Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21.06.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Еремичевой Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Верулидзе Н.Д., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Бежицкая управляющая компания" (ОГРН 1103256500764, ИНН 3255514167) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684), извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.04.2013 по делу N А09-834/2013 (судья Макеева М.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Бежицкая управляющая компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" (далее - ответчик) о понуждении к передаче технической документации на многоквартирный дом N 11 по улице Федюнинского города Брянска и иных связанных с управлением домом документов, а именно: технического паспорта на дом с экспликацией и поэтажными планами; проектной документации на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома; акта ввода в эксплуатацию; кадастровой карты (плана) земельного участка; разрешения на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; паспорта на общедомовые счетчики; паспорт готовности дома к отопительному периоду; картотеки паспортного стола (карточек регистрации по форме N 9 и поквартирных карточек по форме N 10).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил суд обязать ответчика передать истцу в течение 10 дней техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Брянск, проезд Федюнинского, д. 11, и иные связанные с управлением домом документы, а именно: технический паспорт на дом с экспликацией и поэтажными планами; кадастровую карту (план) земельного участка либо кадастровую выписку о земельном участке; паспорт на общедомовые приборы учета (при наличии последних); паспорт готовности дома к отопительному периоду; картотеку паспортного стола (карточки регистрации по форме N 9 и поквартирные карточки по форме N 10).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.04.2013 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, в связи с чем просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, в период с 27.11.2012 по 10.12.2012 собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, проведено общее собрание в форме заочного голосования. По итогам данного собрания приняты решения о расторжении договора управления многоквартирным домом с ответчиком, о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и о заключении договора управления многоквартирным домом с истцом, о чем составлен протокол от 11.12.2012 N 2.
На основании протокола от 11.12.2012 N 2 между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, и истцом был заключен договор управления многоквартирным домом от 11.12.2012.
Письмом от 28.12.2012 N 495 истец уведомил ответчика о том, что собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, заключили с ним договор управления многоквартирным домом от 11.12.2012, и просил передать поквартирные карточки, техническую документацию и иную документацию по вышеуказанному многоквартирному дому.
Отказ ответчика в передаче истцу технической документации на спорный многоквартирный дом послужил основанием для обращения в арбитражный суд с иском.
Рассматривая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по передаче истцу технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11.
Проверив в порядке апелляционного производства применение норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 44 - 48 ЖК РФ.
Так, пунктом 3 статьи 45 названного Кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела, в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, оформленным протоколом от 25.12.2008, ООО "Бежицакоммунлифт" избрано управляющей компанией, в связи с чем 27.02.2009 заключило договор на управление этим домом.
В пункте 5.1 договора стороны определили, что он заключен на 5 лет и действует с 01.03.2009. При этом договор может быть прекращен до истечения срока его действия на основании решения общего собрания собственников о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом управляющей организации за 60 дней (датой прекращения договора при этом будет считаться день, наступающий через 60 календарных дней со дня получения управляющей организацией письменного извещения о прекращении договора управления).
В период с 27.11.2012 по 10.12.2012 собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, проведено общее собрание в форме заочного голосования. По итогам данного собрания приняты решения о расторжении договора управления многоквартирным домом с ответчиком, о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и о заключении договора управления многоквартирным домом с истцом, о чем составлен протокол от 11.12.2012 N 2, на основании которого между собственниками помещений многоквартирного дома и истцом был заключен договор управления многоквартирным домом от 11.12.2012.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Применительно к упомянутым правовым нормам право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, а также в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений многоквартирного дома лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в судебном порядке и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права собственников помещений многоквартирного дома как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Таким образом, представленные в материалы дела документы являются достаточным доказательством факта избрания собственниками помещений вышеуказанного многоквартирного жилого дома в качестве управляющей организации истца.
В связи с принятием собственниками помещений указанных жилых домов решений о выборе управляющей организации истец, в порядке, предусмотренном положениями статьи 162 ЖК РФ, заключил с ними договор управления многоквартирным домом.
Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Анализ норм статьи 162 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о наличии у прежней управляющей организации обязанности по передаче технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов вновь избранной управляющей организации. Данная обязанность возникает из положений названной правовой нормы.
Перечень технической и иной документации закреплен в пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила), согласно которому в состав технической документации длительного хранения входит:
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
В соответствии с пунктом 1.6 Правил собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Таким образом, наличие технической документации необходимо для осуществления функций управления многоквартирным жилым домом и его технической эксплуатации.
Принимая во внимание, что выбор собственниками квартир жилого дома N 11 по ул. Федюнинского г. Брянска истца в качестве управляющей организации подтвержден документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку до настоящего времени письменное соглашение о расторжении договора от 27.02.2009 не подписано и собственниками помещений уведомления о расторжении в адрес ответчика не направлено, договор расторгнутым не считается, отклоняется как необоснованный.
Условиями пункта 5.2 заключенного собственниками помещений договора управления многоквартирным домом от 27.02.2009 не предусмотрено подписание соглашения о расторжении договора в случае смены управляющей организации на основании решения общего собрания.
Не указано в данном пункте и о том, что именно собственники помещений уведомляют управляющую компанию о расторжении с ней договора. Оговаривается лишь то, что такое предупреждение должно быть письменным.
В рассматриваемом случае такое уведомление было направлено истцом, что ответчиком не отрицается. В качестве приложений к данному письму ответчику были направлены копия протокола итогов заочного голосования внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, от 11.12.2012 на 1 листе, копия протокола итогов заочного голосования внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, от 27.11.2012 на 1 листе и решения собственников на 84 листах. При этом в решениях собственников первым из вопросов, поставленных на голосование по повестке дня, указано: "Расторгнуть договор управления многоквартирным домом с ООО "МКС-Брянск". Факт получения ответчиком указанных решений собственников свидетельствует о его уведомлении собственниками помещений о расторжении договора управления в связи с односторонним отказом собственников от договора.
Довод жалобы о том, что собственники помещений фактически продолжают оплачивать жилищно-коммунальные услуги ответчику, а также обращаются по вопросам содержания и текущего ремонта дома, считая данное общество управляющей организацией, отклоняется судом, поскольку не подтвержден надлежащими доказательствами.
Иных аргументируемых доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 08.04.2013 по делу N А09-834/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Е.В.МОРДАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2013 ПО ДЕЛУ N А09-834/2013
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2013 г. по делу N А09-834/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21.06.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Еремичевой Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Верулидзе Н.Д., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Бежицкая управляющая компания" (ОГРН 1103256500764, ИНН 3255514167) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684), извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.04.2013 по делу N А09-834/2013 (судья Макеева М.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Бежицкая управляющая компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МКС-Брянск" (далее - ответчик) о понуждении к передаче технической документации на многоквартирный дом N 11 по улице Федюнинского города Брянска и иных связанных с управлением домом документов, а именно: технического паспорта на дом с экспликацией и поэтажными планами; проектной документации на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома; акта ввода в эксплуатацию; кадастровой карты (плана) земельного участка; разрешения на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; паспорта на общедомовые счетчики; паспорт готовности дома к отопительному периоду; картотеки паспортного стола (карточек регистрации по форме N 9 и поквартирных карточек по форме N 10).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил суд обязать ответчика передать истцу в течение 10 дней техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Брянск, проезд Федюнинского, д. 11, и иные связанные с управлением домом документы, а именно: технический паспорт на дом с экспликацией и поэтажными планами; кадастровую карту (план) земельного участка либо кадастровую выписку о земельном участке; паспорт на общедомовые приборы учета (при наличии последних); паспорт готовности дома к отопительному периоду; картотеку паспортного стола (карточки регистрации по форме N 9 и поквартирные карточки по форме N 10).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.04.2013 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, в связи с чем просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, в период с 27.11.2012 по 10.12.2012 собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, проведено общее собрание в форме заочного голосования. По итогам данного собрания приняты решения о расторжении договора управления многоквартирным домом с ответчиком, о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и о заключении договора управления многоквартирным домом с истцом, о чем составлен протокол от 11.12.2012 N 2.
На основании протокола от 11.12.2012 N 2 между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, и истцом был заключен договор управления многоквартирным домом от 11.12.2012.
Письмом от 28.12.2012 N 495 истец уведомил ответчика о том, что собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, заключили с ним договор управления многоквартирным домом от 11.12.2012, и просил передать поквартирные карточки, техническую документацию и иную документацию по вышеуказанному многоквартирному дому.
Отказ ответчика в передаче истцу технической документации на спорный многоквартирный дом послужил основанием для обращения в арбитражный суд с иском.
Рассматривая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по передаче истцу технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11.
Проверив в порядке апелляционного производства применение норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 44 - 48 ЖК РФ.
Так, пунктом 3 статьи 45 названного Кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела, в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, оформленным протоколом от 25.12.2008, ООО "Бежицакоммунлифт" избрано управляющей компанией, в связи с чем 27.02.2009 заключило договор на управление этим домом.
В пункте 5.1 договора стороны определили, что он заключен на 5 лет и действует с 01.03.2009. При этом договор может быть прекращен до истечения срока его действия на основании решения общего собрания собственников о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом управляющей организации за 60 дней (датой прекращения договора при этом будет считаться день, наступающий через 60 календарных дней со дня получения управляющей организацией письменного извещения о прекращении договора управления).
В период с 27.11.2012 по 10.12.2012 собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, проведено общее собрание в форме заочного голосования. По итогам данного собрания приняты решения о расторжении договора управления многоквартирным домом с ответчиком, о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и о заключении договора управления многоквартирным домом с истцом, о чем составлен протокол от 11.12.2012 N 2, на основании которого между собственниками помещений многоквартирного дома и истцом был заключен договор управления многоквартирным домом от 11.12.2012.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Применительно к упомянутым правовым нормам право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, а также в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений многоквартирного дома лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в судебном порядке и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права собственников помещений многоквартирного дома как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Таким образом, представленные в материалы дела документы являются достаточным доказательством факта избрания собственниками помещений вышеуказанного многоквартирного жилого дома в качестве управляющей организации истца.
В связи с принятием собственниками помещений указанных жилых домов решений о выборе управляющей организации истец, в порядке, предусмотренном положениями статьи 162 ЖК РФ, заключил с ними договор управления многоквартирным домом.
Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Анализ норм статьи 162 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о наличии у прежней управляющей организации обязанности по передаче технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов вновь избранной управляющей организации. Данная обязанность возникает из положений названной правовой нормы.
Перечень технической и иной документации закреплен в пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила), согласно которому в состав технической документации длительного хранения входит:
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
В соответствии с пунктом 1.6 Правил собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Таким образом, наличие технической документации необходимо для осуществления функций управления многоквартирным жилым домом и его технической эксплуатации.
Принимая во внимание, что выбор собственниками квартир жилого дома N 11 по ул. Федюнинского г. Брянска истца в качестве управляющей организации подтвержден документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку до настоящего времени письменное соглашение о расторжении договора от 27.02.2009 не подписано и собственниками помещений уведомления о расторжении в адрес ответчика не направлено, договор расторгнутым не считается, отклоняется как необоснованный.
Условиями пункта 5.2 заключенного собственниками помещений договора управления многоквартирным домом от 27.02.2009 не предусмотрено подписание соглашения о расторжении договора в случае смены управляющей организации на основании решения общего собрания.
Не указано в данном пункте и о том, что именно собственники помещений уведомляют управляющую компанию о расторжении с ней договора. Оговаривается лишь то, что такое предупреждение должно быть письменным.
В рассматриваемом случае такое уведомление было направлено истцом, что ответчиком не отрицается. В качестве приложений к данному письму ответчику были направлены копия протокола итогов заочного голосования внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, от 11.12.2012 на 1 листе, копия протокола итогов заочного голосования внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Федюнинского, д. 11, от 27.11.2012 на 1 листе и решения собственников на 84 листах. При этом в решениях собственников первым из вопросов, поставленных на голосование по повестке дня, указано: "Расторгнуть договор управления многоквартирным домом с ООО "МКС-Брянск". Факт получения ответчиком указанных решений собственников свидетельствует о его уведомлении собственниками помещений о расторжении договора управления в связи с односторонним отказом собственников от договора.
Довод жалобы о том, что собственники помещений фактически продолжают оплачивать жилищно-коммунальные услуги ответчику, а также обращаются по вопросам содержания и текущего ремонта дома, считая данное общество управляющей организацией, отклоняется судом, поскольку не подтвержден надлежащими доказательствами.
Иных аргументируемых доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 08.04.2013 по делу N А09-834/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Е.В.МОРДАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)