Судебные решения, арбитраж
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Казинова С.Н. (доверенность от 29.12.2012 N 37356-42), от общества с ограниченной ответственностью "Полюс" Кравчук И.В. (доверенность от 28.02.2013), рассмотрев 04.07.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-24591/2011,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербурга, Смольный, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элайн", место нахождения: 194156, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 11, лит. А, ОГРН 1057812759630 (далее - Общество), о взыскании 110 121 руб. 42 коп. штрафа за нарушение пункта 1.2 договора аренды от 24.06.2010 N 17/ЗК-06088, расторжении указанного договора и выселении ответчика с занимаемого земельного участка N 70, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Комендантский пр. (восточнее д. 34, корп. 1, лит. Б).
Решением суда первой инстанции от 05.09.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.12.2011, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.08.2012 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду следует установить, соответствует ли спорный объект параметрам, предъявляемым к таким сооружениям, а также предложить сторонам провести совместное обследование земельного участка; установить, допущено ли нарушение условий договора, являющееся основанием для его расторжения и взыскания штрафа.
В ходе нового судебного разбирательства в суде первой инстанции Комитет указал на то, что основанием расторжения договора является пункт 6.3.1, как это было указано в уведомлении от 18.03.2011 N 1284-17. Кроме того, истец сослался на нарушение ответчиком требований к возводимому объекту, установленных действующими нормативными актами Санкт-Петербурга, что свидетельствует об использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2. договора, - под магазин пешеходной доступности.
Решением суда первой инстанции от 15.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.03.2013, в иске отказано.
Суд апелляционной инстанции также удовлетворил ходатайство Общества о процессуальной замене в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с реорганизацией в форме слияния на общество с ограниченной ответственностью "Полюс", место нахождения: 194156, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 11, лит. А, ОГРН 1127847618690 (далее - ООО "Полюс").
В кассационной жалобе Комитет, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты и принять новый об удовлетворении заявленных требований.
Комитет считает, что суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание, что Обществом нарушены требования к возводимому объекту, установленные нормативными актами Санкт-Петербурга (площадь объекта составляет 500 кв. м, объект имеет более одного этажа). Податель жалобы указывает, что несмотря на продление срока производства работ по ордеру от 20.10.2010 N У-2813 до 31.05.2013, ответчик до указанного срока не привел объект в соответствие с нормативами, также ответчик не представил техническую документацию, подтверждающую такое намерение.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Полюс" просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 24.06.2010 заключили договор N 17/ЗК-06088 аренды земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым номером 78:34:4127А:1163, расположенного по указанному адресу, для размещения магазина пешеходной доступности (пункт 1.2 договора) сроком действия до 23.06.2020 (пункт 3.1).
Договор зарегистрирован 06.08.2010 в установленном порядке.
Согласно пункту 5.4 за нарушение условий договора, за исключением пунктов 3.4, 3.7, 4.3.12, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 80% квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2006 N 1430 "О размещении магазинов пешеходной доступности на отдельных территориях Санкт-Петербурга" установлено, что под магазином пешеходной доступности понимается объект розничной торговли продовольственными товарами, соответствующий требованиям к магазину пешеходной доступности, согласно приложению 2.
В соответствии с пунктом 2.1 постановления правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 N 1735 (редакция от 20.01.2011 N 54) "О Городской и районных комиссиях по распоряжению объектами недвижимости" (утратило силу в связи с изданием постановления правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2011 N 939) Комитет принимает решения о предоставлении земельных участков в аренду для целей размещения временных (некапитальных) объектов (одноэтажных временных построек некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которых предусмотрена возможность их разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба их назначению и права на которые не подлежат государственной регистрации) с учетом заключений Комитета по градостроительству и архитектуре, а также при условии соблюдения следующего требования для размещения торговых мест - павильонов: площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 500 кв. м, площадь размещаемого на указанном земельном участке объекта - не более 150 кв. м, высота - не более 6 м (пункт 2.1.6).
Аналогичное требование для размещения торговых мест (павильонов) установлено в пункте 2.10.6 постановления правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1830 "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством" (в редакции постановления от 12.07.2011 N 939).
Согласно акту от 12.04.2011 проверки фактического использования земельного участка на спорном земельном участке ведутся работы по строительству торгового павильона длиной 50 м, шириной 9,5 м, высотой до 6 м, земельный участок огорожен сплошным металлическим забором.
Согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, составленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по состоянию на 12.04.2011, на земельном участке с кадастровым номером 78:34:4127А:1163 площадью 500 кв. м находится павильон в стадии строительства; за пределами отведенных границ землепользования находится огороженный участок площадью 337 кв. м, используемый арендатором.
Согласно результатам инвентаризации площадь обследованного объекта составляет 480 кв. м при высоте более 6 м, что не соответствует указанным требованиям.
Обществу 20.10.2010 выдан ордер N У-2813 на производство плановых работ по строительству торгового павильона на временном землеотводе по спорному адресу с установкой временного ограждения; разрешенная площадь производства работ - 500 кв. м; срок действия ордера (производства работ) продлен до 15.10.2011.
Комитет 18.03.2011 направил в адрес Общества претензию N 1284-17 с требованием уплатить штраф, установленный пунктом 5.4 договора, привести объект в соответствие с условиями договора в срок до 20.04.2011 и предложил явиться в районное управление Комитета для подписания соглашения о расторжении договора аренды и передачи земельного участка по акту приема-передачи.
Ссылаясь на нарушение арендатором пункта 1.2 договора, что влечет уплату штрафа, расторжение договора и выселение Общества, Комитет предъявил настоящий иск.
Суд первой инстанции признал недоказанным нарушение Обществом условий договора, влекущее уплату штрафа в порядке, предусмотренном пунктом 5.4 договора, и расторжение договора по основаниям, установленным пунктом 6.3.1, то есть в связи с нецелевым использованием участка.
Суд апелляционной инстанции установил, что материалами дела, а именно актом от 12.04.2011 проверки фактического использования земельного участка по спорному адресу, ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 12.04.2011, подтверждается, что Общество возводит объект площадью более 150 кв. м, высотой более 6 м, что свидетельствует о нарушении требований к возводимому объекту, установленных действующими нормативными актами Санкт-Петербурга, условий договора о цели использования земельного участка.
В то же время суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у Общества возможности привести возводимый объект в соответствие с нормативными актами Санкт-Петербурга, поскольку, как установил суд, решением государственной административно-технической инспекции от 13.02.2013 срок производства работ по ордеру от 20.10.2010 N У-2813 продлен до 31.05.2013, что позволяет ответчику устранить допущенные нарушения.
В настоящее время ООО "Полюс" получен новый ордер на производство плановых работ от 01.07.2013 N У-2813 на срок по 12.12.2013.
Из материалов дела также следует, что Общество погасило предъявленную к взысканию сумму штрафа.
Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае следует признать не противоречащим статьям 1, 450, 619 ГК РФ. В связи с отказом в расторжении договора не имеется правовых оснований и для выселения ответчика с занимаемого земельного участка.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 по делу N А56-24591/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 10.07.2013 ПО ДЕЛУ N А56-24591/2011
Разделы:Социальный наем жилого помещения; Жилищное право; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. по делу N А56-24591/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Казинова С.Н. (доверенность от 29.12.2012 N 37356-42), от общества с ограниченной ответственностью "Полюс" Кравчук И.В. (доверенность от 28.02.2013), рассмотрев 04.07.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-24591/2011,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербурга, Смольный, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элайн", место нахождения: 194156, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 11, лит. А, ОГРН 1057812759630 (далее - Общество), о взыскании 110 121 руб. 42 коп. штрафа за нарушение пункта 1.2 договора аренды от 24.06.2010 N 17/ЗК-06088, расторжении указанного договора и выселении ответчика с занимаемого земельного участка N 70, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Комендантский пр. (восточнее д. 34, корп. 1, лит. Б).
Решением суда первой инстанции от 05.09.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.12.2011, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.08.2012 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду следует установить, соответствует ли спорный объект параметрам, предъявляемым к таким сооружениям, а также предложить сторонам провести совместное обследование земельного участка; установить, допущено ли нарушение условий договора, являющееся основанием для его расторжения и взыскания штрафа.
В ходе нового судебного разбирательства в суде первой инстанции Комитет указал на то, что основанием расторжения договора является пункт 6.3.1, как это было указано в уведомлении от 18.03.2011 N 1284-17. Кроме того, истец сослался на нарушение ответчиком требований к возводимому объекту, установленных действующими нормативными актами Санкт-Петербурга, что свидетельствует об использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2. договора, - под магазин пешеходной доступности.
Решением суда первой инстанции от 15.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.03.2013, в иске отказано.
Суд апелляционной инстанции также удовлетворил ходатайство Общества о процессуальной замене в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с реорганизацией в форме слияния на общество с ограниченной ответственностью "Полюс", место нахождения: 194156, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 11, лит. А, ОГРН 1127847618690 (далее - ООО "Полюс").
В кассационной жалобе Комитет, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты и принять новый об удовлетворении заявленных требований.
Комитет считает, что суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание, что Обществом нарушены требования к возводимому объекту, установленные нормативными актами Санкт-Петербурга (площадь объекта составляет 500 кв. м, объект имеет более одного этажа). Податель жалобы указывает, что несмотря на продление срока производства работ по ордеру от 20.10.2010 N У-2813 до 31.05.2013, ответчик до указанного срока не привел объект в соответствие с нормативами, также ответчик не представил техническую документацию, подтверждающую такое намерение.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Полюс" просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 24.06.2010 заключили договор N 17/ЗК-06088 аренды земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым номером 78:34:4127А:1163, расположенного по указанному адресу, для размещения магазина пешеходной доступности (пункт 1.2 договора) сроком действия до 23.06.2020 (пункт 3.1).
Договор зарегистрирован 06.08.2010 в установленном порядке.
Согласно пункту 5.4 за нарушение условий договора, за исключением пунктов 3.4, 3.7, 4.3.12, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 80% квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2006 N 1430 "О размещении магазинов пешеходной доступности на отдельных территориях Санкт-Петербурга" установлено, что под магазином пешеходной доступности понимается объект розничной торговли продовольственными товарами, соответствующий требованиям к магазину пешеходной доступности, согласно приложению 2.
В соответствии с пунктом 2.1 постановления правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 N 1735 (редакция от 20.01.2011 N 54) "О Городской и районных комиссиях по распоряжению объектами недвижимости" (утратило силу в связи с изданием постановления правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2011 N 939) Комитет принимает решения о предоставлении земельных участков в аренду для целей размещения временных (некапитальных) объектов (одноэтажных временных построек некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которых предусмотрена возможность их разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба их назначению и права на которые не подлежат государственной регистрации) с учетом заключений Комитета по градостроительству и архитектуре, а также при условии соблюдения следующего требования для размещения торговых мест - павильонов: площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 500 кв. м, площадь размещаемого на указанном земельном участке объекта - не более 150 кв. м, высота - не более 6 м (пункт 2.1.6).
Аналогичное требование для размещения торговых мест (павильонов) установлено в пункте 2.10.6 постановления правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1830 "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством" (в редакции постановления от 12.07.2011 N 939).
Согласно акту от 12.04.2011 проверки фактического использования земельного участка на спорном земельном участке ведутся работы по строительству торгового павильона длиной 50 м, шириной 9,5 м, высотой до 6 м, земельный участок огорожен сплошным металлическим забором.
Согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, составленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по состоянию на 12.04.2011, на земельном участке с кадастровым номером 78:34:4127А:1163 площадью 500 кв. м находится павильон в стадии строительства; за пределами отведенных границ землепользования находится огороженный участок площадью 337 кв. м, используемый арендатором.
Согласно результатам инвентаризации площадь обследованного объекта составляет 480 кв. м при высоте более 6 м, что не соответствует указанным требованиям.
Обществу 20.10.2010 выдан ордер N У-2813 на производство плановых работ по строительству торгового павильона на временном землеотводе по спорному адресу с установкой временного ограждения; разрешенная площадь производства работ - 500 кв. м; срок действия ордера (производства работ) продлен до 15.10.2011.
Комитет 18.03.2011 направил в адрес Общества претензию N 1284-17 с требованием уплатить штраф, установленный пунктом 5.4 договора, привести объект в соответствие с условиями договора в срок до 20.04.2011 и предложил явиться в районное управление Комитета для подписания соглашения о расторжении договора аренды и передачи земельного участка по акту приема-передачи.
Ссылаясь на нарушение арендатором пункта 1.2 договора, что влечет уплату штрафа, расторжение договора и выселение Общества, Комитет предъявил настоящий иск.
Суд первой инстанции признал недоказанным нарушение Обществом условий договора, влекущее уплату штрафа в порядке, предусмотренном пунктом 5.4 договора, и расторжение договора по основаниям, установленным пунктом 6.3.1, то есть в связи с нецелевым использованием участка.
Суд апелляционной инстанции установил, что материалами дела, а именно актом от 12.04.2011 проверки фактического использования земельного участка по спорному адресу, ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 12.04.2011, подтверждается, что Общество возводит объект площадью более 150 кв. м, высотой более 6 м, что свидетельствует о нарушении требований к возводимому объекту, установленных действующими нормативными актами Санкт-Петербурга, условий договора о цели использования земельного участка.
В то же время суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у Общества возможности привести возводимый объект в соответствие с нормативными актами Санкт-Петербурга, поскольку, как установил суд, решением государственной административно-технической инспекции от 13.02.2013 срок производства работ по ордеру от 20.10.2010 N У-2813 продлен до 31.05.2013, что позволяет ответчику устранить допущенные нарушения.
В настоящее время ООО "Полюс" получен новый ордер на производство плановых работ от 01.07.2013 N У-2813 на срок по 12.12.2013.
Из материалов дела также следует, что Общество погасило предъявленную к взысканию сумму штрафа.
Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае следует признать не противоречащим статьям 1, 450, 619 ГК РФ. В связи с отказом в расторжении договора не имеется правовых оснований и для выселения ответчика с занимаемого земельного участка.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 по делу N А56-24591/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)