Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 22.08.2013 г.
в полном объеме изготовлено 29.08.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда "РЖС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г.,
принятое судьей Коноваловой Е.В.
по делу N А40-20642/13
по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846, 109074, г. Москва, пл. Славянская, д. 4, стр. 1)
к ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (ОГРН 1027739357392, 125493, г. Москва, ул. Флотская, д. 5Б)
о взыскании арендной платы, неустойки, расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Асатиани Л.Г. по дов. от 08.10.2012 г.;
- от ответчика: Ступин В.Э. по дов. от 02.04.2013 г.,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) предъявил иск к ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 22.09.2011 г. N ДЗ-137 задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период со II кв. 2012 г. по I кв. 2013 г. в размере 53408357,87 руб. и начисленной на нее за период по 11.01.2013 г. неустойки по ставке 0,15% от просроченной оплаты в день в размере 9564532,80 руб., расторжении Договора аренды и обязании возвратить в освобожденном виде объект аренды (земельный участок с кадастровым N 77:05:0010004:1042 площадью 9965 кв. м по адресу: г. Москва, мкр. "Загорье").
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. (т. 1 л.д. 111-113) иск удовлетворен в части требования о взыскании задолженности по арендной плате за II кв. и III кв. 2012 г. в размере 11425779,66 руб. и начисленной на нее за период по 11.01.2013 г. неустойки в размере 4221911,16 руб.; в остальной части в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение в отказанной части Истцом и в удовлетворенной части Ответчиком поданы апелляционные жалобы (т. 1 л.д. 124-127, 135-142)).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители апелляционных жалоб требования и доводы своих жалоб поддержали.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Суд апелляционной инстанции обращает внимание на аналогичность настоящего дела и дела N А40-20645/13.
Установлено, что 22.09.2011 г. между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (арендатор) по результатам торгов заключен Договор аренды N ДЗ-137 находящегося в собственности арендодателя земельного участка с кадастровым N 77:05:0010004:1042 площадью 9965 кв. м по адресу: г. Москва, мкр. "Загорье", предоставленного для строительства многоквартирного дома с подземной автостоянкой (т. 1 л.д. 14-40).
Договор прошел государственную регистрацию.
Объект аренды передан арендатору 22.09.2011 г. (т. 1 л.д. 41).
Арендатором в полном объеме внесена арендная плата за I кв. 2012 г. вкл.
30.12.2011 г. в отношении созданного арендатором на арендованном земельном участке многоквартирного дома дано разрешение на ввод его в эксплуатацию (т. 1 л.д. 99-101).
О вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, с приложением подтверждающих документов, арендатор уведомил Фонд письмом от 20.01.2012 г.
23.07.2012 г. произведена государственная регистрации права собственности первого лица на помещение в данном многоквартирном доме.
Договор заключен на основании ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", п. 1 ст. 16.4 которого предусмотрено, что с даты, когда лица, с которыми заключены договоры аренды земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, уведомят Фонд о вводе в эксплуатацию многоквартирных домов, расположенных на земельных участках Фонда, Фонд подает заявление об отказе от права собственности на такие земельные участки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд апелляционной инстанции полагает, что по смыслу данной нормы, ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, для строительства которого застройщик получил от Фонда в аренду земельный участок, является событием, влекущим прекращение права собственности Фонда на соответствующий земельный участок.
Данная норма не наделяет Фонд правом сохранить или на какой-то период времени продлить за собой право собственности на переданный аренду земельный участок, на котором построен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом.
Возникающая с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома обязанность Фонда подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок, носит вторичный характер, является следствием того, что обстоятельства, влекущие безусловное прекращение права собственности Фонда на земельный участок, уже наступили, и направлена лишь на подтверждение перед третьими лицами (всеми иными, помимо Фонда и арендатора), обстоятельства прекращения соответствующего права.
Поэтому непосредственно для сторон договора аренды земельного участка (применительно к прекращению их взаимных прав и обязанностей) имеет значение не момент государственной регистрации прекращения права собственности Фонда на предоставленный в аренду земельный участок, застроенный введенным в эксплуатацию многоквартирным домом, а момент ввода в эксплуатацию данного дома.
В пользу такого толкования говорит то, что заставить отказаться от права нельзя.
Согласно абз. 2 ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
В силу закона право может быть признано прекратившимся по наступлении предусмотренных законом или договором обстоятельств, в т.ч. обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 16.4 ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ (ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, построенного на земельном участке Фонда, предоставленном в аренду для строительства).
В пользу вышеуказанного толкования говорит также особый статус Фонда, цели и задачи его деятельности.
Как следует из ст. ст. 1, 2, 3, 4 ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ, Фонд создан Российской Федерацией в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья; имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса Российской Федерации в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков; целями деятельности Фонда являются содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества; основными задачами Фонда является в т.ч. оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства, а также содействия стимулированию развития рынка жилья; для достижения целей и решения соответствующих задач Фонд проводит аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков Фонда для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, а также осуществляет передачу лицам, с которыми заключены указанные договоры, в аренду этих земельных участков Фонда, в том числе земельных участков, образованных из этих земельных участков Фонда.
Таким образом, цели, для которых создан Фонд, не предполагают получение им прибыли в виде арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду для строительства жилья, когда цель, ради которой земельный участок предоставлялся, достигнута (жилищное строительство осуществлено).
Следовательно, по настоящему делу, поскольку многоквартирный дом, построенный на земельном участке Фонда, введен в эксплуатацию 30.12.2011 г., в этого момента Фонд утратил право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации.
Вывод суда первой инстанции вывод о том, что Фонд утратил право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором построен многоквартирный дом, лишь с 23.07.2012 г., когда была произведена государственная регистрации права собственности первого лица на помещение в данном многоквартирном доме, - суд апелляционной инстанции полагает неправильным, т.к. норма ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" регулирует иные правоотношения, а норма п. 1 ст. 16.4 ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ устанавливает самостоятельные основания, по которым именно Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства утрачивает право на получение оплаты за пользование застроенным многоквартирным домом земельным участком, а условия, содержащиеся в п. 4.2.15 Договора аренды, на которые сослался суд первой инстанции, не регулируют в какой срок и при каких условиях Фонд утрачивает право на получение оплаты за земельный участок под многоквартирным домом.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности требований Фонда о взыскании арендной платы за период со II кв. 2012 г. (арендная платя за I кв. 2012 г. внесена арендатором в 2011 г. авансом), и производного от него требования о взыскании неустойки.
В части удовлетворения указанных требований решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Требование о расторжении Договора аренды отклонено правомерно, т.к. по вышеприведенным основаниям Договор аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства жилья, прекратился в силу закона (ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ) достижением соответствующей цели.
Требование об обязании возвратить объект аренды в освобожденном виде также правомерно отклонено, т.к. ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ не предусматривает возможность сноса введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, законно созданного на земельном участке Фонта, предоставленном в аренду для целей строительства жилья.
В части отказа в удовлетворении указанных требований решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. по делу N А40-20642/13 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2013 ПО ДЕЛУ N А40-20642/13
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2013 г. по делу N А40-20642/13
резолютивная часть объявлена 22.08.2013 г.
в полном объеме изготовлено 29.08.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда "РЖС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г.,
принятое судьей Коноваловой Е.В.
по делу N А40-20642/13
по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846, 109074, г. Москва, пл. Славянская, д. 4, стр. 1)
к ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (ОГРН 1027739357392, 125493, г. Москва, ул. Флотская, д. 5Б)
о взыскании арендной платы, неустойки, расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Асатиани Л.Г. по дов. от 08.10.2012 г.;
- от ответчика: Ступин В.Э. по дов. от 02.04.2013 г.,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) предъявил иск к ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 22.09.2011 г. N ДЗ-137 задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период со II кв. 2012 г. по I кв. 2013 г. в размере 53408357,87 руб. и начисленной на нее за период по 11.01.2013 г. неустойки по ставке 0,15% от просроченной оплаты в день в размере 9564532,80 руб., расторжении Договора аренды и обязании возвратить в освобожденном виде объект аренды (земельный участок с кадастровым N 77:05:0010004:1042 площадью 9965 кв. м по адресу: г. Москва, мкр. "Загорье").
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. (т. 1 л.д. 111-113) иск удовлетворен в части требования о взыскании задолженности по арендной плате за II кв. и III кв. 2012 г. в размере 11425779,66 руб. и начисленной на нее за период по 11.01.2013 г. неустойки в размере 4221911,16 руб.; в остальной части в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение в отказанной части Истцом и в удовлетворенной части Ответчиком поданы апелляционные жалобы (т. 1 л.д. 124-127, 135-142)).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители апелляционных жалоб требования и доводы своих жалоб поддержали.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Суд апелляционной инстанции обращает внимание на аналогичность настоящего дела и дела N А40-20645/13.
Установлено, что 22.09.2011 г. между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (арендатор) по результатам торгов заключен Договор аренды N ДЗ-137 находящегося в собственности арендодателя земельного участка с кадастровым N 77:05:0010004:1042 площадью 9965 кв. м по адресу: г. Москва, мкр. "Загорье", предоставленного для строительства многоквартирного дома с подземной автостоянкой (т. 1 л.д. 14-40).
Договор прошел государственную регистрацию.
Объект аренды передан арендатору 22.09.2011 г. (т. 1 л.д. 41).
Арендатором в полном объеме внесена арендная плата за I кв. 2012 г. вкл.
30.12.2011 г. в отношении созданного арендатором на арендованном земельном участке многоквартирного дома дано разрешение на ввод его в эксплуатацию (т. 1 л.д. 99-101).
О вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, с приложением подтверждающих документов, арендатор уведомил Фонд письмом от 20.01.2012 г.
23.07.2012 г. произведена государственная регистрации права собственности первого лица на помещение в данном многоквартирном доме.
Договор заключен на основании ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", п. 1 ст. 16.4 которого предусмотрено, что с даты, когда лица, с которыми заключены договоры аренды земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, уведомят Фонд о вводе в эксплуатацию многоквартирных домов, расположенных на земельных участках Фонда, Фонд подает заявление об отказе от права собственности на такие земельные участки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд апелляционной инстанции полагает, что по смыслу данной нормы, ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, для строительства которого застройщик получил от Фонда в аренду земельный участок, является событием, влекущим прекращение права собственности Фонда на соответствующий земельный участок.
Данная норма не наделяет Фонд правом сохранить или на какой-то период времени продлить за собой право собственности на переданный аренду земельный участок, на котором построен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом.
Возникающая с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома обязанность Фонда подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок, носит вторичный характер, является следствием того, что обстоятельства, влекущие безусловное прекращение права собственности Фонда на земельный участок, уже наступили, и направлена лишь на подтверждение перед третьими лицами (всеми иными, помимо Фонда и арендатора), обстоятельства прекращения соответствующего права.
Поэтому непосредственно для сторон договора аренды земельного участка (применительно к прекращению их взаимных прав и обязанностей) имеет значение не момент государственной регистрации прекращения права собственности Фонда на предоставленный в аренду земельный участок, застроенный введенным в эксплуатацию многоквартирным домом, а момент ввода в эксплуатацию данного дома.
В пользу такого толкования говорит то, что заставить отказаться от права нельзя.
Согласно абз. 2 ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
В силу закона право может быть признано прекратившимся по наступлении предусмотренных законом или договором обстоятельств, в т.ч. обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 16.4 ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ (ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, построенного на земельном участке Фонда, предоставленном в аренду для строительства).
В пользу вышеуказанного толкования говорит также особый статус Фонда, цели и задачи его деятельности.
Как следует из ст. ст. 1, 2, 3, 4 ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ, Фонд создан Российской Федерацией в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья; имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса Российской Федерации в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков; целями деятельности Фонда являются содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества; основными задачами Фонда является в т.ч. оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства, а также содействия стимулированию развития рынка жилья; для достижения целей и решения соответствующих задач Фонд проводит аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков Фонда для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, а также осуществляет передачу лицам, с которыми заключены указанные договоры, в аренду этих земельных участков Фонда, в том числе земельных участков, образованных из этих земельных участков Фонда.
Таким образом, цели, для которых создан Фонд, не предполагают получение им прибыли в виде арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду для строительства жилья, когда цель, ради которой земельный участок предоставлялся, достигнута (жилищное строительство осуществлено).
Следовательно, по настоящему делу, поскольку многоквартирный дом, построенный на земельном участке Фонда, введен в эксплуатацию 30.12.2011 г., в этого момента Фонд утратил право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации.
Вывод суда первой инстанции вывод о том, что Фонд утратил право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором построен многоквартирный дом, лишь с 23.07.2012 г., когда была произведена государственная регистрации права собственности первого лица на помещение в данном многоквартирном доме, - суд апелляционной инстанции полагает неправильным, т.к. норма ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" регулирует иные правоотношения, а норма п. 1 ст. 16.4 ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ устанавливает самостоятельные основания, по которым именно Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства утрачивает право на получение оплаты за пользование застроенным многоквартирным домом земельным участком, а условия, содержащиеся в п. 4.2.15 Договора аренды, на которые сослался суд первой инстанции, не регулируют в какой срок и при каких условиях Фонд утрачивает право на получение оплаты за земельный участок под многоквартирным домом.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности требований Фонда о взыскании арендной платы за период со II кв. 2012 г. (арендная платя за I кв. 2012 г. внесена арендатором в 2011 г. авансом), и производного от него требования о взыскании неустойки.
В части удовлетворения указанных требований решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Требование о расторжении Договора аренды отклонено правомерно, т.к. по вышеприведенным основаниям Договор аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства жилья, прекратился в силу закона (ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ) достижением соответствующей цели.
Требование об обязании возвратить объект аренды в освобожденном виде также правомерно отклонено, т.к. ФЗ от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ не предусматривает возможность сноса введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, законно созданного на земельном участке Фонта, предоставленном в аренду для целей строительства жилья.
В части отказа в удовлетворении указанных требований решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. по делу N А40-20642/13 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)