Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Малых Е.Г., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комлевой Н.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района"
на Решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 по делу N А82-9635/2012, принятое судом в составе судьи Карташовой Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 5 "Виктория" (ИНН: 7606042555, ОГРН: 1027600842367)
к муниципальному образованию город Ярославль в лице Департамента городского хозяйства мэрии города Ярославля (ИНН: 7601001097, ОГРН: 1027600677994), открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района" (ИНН: 7606066274, ОГРН: 1077606005663), Территориальной администрации Ленинского района мэрии города Ярославля (ИНН: 7606014332, ОГРН: 1027600850023)
об обязании устранить неисправности,
установил:
открытое акционерное общество "Магазин N 5 "Виктория" (далее - ОАО "Магазин N 5 "Виктория", истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к муниципальному образованию город Ярославль в лице Департамента городского хозяйства мэрии города Ярославля (далее - Департамент), открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района" (далее - ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района", управляющая организация), Территориальной администрации Ленинского района мэрии города Ярославля (далее - Администрация) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) об обязании управляющей организации в месячный срок со дня вступления решения в законную силу выполнить ремонт железобетонной опорной балки с расчисткой от коррозии арматуры, ее грунтовки, покраски и усиления над помещениями N N 5, 8, 9 (по техническому паспорту от 25.03.2005) ООО "Магазин N 5 "Виктория"; заменить ответвление от стояка канализации до унитаза в квартире N 58, а также с требованием об обязании Администрации произвести в туалете квартиры N 58, расположенной над помещениями туалетов ООО "Магазин N 5 "Виктория", в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу следующие работы: демонтировать керамическую плитку и цементно-песчаную стяжку и произвести гидроизоляцию пола; заменить теплозвукоизоляционный материал; выполнить гидроизоляцию из гидроизоляционного материала в 2 слоя с устройством цементно-песчаной стяжки; облицевать пол в туалете керамической плиткой. Истец также просил обязать Администрацию произвести замену дощатого наката и подшивку потолка в туалетах и коридоре ООО "Магазин N 5 "Виктория" гипсокартонными листами (в помещениях NN 5, 8, 9 по техническому паспорту от 25.03.2005) и восстановить покрытия потолка "Армстронг".
Исковые требования основаны на статье 676 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьях 36, 65, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 исковые требования удовлетворены частично: суд обязал управляющую организацию произвести в туалете квартиры N 58 в д. 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля, расположенной над помещениями туалетов ООО "Магазин N 5 "Виктория", в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу следующие работы: демонтировать керамическую плитку и цементно-песчаную стяжку; заменить теплозвукоизоляционный материал; выполнить гидроизоляцию пола из гидроизоляционного материала в 2 слоя с устройством цементно-песчаной стяжки; облицевать пол в туалете керамической плиткой; выполнить ремонт железобетонной опорной балки с расчисткой от коррозии арматуры, ее грунтовки, покраски и усиления над помещениями NN 5, 8, 9 (по техническому паспорту от 25.03.2005) ООО "Магазин N 5 "Виктория", произвести замену дощатого наката и подшивку потолка в туалетах и коридоре ООО "Магазин N 5 "Виктория" гипсокартонными листами (в помещениях N N 5, 8, 9 по техническому паспорту от 25.03.2005) и восстановить покрытия потолка "Армстронг".
В удовлетворении остальной части иска к управляющей организации отказано.
В удовлетворении исковых требований к Департаменту отказано.
Не согласившись с названным решением, управляющая организация обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в части обязания управляющей организации произвести в туалете квартиры N 58 в д. 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля, расположенном над помещениями туалетов ООО "Магазин N 5 "Виктория", в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу указанные выше работы.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель приводит довод о том, что ремонт кровли относится к капитальному ремонту и управляющая организация не обязана осуществлять указанный ремонт в отсутствие соответствующего решения собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме; указывает, что затопление произошло вследствие неисправности сантехнического оборудования в санузле квартиры N 58, собственником которого является мэрия городя Ярославля, следовательно, обязанность по проведению ремонтных работ лежит на собственнике названной квартиры.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 123, пунктами 3, 5 статьи 156, пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность решения только в обжалуемой части.
Исследовав представленные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ОАО "Магазин N 5 "Виктория" является собственником нежилых помещений 2-го этажа встройки N N 1-9 в жилом доме N 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 10).
Длительное время с верхних этажей в помещения истца протекает вода, о чем управляющей компанией составлены акты от 02.03.2011 (т. 1, л.д. 11), 04.10.2011 (т. 1, л.д. 12).
Судом также установлено, что на момент рассмотрения дела деревянные перекрытия между вторым и третьим этажами промокли насквозь, на них наблюдается гниль, грибковые образования.
Собственником квартиры N 58 в доме N 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля является территориальная Администрация. Квартира предоставлена по договорам социального найма физическим лицам.
01.01.2008 между ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района" и собственниками жилых (нежилых) помещений дома N 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля заключен договор управления многоквартирным домом N 2-140 (т. 2, л.д. 13-18).
Письмами от 18.04.2011 и 07.11.2011 ООО "Магазин N 5 "Виктория" обратилась к Управляющей организации и Администрации с просьбой принять меры по выявлению причин течи и их ликвидации. Каких-либо действий, направленных на выполнение указанной просьбы, со стороны ответчиков не последовало.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с иском.
Апелляционный суд, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, пришел к выводу о правомерности решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) либо в случае, предусмотренном частью 1 статьи 161 ЖК РФ, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила эксплуатации).
В соответствии с пунктом 4.3 Правил эксплуатации организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в числе прочего, устойчивость, теплоустойчивость, отсутствие прогибов и колебаний, трещин; исправное состояние перекрытий; звукоизоляцию; устранение повреждений перекрытий, не допуская их дальнейшего развития; восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции назначена и проведена экспертиза на предмет определения состояния конструкций междуэтажных перекрытий 2-го и 3-го этажей в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ярославль, пр. Ленина, д. 11/74, кв. 58, над помещениями N 8 и N 9 (туалет) ООО "Магазина N 5 "Виктория".
Экспертизой установлено, что в результате постоянных и долговременных протечек, происходивших над помещениями туалетов и коридора магазина N 5 "Виктория", произошло обрушение штукатурного слоя на площади около 10 кв. м. На накате из досок наблюдаются диагональные, продольные и поперечные трещины в перекрытии, заметный прогиб, временные подпорки, поражение гнилью и жучком, что может привести к обрушению части потолка. Железобетонная несущая опорная балка в результате постоянного воздействия агрессивной среды (воды) частично разрушилась, а именно: произошло отпадение защитного слоя из бетона с обнажением арматуры. Арматура подверглась коррозии. Междуэтажный утеплитель в результате намокания утратил свои технические характеристики. Состояние междуэтажного перекрытия оценено экспертом как аварийное.
Изложенное свидетельствует о нарушении управляющей организацией требований пункта 4.3 Правил эксплуатации.
Из текста экспертного заключения также следует, что для предотвращения обрушения междуэтажного перекрытия необходимо в ближайшее время провести комплекс работ, а именно: в туалете квартиры, расположенной над помещениями истца произвести гидроизоляцию пола, для чего необходимо демонтировать керамическую плитку, цементно-песчаную стяжку; заменить тепло-звукоизоляционный материал; устроить цементно-песчаную подготовку; выполнить гидроизоляцию из гидроизоляционного материала в 2 слоя с устройством цементно-песчаной стяжки; облицевать пол керамической плиткой; произвести замену дощатого наката, выполнить ремонт железобетонной опорной балки с расчисткой от коррозии арматуры, ее грунтовки, покраски и усиления; произвести подшивку потолка в туалетах и коридоре магазина истца гипсокартонными листами; восстановить покрытие потолка "Армстронг".
При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правомерно обязал управляющую организацию выполнить указанные в обжалуемом судебном акте работы.
Довод жалобы о том, что указанный ремонт относится к капитальному ремонту и управляющая организация не обязана его осуществлять в отсутствие соответствующего решения собственников жилых помещения в многоквартирном жилом доме, отклоняется в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктом 3 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания), согласно пункту 2 которых крыши, плиты перекрытий включаются в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 10 Правил содержания предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества; текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В Правилах эксплуатации перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Доказательств невозможности соблюдения управляющей организацией Правил в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, заявителем в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
С учетом изложенного при совокупности указанных выше обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме.
Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом. Этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности. Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 по делу N А82-9635/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2013 ПО ДЕЛУ N А82-9635/2012
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2013 г. по делу N А82-9635/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Малых Е.Г., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комлевой Н.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района"
на Решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 по делу N А82-9635/2012, принятое судом в составе судьи Карташовой Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 5 "Виктория" (ИНН: 7606042555, ОГРН: 1027600842367)
к муниципальному образованию город Ярославль в лице Департамента городского хозяйства мэрии города Ярославля (ИНН: 7601001097, ОГРН: 1027600677994), открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района" (ИНН: 7606066274, ОГРН: 1077606005663), Территориальной администрации Ленинского района мэрии города Ярославля (ИНН: 7606014332, ОГРН: 1027600850023)
об обязании устранить неисправности,
установил:
открытое акционерное общество "Магазин N 5 "Виктория" (далее - ОАО "Магазин N 5 "Виктория", истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к муниципальному образованию город Ярославль в лице Департамента городского хозяйства мэрии города Ярославля (далее - Департамент), открытому акционерному обществу "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района" (далее - ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района", управляющая организация), Территориальной администрации Ленинского района мэрии города Ярославля (далее - Администрация) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) об обязании управляющей организации в месячный срок со дня вступления решения в законную силу выполнить ремонт железобетонной опорной балки с расчисткой от коррозии арматуры, ее грунтовки, покраски и усиления над помещениями N N 5, 8, 9 (по техническому паспорту от 25.03.2005) ООО "Магазин N 5 "Виктория"; заменить ответвление от стояка канализации до унитаза в квартире N 58, а также с требованием об обязании Администрации произвести в туалете квартиры N 58, расположенной над помещениями туалетов ООО "Магазин N 5 "Виктория", в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу следующие работы: демонтировать керамическую плитку и цементно-песчаную стяжку и произвести гидроизоляцию пола; заменить теплозвукоизоляционный материал; выполнить гидроизоляцию из гидроизоляционного материала в 2 слоя с устройством цементно-песчаной стяжки; облицевать пол в туалете керамической плиткой. Истец также просил обязать Администрацию произвести замену дощатого наката и подшивку потолка в туалетах и коридоре ООО "Магазин N 5 "Виктория" гипсокартонными листами (в помещениях NN 5, 8, 9 по техническому паспорту от 25.03.2005) и восстановить покрытия потолка "Армстронг".
Исковые требования основаны на статье 676 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьях 36, 65, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 исковые требования удовлетворены частично: суд обязал управляющую организацию произвести в туалете квартиры N 58 в д. 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля, расположенной над помещениями туалетов ООО "Магазин N 5 "Виктория", в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу следующие работы: демонтировать керамическую плитку и цементно-песчаную стяжку; заменить теплозвукоизоляционный материал; выполнить гидроизоляцию пола из гидроизоляционного материала в 2 слоя с устройством цементно-песчаной стяжки; облицевать пол в туалете керамической плиткой; выполнить ремонт железобетонной опорной балки с расчисткой от коррозии арматуры, ее грунтовки, покраски и усиления над помещениями NN 5, 8, 9 (по техническому паспорту от 25.03.2005) ООО "Магазин N 5 "Виктория", произвести замену дощатого наката и подшивку потолка в туалетах и коридоре ООО "Магазин N 5 "Виктория" гипсокартонными листами (в помещениях N N 5, 8, 9 по техническому паспорту от 25.03.2005) и восстановить покрытия потолка "Армстронг".
В удовлетворении остальной части иска к управляющей организации отказано.
В удовлетворении исковых требований к Департаменту отказано.
Не согласившись с названным решением, управляющая организация обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в части обязания управляющей организации произвести в туалете квартиры N 58 в д. 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля, расположенном над помещениями туалетов ООО "Магазин N 5 "Виктория", в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу указанные выше работы.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель приводит довод о том, что ремонт кровли относится к капитальному ремонту и управляющая организация не обязана осуществлять указанный ремонт в отсутствие соответствующего решения собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме; указывает, что затопление произошло вследствие неисправности сантехнического оборудования в санузле квартиры N 58, собственником которого является мэрия городя Ярославля, следовательно, обязанность по проведению ремонтных работ лежит на собственнике названной квартиры.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 123, пунктами 3, 5 статьи 156, пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность решения только в обжалуемой части.
Исследовав представленные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ОАО "Магазин N 5 "Виктория" является собственником нежилых помещений 2-го этажа встройки N N 1-9 в жилом доме N 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 10).
Длительное время с верхних этажей в помещения истца протекает вода, о чем управляющей компанией составлены акты от 02.03.2011 (т. 1, л.д. 11), 04.10.2011 (т. 1, л.д. 12).
Судом также установлено, что на момент рассмотрения дела деревянные перекрытия между вторым и третьим этажами промокли насквозь, на них наблюдается гниль, грибковые образования.
Собственником квартиры N 58 в доме N 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля является территориальная Администрация. Квартира предоставлена по договорам социального найма физическим лицам.
01.01.2008 между ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района" и собственниками жилых (нежилых) помещений дома N 11/74 по пр. Ленина г. Ярославля заключен договор управления многоквартирным домом N 2-140 (т. 2, л.д. 13-18).
Письмами от 18.04.2011 и 07.11.2011 ООО "Магазин N 5 "Виктория" обратилась к Управляющей организации и Администрации с просьбой принять меры по выявлению причин течи и их ликвидации. Каких-либо действий, направленных на выполнение указанной просьбы, со стороны ответчиков не последовало.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с иском.
Апелляционный суд, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, пришел к выводу о правомерности решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) либо в случае, предусмотренном частью 1 статьи 161 ЖК РФ, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила эксплуатации).
В соответствии с пунктом 4.3 Правил эксплуатации организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в числе прочего, устойчивость, теплоустойчивость, отсутствие прогибов и колебаний, трещин; исправное состояние перекрытий; звукоизоляцию; устранение повреждений перекрытий, не допуская их дальнейшего развития; восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции назначена и проведена экспертиза на предмет определения состояния конструкций междуэтажных перекрытий 2-го и 3-го этажей в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ярославль, пр. Ленина, д. 11/74, кв. 58, над помещениями N 8 и N 9 (туалет) ООО "Магазина N 5 "Виктория".
Экспертизой установлено, что в результате постоянных и долговременных протечек, происходивших над помещениями туалетов и коридора магазина N 5 "Виктория", произошло обрушение штукатурного слоя на площади около 10 кв. м. На накате из досок наблюдаются диагональные, продольные и поперечные трещины в перекрытии, заметный прогиб, временные подпорки, поражение гнилью и жучком, что может привести к обрушению части потолка. Железобетонная несущая опорная балка в результате постоянного воздействия агрессивной среды (воды) частично разрушилась, а именно: произошло отпадение защитного слоя из бетона с обнажением арматуры. Арматура подверглась коррозии. Междуэтажный утеплитель в результате намокания утратил свои технические характеристики. Состояние междуэтажного перекрытия оценено экспертом как аварийное.
Изложенное свидетельствует о нарушении управляющей организацией требований пункта 4.3 Правил эксплуатации.
Из текста экспертного заключения также следует, что для предотвращения обрушения междуэтажного перекрытия необходимо в ближайшее время провести комплекс работ, а именно: в туалете квартиры, расположенной над помещениями истца произвести гидроизоляцию пола, для чего необходимо демонтировать керамическую плитку, цементно-песчаную стяжку; заменить тепло-звукоизоляционный материал; устроить цементно-песчаную подготовку; выполнить гидроизоляцию из гидроизоляционного материала в 2 слоя с устройством цементно-песчаной стяжки; облицевать пол керамической плиткой; произвести замену дощатого наката, выполнить ремонт железобетонной опорной балки с расчисткой от коррозии арматуры, ее грунтовки, покраски и усиления; произвести подшивку потолка в туалетах и коридоре магазина истца гипсокартонными листами; восстановить покрытие потолка "Армстронг".
При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правомерно обязал управляющую организацию выполнить указанные в обжалуемом судебном акте работы.
Довод жалобы о том, что указанный ремонт относится к капитальному ремонту и управляющая организация не обязана его осуществлять в отсутствие соответствующего решения собственников жилых помещения в многоквартирном жилом доме, отклоняется в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктом 3 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания), согласно пункту 2 которых крыши, плиты перекрытий включаются в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 10 Правил содержания предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества; текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В Правилах эксплуатации перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Доказательств невозможности соблюдения управляющей организацией Правил в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, заявителем в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
С учетом изложенного при совокупности указанных выше обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме.
Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом. Этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности. Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.03.2013 по делу N А82-9635/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)