуют поручни на перилах лестничных маршей. При обследовании балконов были обнаружены сколы бетона с оголением и коррозией рабочей арматуры. При обследовании деревянных окон обнаружено, что оконные перелеты рассохлись и покоробились, оконные рамы поражены гнилью. Установлено рассыхание и коробление дверных рам, неплотный притвор дверных полотен. Местами обнаружено разрушения и трещины в поверхности отмостки здания.
Категория технического состояния наружных стен, внутренних стен и перегородок, конструкций междуэтажного и чердачного перекрытия, лестничных маршей, конструкций козырьков, полов лестничных площадок оценивается как работоспособное состояние.
Категория технического состояния крыши с конструкцией кровли, конструкций балконов, окон и дверей, отмостки здания оценивается как ограниченно-работоспособное состояние.
Техническое состояние инженерных сетей здания оценивается как аварийное. При обследовании инженерных сетей здания обнаружены течь запорной арматуры системы центрального отопления, наличие хомутов на магистрали системы канализации, поражение распределенной коррозией труб центрального отопления, поражение равномерно распределенной коррозией металлических кабель-каналов электросети.
Неудовлетворительное состояние дома также подтверждается представленными в отчете фотографиями (л.д. _).
По сведениям Управления Росреестра по Омской области, ГП Омской области "Омский ЦТИЗ" впервые жилые помещения в указанном доме были переданы в собственность граждан в 1992 году (л.д. _).
На указанный период продолжительность эксплуатации дома составляла 21 год.
Спорный жилой дом построен в 1971 году, был передан в муниципальную собственность в 1992 году, то есть через 21 год после ввода в эксплуатацию.
Из системного толкования вышеизложенных норм права, обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный вывод подтверждается позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практике Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденным постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 года, на что правомерно обращено внимание в решении суда.
Оценив изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уже в момент передачи спорного жилого дома безвозмездно в муниципальную собственность г. Омска и приватизации первых квартир, он требовал капитального ремонта, в связи с чем обязанность по его проведению должна быть возложена на Администрацию г. Омска.
Тот факт, что на момент приватизации первой квартиры дом не являлся муниципальной собственностью, основанием к отказу в иске явиться не может, поскольку расширение круга бывших наймодателей или их правопреемников является необоснованным.
Вместе с тем, муниципальное образование городской округ г. Омск, не лишен возможности, с учетом того, в каком состоянии был передан дом, ставить перед бывшим собственником вопрос о принятии участия в проведении капитального ремонта.
Установленной судом срок исполнения обязанности до 31 декабря 2013 года отвечает требованиям разумности.
Определяя объем необходимого капитального ремонта, суд правомерно руководствовался ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения".
В силу ВСН 58-88 (р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш (кровли) из асбестоцементных листов в жилых зданиях составляет 30 лет, деревянных стропил и обрешетки - 50 лет, чугунных трубопроводов канализации - 40 лет.
Таким образом, на момент передачи жилого дома в муниципальную собственность и приватизации первой квартиры в спорном жилом доме срок эксплуатации кровли, стропил и обрешетки, чугунных трубопроводов канализации, не истек, поскольку составлял 21 год.
В данной связи отсутствуют правовые основания для возложения обязанности по проведению капитального ремонта кровли, стропил и обрешетки, чугунных трубопроводов канализации на бывшего наймодателя в лице Администрации г. Омска.
Данное обстоятельство не может повлиять на правильное по существу решение суда, в связи с чем резолютивная часть решения в данной части подлежит уточнению путем исключения указанные элементов.
Обязанность по капитальному ремонту остальных элементов многоквартирного дома, в том числе межпанельных швов, дверей в местах общего пользования, окрасочного слоя в подъездах, лежит на Администрации г. Омска, поскольку срок их эксплуатации на момент приватизации первой квартиры истек, капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе указанных элементов, не проводился.
Доводы апелляционной жалобы о том, что с момента первой приватизации в указанном многоквартирном доме и возникновения долевой собственности все собственники, а не только ответчики, обязаны осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, являются необоснованными, как и принятие судом при вынесении решения во внимание даты возникновения долевой собственности (первой приватизации), подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Срок эксплуатации многоквартирного жилого дома (его элементов) в целях возложения обязанности по проведению его капитального ремонта на бывшего наймодателя должен определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 16 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Уточнить резолютивную часть решения суда, изложив ее в следующей редакции: "Обязать Администрацию города Омска произвести за счет средств соответствующего бюджета капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома N _ в соответствии с нормами содержания эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а именно: системы водоотвода с заменой водосточных труб, замены вертикальных стояков и горизонтальных магистралей, трубопроводов холодной воды из газовых черных труб с заменой задвижек, вентилей и водомерного узла; трубопроводов горячей воды из газовых черных труб при открытых схемах теплоснабжения с заменой задвижек и вентилей, пробковых кранов, скоростного водонагревателя и изоляцией трубопровода; стояков отопления при открытых схемах с заменой полотенцесушителей из черных труб; домовых магистралей отопления при открытых схемах с заменой задвижек, вентилей, трехходовых кранов и изоляцией трубопроводов; электрооборудования сети освещения мест общего пользования, заменой, ВРУ, внутридомовых магистралей и распределительных щитков, заменой электроприборов (штепсельных розеток, выключателей), герметизации межпанельных швов, заменой входных дверей на лестничную клетку, ремонт подъездов с заменой лакокрасочного слоя в срок до 31 декабря 2013 года.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации города Омска в пользу Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере _ рублей".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4289/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2012 г. по делу N 33-4289/2012
Председательствующий: Щеглаков Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Подвязниковой Н.А., Чернышевой И.В.,
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании 18 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя Б. Ц. на решение Центрального районного суда г. Омска от 16 мая 2012 года, которым постановлено:
"Обязать Администрацию города Омска произвести за счет средств соответствующего бюджета капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома N _ в соответствии с нормами содержания эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а именно: системы водоотвода с заменой водосточных труб, замены вертикальных стояков и горизонтальных магистралей, трубопроводов холодной воды из газовых черных труб с заменой задвижек, вентилей и водомерного узла; трубопроводов горячей воды из газовых черных труб при открытых схемах теплоснабжения с заменой задвижек и вентилей, пробковых кранов, скоростного водонагревателя и изоляцией трубопровода; стояков отопления при открытых схемах с заменой полотенцесушителей из черных труб; домовых магистралей отопления при открытых схемах с заменой задвижек, вентилей, трехходовых кранов и изоляцией трубопроводов; электрооборудования сети освещения мест общего пользования, заменой, ВРУ, внутридомовых магистралей и распределительных щитков, заменой электроприборов (штепсельных розеток, выключателей) в срок до 31 декабря 2013 года.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации города Омска в пользу Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере _ рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Чернышевой И.В., судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к Администрации г. Омска, Департаменту городского хозяйства Администрации г. Омска о возложении обязанности произвести капитальный ремонт.
Указала, что проживает и является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме N _. Указанный дом введен в эксплуатацию в 1971 году, срок его эксплуатации в настоящее время составляет 41 год. С момента сдачи дома в эксплуатацию до настоящего времени капитальный ремонт не проводился, в то время как согласно ВСН 58-88р продолжительность эксплуатации для данного вида домов составляет 15 - 20 лет. Таким образом, срок службы, как отдельных элементов здания, так и всего дома в целом истек. Со ссылкой на ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской федерации" считает, что Администрация г. Омска должна была обеспечить надлежащее исполнение обязательств по проведению капитального ремонта указанного дома. Вследствие неисполнения ответчиком обязательств нарушены права собственников помещений многоквартирного дома, а также создана угроза аварийных ситуаций в связи с утратой элементами конструкций и инженерных сетей дома первоначальных технико-эксплуатационных качеств.
На основании изложенного с учетом уточнения требований просила признать ответчиков Администрацию г. Омска и Департамент городского хозяйства Администрации г. Омска обязанными произвести капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу _ за счет средств бюджета, без привлечения денежных средств собственников помещений в указанном доме. Обязать ответчиков произвести до 31 декабря 2013 года ремонт указанного многоквартирного жилого дома, а именно: выполнить замену инженерных сетей и оборудования (теплового и водомерного узлов) по следующему перечню: горячее и холодное водоснабжение (магистрали, стояки, полотенцесушители), канализация (магистрали, внутридомовые стояки), отопление (магистрали, стояки, радиаторов отопления, подводок от стояков к радиаторам отопления), электроснабжение (замена питающих кабелей и проводов внутри здания, в том числе лестничных клеток, замена ВРУ), газоснабжение (установка приборов общедомового учета потребления). Кроме того, выполнить устройство новой отмостки, выполнить засыпку подмытых фундаментов, восстановление межпанельных швов, выполнить ремонт стеновых панелей, выполнить ремонт подъездов с заменой штукатурного и окрасочного слоя, заменить окна и двери в местах общего пользования, заменить поручни на перилах лестничных маршей, восстановить раствор швов между карнизными панелями, выполнить ремонт балконных плит, выполнить заделку трещин плит перекрытия подвального помещения, выполнить антисептирование деревянных стропильных конструкций и обрешетки, выполнить ремонт кровли. Возместить истцу за счет ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере _ руб., оплаченные истцом при подаче искового заявления.
В судебном заседании истец Б., ее представитель Ц. требования в уточненном варианте поддержали.
Представитель ответчика Администрации города Омска Б.Е. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме.
Представитель третьего лица ЗАО "Левобережье" Ц. в судебном заседании считал, что исковые требования истца обоснованны.
Представитель ответчика Департамента городского хозяйства Администрации г. Омска, представитель третьего лица Департамента имущественных отношений администрации г. Омска в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Б. Ц. просит решение суда отменить. Считает, что доводы суда о том, с момента первой приватизации в указанном многоквартирном доме и возникновении долевой собственности все собственники, а не только ответчики, обязаны осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, являются необоснованными, как и принятие судом при вынесении решения во внимание даты возникновения долевой собственности (первой приватизации). Учитывая срок эксплуатации дома (41 год), применительно к ВСН 58-88 (р) требует капитального ремонта покрытие крыши из волокнистых асбестоцементных листов, так как срок нее эксплуатации до постановки на капитальный ремонт составляет 30 лет, восстановление межпанельных швов (15 лет), дверей в местах общего пользования (10 лет), ремонт подъездов с заменой окрасочного слоя (8 лет).
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения Б., ее представителя Ц., представителя ЗАО "Левобережье" Ц., судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
Аналогичные правила были прописаны в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 39, 158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005 года) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 21 указанных Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с Ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10-15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что истец Б. является собственником 1/4 доли в праве общей собственности на квартиру N _ (л.д. _).
Указанный дом находится на обслуживании ЗАО "Левобережье".
Согласно ответу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на запрос суда жилой дом, расположенный по адресу _, 1971 года постройки, включен в состав муниципальной собственности г. Омска и в Реестр муниципального имущества г. Омска на основании Решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 года N 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска". До передачи в муниципальную собственность указанный жилой дом числился за ПЖРЭУ N 9. В соответствии с требованиями действующего законодательства проведена инвентаризация домостроения на выявление приватизированных жилых помещений, в результате которой указанный жилой дом исключен из Реестра и в состав муниципальной казны г. Омска включены неприватизированные жилые помещения, расположенные в жилом доме. На текущий момент в Реестре учитывается девять квартир, находящихся в указанном домостроении (л.д. _).
С момента постройки дома, до передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации, являясь собственником жилого дома, муниципальное образование капитальный ремонт дома ни разу не проводило, что ответчиком не оспаривается.
По смыслу п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в целях определения соответствия или несоответствия проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, для принятия собственниками помещений решений о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) собственниками помещений, иными привлекаемыми собственниками помещений лицами, управляющей организацией могут проводиться осмотры общего имущества многоквартирного дома.
На основании договора N 0602/12 от 06.02.2012 и в соответствии с заданием на обследование, утвержденным генеральным директором ЗАО "Левобережье", ООО "Профи плюс" проведено визуальное обследование технического состояния строительных конструкций жилого дома N _.
По результатам обследования составлен отчет N 0602/12.11-ТО (л.д. _).
Из отчета следует, что при обследовании наружных стен обнаружены разрушения раствора межпанельных швов наружных стен, отверстие в стеновой панели, сколы бетона с оголением арматурной сетки стеновых панелей. В ходе обследования внутренних стен и перегородок обнаружено разрушение отделочного слоя внутренних стен подъездов, вертикальная трещина в штукатурном слое на стыке стеновых панелей. Обнаружены трещины в плитах перекрытия подвального помещения шириной раскрытия до 1 мм. При обследовании конструкции крыши и кровли обнаружены просветы в коньковой части кровли, трещины в асбестоцементных листах, местами поражение гнилью элементов строительных конструкций и обрешетки, разрушение раствора швов между карнизными плитами. Отсутствуют поручни на перилах лестничных маршей. При обследовании балконов были обнаружены сколы бетона с оголением и коррозией рабочей арматуры. При обследовании деревянных окон обнаружено, что оконные перелеты рассохлись и покоробились, оконные рамы поражены гнилью. Установлено рассыхание и коробление дверных рам, неплотный притвор дверных полотен. Местами обнаружено разрушения и трещины в поверхности отмостки здания.
Категория технического состояния наружных стен, внутренних стен и перегородок, конструкций междуэтажного и чердачного перекрытия, лестничных маршей, конструкций козырьков, полов лестничных площадок оценивается как работоспособное состояние.
Категория технического состояния крыши с конструкцией кровли, конструкций балконов, окон и дверей, отмостки здания оценивается как ограниченно-работоспособное состояние.
Техническое состояние инженерных сетей здания оценивается как аварийное. При обследовании инженерных сетей здания обнаружены течь запорной арматуры системы центрального отопления, наличие хомутов на магистрали системы канализации, поражение распределенной коррозией труб центрального отопления, поражение равномерно распределенной коррозией металлических кабель-каналов электросети.
Неудовлетворительное состояние дома также подтверждается представленными в отчете фотографиями (л.д. _).
По сведениям Управления Росреестра по Омской области, ГП Омской области "Омский ЦТИЗ" впервые жилые помещения в указанном доме были переданы в собственность граждан в 1992 году (л.д. _).
На указанный период продолжительность эксплуатации дома составляла 21 год.
Спорный жилой дом построен в 1971 году, был передан в муниципальную собственность в 1992 году, то есть через 21 год после ввода в эксплуатацию.
Из системного толкования вышеизложенных норм права, обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный вывод подтверждается позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практике Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденным постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 года, на что правомерно обращено внимание в решении суда.
Оценив изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уже в момент передачи спорного жилого дома безвозмездно в муниципальную собственность г. Омска и приватизации первых квартир, он требовал капитального ремонта, в связи с чем обязанность по его проведению должна быть возложена на Администрацию г. Омска.
Тот факт, что на момент приватизации первой квартиры дом не являлся муниципальной собственностью, основанием к отказу в иске явиться не может, поскольку расширение круга бывших наймодателей или их правопреемников является необоснованным.
Вместе с тем, муниципальное образование городской округ г. Омск, не лишен возможности, с учетом того, в каком состоянии был передан дом, ставить перед бывшим собственником вопрос о принятии участия в проведении капитального ремонта.
Установленной судом срок исполнения обязанности до 31 декабря 2013 года отвечает требованиям разумности.
Определяя объем необходимого капитального ремонта, суд правомерно руководствовался ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения".
В силу ВСН 58-88 (р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш (кровли) из асбестоцементных листов в жилых зданиях составляет 30 лет, деревянных стропил и обрешетки - 50 лет, чугунных трубопроводов канализации - 40 лет.
Таким образом, на момент передачи жилого дома в муниципальную собственность и приватизации первой квартиры в спорном жилом доме срок эксплуатации кровли, стропил и обрешетки, чугунных трубопроводов канализации, не истек, поскольку составлял 21 год.
В данной связи отсутствуют правовые основания для возложения обязанности по проведению капитального ремонта кровли, стропил и обрешетки, чугунных трубопроводов канализации на бывшего наймодателя в лице Администрации г. Омска.
Данное обстоятельство не может повлиять на правильное по существу решение суда, в связи с чем резолютивная часть решения в данной части подлежит уточнению путем исключения указанные элементов.
Обязанность по капитальному ремонту остальных элементов многоквартирного дома, в том числе межпанельных швов, дверей в местах общего пользования, окрасочного слоя в подъездах, лежит на Администрации г. Омска, поскольку срок их эксплуатации на момент приватизации первой квартиры истек, капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе указанных элементов, не проводился.
Доводы апелляционной жалобы о том, что с момента первой приватизации в указанном многоквартирном доме и возникновения долевой собственности все собственники, а не только ответчики, обязаны осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, являются необоснованными, как и принятие судом при вынесении решения во внимание даты возникновения долевой собственности (первой приватизации), подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Срок эксплуатации многоквартирного жилого дома (его элементов) в целях возложения обязанности по проведению его капитального ремонта на бывшего наймодателя должен определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 16 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Уточнить резолютивную часть решения суда, изложив ее в следующей редакции: "Обязать Администрацию города Омска произвести за счет средств соответствующего бюджета капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома N _ в соответствии с нормами содержания эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а именно: системы водоотвода с заменой водосточных труб, замены вертикальных стояков и горизонтальных магистралей, трубопроводов холодной воды из газовых черных труб с заменой задвижек, вентилей и водомерного узла; трубопроводов горячей воды из газовых черных труб при открытых схемах теплоснабжения с заменой задвижек и вентилей, пробковых кранов, скоростного водонагревателя и изоляцией трубопровода; стояков отопления при открытых схемах с заменой полотенцесушителей из черных труб; домовых магистралей отопления при открытых схемах с заменой задвижек, вентилей, трехходовых кранов и изоляцией трубопроводов; электрооборудования сети освещения мест общего пользования, заменой, ВРУ, внутридомовых магистралей и распределительных щитков, заменой электроприборов (штепсельных розеток, выключателей), герметизации межпанельных швов, заменой входных дверей на лестничную клетку, ремонт подъездов с заменой лакокрасочного слоя в срок до 31 декабря 2013 года.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации города Омска в пользу Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере _ рублей".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)