Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2008 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей М.Г. Величко, Ю.И. Барановой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абраменко Р.А.
при участии:
от ООО "Группа компаний "Зеленые листья": Радочин Сергей Владимирович, по доверенности от 23.04.2008 г.; Харитонов Евгений Александрович, паспорт, по доверенности от 9 октября 2008 года
от ОАО КБ "Центр-инвест": Нагаев Александр Николаевич, паспорт, по доверенности N 154-Д от 9 января 2008 года.
от Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом (почтовое уведомление N 84514).
от ООО "Персональная творческая мастерская Головерова В.Т.": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещено (возврат конверта N 84517 в связи с истечением срока хранения, телеграммы).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 08 июля 2008 года по делу N А32-4745/2007-50/110
по иску открытого акционерного общества КБ "Центр-инвест"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья"
при участии третьих лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Персональная творческая мастерская Головерова В.Т."
о регистрации сделок,
принятое судьей Анциферовым В.А.
установил:
Открытое акционерное общество коммерческий банк "Центр-инвест" (далее - КБ "Центр-инвест", банк) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья" (далее - ООО "Группа компаний "Зеленые листья", общество) о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве N 1 от 1 августа 2005 года, N 2 от 8 сентября 2005 года, N 3 от 8 сентября 2005 года, заключенных между банком и обществом. Требования мотивированы тем, что общество уклоняется от государственной регистрации указанных договоров в установленном действующим законодательством порядке.
Ответчик обратился в суд со встречным иском о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве N 1 от 1 августа 2005 года, N 2 от 8 сентября 2005 года, N 3 от 8 сентября 2005 года как сделок, совершенных под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. По мнению ответчика, оспариваемые сделки были направлены на привлечение денежных средств для реконструкции здания, в то время как Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривающий обязательность регистрации договоров соответствующего вида, регулирует правоотношения по строительству (созданию) зданий.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Персональная творческая мастерская Головерова В.Т.".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 8 июля 2008 года иск банка к обществу удовлетворен. Решение суда мотивировано тем, что заключенные между сторонами спорные договоры по своей правовой природе являются договорами участия в долевом строительстве, на которые распространяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которым предусмотрена государственная регистрация указанных договоров (часть 3 статьи 4 указанного закона). Поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы все условия, определенные законом в качестве существенных, а ответчик уклоняется от государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, суд на основании статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации вынес решение о государственной регистрации этих договоров.
В удовлетворении встречного иска было отказано, поскольку, как указал суд первой инстанции, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что при заключении спорных сделок стороны не заблуждались относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. В этих условиях основания для признания спорных договоров недействительными на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
ООО "Группа компаний "Зеленые листья" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило решение суда отменить, в иске КБ "Центр-инвест" отказать, встречный иск удовлетворить. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве ") не распространяется на спорные отношения, поскольку предметом регулирования данного закона являются отношения, связанные со строительством объектов недвижимости; ответчик же осуществляет реконструкцию незавершенного строительством объекта, разрешение на строительство которого было получено до введения в действие указанного закона. Как указывает заявитель жалобы, разрешение на строительство указанного объекта было получено иным лицом - первоначальным застройщиком - в 1992 году, то есть до введения в действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ".
Ответчик также оспаривает законность и обоснованность решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска, указывая, что ООО "Группа компаний "Зеленые листья", заключая спорные договоры, имело намерение совершить продажу соответствующих объектов недвижимости, что свидетельствует о заблуждении стороны относительно природы этих сделок, что в соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания их недействительными.
В отзыве на апелляционную жалобу банк с доводами жалобы не согласился, решение суда первой инстанции просил оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отзыв на жалобу не представило, ходатайством от 23 сентября 2008 года просило рассмотреть дело без участия представителя. Общество с ограниченной ответственностью "Персональная творческая мастерская Головерова В.Т." отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В судебном заседании, состоявшемся 2 сентября 2008 года объявлялся перерыв до 9 часов 00 минут 9 октября 2008 года. После завершения перерыва судебное заседание было возобновлено с участием представителей сторон.
Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 8 июля 2008 года по настоящему делу не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела между банком в качестве участника долевого строительства и обществом в качестве застройщика были подписаны договоры участия в долевом строительстве N 1 от 1 августа 2005 года, N 2 от 8 сентября 2005 года, N 3 от 8 сентября 2005 года. В соответствии указанными договорами общество приняло на себя обязанности в предусмотренный договором срок своими силами и средствами или с привлечением иных лиц построить здание по адресу г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская, дом 326/183 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства определенные договорами нежилые помещения в указанном здании, а именно:
- - нежилые помещения первого этажа не завершенного строительством 8-этажного здания - творческие мастерские, находящиеся по адресу: г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская, д. 326/183 (триста двадцать шесть дробь сто восемьдесят три), литер А, под/А, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2004 серии 23-АБ N 752069, N 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 общей площадью 335,9 кв. м, а также лестницу Л-5 и лестницу Л-3;
- - нежилые помещения цокольного этажа не завершенного строительством 8-этажного здания - творческие мастерские, находящиеся по адресу: г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская, д. 326/183 (триста двадцать шесть дробь сто восемьдесят три),литер А, под/А, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 декабря 2004 года серии 23-АБ N 752069, N 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 44, часть помещения 45 общей площадью 66,4 кв. м (в том числе площадь части помещения 45-6,6 кв. м), а также лестниц Л-3, Л-11 и двух лестниц Л-10;
- - нежилые помещения второго этажа не завершенного строительством 8-этажного здания - творческие мастерские, находящиеся по адресу: г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская, д. 326/183 (триста двадцать шесть дробь сто восемьдесят три), литер А, под/А, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 декабря 2004 года серии 23-АБ N 752069, N 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 общей площадью 210,10 кв. м.
Суд первой инстанции дал правильную правовую квалификацию спорным договорам, оценив их в качестве договоров участия в долевом строительстве. В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Оценка этой нормы в системной взаимосвязи со статьей 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ", определяющей предмет регулирования указанного закона, позволяет сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве опосредует отношения, возникающие в связи с созданием застройщиком объектов недвижимости за счет привлеченных средств граждан и юридических лиц, которые в обмен на переданные застройщику денежные средства приобретают право требования от застройщика передачи в собственность созданных объектов долевого строительства.
Частью 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" установлено требование государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и определено ее правовое значение - договор считается заключенным с момента такой регистрации.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что указанное требование не распространяется на спорные договоры, поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязанность государственной регистрации сделок по реконструкции зданий, разрешение на строительство которых получено до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ". Как указал ответчик, разрешение на строительство здания по адресу г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская 326/183 N 500 от 17 ноября 1992 года и разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 5001 от 12 марта 1996 года выданы до введения в действие указанного закона; разрешение на строительство, выданное обществу 4 июля 2005 года, то есть после введения в действие указанного закона, является разрешением на реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного здания.
Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным кодексом. Из содержания статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешение на строительство представляет собой выдаваемый компетентным государственным или муниципальным органом индивидуальный правовой акт, обусловливающий возникновение у указанного в нем лица права на осуществление строительства, реконструкции или капитального ремонта определенного объекта капитального строительства; возникающее из разрешения на строительство право является строго индивидуализированным по субъекту, объекту, виду разрешенных строительных работ и ограничено определенным сроком существования.
Разрешение на строительство N 500 от 17 ноября 1992 года выдано Персональной творческой мастерской N 3 СА РСФСР КО на производство нулевого цикла строительно-монтажных работ по Кооперативному зданию творческой мастерской сроком действия до 31 марта 1993 года. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 5001 от 12 марта 1996 года выдано ТОО фирма "СДМ-Сервис" на строительство 6-этажного здания Творческих мастерских Союза архитекторов России К.О. сроком действия до 31 декабря 1996 года, продленного впоследствии до 31 декабря 1997 года.
Указанные разрешения на строительство творческих мастерских, выданные иным, нежели ответчик, субъектам, не являются основанием возникновения у ответчика права на осуществление строительной деятельности по возведению путем реконструкции 8-этажного офисного здания, а потому не могут обусловить не применение Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" к отношениям по долевому строительству 8-этажного офисного здания, право на которое возникло у ответчика с момента получения разрешения на строительство N 68-р от 4 июля 2005 года, то есть после введения в действие указанного закона. В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" действие указанного закона, закрепившего в части 3 статьи 4 требование государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона, то есть после 1 апреля 2005 года.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о том, что им осуществляется деятельность по реконструкции объекта капитального строительства, тогда как Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" распространяется лишь на отношения, опосредующие строительство объектов недвижимости.
По мнению суда апелляционной инстанции, дифференциация легальных понятий строительства и реконструкции, закрепленная в пунктах 13, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не имеет юридического значения для целей применения определенного Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" правового режима договора участия в долевом строительстве, включающего в качестве элемента способа заключения договора государственную регистрацию.
Согласно пункту 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция объектов капитального строительства являются видами градостроительной деятельности; под объектом капитального строительства пункт 10 статьи 1 указанного кодекса понимает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Реконструкция незавершенного строительством объекта таким образом представляет собой завершение строительства, в результате которого создается новый объект недвижимости. Возможность создания нового объекта как в результате его строительства, так и в результате реконструкции подтверждается практикой применения норм права арбитражными судами (см., напр.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2005 года N 10477/5, Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 4 октября 2006 N Ф08-4894/2006 по делу N А53-32358/2005-С4-11), единообразие которой является важнейшим условием стабильности экономического оборота.
Анализ положений Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что действующее законодательство, формально дифференцируя понятия строительства и реконструкции, создает для указанных видов градостроительной деятельности единый правовой режим, включающий единые условия и порядок выдачи разрешений на строительство, форма которого установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. N 698 безотносительно к виду строительной деятельности, единый порядок осуществления строительной деятельности, строительного контроля и государственного строительного надзора, единый порядок выдачи разрешения на ввод завершенного объекта в эксплуатацию. Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2007, утвержденному Приказом Ростехрегулирования от 22 ноября 2007 года, подразделу 45.21.1 раздела F понятие строительство как вид экономической деятельности включает в себя производство общестроительных работ по возведению зданий всех типов: жилых, торговых, производственных и т.п., включая производство работ по расширению, реконструкции, реставрации и восстановлению зданий.
Нормативное закрепление требования государственной регистрации в отношении договоров участия в долевом строительстве обусловлено тем, что указанные договоры опосредуют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, за счет которых осуществляется создание застройщиком объектов недвижимости. Обеспечение стабильности этих отношений и правовой защищенности лиц, участвующих в этих отношениях в качестве участников долевого строительства, обусловливает необходимость законодательного установления дополнительных правовых средств, направленных на защиту прав и законных интересов этих субъектов; одним из таких средств является государственная регистрация, которая, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации N 132-О от 5 июля 2001 года).
Исключение из предмета правового регулирования Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, направленного на создание объекта недвижимости в результате реконструкции, означает ограничение уровня правовой защищенности указанных лиц в сравнении с участниками аналогичных отношений, объектом которых является создание нового объекта в результате строительства в узком смысле пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Между тем, необходимость использования дополнительных правовых средств защиты прав и законных интересов участников долевого строительства не зависит от вида строительной деятельности (строительство или реконструкция), посредством которой застройщик создает объект недвижимости, из чего следует, что дифференциация правового статуса этих лиц в зависимости от указанного критерия, не вытекает из существа отношений долевого строительства и противоречит закрепленному частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации принципу равенства всех перед законом и судом.
Как правильно установил суд первой инстанции, строительство (реконструкция) объекта осуществлялась застройщиком на основании разрешения на строительство от 4 июля 2005 года N 68-р, выданного администрацией муниципального образования город Краснодар в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного офисного здания. Указанное разрешение выдано застройщику 4 июля 2005 года на основании рабочего проекта "Реконструкция незавершенного строительством здания - творческие мастерские литер А, под/А, по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная/Октябрьская, 326/183", а также на основании необходимых положительных экспертных заключений по данному рабочему проекту. В пункте 2.8 разрешения указано, что реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного офисного здания предполагалось выполнять в две очереди, ниже и выше отметки 0.000 соответственно. Вторая очередь должна была осуществляться после получения сводного экспертного заключения по проекту строительства на основании разрешения на строительство. 29 сентября 2006 года ответчику было выдано разрешение N 68/1-р на строительство объекта капитального строительства, обозначенного как реконструкция незавершенного строительством 8-этажного офисного здания.
Из материалов дела следует, что общество в соответствии с договором купли-продажи нежилых помещений от 8 декабря 2004 года приобретено у общества с ограниченной ответственностью "АРЗ УНИВЕРСАЛ" объект незавершенного строительства по адресу г. Краснодар, Западный округ, ул. Октябрьская/Северная 183/326, состоящее из кирпичного строения общей площадью 2848,4 кв. метра. Из выданного обществу разрешения на строительство N 68/1-р от 29 сентября 2006 года следует, что обществу предоставлено право на осуществление строительной деятельности, направленной на реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного офисного здания общей площадью 7399,6 кв. метров по адресу г. Краснодар, ул. Октябрьская/Северная 183/326 в Западном внутригородском округе г. Краснодара. Из этого следует, что осуществляемая обществом в форме реконструкции строительная деятельность направлена на создание нового объекта недвижимости, что обусловливает распространение на опосредующие эту деятельность отношения участия в долевом строительстве Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ".
В качестве документов, подтверждающих право ООО "Группа компаний "Зеленые листья" на земельный участок, на котором осуществляется строительство, в разрешении на строительство указаны постановление главы администрации города Краснодара от 20 июня 1995 года N 571, государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей от 19 февраля 1996 года КК-2 N 401001551, договор купли-продажи от 8 декабря 2004 года (свидетельство о государственной регистрации права от 23 декабря 2004 года серии 23-АБ 752069). На основании распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар N 858-р от 31 марта 2006 года указанный земельный участок, индивидуализированный кадастровым номером 23:43:02 05 072:0021 был передан в аренду обществу по договору N 4300014333 от 7 апреля 2006 года.
Оценивая правомерность требований истца о государственной регистрации спорных договоров, суд первой инстанции сделал правильный вывод об их соответствии закону как с точки зрения формы, так и с точки зрения содержания. Требование истца основано на норме статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Материалами дела подтверждается, что сторонами соблюдено требование письменной формы спорных договоров участия в долевом строительстве, установленное частью 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ". Спорные договоры совершены путем составления документов, выражающих их содержание и подписанных сторонами, что соответствует пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Из содержания спорных договоров следует, что в них согласованы все существенные условия договоров данного вида.
На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Как установлено материалами дела, земельный участок, на котором расположен объект долевого строительства, предоставлен застройщику на основании договора аренды земельного участка от 7 апреля 2006 года N 4300014333, зарегистрированного в ГУ ФРС по Краснодарскому краю 21 апреля 2006 года за N 23-23-01/022/2006-118. Данные сведения указаны в проектной декларации застройщика, размещенной в сети Интернет на сайте http://www.greenleaves.ru/dekl/.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что причины, препятствовавшие государственной регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве, на которые ссылался застройщик, на момент разрешения спора судом первой инстанции отсутствовали, в силу чего вывод суда о правомерности требований банка о регистрации указанных договоров является правильным.
Вывод суда первой инстанции о том, что встречный иск удовлетворению не подлежит, представляется обоснованным, поскольку материалами дела не подтверждается заблуждение общества относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, определенное статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований признания сделки недействительной.
Природа сделки проявляется в определенном законом типичном правовом результате, достижение которого опосредует соответствующая правовая конструкция. Совершение сделки под влиянием заблуждения означает несоответствие воли стороны совершенному ею волеизъявлению; заблуждение относительно природы означает, что подлинная воля стороны была направлена на достижение иного правового результата, нежели тот, который определен законодателем в качестве типичного для сделки, на совершение которой сторона выразила волю.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию заблуждения относительно природы сделки лежит на обществе как истце по встречному иску. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Из представленной в дело переписки между сторонами следует, что волеизъявление общества соответствует его воле на достижение типичной правовой цели договоров участия в долевом строительстве. В частности, письмом от 7 февраля 2006 года N 22 общество уведомило банк об осуществлении деятельности по выкупу земельного участка и намерении зарегистрировать договоры долевого участия после оформления прав на земельный участок; в письме от 5 апреля 2006 года N 162 общество подтверждает готовность предпринять меры, необходимые для осуществления процедуры регистрации сделок. В письме от 16 мая 2006 года N 86 общество сообщило банку об отсутствии необходимости в государственной регистрации договоров долевого участия, мотивируя тем, что разрешение на строительство объекта было получено предыдущим собственником здания, до вступления в действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", представив ответ заместителя руководителя ГУ ФРС по Краснодарскому краю - государственного регистратора Степанова Д.В. изложенный в письме от 2 июня 2006 года N 25-19-59/143/14637. В письме от 28 сентября 2006 года N 127 общество, ссылаясь на невозможность исполнения обязательств по срокам передачи объекта и качеству строительства, предлагает расторгнуть договоры долевого участия. В письме от 24 января 2007 года N 23 общество указывает на отсутствие оригинала проектной документации, необходимого, по его мнению, для проведения государственной регистрации договоров. Как следует из материалов дела, включая письмо общества от 7 февраля 2006 года N 22, обществом в соответствии со статьей 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" размещена в сети Интернет на сайте http://www.greenleaves.ru/dekl/.
Из указанных выше документов следует, что общество осознавало тот факт, что им совершены не договоры купли-продажи, а договоры участия в долевом строительстве, которые общество намеревалось зарегистрировать и исполнить.
Довод о том, что следствием заключения спорных договоров на общество было возложение дополнительных обязанностей в сравнении с обязанностями продавца отклоняется, поскольку заблуждение относительно прав и обязанностей, образующих содержание порождаемых сделкой обязательств, не относится к числу оснований признания сделки недействительной, поскольку определенный в пункте 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень существенных заблуждений является исчерпывающим.
Для целей гражданско-правового регулирования надлежит исходить из того, что законы должны быть известны каждому участнику гражданского оборота, обладающему необходимым для совершения соответствующей сделки объемом дееспособности. Иной подход к этому вопросу ставил бы под угрозу стабильность гражданского оборота. Будучи субъектом предпринимательской деятельности общество должно знать условия ее осуществления. Заблуждение относительно мотивов сделки не рассматривается законодателем как заблуждение, имеющее существенно значение в целях признания сделки недействительной. Согласно сформировавшейся в судебно-арбитражной практике правовой позиции, заблуждение относительно побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки, ссылка на незнание правовых последствий и неправильное представление о правах и обязанностях по сделке не могут служить основанием для удовлетворения иска о признании сделки недействительной (см., напр.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 марта 2007 года N Ф08-1151/2007 по делу N А53-29760/2005-С4-41).
В судебном заседании обществом было заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы; данное ходатайство подлежит отклонению в связи с тем, что поставленные в ходатайстве о назначении экспертизы вопросы не направлены на установление обстоятельств, которые имеют значение для правильного рассмотрения дела.
Поскольку суд первой инстанции всесторонне, полно исследовал фактические обстоятельства, правильно применил нормы права, основания для изменения или отмены судебного решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья" на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья" о назначении строительно-технической экспертизы отказать.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 8 июля 2008 года по делу N А32-4745/2007-50/110 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2008 N 15АП-5618/2008 ПО ДЕЛУ N А32-4745/2007-50/110
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2008 г. N 15АП-5618/2008
Дело N А32-4745/2007-50/110
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2008 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей М.Г. Величко, Ю.И. Барановой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абраменко Р.А.
при участии:
от ООО "Группа компаний "Зеленые листья": Радочин Сергей Владимирович, по доверенности от 23.04.2008 г.; Харитонов Евгений Александрович, паспорт, по доверенности от 9 октября 2008 года
от ОАО КБ "Центр-инвест": Нагаев Александр Николаевич, паспорт, по доверенности N 154-Д от 9 января 2008 года.
от Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом (почтовое уведомление N 84514).
от ООО "Персональная творческая мастерская Головерова В.Т.": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещено (возврат конверта N 84517 в связи с истечением срока хранения, телеграммы).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 08 июля 2008 года по делу N А32-4745/2007-50/110
по иску открытого акционерного общества КБ "Центр-инвест"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья"
при участии третьих лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Персональная творческая мастерская Головерова В.Т."
о регистрации сделок,
принятое судьей Анциферовым В.А.
установил:
Открытое акционерное общество коммерческий банк "Центр-инвест" (далее - КБ "Центр-инвест", банк) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья" (далее - ООО "Группа компаний "Зеленые листья", общество) о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве N 1 от 1 августа 2005 года, N 2 от 8 сентября 2005 года, N 3 от 8 сентября 2005 года, заключенных между банком и обществом. Требования мотивированы тем, что общество уклоняется от государственной регистрации указанных договоров в установленном действующим законодательством порядке.
Ответчик обратился в суд со встречным иском о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве N 1 от 1 августа 2005 года, N 2 от 8 сентября 2005 года, N 3 от 8 сентября 2005 года как сделок, совершенных под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. По мнению ответчика, оспариваемые сделки были направлены на привлечение денежных средств для реконструкции здания, в то время как Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривающий обязательность регистрации договоров соответствующего вида, регулирует правоотношения по строительству (созданию) зданий.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Персональная творческая мастерская Головерова В.Т.".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 8 июля 2008 года иск банка к обществу удовлетворен. Решение суда мотивировано тем, что заключенные между сторонами спорные договоры по своей правовой природе являются договорами участия в долевом строительстве, на которые распространяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которым предусмотрена государственная регистрация указанных договоров (часть 3 статьи 4 указанного закона). Поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы все условия, определенные законом в качестве существенных, а ответчик уклоняется от государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, суд на основании статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации вынес решение о государственной регистрации этих договоров.
В удовлетворении встречного иска было отказано, поскольку, как указал суд первой инстанции, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что при заключении спорных сделок стороны не заблуждались относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. В этих условиях основания для признания спорных договоров недействительными на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
ООО "Группа компаний "Зеленые листья" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило решение суда отменить, в иске КБ "Центр-инвест" отказать, встречный иск удовлетворить. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве ") не распространяется на спорные отношения, поскольку предметом регулирования данного закона являются отношения, связанные со строительством объектов недвижимости; ответчик же осуществляет реконструкцию незавершенного строительством объекта, разрешение на строительство которого было получено до введения в действие указанного закона. Как указывает заявитель жалобы, разрешение на строительство указанного объекта было получено иным лицом - первоначальным застройщиком - в 1992 году, то есть до введения в действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ".
Ответчик также оспаривает законность и обоснованность решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска, указывая, что ООО "Группа компаний "Зеленые листья", заключая спорные договоры, имело намерение совершить продажу соответствующих объектов недвижимости, что свидетельствует о заблуждении стороны относительно природы этих сделок, что в соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания их недействительными.
В отзыве на апелляционную жалобу банк с доводами жалобы не согласился, решение суда первой инстанции просил оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отзыв на жалобу не представило, ходатайством от 23 сентября 2008 года просило рассмотреть дело без участия представителя. Общество с ограниченной ответственностью "Персональная творческая мастерская Головерова В.Т." отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В судебном заседании, состоявшемся 2 сентября 2008 года объявлялся перерыв до 9 часов 00 минут 9 октября 2008 года. После завершения перерыва судебное заседание было возобновлено с участием представителей сторон.
Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 8 июля 2008 года по настоящему делу не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела между банком в качестве участника долевого строительства и обществом в качестве застройщика были подписаны договоры участия в долевом строительстве N 1 от 1 августа 2005 года, N 2 от 8 сентября 2005 года, N 3 от 8 сентября 2005 года. В соответствии указанными договорами общество приняло на себя обязанности в предусмотренный договором срок своими силами и средствами или с привлечением иных лиц построить здание по адресу г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская, дом 326/183 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства определенные договорами нежилые помещения в указанном здании, а именно:
- - нежилые помещения первого этажа не завершенного строительством 8-этажного здания - творческие мастерские, находящиеся по адресу: г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская, д. 326/183 (триста двадцать шесть дробь сто восемьдесят три), литер А, под/А, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2004 серии 23-АБ N 752069, N 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 общей площадью 335,9 кв. м, а также лестницу Л-5 и лестницу Л-3;
- - нежилые помещения цокольного этажа не завершенного строительством 8-этажного здания - творческие мастерские, находящиеся по адресу: г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская, д. 326/183 (триста двадцать шесть дробь сто восемьдесят три),литер А, под/А, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 декабря 2004 года серии 23-АБ N 752069, N 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 44, часть помещения 45 общей площадью 66,4 кв. м (в том числе площадь части помещения 45-6,6 кв. м), а также лестниц Л-3, Л-11 и двух лестниц Л-10;
- - нежилые помещения второго этажа не завершенного строительством 8-этажного здания - творческие мастерские, находящиеся по адресу: г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская, д. 326/183 (триста двадцать шесть дробь сто восемьдесят три), литер А, под/А, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 декабря 2004 года серии 23-АБ N 752069, N 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 общей площадью 210,10 кв. м.
Суд первой инстанции дал правильную правовую квалификацию спорным договорам, оценив их в качестве договоров участия в долевом строительстве. В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Оценка этой нормы в системной взаимосвязи со статьей 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ", определяющей предмет регулирования указанного закона, позволяет сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве опосредует отношения, возникающие в связи с созданием застройщиком объектов недвижимости за счет привлеченных средств граждан и юридических лиц, которые в обмен на переданные застройщику денежные средства приобретают право требования от застройщика передачи в собственность созданных объектов долевого строительства.
Частью 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" установлено требование государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и определено ее правовое значение - договор считается заключенным с момента такой регистрации.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что указанное требование не распространяется на спорные договоры, поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязанность государственной регистрации сделок по реконструкции зданий, разрешение на строительство которых получено до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ". Как указал ответчик, разрешение на строительство здания по адресу г. Краснодар, ул. Северная/Октябрьская 326/183 N 500 от 17 ноября 1992 года и разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 5001 от 12 марта 1996 года выданы до введения в действие указанного закона; разрешение на строительство, выданное обществу 4 июля 2005 года, то есть после введения в действие указанного закона, является разрешением на реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного здания.
Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным кодексом. Из содержания статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешение на строительство представляет собой выдаваемый компетентным государственным или муниципальным органом индивидуальный правовой акт, обусловливающий возникновение у указанного в нем лица права на осуществление строительства, реконструкции или капитального ремонта определенного объекта капитального строительства; возникающее из разрешения на строительство право является строго индивидуализированным по субъекту, объекту, виду разрешенных строительных работ и ограничено определенным сроком существования.
Разрешение на строительство N 500 от 17 ноября 1992 года выдано Персональной творческой мастерской N 3 СА РСФСР КО на производство нулевого цикла строительно-монтажных работ по Кооперативному зданию творческой мастерской сроком действия до 31 марта 1993 года. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 5001 от 12 марта 1996 года выдано ТОО фирма "СДМ-Сервис" на строительство 6-этажного здания Творческих мастерских Союза архитекторов России К.О. сроком действия до 31 декабря 1996 года, продленного впоследствии до 31 декабря 1997 года.
Указанные разрешения на строительство творческих мастерских, выданные иным, нежели ответчик, субъектам, не являются основанием возникновения у ответчика права на осуществление строительной деятельности по возведению путем реконструкции 8-этажного офисного здания, а потому не могут обусловить не применение Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" к отношениям по долевому строительству 8-этажного офисного здания, право на которое возникло у ответчика с момента получения разрешения на строительство N 68-р от 4 июля 2005 года, то есть после введения в действие указанного закона. В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" действие указанного закона, закрепившего в части 3 статьи 4 требование государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона, то есть после 1 апреля 2005 года.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о том, что им осуществляется деятельность по реконструкции объекта капитального строительства, тогда как Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" распространяется лишь на отношения, опосредующие строительство объектов недвижимости.
По мнению суда апелляционной инстанции, дифференциация легальных понятий строительства и реконструкции, закрепленная в пунктах 13, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не имеет юридического значения для целей применения определенного Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" правового режима договора участия в долевом строительстве, включающего в качестве элемента способа заключения договора государственную регистрацию.
Согласно пункту 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция объектов капитального строительства являются видами градостроительной деятельности; под объектом капитального строительства пункт 10 статьи 1 указанного кодекса понимает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Реконструкция незавершенного строительством объекта таким образом представляет собой завершение строительства, в результате которого создается новый объект недвижимости. Возможность создания нового объекта как в результате его строительства, так и в результате реконструкции подтверждается практикой применения норм права арбитражными судами (см., напр.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2005 года N 10477/5, Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 4 октября 2006 N Ф08-4894/2006 по делу N А53-32358/2005-С4-11), единообразие которой является важнейшим условием стабильности экономического оборота.
Анализ положений Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что действующее законодательство, формально дифференцируя понятия строительства и реконструкции, создает для указанных видов градостроительной деятельности единый правовой режим, включающий единые условия и порядок выдачи разрешений на строительство, форма которого установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. N 698 безотносительно к виду строительной деятельности, единый порядок осуществления строительной деятельности, строительного контроля и государственного строительного надзора, единый порядок выдачи разрешения на ввод завершенного объекта в эксплуатацию. Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2007, утвержденному Приказом Ростехрегулирования от 22 ноября 2007 года, подразделу 45.21.1 раздела F понятие строительство как вид экономической деятельности включает в себя производство общестроительных работ по возведению зданий всех типов: жилых, торговых, производственных и т.п., включая производство работ по расширению, реконструкции, реставрации и восстановлению зданий.
Нормативное закрепление требования государственной регистрации в отношении договоров участия в долевом строительстве обусловлено тем, что указанные договоры опосредуют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, за счет которых осуществляется создание застройщиком объектов недвижимости. Обеспечение стабильности этих отношений и правовой защищенности лиц, участвующих в этих отношениях в качестве участников долевого строительства, обусловливает необходимость законодательного установления дополнительных правовых средств, направленных на защиту прав и законных интересов этих субъектов; одним из таких средств является государственная регистрация, которая, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации N 132-О от 5 июля 2001 года).
Исключение из предмета правового регулирования Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, направленного на создание объекта недвижимости в результате реконструкции, означает ограничение уровня правовой защищенности указанных лиц в сравнении с участниками аналогичных отношений, объектом которых является создание нового объекта в результате строительства в узком смысле пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Между тем, необходимость использования дополнительных правовых средств защиты прав и законных интересов участников долевого строительства не зависит от вида строительной деятельности (строительство или реконструкция), посредством которой застройщик создает объект недвижимости, из чего следует, что дифференциация правового статуса этих лиц в зависимости от указанного критерия, не вытекает из существа отношений долевого строительства и противоречит закрепленному частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации принципу равенства всех перед законом и судом.
Как правильно установил суд первой инстанции, строительство (реконструкция) объекта осуществлялась застройщиком на основании разрешения на строительство от 4 июля 2005 года N 68-р, выданного администрацией муниципального образования город Краснодар в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного офисного здания. Указанное разрешение выдано застройщику 4 июля 2005 года на основании рабочего проекта "Реконструкция незавершенного строительством здания - творческие мастерские литер А, под/А, по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная/Октябрьская, 326/183", а также на основании необходимых положительных экспертных заключений по данному рабочему проекту. В пункте 2.8 разрешения указано, что реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного офисного здания предполагалось выполнять в две очереди, ниже и выше отметки 0.000 соответственно. Вторая очередь должна была осуществляться после получения сводного экспертного заключения по проекту строительства на основании разрешения на строительство. 29 сентября 2006 года ответчику было выдано разрешение N 68/1-р на строительство объекта капитального строительства, обозначенного как реконструкция незавершенного строительством 8-этажного офисного здания.
Из материалов дела следует, что общество в соответствии с договором купли-продажи нежилых помещений от 8 декабря 2004 года приобретено у общества с ограниченной ответственностью "АРЗ УНИВЕРСАЛ" объект незавершенного строительства по адресу г. Краснодар, Западный округ, ул. Октябрьская/Северная 183/326, состоящее из кирпичного строения общей площадью 2848,4 кв. метра. Из выданного обществу разрешения на строительство N 68/1-р от 29 сентября 2006 года следует, что обществу предоставлено право на осуществление строительной деятельности, направленной на реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного офисного здания общей площадью 7399,6 кв. метров по адресу г. Краснодар, ул. Октябрьская/Северная 183/326 в Западном внутригородском округе г. Краснодара. Из этого следует, что осуществляемая обществом в форме реконструкции строительная деятельность направлена на создание нового объекта недвижимости, что обусловливает распространение на опосредующие эту деятельность отношения участия в долевом строительстве Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ".
В качестве документов, подтверждающих право ООО "Группа компаний "Зеленые листья" на земельный участок, на котором осуществляется строительство, в разрешении на строительство указаны постановление главы администрации города Краснодара от 20 июня 1995 года N 571, государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей от 19 февраля 1996 года КК-2 N 401001551, договор купли-продажи от 8 декабря 2004 года (свидетельство о государственной регистрации права от 23 декабря 2004 года серии 23-АБ 752069). На основании распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар N 858-р от 31 марта 2006 года указанный земельный участок, индивидуализированный кадастровым номером 23:43:02 05 072:0021 был передан в аренду обществу по договору N 4300014333 от 7 апреля 2006 года.
Оценивая правомерность требований истца о государственной регистрации спорных договоров, суд первой инстанции сделал правильный вывод об их соответствии закону как с точки зрения формы, так и с точки зрения содержания. Требование истца основано на норме статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Материалами дела подтверждается, что сторонами соблюдено требование письменной формы спорных договоров участия в долевом строительстве, установленное частью 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ". Спорные договоры совершены путем составления документов, выражающих их содержание и подписанных сторонами, что соответствует пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Из содержания спорных договоров следует, что в них согласованы все существенные условия договоров данного вида.
На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Как установлено материалами дела, земельный участок, на котором расположен объект долевого строительства, предоставлен застройщику на основании договора аренды земельного участка от 7 апреля 2006 года N 4300014333, зарегистрированного в ГУ ФРС по Краснодарскому краю 21 апреля 2006 года за N 23-23-01/022/2006-118. Данные сведения указаны в проектной декларации застройщика, размещенной в сети Интернет на сайте http://www.greenleaves.ru/dekl/.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что причины, препятствовавшие государственной регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве, на которые ссылался застройщик, на момент разрешения спора судом первой инстанции отсутствовали, в силу чего вывод суда о правомерности требований банка о регистрации указанных договоров является правильным.
Вывод суда первой инстанции о том, что встречный иск удовлетворению не подлежит, представляется обоснованным, поскольку материалами дела не подтверждается заблуждение общества относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, определенное статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований признания сделки недействительной.
Природа сделки проявляется в определенном законом типичном правовом результате, достижение которого опосредует соответствующая правовая конструкция. Совершение сделки под влиянием заблуждения означает несоответствие воли стороны совершенному ею волеизъявлению; заблуждение относительно природы означает, что подлинная воля стороны была направлена на достижение иного правового результата, нежели тот, который определен законодателем в качестве типичного для сделки, на совершение которой сторона выразила волю.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию заблуждения относительно природы сделки лежит на обществе как истце по встречному иску. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Из представленной в дело переписки между сторонами следует, что волеизъявление общества соответствует его воле на достижение типичной правовой цели договоров участия в долевом строительстве. В частности, письмом от 7 февраля 2006 года N 22 общество уведомило банк об осуществлении деятельности по выкупу земельного участка и намерении зарегистрировать договоры долевого участия после оформления прав на земельный участок; в письме от 5 апреля 2006 года N 162 общество подтверждает готовность предпринять меры, необходимые для осуществления процедуры регистрации сделок. В письме от 16 мая 2006 года N 86 общество сообщило банку об отсутствии необходимости в государственной регистрации договоров долевого участия, мотивируя тем, что разрешение на строительство объекта было получено предыдущим собственником здания, до вступления в действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", представив ответ заместителя руководителя ГУ ФРС по Краснодарскому краю - государственного регистратора Степанова Д.В. изложенный в письме от 2 июня 2006 года N 25-19-59/143/14637. В письме от 28 сентября 2006 года N 127 общество, ссылаясь на невозможность исполнения обязательств по срокам передачи объекта и качеству строительства, предлагает расторгнуть договоры долевого участия. В письме от 24 января 2007 года N 23 общество указывает на отсутствие оригинала проектной документации, необходимого, по его мнению, для проведения государственной регистрации договоров. Как следует из материалов дела, включая письмо общества от 7 февраля 2006 года N 22, обществом в соответствии со статьей 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" размещена в сети Интернет на сайте http://www.greenleaves.ru/dekl/.
Из указанных выше документов следует, что общество осознавало тот факт, что им совершены не договоры купли-продажи, а договоры участия в долевом строительстве, которые общество намеревалось зарегистрировать и исполнить.
Довод о том, что следствием заключения спорных договоров на общество было возложение дополнительных обязанностей в сравнении с обязанностями продавца отклоняется, поскольку заблуждение относительно прав и обязанностей, образующих содержание порождаемых сделкой обязательств, не относится к числу оснований признания сделки недействительной, поскольку определенный в пункте 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень существенных заблуждений является исчерпывающим.
Для целей гражданско-правового регулирования надлежит исходить из того, что законы должны быть известны каждому участнику гражданского оборота, обладающему необходимым для совершения соответствующей сделки объемом дееспособности. Иной подход к этому вопросу ставил бы под угрозу стабильность гражданского оборота. Будучи субъектом предпринимательской деятельности общество должно знать условия ее осуществления. Заблуждение относительно мотивов сделки не рассматривается законодателем как заблуждение, имеющее существенно значение в целях признания сделки недействительной. Согласно сформировавшейся в судебно-арбитражной практике правовой позиции, заблуждение относительно побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки, ссылка на незнание правовых последствий и неправильное представление о правах и обязанностях по сделке не могут служить основанием для удовлетворения иска о признании сделки недействительной (см., напр.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 марта 2007 года N Ф08-1151/2007 по делу N А53-29760/2005-С4-41).
В судебном заседании обществом было заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы; данное ходатайство подлежит отклонению в связи с тем, что поставленные в ходатайстве о назначении экспертизы вопросы не направлены на установление обстоятельств, которые имеют значение для правильного рассмотрения дела.
Поскольку суд первой инстанции всесторонне, полно исследовал фактические обстоятельства, правильно применил нормы права, основания для изменения или отмены судебного решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья" на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Зеленые листья" о назначении строительно-технической экспертизы отказать.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 8 июля 2008 года по делу N А32-4745/2007-50/110 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)