Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Г.И. Агибаловой, Т.В. Волковой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: от истца - Амираслановой З.Ф., представителя, доверенность от 12.02.2008 N 186 (ксерокопия в деле), от ответчика - Аверина М.Ю., юрисконсульта, доверенность от 01.07.2008 N 18, Гуляевой И.Г., председателя правления товарищества собственников жилья "514+", паспорт <...>, третье лицо извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления от 06.10.2008 N 94657,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "514+", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2008 года по делу N А57-9033/08-15, принятое судьей Н.А. Потаповой,
по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Центр-Дом", г. Саратов,
к товариществу собственников жилья "514+", г. Саратов,
третье лицо - Администрация г. Саратова, г. Саратов,
об обязании передать документацию на жилые многоквартирные дома
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом" с иском к товариществу собственников жилья "514+" об обязании передать документацию на жилые многоквартирные дома, расположенные по адресам: г. Саратов, ул. Степана Разина, 13/31 и ул. Аткарская, 12/14, а именно картотеку квартирного (форма N 10) и личного (форма N 9) учета граждан, зарегистрированных в указанных жилых домах.
Решением от 22 сентября 2008 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-9033/08-15 исковые требования удовлетворены: ответчик обязан передать истцу картотеку квартирного (форма N 10) и личного (форма N 9) учета граждан, зарегистрированных в жилых домах по адресу: г. Саратов, ул. Степана Разина, 13/31, ул. Аткарская, 12/14; с ответчика в пользу истца взыскано 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, товарищество собственников жилья "514+" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: ответчик не избрал истца управляющей компанией, договор на управление домами с управляющей компанией не заключен, не рассмотрено заявление ответчика о фальсификации доказательств, не рассмотрен встречный иск ответчика, последний был лишен возможности заявить отвод судье, представить дополнительные доказательства, ознакомиться с документами, приобщенными к материалам дела без уведомления об этом участников арбитражного процесса.
Закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "Центр-Дом" представлен отзыв на апелляционную жалобу, с ее доводами истец не согласен, считает принятый судебный акт не подлежащим отмене, т.к. решением общего собрания собственников помещений жилого дома N 12/14 по ул. Аткарской в г. Саратове от 12 июля 2005 года был избран способ управления многоквартирными домами в виде управления управляющей компанией истца, в последующем избранный способ управления многоквартирными домами был подтвержден собранием собственников жилья в 2008 году.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по инициативе трех собственников жилья в многоквартирном доме N 12/14 по ул. Аткарской в г. Саратове проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования от 24 марта 2008 года N 1, на котором приняты решения о выходе из товарищества собственников жилья "514+", избран способ управления многоквартирным домом через управляющую компанию, управляющей компанией избрано закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом", избрано место хранения настоящего протокола.
На общем собрании собственников жилья от 21 апреля 2008 года (протокол N 1), проведенном по инициативе трех собственников жилья в многоквартирном доме N 13/31 по ул. Степана Разина в г. Саратове приняты решения о ликвидации товарищества собственников жилья "514+", о выборе способа управления многоквартирным домом через управляющую компанию, последней избрано закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом", избрано место хранения настоящего протокола.
Из решения Арбитражного суда Саратовской области от 9 апреля 2007 года по делу N А57-12379/06-38, вступившего в законную силу 29 января 2008 года, следует, что общим собранием собственников жилых помещений по адресу: г. Саратов, ул. Степана Разина, 13/31 и ул. Аткарская, 12/14 избран способ управления многоквартирными домами через создание товарищества собственников жилья, избрано правление товарищества из 10 человек (протокол от 12 ноября 2005 года N 1).
На общем собрании товарищества собственников жилья от 31 января 2006 года (протокол N 2) утвержден устав товарищества и его наименование "514+".
Инспекция Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Саратова внесла запись в Единый государственный реестр юридических лиц о создании, постановке на учет и государственной регистрации вновь организованного юридического лица - товарищества собственников жилья "514+" (свидетельство серии 64 N 002420175).
В соответствии с пунктами 2, 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Истец представил протоколы решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Аткарская, 12/14, ул. Ст. Разина, 13/31, проведенных в форме заочного голосования, от 24 марта 2008 года, от 21 апреля 2008 года, на основании которых закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом" избрано управляющей компанией.
В силу норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежит заключению договор управления многоквартирным домом в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Истец не представил договоры, заключенные во исполнение положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Из протоколов общих собраний собственников помещений от 24 марта 2008 года N 1, от 21 апреля 2008 года N 1 невозможно определить, на каких условиях должны быть заключены такие договоры.
Истец, считая себя управляющей компанией, просит обязать ответчика передать ему картотеку квартирного и личного учета граждан, зарегистрированных в указанных выше жилых домах.
Вместе с тем, в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 содержится перечень технической документации жилого дома.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Арбитражному суду не представлены протоколы общих собраний собственников помещений, на которых принимались бы решения о включении в перечень иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, в частности, в перечень документов по управлению многоквартирным домом была бы включена картотека квартирного и личного учета граждан, зарегистрированных в указанных выше жилых домах.
Пункт 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 также содержит перечень технической документации долговременного хранения и заменяемой в связи с истечением срока действия, в которых отсутствуют истребуемые истцом документы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Истец не представил арбитражному суду договоры, заключенные в порядке статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, из которых можно было бы определить обязательства сторон, доказательства прекращения или расторжения ранее заключенных договоров собственниками жилых и нежилых помещений в вышеназванных многоквартирных домах с товариществом собственников жилья "514+". В материалах дела отсутствуют сведения о начале ликвидации ответчика в соответствии с решениями общих собраний собственников жилья от 24 марта, от 21 апреля 2008 года.
Документы, которые истец просит истребовать у ответчика, не включены в перечень технической документации, предусмотренный Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2008 года N 491, Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, не определены общим собранием собственников жилья как необходимая документация, связанная с управлением вышеперечисленными многоквартирными домами.
Кроме того, решением Арбитражного суда Саратовской области от 9 апреля 2007 года по делу N А57-12379/06-38 закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом" обязано был передать картотеку квартирного и личного учета граждан, зарегистрированных в многоквартирных домах по ул. Ст. Разина, 13/31 и по ул. Аткарская, 12/14 в г. Саратове. Решение суда первой инстанции от 29 января 2008 года отменено в части обязания передать техническую документацию постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Саратовской области по указанному делу. Постановлением от 6 мая 2008 года арбитражного суда кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения. Истец не представил доказательств исполнения судебных актов по делу N А57-12379/06-38. Решение арбитражного суда первой инстанции от 22 сентября 2008 года по настоящему делу направлено на переоценку обстоятельств, установленных вышеназванными судебными актами.
Из материалов настоящего арбитражного дела и судебных актов по делу N А57-12379/06-38 следует, что товарищество собственников жилья "514+" не смогло полностью реализовать решение о выборе способа управления вышеназванными многоквартирными домами согласно пункту 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (управление товариществом собственников жилья), т.к. истцом, как бывшей управляющей компанией, чинились препятствия в управлении домами путем отказа в передаче технической документации.
Истец не представил доказательства, подтверждающие наличие у ответчика истребуемых документов.
Поскольку встречное исковое заявление оставлено судом первой инстанции без движения, не рассмотрено по существу заявленных исковых требований, ответчик вправе обратиться с самостоятельным иском, т.к. суд апелляционной инстанции не вправе судебный акт по требованиям, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции (пункт 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 22 сентября 2008 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-9033/08-15 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Центр-Дом" в пользу товарищества собственников жилья "514+" 1000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительный лист выдать взыскателю в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2008 ПО ДЕЛУ N А57-9033/08-15
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2008 г. по делу N А57-9033/08-15
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Г.И. Агибаловой, Т.В. Волковой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: от истца - Амираслановой З.Ф., представителя, доверенность от 12.02.2008 N 186 (ксерокопия в деле), от ответчика - Аверина М.Ю., юрисконсульта, доверенность от 01.07.2008 N 18, Гуляевой И.Г., председателя правления товарищества собственников жилья "514+", паспорт <...>, третье лицо извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления от 06.10.2008 N 94657,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "514+", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2008 года по делу N А57-9033/08-15, принятое судьей Н.А. Потаповой,
по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Центр-Дом", г. Саратов,
к товариществу собственников жилья "514+", г. Саратов,
третье лицо - Администрация г. Саратова, г. Саратов,
об обязании передать документацию на жилые многоквартирные дома
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом" с иском к товариществу собственников жилья "514+" об обязании передать документацию на жилые многоквартирные дома, расположенные по адресам: г. Саратов, ул. Степана Разина, 13/31 и ул. Аткарская, 12/14, а именно картотеку квартирного (форма N 10) и личного (форма N 9) учета граждан, зарегистрированных в указанных жилых домах.
Решением от 22 сентября 2008 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-9033/08-15 исковые требования удовлетворены: ответчик обязан передать истцу картотеку квартирного (форма N 10) и личного (форма N 9) учета граждан, зарегистрированных в жилых домах по адресу: г. Саратов, ул. Степана Разина, 13/31, ул. Аткарская, 12/14; с ответчика в пользу истца взыскано 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, товарищество собственников жилья "514+" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: ответчик не избрал истца управляющей компанией, договор на управление домами с управляющей компанией не заключен, не рассмотрено заявление ответчика о фальсификации доказательств, не рассмотрен встречный иск ответчика, последний был лишен возможности заявить отвод судье, представить дополнительные доказательства, ознакомиться с документами, приобщенными к материалам дела без уведомления об этом участников арбитражного процесса.
Закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "Центр-Дом" представлен отзыв на апелляционную жалобу, с ее доводами истец не согласен, считает принятый судебный акт не подлежащим отмене, т.к. решением общего собрания собственников помещений жилого дома N 12/14 по ул. Аткарской в г. Саратове от 12 июля 2005 года был избран способ управления многоквартирными домами в виде управления управляющей компанией истца, в последующем избранный способ управления многоквартирными домами был подтвержден собранием собственников жилья в 2008 году.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по инициативе трех собственников жилья в многоквартирном доме N 12/14 по ул. Аткарской в г. Саратове проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования от 24 марта 2008 года N 1, на котором приняты решения о выходе из товарищества собственников жилья "514+", избран способ управления многоквартирным домом через управляющую компанию, управляющей компанией избрано закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом", избрано место хранения настоящего протокола.
На общем собрании собственников жилья от 21 апреля 2008 года (протокол N 1), проведенном по инициативе трех собственников жилья в многоквартирном доме N 13/31 по ул. Степана Разина в г. Саратове приняты решения о ликвидации товарищества собственников жилья "514+", о выборе способа управления многоквартирным домом через управляющую компанию, последней избрано закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом", избрано место хранения настоящего протокола.
Из решения Арбитражного суда Саратовской области от 9 апреля 2007 года по делу N А57-12379/06-38, вступившего в законную силу 29 января 2008 года, следует, что общим собранием собственников жилых помещений по адресу: г. Саратов, ул. Степана Разина, 13/31 и ул. Аткарская, 12/14 избран способ управления многоквартирными домами через создание товарищества собственников жилья, избрано правление товарищества из 10 человек (протокол от 12 ноября 2005 года N 1).
На общем собрании товарищества собственников жилья от 31 января 2006 года (протокол N 2) утвержден устав товарищества и его наименование "514+".
Инспекция Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Саратова внесла запись в Единый государственный реестр юридических лиц о создании, постановке на учет и государственной регистрации вновь организованного юридического лица - товарищества собственников жилья "514+" (свидетельство серии 64 N 002420175).
В соответствии с пунктами 2, 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Истец представил протоколы решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Аткарская, 12/14, ул. Ст. Разина, 13/31, проведенных в форме заочного голосования, от 24 марта 2008 года, от 21 апреля 2008 года, на основании которых закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом" избрано управляющей компанией.
В силу норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежит заключению договор управления многоквартирным домом в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Истец не представил договоры, заключенные во исполнение положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Из протоколов общих собраний собственников помещений от 24 марта 2008 года N 1, от 21 апреля 2008 года N 1 невозможно определить, на каких условиях должны быть заключены такие договоры.
Истец, считая себя управляющей компанией, просит обязать ответчика передать ему картотеку квартирного и личного учета граждан, зарегистрированных в указанных выше жилых домах.
Вместе с тем, в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 содержится перечень технической документации жилого дома.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Арбитражному суду не представлены протоколы общих собраний собственников помещений, на которых принимались бы решения о включении в перечень иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, в частности, в перечень документов по управлению многоквартирным домом была бы включена картотека квартирного и личного учета граждан, зарегистрированных в указанных выше жилых домах.
Пункт 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 также содержит перечень технической документации долговременного хранения и заменяемой в связи с истечением срока действия, в которых отсутствуют истребуемые истцом документы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Истец не представил арбитражному суду договоры, заключенные в порядке статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, из которых можно было бы определить обязательства сторон, доказательства прекращения или расторжения ранее заключенных договоров собственниками жилых и нежилых помещений в вышеназванных многоквартирных домах с товариществом собственников жилья "514+". В материалах дела отсутствуют сведения о начале ликвидации ответчика в соответствии с решениями общих собраний собственников жилья от 24 марта, от 21 апреля 2008 года.
Документы, которые истец просит истребовать у ответчика, не включены в перечень технической документации, предусмотренный Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2008 года N 491, Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, не определены общим собранием собственников жилья как необходимая документация, связанная с управлением вышеперечисленными многоквартирными домами.
Кроме того, решением Арбитражного суда Саратовской области от 9 апреля 2007 года по делу N А57-12379/06-38 закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Центр-Дом" обязано был передать картотеку квартирного и личного учета граждан, зарегистрированных в многоквартирных домах по ул. Ст. Разина, 13/31 и по ул. Аткарская, 12/14 в г. Саратове. Решение суда первой инстанции от 29 января 2008 года отменено в части обязания передать техническую документацию постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Саратовской области по указанному делу. Постановлением от 6 мая 2008 года арбитражного суда кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения. Истец не представил доказательств исполнения судебных актов по делу N А57-12379/06-38. Решение арбитражного суда первой инстанции от 22 сентября 2008 года по настоящему делу направлено на переоценку обстоятельств, установленных вышеназванными судебными актами.
Из материалов настоящего арбитражного дела и судебных актов по делу N А57-12379/06-38 следует, что товарищество собственников жилья "514+" не смогло полностью реализовать решение о выборе способа управления вышеназванными многоквартирными домами согласно пункту 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (управление товариществом собственников жилья), т.к. истцом, как бывшей управляющей компанией, чинились препятствия в управлении домами путем отказа в передаче технической документации.
Истец не представил доказательства, подтверждающие наличие у ответчика истребуемых документов.
Поскольку встречное исковое заявление оставлено судом первой инстанции без движения, не рассмотрено по существу заявленных исковых требований, ответчик вправе обратиться с самостоятельным иском, т.к. суд апелляционной инстанции не вправе судебный акт по требованиям, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции (пункт 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 22 сентября 2008 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-9033/08-15 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Центр-Дом" в пользу товарищества собственников жилья "514+" 1000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительный лист выдать взыскателю в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)