Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М": Сотниковой Т.В., представителя по доверенности б/н от 16.05.2013, Грачевой М.Ю., представителя по доверенности б/н от 16.05.2013,
от Жилищно-строительного кооператива "Вектор": Гарбуз А.Н., представителя по доверенности б/н от 27.07.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой": представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Вектор" на решение Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2013 по делу N А48-1549/2013 (судья Парфенова Л.П.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" (ОГРН 1085752002071) к обществу с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (ОГРН 1035754002855) о возложении обязанности исполнить обязательство в натуре передать долю в размере 8% жилой площади дома, третье лицо: ЖСК "Вектор" (ОГРН 1065742018517),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" (ООО "Спецстрой-М", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (ООО "Промжилстрой", ответчик) о возложении обязанности передать долю в размере 8% жилой площади в 6-ти секционном 10-этажном жилом доме, позиция 2, микрорайон N 6 (1-я очередь, 4-6 подъезды) расположенном на земельном участке с кадастровым N 57:25:004 03 22:0013, находящемся по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, ул. Бурова, д. 44.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Жилищно-строительный кооператив "Вектор" (ЖСК "Вектор", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2013 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, полагая его принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, ЖСК "Вектор" обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции от 02.09.2013 изменить в части выводов, содержащихся в мотивировочной части решения о заключении договора уступки права требования от 31.05.2010 на его незаключенность, а также указать на незаключенность договора уступки права требования от 31.05.2010 в силу отсутствия его государственной регистрации и исключить выводы о возможности заключения в будущем дополнительного соглашения к договору уступки права требования от 31.05.2010 в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и регистрации данного договора уступки права требования после заключения дополнительного соглашения к нему.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "Промжилстрой" не явилось, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители ЖСК "Вектор" и ООО "Спецстрой-М" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение изменить в указанной части, принять по делу новый судебный акт.
06.11.2013 в электронном виде с помощью сервиса "Мой арбитр" от ООО "Промжилстрой" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 07.03.2008 между ЖСК "Вектор" и ООО "Промжилстрой" было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 187/з от 19.01.2007, в соответствии с пунктом 2 которого ЖСК "Вектор" (первоначальный арендатор) с согласия арендодателя передает права аренды ООО "Промжилстрой" (новый арендатор) на земельные участки с кадастровым N 57:25:004 03 22:0010, площадью 7 506,68 кв. м и кадастровым N 57:25:004 03 22:0013, площадью 9 992,29 кв. м, находящиеся по адресу: Орловская область, город Орел, р-н Северный, микрорайон 6.
Земельные участки сформированы из земель населенных пунктов и предназначены для размещения многоквартирных жилых домов.
Согласно пункту 8 соглашения от 07.03.2008 ООО "Промжилстрой" обязуется принять долевое участие в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6, а также произвести оплату ЖСК "Вектор" путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства возводимых на указанных участках, согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади - 25 000 руб., при этом стороны согласовали, что общая площадь передаваемого жилья и стоимость подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением.
31.05.2010 между ЖСК "Вектор" (цедент) и ООО "Спецстрой-М" (цессионарий) был заключен договор уступки права N 1 к соглашению от 07.03.2008, согласно которому право требования, принадлежащее ЖСК "Вектор", в соответствии с пунктом 8 вышеназванного соглашения было передано ООО "Спецстрой-М", а именно, в соответствии с пунктом 1.1. договора уступки, последний получил право требования от ООО "Промжилстрой" выполнения следующих обязательств:
- - оплаты ему путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на данных участках, согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади, равной 25 000 руб., общая стоимость передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;
- - принятия долевого участия в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 ("Раздольный"). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме путем перечисления первоначальному арендатору, так и непосредственно путем строительно-монтажных работ, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общих затрат на инженерные сети.
В соответствии с пунктом 1.3. указанного договора, за уступку прав цессионарий обязуется осуществить инвестиции, необходимые для окончания строительства жилого дома, находящегося по адресу: Орловская область, город Орел, ул. Фомина, д. 9 (подъезд N 1, N 2), в соответствии с инвестиционным соглашением от 01.05.2010.
Данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Инвестиционным соглашением от 01.05.2010 предусмотрена обязанность ООО "Спецстрой-М" инвестировать строительные работы, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию подъездов N 1, N 2, жилого дома по ул. Фомина, д. 9, в г. Орле, согласно пунктов 2.1, 2.2., 4.1, 3.1. соглашения.
Дополнительным соглашением от 31.03.2012 к договору уступки прав от 31.05.2010, сторонами были внесены изменения в пункт 1.1. договора, в части согласования предмета договора и порядка расчетов, а именно:
- - оплатить первоначальному арендатору путем передачи 4% (четырех процентов) (от вводимой э/силой площади объектов строительства, возводимых на УЧАСТКЕ-1 (кадастровый номер 57:25:004 03 22:0010_ находящийся по адресу: Орловская область, город Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, общей площадью 7 506,68 кв. м) I согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м, жилой площади равной 25 000 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;
- - оплатить первоначальному арендатору путем передачи 8% (восьми процентов) от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на УЧАСТКЕ-2 (кадастровый номер 57:25:004 03 22:0013, находящийся по адресу; обл. Орловская: г. Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, общей площадью 9 992,29 кв. м) согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади, равной 25 000 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;
- - принять долевое участие в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 ("Раздольный"). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме путем перечисления Первоначальному арендатору, так и непосредственно путем строительно-монтажных работ, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общей стоимости затрат на инженерные сети.
07.02.2011 истец обратился к ответчику с требованием о передаче ему 8% от вводимой в эксплуатацию жилой площади в соответствие с договором уступки права требования от 31.05.2010. Данная претензия осталась без ответа.
Ссылаясь на уклонение ответчика от исполнения обязанности передать долю в размере 8% жилой площади в 6-ти секционном 10-этажном жилом доме, позиция 2, микрорайон N 6 (1-я очередь, 4-6 подъезды), расположенном на земельном участке с кадастровым N 57:25:004 03 22:0013, находящихся по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, ул. Бурова, д. 44, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу данной нормы права, объект недвижимого имущества является индивидуально определенной вещью.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
Из пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а сам договор - незаключенным.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из текста договора уступки права требования от 31.05.2010 и дополнительного соглашения к нему от 31.03.2012, следует, что стороны обязались уточнить общую площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепить их дополнительным соглашением.
Учитывая, что между сторонами не было достигнуто соглашение относительно площади и других характеристик жилых помещений, подлежащих передаче истцу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами не исполнено требование закона об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем.
Материалами дела подтверждается, что 28.08.2008 выдано разрешение на строительство 6-ти секционного 10-этажного жилого дома, позиция 2, микрорайон N 6 (общая площадь квартир 131 258,26 кв. м), расположенного на земельном участке с кадастровым N 57:25:004 03 22:0013, а не отдельной его очереди.
16.12.2009 ООО "Промжилстрой" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1-ой очереди указанного жилого дома, (4-6 подъезды), находящихся по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, ул. Бурова, д. 44.
Срок разрешения на строительство данного дома истекает 30.08.2013.
В этой связи, учитывая, что секции (подъезды 1, 2, 3) еще не введены в эксплуатацию, арбитражный суда области сделал вывод о том, что исковые требования заявлены преждевременно.
Вопрос об объеме инвестиций, необходимых для окончания строительства жилого дома, по адресу: г. Орел, ул. Фомина, 9 (подъезд N 1, N 2), который ООО "Спецстрой-М" должен был осуществить в качестве оплаты за уступку прав на основании пункта 1.3. договора уступки права требования в соответствии с инвестиционным соглашением от 01.05.2010, сторонами до настоящего времени не урегулирован.
Так, в соответствии с пунктом 1.3. инвестиционного соглашения от 01.05.2010, установлен предварительный размер инвестиций в сумме 29 000 000 руб.
ООО "Спецстрой-М" представило в материалы дела первичные документы, в подтверждение инвестирования строительства жилого дома по ул. Фомина, 9 на сумму 20 276 509 руб. 52 коп., при этом сумма неоплаченных работ составила 2 392 679 руб. 10 коп., что подтверждается оборотно-сальдовой ведомостью.
На этом основании суд первой инстанции отказал в выделении доли в праве собственности на спорное имущество в соответствие со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае стороны согласовали, что истцу подлежит передаче 8% от жилой площади и не согласовали подлежащую передаче истцу долю от общей площади дома. Кроме того, суд указал, что до предъявления иска о выделе доли сторонам необходимо в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключить дополнительное соглашение к договору уступки права требования с целью исполнения условий пункта 1.1. договора.
В подтверждение данной позиции суд сослался на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 18221/12 по делу N А68-2003/12.
Доводы апелляционной жалобы относительно неправильности выводов суда опровергаются текстом решения, где суд указал на незаключенность договора уступки права требования от 31.05.2010 и по основанию отсутствия согласования предмета и в связи с отсутствием государственной регистрации. Ссылка на возможность заключения дополнительного соглашения не противоречит закону и не влияет на правильность выводов суда, и не создает для заявителя жалобы обязательств или препятствий в осуществлении прав, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения мотивировочной части решения.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителей и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2013 по делу N А48-1549/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Вектор" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2013 ПО ДЕЛУ N А48-1549/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2013 г. по делу N А48-1549/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М": Сотниковой Т.В., представителя по доверенности б/н от 16.05.2013, Грачевой М.Ю., представителя по доверенности б/н от 16.05.2013,
от Жилищно-строительного кооператива "Вектор": Гарбуз А.Н., представителя по доверенности б/н от 27.07.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой": представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Вектор" на решение Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2013 по делу N А48-1549/2013 (судья Парфенова Л.П.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" (ОГРН 1085752002071) к обществу с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (ОГРН 1035754002855) о возложении обязанности исполнить обязательство в натуре передать долю в размере 8% жилой площади дома, третье лицо: ЖСК "Вектор" (ОГРН 1065742018517),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" (ООО "Спецстрой-М", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (ООО "Промжилстрой", ответчик) о возложении обязанности передать долю в размере 8% жилой площади в 6-ти секционном 10-этажном жилом доме, позиция 2, микрорайон N 6 (1-я очередь, 4-6 подъезды) расположенном на земельном участке с кадастровым N 57:25:004 03 22:0013, находящемся по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, ул. Бурова, д. 44.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Жилищно-строительный кооператив "Вектор" (ЖСК "Вектор", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2013 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, полагая его принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, ЖСК "Вектор" обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции от 02.09.2013 изменить в части выводов, содержащихся в мотивировочной части решения о заключении договора уступки права требования от 31.05.2010 на его незаключенность, а также указать на незаключенность договора уступки права требования от 31.05.2010 в силу отсутствия его государственной регистрации и исключить выводы о возможности заключения в будущем дополнительного соглашения к договору уступки права требования от 31.05.2010 в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и регистрации данного договора уступки права требования после заключения дополнительного соглашения к нему.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "Промжилстрой" не явилось, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители ЖСК "Вектор" и ООО "Спецстрой-М" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение изменить в указанной части, принять по делу новый судебный акт.
06.11.2013 в электронном виде с помощью сервиса "Мой арбитр" от ООО "Промжилстрой" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 07.03.2008 между ЖСК "Вектор" и ООО "Промжилстрой" было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 187/з от 19.01.2007, в соответствии с пунктом 2 которого ЖСК "Вектор" (первоначальный арендатор) с согласия арендодателя передает права аренды ООО "Промжилстрой" (новый арендатор) на земельные участки с кадастровым N 57:25:004 03 22:0010, площадью 7 506,68 кв. м и кадастровым N 57:25:004 03 22:0013, площадью 9 992,29 кв. м, находящиеся по адресу: Орловская область, город Орел, р-н Северный, микрорайон 6.
Земельные участки сформированы из земель населенных пунктов и предназначены для размещения многоквартирных жилых домов.
Согласно пункту 8 соглашения от 07.03.2008 ООО "Промжилстрой" обязуется принять долевое участие в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6, а также произвести оплату ЖСК "Вектор" путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства возводимых на указанных участках, согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади - 25 000 руб., при этом стороны согласовали, что общая площадь передаваемого жилья и стоимость подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением.
31.05.2010 между ЖСК "Вектор" (цедент) и ООО "Спецстрой-М" (цессионарий) был заключен договор уступки права N 1 к соглашению от 07.03.2008, согласно которому право требования, принадлежащее ЖСК "Вектор", в соответствии с пунктом 8 вышеназванного соглашения было передано ООО "Спецстрой-М", а именно, в соответствии с пунктом 1.1. договора уступки, последний получил право требования от ООО "Промжилстрой" выполнения следующих обязательств:
- - оплаты ему путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на данных участках, согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади, равной 25 000 руб., общая стоимость передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;
- - принятия долевого участия в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 ("Раздольный"). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме путем перечисления первоначальному арендатору, так и непосредственно путем строительно-монтажных работ, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общих затрат на инженерные сети.
В соответствии с пунктом 1.3. указанного договора, за уступку прав цессионарий обязуется осуществить инвестиции, необходимые для окончания строительства жилого дома, находящегося по адресу: Орловская область, город Орел, ул. Фомина, д. 9 (подъезд N 1, N 2), в соответствии с инвестиционным соглашением от 01.05.2010.
Данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Инвестиционным соглашением от 01.05.2010 предусмотрена обязанность ООО "Спецстрой-М" инвестировать строительные работы, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию подъездов N 1, N 2, жилого дома по ул. Фомина, д. 9, в г. Орле, согласно пунктов 2.1, 2.2., 4.1, 3.1. соглашения.
Дополнительным соглашением от 31.03.2012 к договору уступки прав от 31.05.2010, сторонами были внесены изменения в пункт 1.1. договора, в части согласования предмета договора и порядка расчетов, а именно:
- - оплатить первоначальному арендатору путем передачи 4% (четырех процентов) (от вводимой э/силой площади объектов строительства, возводимых на УЧАСТКЕ-1 (кадастровый номер 57:25:004 03 22:0010_ находящийся по адресу: Орловская область, город Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, общей площадью 7 506,68 кв. м) I согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м, жилой площади равной 25 000 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;
- - оплатить первоначальному арендатору путем передачи 8% (восьми процентов) от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на УЧАСТКЕ-2 (кадастровый номер 57:25:004 03 22:0013, находящийся по адресу; обл. Орловская: г. Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, общей площадью 9 992,29 кв. м) согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади, равной 25 000 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;
- - принять долевое участие в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 ("Раздольный"). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме путем перечисления Первоначальному арендатору, так и непосредственно путем строительно-монтажных работ, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общей стоимости затрат на инженерные сети.
07.02.2011 истец обратился к ответчику с требованием о передаче ему 8% от вводимой в эксплуатацию жилой площади в соответствие с договором уступки права требования от 31.05.2010. Данная претензия осталась без ответа.
Ссылаясь на уклонение ответчика от исполнения обязанности передать долю в размере 8% жилой площади в 6-ти секционном 10-этажном жилом доме, позиция 2, микрорайон N 6 (1-я очередь, 4-6 подъезды), расположенном на земельном участке с кадастровым N 57:25:004 03 22:0013, находящихся по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, ул. Бурова, д. 44, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу данной нормы права, объект недвижимого имущества является индивидуально определенной вещью.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
Из пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а сам договор - незаключенным.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из текста договора уступки права требования от 31.05.2010 и дополнительного соглашения к нему от 31.03.2012, следует, что стороны обязались уточнить общую площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепить их дополнительным соглашением.
Учитывая, что между сторонами не было достигнуто соглашение относительно площади и других характеристик жилых помещений, подлежащих передаче истцу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами не исполнено требование закона об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем.
Материалами дела подтверждается, что 28.08.2008 выдано разрешение на строительство 6-ти секционного 10-этажного жилого дома, позиция 2, микрорайон N 6 (общая площадь квартир 131 258,26 кв. м), расположенного на земельном участке с кадастровым N 57:25:004 03 22:0013, а не отдельной его очереди.
16.12.2009 ООО "Промжилстрой" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1-ой очереди указанного жилого дома, (4-6 подъезды), находящихся по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Северный, микрорайон N 6, ул. Бурова, д. 44.
Срок разрешения на строительство данного дома истекает 30.08.2013.
В этой связи, учитывая, что секции (подъезды 1, 2, 3) еще не введены в эксплуатацию, арбитражный суда области сделал вывод о том, что исковые требования заявлены преждевременно.
Вопрос об объеме инвестиций, необходимых для окончания строительства жилого дома, по адресу: г. Орел, ул. Фомина, 9 (подъезд N 1, N 2), который ООО "Спецстрой-М" должен был осуществить в качестве оплаты за уступку прав на основании пункта 1.3. договора уступки права требования в соответствии с инвестиционным соглашением от 01.05.2010, сторонами до настоящего времени не урегулирован.
Так, в соответствии с пунктом 1.3. инвестиционного соглашения от 01.05.2010, установлен предварительный размер инвестиций в сумме 29 000 000 руб.
ООО "Спецстрой-М" представило в материалы дела первичные документы, в подтверждение инвестирования строительства жилого дома по ул. Фомина, 9 на сумму 20 276 509 руб. 52 коп., при этом сумма неоплаченных работ составила 2 392 679 руб. 10 коп., что подтверждается оборотно-сальдовой ведомостью.
На этом основании суд первой инстанции отказал в выделении доли в праве собственности на спорное имущество в соответствие со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае стороны согласовали, что истцу подлежит передаче 8% от жилой площади и не согласовали подлежащую передаче истцу долю от общей площади дома. Кроме того, суд указал, что до предъявления иска о выделе доли сторонам необходимо в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключить дополнительное соглашение к договору уступки права требования с целью исполнения условий пункта 1.1. договора.
В подтверждение данной позиции суд сослался на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 18221/12 по делу N А68-2003/12.
Доводы апелляционной жалобы относительно неправильности выводов суда опровергаются текстом решения, где суд указал на незаключенность договора уступки права требования от 31.05.2010 и по основанию отсутствия согласования предмета и в связи с отсутствием государственной регистрации. Ссылка на возможность заключения дополнительного соглашения не противоречит закону и не влияет на правильность выводов суда, и не создает для заявителя жалобы обязательств или препятствий в осуществлении прав, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения мотивировочной части решения.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителей и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2013 по делу N А48-1549/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Вектор" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)