Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "10" января 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "17" января 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Никитина А.Ю., Телегиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2012 года,
по делу N А12-13689/2012, (судья Зотова Н.П.)
по иску Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464)
к Торгово-производственному закрытому акционерному обществу "Волжский торговый Центр" (ИНН 3435005874, ОГРН 1023402020718)
о взыскании 2 405 619 руб. 41 коп. за пользование земельным участком
при участии в судебном заседании:
от Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области - Усова Е.М. по доверенности N 13/14915, выданной 13.12.2012 сроком до 31.12.2013,
отТоргово-производственного закрытого акционерного общества "Волжский торговый Центр" - Власов Н.Г. по доверенности, выданной 2012 году сроком на три года,
установил:
Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с пятью исками к Торгово-производственному закрытому акционерному обществу "Волжский торговый Центр" (далее ТП ЗАО "Волжский торговый центр", ответчик) о взыскании: 412 671 руб. 37 коп. (дело N А12-13689/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Горького, 27, из которых 380 558 руб. 52 коп. неосновательного обогащения, 32 112 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; 766 463 руб. 99 коп. (дело N А12-13688/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 97, из которых 634 353 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 132 110 руб. 06 коп. пени; 162 091 руб. 93 коп. (дело N А12-13690/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22, из которых 134 153 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате, 27 938 руб. 65 коп. пени; 162 028 руб. 85 коп. (дело N А12-13691/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 10, из которых 149 408 руб. 82 коп. неосновательного обогащения, 12 620 руб. 03 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; 902 363 руб. 27 коп. (дел N А12-13692/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22, из которых 746 829 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате, 155 534 руб. 09 коп. пени.
Определением суда от 24.09.2012 г. дела N А12-13688/2012, А12-13689/2012, А12-13690/2012, А12-13691/2012, А12-13692/2012 объединены в одно производство с номером дела N А12-13689/2012.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2012 года по делу N А12-13689/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2012 года по делу N А12-13689/2012.
Представитель Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области в судебное заседание явился, поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе и просил жалобу удовлетворить, решение отменить и исковые требования удовлетворить.
Представитель Торгово-производственного закрытого акционерного общества "Волжский торговый Центр" в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с п. 3. 5. Положения "О комитете земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области", утвержденного постановлением Волжской городской Думы от 22.02.2007 г. N 35/15, Комитет земельных ресурсов выступает арендодателем по договорам аренды земельных участков, расположенных на территории городского округа - город Волжский Волгоградской области, в том числе ранее заключенных с Управлением муниципальным имуществом.
25.07.2008, 23.12.1998, 23.12.1998, 29.12.2007, 23.12.1998 между КЗР Администрации Волжского (Управлением муниципальным имуществом города Волжского) (Арендодатель) и ТП ЗАО "Волжский торговый центр" (Арендатор) подписаны пять договоров аренды земельных участков: N 6643 аз на аренду земельного участка общей площадью 585, 2 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, ул. Горького, 27; N 1312 аз на аренду земельного участка общей площадью 961, 25 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 97; N 1326 аз на аренду земельного участка общей площадью 259, 04 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22; N 5743 аз на аренду земельного участка общей площадью 240, 0 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 10; N 1313 аз на аренду земельного участка общей площадью 1 103, 57 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22; соответственно.
Срок аренды по указанным договорам сторонами установлен на срок более одного года.
Договоры заключены на срок более года и в силу ст. 609 ГК РФ подлежат государственной регистрации.
В соответствии с Постановлением Главы Администрации Волгоградской обл. от 18.01.1999 N 24 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области" регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Волжского Волгоградской области осуществляется с 25 января 1999 года.
Таким образом, договоры N 1312 аз от 23.12.1998, N 1326 аз от 23.12.1998, N 1313 аз от 23.12.1998 не подлежали государственной регистрации, поскольку подписаны сторонами до 25.01.1999.
Между тем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанные договоры являются незаключенными, в силу следующего.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Отсутствие существенных условий в договоре аренды влечет признание его незаключенным. Для договоров аренды существенным условием является согласование условия об объекте аренды, подлежащего передаче транспортного средства.
В силу положений п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Часть 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, которая указывала на необходимость описания и удостоверения границ участка в установленном порядке, утратила силу только в соответствие с Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ, в действующем законодательстве не осталось нормы, которая бы однозначно ставила в зависимость возникновение земельного участка как объекта гражданских правоотношений с его постановкой на кадастровый учет.
Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" в настоящее время утратил силу. Между тем, на момент подписания сторонами договоров аренды земельные участки могут считаться объектами гражданско-правовых отношений только с момента их кадастрового учета.
Как следует из материалов дела, договоры N 1312 аз от 23.12.1998, N 1326 аз от 23.12.1998, N 1313 аз от 23.12.1998 подписаны сторонами 23.12.1998, то есть в тот период времени, когда земельные участки должны быть разграничены и должны иметь кадастровые номера.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил, что отсутствие кадастровых номеров у данных земельных участков свидетельствуют о несогласованности условия о предмете договора аренды и влечет признание договоров аренды незаключенными.
Поскольку договоры N 6643 аз от 25.07.2008, N 5743 аз от 29.12.2007 не зарегистрированы в установленном законом порядке, они также являются незаключенными.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что истцом не представлены доказательства, что спорные земельные участки являются собственностью муниципалитета.
Согласно представленным ответчиком свидетельствам о государственной регистрации права все встроенно-пристроенные (встроенные) нежилые помещения, назначение: торговые, расположенные по адресам: Волгоградская область, г. Волжский: ул. Горького, 27; пр. Ленина, 97; ул. Фонтанная, 5; ул. Энгельса, 10; пр. Ленина, 22, являются собственностью ответчика.
Данные нежилые помещения расположены на первых этажах многоквартирных жилых домов, что подтверждается техническими паспортами.
В силу п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса РФ" и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствие с пунктами 1 и 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах производится в соответствии с указанным Федеральным законом и Жилищным кодексом РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании п. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В отношении земельных участков: общей площадью 3 094 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Горького, 27; общей площадью 5 545 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 10, проведен кадастровый учет 15.10.2008 г. и соответственно 20.12.2005 г. (кадастровые номера 34:35:03 01 10:581, 34:35:03 01 22:109).
В соответствии с п. 3 ст. 17 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" датой завершения кадастрового учета (при постановке на учет объекта недвижимости) признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере.
А поэтому, с момента проведения государственного кадастрового учета, земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:03 01 10:581 и 34:35:03 01 22:109 находятся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и ТП ЗАО "Волжский торговый центр", а истец утратил право распоряжаться указанными земельными участками.
Следовательно, с 15.10.2008 и с 20.12.2005 соответственно у КЗР Администрации Волжского отсутствует право на взыскание задолженности с ответчика за пользование земельными участками.
Также, суд первой инстанции относительно земельных участков, расположенных по адресам: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 97; по пр. Ленина,22 два земельных участка, правомерно указал, что пунктом 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу п. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса предусмотрен запрет собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу ст. ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.
Таким образом, действующее законодательство устанавливает запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества.
Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2012 года по делу N А12-13689/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
А.Ю.НИКИТИН
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.01.2013 ПО ДЕЛУ N А12-13689/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 января 2013 г. по делу N А12-13689/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "10" января 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "17" января 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Никитина А.Ю., Телегиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2012 года,
по делу N А12-13689/2012, (судья Зотова Н.П.)
по иску Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464)
к Торгово-производственному закрытому акционерному обществу "Волжский торговый Центр" (ИНН 3435005874, ОГРН 1023402020718)
о взыскании 2 405 619 руб. 41 коп. за пользование земельным участком
при участии в судебном заседании:
от Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области - Усова Е.М. по доверенности N 13/14915, выданной 13.12.2012 сроком до 31.12.2013,
отТоргово-производственного закрытого акционерного общества "Волжский торговый Центр" - Власов Н.Г. по доверенности, выданной 2012 году сроком на три года,
установил:
Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с пятью исками к Торгово-производственному закрытому акционерному обществу "Волжский торговый Центр" (далее ТП ЗАО "Волжский торговый центр", ответчик) о взыскании: 412 671 руб. 37 коп. (дело N А12-13689/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Горького, 27, из которых 380 558 руб. 52 коп. неосновательного обогащения, 32 112 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; 766 463 руб. 99 коп. (дело N А12-13688/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 97, из которых 634 353 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 132 110 руб. 06 коп. пени; 162 091 руб. 93 коп. (дело N А12-13690/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22, из которых 134 153 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате, 27 938 руб. 65 коп. пени; 162 028 руб. 85 коп. (дело N А12-13691/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 10, из которых 149 408 руб. 82 коп. неосновательного обогащения, 12 620 руб. 03 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; 902 363 руб. 27 коп. (дел N А12-13692/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22, из которых 746 829 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате, 155 534 руб. 09 коп. пени.
Определением суда от 24.09.2012 г. дела N А12-13688/2012, А12-13689/2012, А12-13690/2012, А12-13691/2012, А12-13692/2012 объединены в одно производство с номером дела N А12-13689/2012.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2012 года по делу N А12-13689/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2012 года по делу N А12-13689/2012.
Представитель Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области в судебное заседание явился, поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе и просил жалобу удовлетворить, решение отменить и исковые требования удовлетворить.
Представитель Торгово-производственного закрытого акционерного общества "Волжский торговый Центр" в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с п. 3. 5. Положения "О комитете земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области", утвержденного постановлением Волжской городской Думы от 22.02.2007 г. N 35/15, Комитет земельных ресурсов выступает арендодателем по договорам аренды земельных участков, расположенных на территории городского округа - город Волжский Волгоградской области, в том числе ранее заключенных с Управлением муниципальным имуществом.
25.07.2008, 23.12.1998, 23.12.1998, 29.12.2007, 23.12.1998 между КЗР Администрации Волжского (Управлением муниципальным имуществом города Волжского) (Арендодатель) и ТП ЗАО "Волжский торговый центр" (Арендатор) подписаны пять договоров аренды земельных участков: N 6643 аз на аренду земельного участка общей площадью 585, 2 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, ул. Горького, 27; N 1312 аз на аренду земельного участка общей площадью 961, 25 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 97; N 1326 аз на аренду земельного участка общей площадью 259, 04 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22; N 5743 аз на аренду земельного участка общей площадью 240, 0 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 10; N 1313 аз на аренду земельного участка общей площадью 1 103, 57 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22; соответственно.
Срок аренды по указанным договорам сторонами установлен на срок более одного года.
Договоры заключены на срок более года и в силу ст. 609 ГК РФ подлежат государственной регистрации.
В соответствии с Постановлением Главы Администрации Волгоградской обл. от 18.01.1999 N 24 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области" регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Волжского Волгоградской области осуществляется с 25 января 1999 года.
Таким образом, договоры N 1312 аз от 23.12.1998, N 1326 аз от 23.12.1998, N 1313 аз от 23.12.1998 не подлежали государственной регистрации, поскольку подписаны сторонами до 25.01.1999.
Между тем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанные договоры являются незаключенными, в силу следующего.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Отсутствие существенных условий в договоре аренды влечет признание его незаключенным. Для договоров аренды существенным условием является согласование условия об объекте аренды, подлежащего передаче транспортного средства.
В силу положений п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Часть 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, которая указывала на необходимость описания и удостоверения границ участка в установленном порядке, утратила силу только в соответствие с Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ, в действующем законодательстве не осталось нормы, которая бы однозначно ставила в зависимость возникновение земельного участка как объекта гражданских правоотношений с его постановкой на кадастровый учет.
Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" в настоящее время утратил силу. Между тем, на момент подписания сторонами договоров аренды земельные участки могут считаться объектами гражданско-правовых отношений только с момента их кадастрового учета.
Как следует из материалов дела, договоры N 1312 аз от 23.12.1998, N 1326 аз от 23.12.1998, N 1313 аз от 23.12.1998 подписаны сторонами 23.12.1998, то есть в тот период времени, когда земельные участки должны быть разграничены и должны иметь кадастровые номера.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил, что отсутствие кадастровых номеров у данных земельных участков свидетельствуют о несогласованности условия о предмете договора аренды и влечет признание договоров аренды незаключенными.
Поскольку договоры N 6643 аз от 25.07.2008, N 5743 аз от 29.12.2007 не зарегистрированы в установленном законом порядке, они также являются незаключенными.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что истцом не представлены доказательства, что спорные земельные участки являются собственностью муниципалитета.
Согласно представленным ответчиком свидетельствам о государственной регистрации права все встроенно-пристроенные (встроенные) нежилые помещения, назначение: торговые, расположенные по адресам: Волгоградская область, г. Волжский: ул. Горького, 27; пр. Ленина, 97; ул. Фонтанная, 5; ул. Энгельса, 10; пр. Ленина, 22, являются собственностью ответчика.
Данные нежилые помещения расположены на первых этажах многоквартирных жилых домов, что подтверждается техническими паспортами.
В силу п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса РФ" и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствие с пунктами 1 и 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах производится в соответствии с указанным Федеральным законом и Жилищным кодексом РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании п. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В отношении земельных участков: общей площадью 3 094 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Горького, 27; общей площадью 5 545 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 10, проведен кадастровый учет 15.10.2008 г. и соответственно 20.12.2005 г. (кадастровые номера 34:35:03 01 10:581, 34:35:03 01 22:109).
В соответствии с п. 3 ст. 17 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" датой завершения кадастрового учета (при постановке на учет объекта недвижимости) признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере.
А поэтому, с момента проведения государственного кадастрового учета, земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:03 01 10:581 и 34:35:03 01 22:109 находятся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и ТП ЗАО "Волжский торговый центр", а истец утратил право распоряжаться указанными земельными участками.
Следовательно, с 15.10.2008 и с 20.12.2005 соответственно у КЗР Администрации Волжского отсутствует право на взыскание задолженности с ответчика за пользование земельными участками.
Также, суд первой инстанции относительно земельных участков, расположенных по адресам: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 97; по пр. Ленина,22 два земельных участка, правомерно указал, что пунктом 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу п. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса предусмотрен запрет собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу ст. ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.
Таким образом, действующее законодательство устанавливает запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества.
Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2012 года по делу N А12-13689/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
А.Ю.НИКИТИН
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)