Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Шевц А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.,
при участии в заседании:
- от ТСЖ "Чернореченское": Чупин С.Ю. (председатель ТСЖ), на основании протокола N 1 от 20.12.2011;
- от ООО "Титбит": Захаров С.Е., представитель по доверенности от 28.11.2012 N 6,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Титбит"
на решение от 03.12.2012
по делу N А73-8019/2012
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Ульяновой М.Ю.
по иску Товарищества собственников жилья "Чернореченское"
к обществу с ограниченной ответственностью "Титбит"
о взыскании 2 571 555 рублей
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Титбит"
к Товариществу собственников жилья "Чернореченское"
о взыскании 2 425 433,50 рублей,
Товарищество собственников жилья "Чернореченское" (ОГРН 1102721004286) (далее - ТСЖ "Чернореченское") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании, с учетом уточнения, с общества с ограниченной ответственностью "Титбит" (ОГРН 1102721004286) (далее - ООО "Титбит") неосновательного обогащения в размере 2 115 844,75 рублей.
Исковые требования мотивированы невнесением платы ответчиком, как застройщиком, за содержание жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома.
На основании статьи 132 АПК РФ определением суда от 21.09.2012 к производству для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ООО "Титбит" о взыскании, с учетом уточнения, с ТСЖ "Чернореченское" неосновательного обогащения за потребленную электроэнергию в размере 1 372 407,56 рублей за период с 10.12.2010 по 30.06.2012 и убытков в виде разницы между стоимостью потребленной ответчиком электроэнергии по жилым тарифам и тарифам, оплаченным истцом, в сумме 662 772,43 рублей.
Решением от 03.12.2012 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме в уточненной сумме. Встречный иск удовлетворен частично - в сумме 1 294 820,48 рублей. В результате зачета первоначального и встречного требования с ООО "Титбит" в пользу ТСЖ "Чернореченское" взыскан долг в сумме 820 464,27 рублей.
В апелляционной жалобе ООО "Титбит", ссылаясь на нарушением судом норм материального и процессуального права, просит изменить решение суда.
Полагает неверным определение судом периода взыскания неосновательного обогащения, поскольку за дату передачи квартир собственникам должна быть взята дата регистрации права, что соответствует положениям статьи 223 ГК РФ. В этой связи по расчету ООО "Титбит" размер неосновательного обогащения должен составлять 1 704 725,30 рублей.
Считает неверной позицию суда о преувеличении расчета потребленной электроэнергии на 77 587,08 рублей.
Кроме того, полагает доказанным состав убытков, предъявленных ко взысканию, указывая на принятие ООО "Титбит" всех возможных мер к уменьшению убытков.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ "Чернореченское" не согласилось с ее доводами, считая жалобу - необоснованной.
В суде апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции, дав по ним соответствующие пояснения.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв, информация о котором размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Согласно материалам дела ТСЖ "Чернореченское" образовано решением общего собрания жильцов дома N 99б по ул. К.Маркса г. Хабаровска от 27.05.2010 (государственная регистрация произведена 06.07.2010) в целях управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
10.12.2010 актом приемочной комиссии многоквартирный дом (232 квартиры) принят в эксплуатацию.
15.12.2010 между ООО "Титбит" (застройщик), ООО "СамСтрой" (подрядная организация) и ТСЖ "Чернореченское" (эксплуатирующая организация) подписан акт приемки-передачи первой очереди строительства жилого дома по объекту: "Группа жилых домов переменной части этажности со встроенными административными помещениями по ул. Чернореченской в Железнодорожном округе г. Хабаровска".
С 10.12.2010 начата передача квартир собственникам (116 квартир), заключивших договоры долевого участия в строительстве непосредственно с ООО "Титбит". При этом передача квартир произведена в разные периоды на основании подписанных актов приема-передачи.
Ссылаясь на то, что в период со дня ввода дома в эксплуатацию (15.12.2010) до передачи квартир и нежилых помещений гражданам, участвовавшим в инвестировании строительства, ответчик, как застройщик, должен нести расходы по содержанию дома, ТСЖ "Чернореченское" обратилось в суд с настоящим иском.
В свою очередь, ООО "Титбит", ссылаясь на бездоговорное потребление ТСЖ электроэнергии в период с 15.12.2010 по 03.08.2012, а также на причиненные убытки в связи с бездействием ТСЖ по заключению договора на энергоснабжение многоквартирного дома, обратилось с встречными исковыми требованиями.
Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции исходил из обязанности застройщика до передачи квартир участникам долевого строительства нести расходы по содержанию жилого дома.
В соответствии со статьей 210, 249 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.
Таким образом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Так, согласно частям 1 и 2 статьи 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является дата приемки объекта в эксплуатацию.
В силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Указанное свидетельствует о том, что участники долевого строительства становятся фактическими владельцами построенного объекта недвижимости на основании подписанного передаточного акта.
Кроме того, согласно материалам дела 15.12.2010 ООО "Титбит" (застройщик), ООО "СамСтрой" (подрядная организация) и ТСЖ "Чернореченское" (эксплуатирующая организация) подписали акт приемки-передачи первой очереди строительства дома (т. 1 л.д. л.д. 15-16).
Акт приема-передачи квартир между застройщиком (ООО "Титбит") и инвестором ("ТСЖ "СССТ-2") подписан 18.11.2011 (т. 1 л.д. л.д. 106-108).
При этом, из имеющихся в материалах дела свидетельств о регистрации права (приложение к делу т.т. 1, 2) следует, что основанием возникновения права собственности дольщиков явились судебные акты Железнодорожного районного суда г. Хабаровска, в результате исполнения которых ООО "Титбит" произведена фактическая передача жилых помещений их собственникам.
Кроме того, решением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.04.2011 по делу N А73-15017/2010, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворены требования ТСЖ "СССТ-2" к ООО "Титбит" о понуждении передать недвижимое имущество - 116 квартир в доме N 99б по ул. К.Маркса г. Хабаровска.
В этой связи вывод суда об осуществлении отдельных правомочий собственника участником долевого строительства именно с даты подписания передаточного акта является правомерным.
Принимая во внимание изложенное, учитывая положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, статей 209, 210 Гражданского кодекса РФ, расходы, связанные с содержанием квартир, не переданных во владение от застройщика по актам приемки-передачи, а также расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, не могут быть возложены на участника долевого строительства. Обязанность по несению указанных расходов до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике.
По указанным основаниям довод апелляционной жалобы о том, что конечной датой периода долга должна являться дата государственной регистрации права собственности, а не дата, указанная в акте передачи квартир собственникам, подлежит отклонению.
При этом, ссылка в апелляционной жалобе на то, что ответчиком в судебных процессах о признании права собственников дольщиков привлекалось ТСЖ "СССТ-2", является несостоятельной, поскольку указанное лицо являлось инвестором, в то время как застройщиком является ООО "Титбит".
Факт оказания в спорный период истцом услуг по содержанию жилых помещений и коммунальных услуг подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
При этом, суд руководствовался правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 N 4910/10, согласно которой управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещения.
Расчет долга произведен ТСЖ на основании тарифов, утвержденных постановлениями мэра города Хабаровска от 31.12.2009 N 4753 (28,48 рублей за 1 кв. м), от 12.01.2011 N 74 (31,41 рублей за 1 кв. м), исходя из площади несвоевременно переданных жилых помещений, периода образования долга (с 15.12.2010 по 30.08.2011) который составил 2 115 844,75 рублей.
Апелляционным судом расчет проверен и признан верным, включая период образования задолженности.
Таким образом, до передачи жилых помещений по передаточному акту спорными квартирами владел и пользовался застройщик, который и должен нести бремя ее содержания в силу указанных выше норм права.
Удовлетворяя в части встречные требования о взыскании стоимости за потребленную электроэнергию в сумме 1 294 820,48 рублей за период с 15.12.2010 (дата передачи дома ТСЖ) по 21.08.2012 (согласование условий договора энергоснабжения в самостоятельном порядке, начало периода внесения платежей), суд исходил из признания ТСЖ долга в указанной сумме, применив положения части 2 статьи 70 АПК РФ, согласно которой признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания.
Довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе во взыскании 77 587,08 рублей подлежит отклонению, исходя из следующего.
Указанная сумма в виде разницы в стоимости потребленной энергии, рассчитанной обществом, с учетом принятого судом признания части исковых требований, образовалась в результате включения истцом в расчет встречного иска объема энергии, потребленной владельцами нежилых помещений (юридическими лицами) (потребление электроэнергии тепловым узлом для подачи тепла в нежилые помещения (юридические лица), потребление электроэнергии водонасосной станцией для подачи холодной воды в нежилые помещения (юридические лица), а также самим обществом - путем подключения через электросчетчик водонасосной станции освещения строительной площадки второго дома.
Кроме того, ООО "Титбит" судом отказано во взыскании убытков в виде разницы между стоимостью потребленной ответчиком электроэнергии по жилым тарифам и тарифам, оплаченным истцом (промышленным), в размере 662 772,43 рублей.
Данный отказ оспорен ООО "Титбит".
Отказ суда обоснован отсутствием доказанности всего состава правонарушения, являющегося основанием для применения ответственности в виде взыскания убытков.
Так, исходя из статьи 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.
Согласно содержанию главы 59 ГК РФ общими условиями деликтной ответственности является наличие состава правонарушения, включающего в себя: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между двумя первыми элементами, вину причинителя вреда, размер причиненного вреда.
Удовлетворение исковых требований возможно при доказанности всей совокупности условий деликтной ответственности.
Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ООО "Титбит" не представлено доказательств вины ТСЖ в причинении убытков.
Кроме того, отсутствует причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и наступившими последствиями.
При этом суд исходил из того, что ООО "Титбит", как застройщиком многоквартирного дома, не были приняты надлежащие меры к предупреждению возможных убытков, связанных с оплатой потребленной жильцами электрической энергии по промышленным тарифам, а именно обществом из своего договора энергоснабжения своевременно не исключен объект 1-ой очереди строительства (письмо ОАО "ДЭК" от 06.08.2012).
Согласно переписке, имеющейся в материалах дела, в частности, письму ОАО "ДЭК" к ТСЖ "Чернореченское" от 17.04.2012 - энергоснабжающая организация не может заключить договор энергоснабжения ввиду недостаточности переданной от ООО "Титбит" ТСЖ мощности, которой недостаточно, чтобы обеспечить качество электрической энергии (мощности) в соответствии с обязательными требованиями (ГОСТ 13109-97).
Перерасчет (перераспределение) нагрузок на весь жилой комплекс выполнено проектными организациями по заявке ООО "Титбит" только в июне 2012 года, когда ООО "Титбит" смогло передать ТСЖ электрические мощности на дом.
Кроме того, акт об осуществлении опосредованного технологического присоединения, необходимый для заключения договора энергоснабжения между ОАО "ДЭК" и ТСЖ "Чернореченское", подписан ООО "Титбит" только 08.11.2012.
Изложенное свидетельствует об отсутствии вины ответчика (ТСЖ "Чернореченское") в причинении ООО "Титбит" убытков, а равно как и об отсутствии причинно-следственной связи между действиями (бездействиями) ТСЖ и наступившими последствиями в виде убытков у ООО "Титбит".
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание положения статьи 15 ГК РФ, обстоятельства дела и представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии состава гражданско-правового правонарушения, влекущего ответственность в виде возмещения убытков.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части, в связи с изложенным, признаются необоснованными.
Доводы жалобы о нарушении судом норм материального и процессуального права не нашли в ходе повторного рассмотрения дела своего подтверждения, а иное толкование заявителем жалобы норм материального права не влияет на законность и обоснованность судебного акта и не влечет его отмену.
Учитывая установленные судом обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.
В ходе повторного рассмотрения дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.12.2012 по делу N А73-8019/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.03.2013 N 06АП-183/2013 ПО ДЕЛУ N А73-8019/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2013 г. N 06АП-183/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Шевц А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.,
при участии в заседании:
- от ТСЖ "Чернореченское": Чупин С.Ю. (председатель ТСЖ), на основании протокола N 1 от 20.12.2011;
- от ООО "Титбит": Захаров С.Е., представитель по доверенности от 28.11.2012 N 6,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Титбит"
на решение от 03.12.2012
по делу N А73-8019/2012
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Ульяновой М.Ю.
по иску Товарищества собственников жилья "Чернореченское"
к обществу с ограниченной ответственностью "Титбит"
о взыскании 2 571 555 рублей
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Титбит"
к Товариществу собственников жилья "Чернореченское"
о взыскании 2 425 433,50 рублей,
установил:
Товарищество собственников жилья "Чернореченское" (ОГРН 1102721004286) (далее - ТСЖ "Чернореченское") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании, с учетом уточнения, с общества с ограниченной ответственностью "Титбит" (ОГРН 1102721004286) (далее - ООО "Титбит") неосновательного обогащения в размере 2 115 844,75 рублей.
Исковые требования мотивированы невнесением платы ответчиком, как застройщиком, за содержание жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома.
На основании статьи 132 АПК РФ определением суда от 21.09.2012 к производству для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ООО "Титбит" о взыскании, с учетом уточнения, с ТСЖ "Чернореченское" неосновательного обогащения за потребленную электроэнергию в размере 1 372 407,56 рублей за период с 10.12.2010 по 30.06.2012 и убытков в виде разницы между стоимостью потребленной ответчиком электроэнергии по жилым тарифам и тарифам, оплаченным истцом, в сумме 662 772,43 рублей.
Решением от 03.12.2012 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме в уточненной сумме. Встречный иск удовлетворен частично - в сумме 1 294 820,48 рублей. В результате зачета первоначального и встречного требования с ООО "Титбит" в пользу ТСЖ "Чернореченское" взыскан долг в сумме 820 464,27 рублей.
В апелляционной жалобе ООО "Титбит", ссылаясь на нарушением судом норм материального и процессуального права, просит изменить решение суда.
Полагает неверным определение судом периода взыскания неосновательного обогащения, поскольку за дату передачи квартир собственникам должна быть взята дата регистрации права, что соответствует положениям статьи 223 ГК РФ. В этой связи по расчету ООО "Титбит" размер неосновательного обогащения должен составлять 1 704 725,30 рублей.
Считает неверной позицию суда о преувеличении расчета потребленной электроэнергии на 77 587,08 рублей.
Кроме того, полагает доказанным состав убытков, предъявленных ко взысканию, указывая на принятие ООО "Титбит" всех возможных мер к уменьшению убытков.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ "Чернореченское" не согласилось с ее доводами, считая жалобу - необоснованной.
В суде апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции, дав по ним соответствующие пояснения.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв, информация о котором размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Согласно материалам дела ТСЖ "Чернореченское" образовано решением общего собрания жильцов дома N 99б по ул. К.Маркса г. Хабаровска от 27.05.2010 (государственная регистрация произведена 06.07.2010) в целях управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
10.12.2010 актом приемочной комиссии многоквартирный дом (232 квартиры) принят в эксплуатацию.
15.12.2010 между ООО "Титбит" (застройщик), ООО "СамСтрой" (подрядная организация) и ТСЖ "Чернореченское" (эксплуатирующая организация) подписан акт приемки-передачи первой очереди строительства жилого дома по объекту: "Группа жилых домов переменной части этажности со встроенными административными помещениями по ул. Чернореченской в Железнодорожном округе г. Хабаровска".
С 10.12.2010 начата передача квартир собственникам (116 квартир), заключивших договоры долевого участия в строительстве непосредственно с ООО "Титбит". При этом передача квартир произведена в разные периоды на основании подписанных актов приема-передачи.
Ссылаясь на то, что в период со дня ввода дома в эксплуатацию (15.12.2010) до передачи квартир и нежилых помещений гражданам, участвовавшим в инвестировании строительства, ответчик, как застройщик, должен нести расходы по содержанию дома, ТСЖ "Чернореченское" обратилось в суд с настоящим иском.
В свою очередь, ООО "Титбит", ссылаясь на бездоговорное потребление ТСЖ электроэнергии в период с 15.12.2010 по 03.08.2012, а также на причиненные убытки в связи с бездействием ТСЖ по заключению договора на энергоснабжение многоквартирного дома, обратилось с встречными исковыми требованиями.
Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции исходил из обязанности застройщика до передачи квартир участникам долевого строительства нести расходы по содержанию жилого дома.
В соответствии со статьей 210, 249 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.
Таким образом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Так, согласно частям 1 и 2 статьи 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является дата приемки объекта в эксплуатацию.
В силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Указанное свидетельствует о том, что участники долевого строительства становятся фактическими владельцами построенного объекта недвижимости на основании подписанного передаточного акта.
Кроме того, согласно материалам дела 15.12.2010 ООО "Титбит" (застройщик), ООО "СамСтрой" (подрядная организация) и ТСЖ "Чернореченское" (эксплуатирующая организация) подписали акт приемки-передачи первой очереди строительства дома (т. 1 л.д. л.д. 15-16).
Акт приема-передачи квартир между застройщиком (ООО "Титбит") и инвестором ("ТСЖ "СССТ-2") подписан 18.11.2011 (т. 1 л.д. л.д. 106-108).
При этом, из имеющихся в материалах дела свидетельств о регистрации права (приложение к делу т.т. 1, 2) следует, что основанием возникновения права собственности дольщиков явились судебные акты Железнодорожного районного суда г. Хабаровска, в результате исполнения которых ООО "Титбит" произведена фактическая передача жилых помещений их собственникам.
Кроме того, решением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.04.2011 по делу N А73-15017/2010, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворены требования ТСЖ "СССТ-2" к ООО "Титбит" о понуждении передать недвижимое имущество - 116 квартир в доме N 99б по ул. К.Маркса г. Хабаровска.
В этой связи вывод суда об осуществлении отдельных правомочий собственника участником долевого строительства именно с даты подписания передаточного акта является правомерным.
Принимая во внимание изложенное, учитывая положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, статей 209, 210 Гражданского кодекса РФ, расходы, связанные с содержанием квартир, не переданных во владение от застройщика по актам приемки-передачи, а также расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, не могут быть возложены на участника долевого строительства. Обязанность по несению указанных расходов до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике.
По указанным основаниям довод апелляционной жалобы о том, что конечной датой периода долга должна являться дата государственной регистрации права собственности, а не дата, указанная в акте передачи квартир собственникам, подлежит отклонению.
При этом, ссылка в апелляционной жалобе на то, что ответчиком в судебных процессах о признании права собственников дольщиков привлекалось ТСЖ "СССТ-2", является несостоятельной, поскольку указанное лицо являлось инвестором, в то время как застройщиком является ООО "Титбит".
Факт оказания в спорный период истцом услуг по содержанию жилых помещений и коммунальных услуг подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
При этом, суд руководствовался правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 N 4910/10, согласно которой управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещения.
Расчет долга произведен ТСЖ на основании тарифов, утвержденных постановлениями мэра города Хабаровска от 31.12.2009 N 4753 (28,48 рублей за 1 кв. м), от 12.01.2011 N 74 (31,41 рублей за 1 кв. м), исходя из площади несвоевременно переданных жилых помещений, периода образования долга (с 15.12.2010 по 30.08.2011) который составил 2 115 844,75 рублей.
Апелляционным судом расчет проверен и признан верным, включая период образования задолженности.
Таким образом, до передачи жилых помещений по передаточному акту спорными квартирами владел и пользовался застройщик, который и должен нести бремя ее содержания в силу указанных выше норм права.
Удовлетворяя в части встречные требования о взыскании стоимости за потребленную электроэнергию в сумме 1 294 820,48 рублей за период с 15.12.2010 (дата передачи дома ТСЖ) по 21.08.2012 (согласование условий договора энергоснабжения в самостоятельном порядке, начало периода внесения платежей), суд исходил из признания ТСЖ долга в указанной сумме, применив положения части 2 статьи 70 АПК РФ, согласно которой признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания.
Довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе во взыскании 77 587,08 рублей подлежит отклонению, исходя из следующего.
Указанная сумма в виде разницы в стоимости потребленной энергии, рассчитанной обществом, с учетом принятого судом признания части исковых требований, образовалась в результате включения истцом в расчет встречного иска объема энергии, потребленной владельцами нежилых помещений (юридическими лицами) (потребление электроэнергии тепловым узлом для подачи тепла в нежилые помещения (юридические лица), потребление электроэнергии водонасосной станцией для подачи холодной воды в нежилые помещения (юридические лица), а также самим обществом - путем подключения через электросчетчик водонасосной станции освещения строительной площадки второго дома.
Кроме того, ООО "Титбит" судом отказано во взыскании убытков в виде разницы между стоимостью потребленной ответчиком электроэнергии по жилым тарифам и тарифам, оплаченным истцом (промышленным), в размере 662 772,43 рублей.
Данный отказ оспорен ООО "Титбит".
Отказ суда обоснован отсутствием доказанности всего состава правонарушения, являющегося основанием для применения ответственности в виде взыскания убытков.
Так, исходя из статьи 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.
Согласно содержанию главы 59 ГК РФ общими условиями деликтной ответственности является наличие состава правонарушения, включающего в себя: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между двумя первыми элементами, вину причинителя вреда, размер причиненного вреда.
Удовлетворение исковых требований возможно при доказанности всей совокупности условий деликтной ответственности.
Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ООО "Титбит" не представлено доказательств вины ТСЖ в причинении убытков.
Кроме того, отсутствует причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и наступившими последствиями.
При этом суд исходил из того, что ООО "Титбит", как застройщиком многоквартирного дома, не были приняты надлежащие меры к предупреждению возможных убытков, связанных с оплатой потребленной жильцами электрической энергии по промышленным тарифам, а именно обществом из своего договора энергоснабжения своевременно не исключен объект 1-ой очереди строительства (письмо ОАО "ДЭК" от 06.08.2012).
Согласно переписке, имеющейся в материалах дела, в частности, письму ОАО "ДЭК" к ТСЖ "Чернореченское" от 17.04.2012 - энергоснабжающая организация не может заключить договор энергоснабжения ввиду недостаточности переданной от ООО "Титбит" ТСЖ мощности, которой недостаточно, чтобы обеспечить качество электрической энергии (мощности) в соответствии с обязательными требованиями (ГОСТ 13109-97).
Перерасчет (перераспределение) нагрузок на весь жилой комплекс выполнено проектными организациями по заявке ООО "Титбит" только в июне 2012 года, когда ООО "Титбит" смогло передать ТСЖ электрические мощности на дом.
Кроме того, акт об осуществлении опосредованного технологического присоединения, необходимый для заключения договора энергоснабжения между ОАО "ДЭК" и ТСЖ "Чернореченское", подписан ООО "Титбит" только 08.11.2012.
Изложенное свидетельствует об отсутствии вины ответчика (ТСЖ "Чернореченское") в причинении ООО "Титбит" убытков, а равно как и об отсутствии причинно-следственной связи между действиями (бездействиями) ТСЖ и наступившими последствиями в виде убытков у ООО "Титбит".
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание положения статьи 15 ГК РФ, обстоятельства дела и представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии состава гражданско-правового правонарушения, влекущего ответственность в виде возмещения убытков.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части, в связи с изложенным, признаются необоснованными.
Доводы жалобы о нарушении судом норм материального и процессуального права не нашли в ходе повторного рассмотрения дела своего подтверждения, а иное толкование заявителем жалобы норм материального права не влияет на законность и обоснованность судебного акта и не влечет его отмену.
Учитывая установленные судом обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.
В ходе повторного рассмотрения дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.12.2012 по делу N А73-8019/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.В.ШЕВЦ
В.Г.ДРОЗДОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)