Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Самуйлова С.В.,
судей Синякиной Т.В., Чиха А.Н.
при участии представителя ответчика: Кропачева В.В. по доверенности от 01.04.2013
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области
на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.09.2012,
принятое судьей Пономаревой Е.Л., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012,
принятое судьями Великоредчаниным О.Б., Поляковой С.Г., Тетерваком А.В.,
по делу N А28-5222/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищного хозяйства"
(ИНН: 4345269930, ОГРН: 1094345021946)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области
(ИНН: 4345093420)
о взыскании задолженности
и
общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищного хозяйства" (далее - Общество, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление). Предметом иска явилось требование о взыскании с ответчика 215 139 рублей 24 копеек задолженности, возникшей в результате неоплаты последним оказанных с апреля 2010 года по апрель 2012 года услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома N 16, расположенного по адресу: город Киров, улица Дрелевского. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, являясь лицом, которому на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, расположенные в управляемом истцом многоквартирном доме, пользовался услугами истца по содержанию и ремонту общего имущества этого дома, но не оплачивал их.
Суд первой инстанции решением от 18.09.2012 удовлетворил иск. При разрешении спора суд исходил из того, что ответчик, как титульный владелец помещений в здании, обязан нести расходы на содержание и обслуживание общего имущества в этом доме. Услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества оказывал истец. Суд признал обоснованным расчет суммы долга, исходя из тарифов, установленных органом местного самоуправления.
Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 14.12.2012 оставил решение без изменения по тем же мотивам. Суд пришел к выводу о том, что Управление не подтвердило необходимость проведения ремонта общего имущества, не согласовало свои действия по ремонту ни с управляющей компанией, ни с прочими собственниками помещений многоквартирного дома, не доказало факты выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества и несения соответствующих расходов.
Суды руководствовались статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 37, 39, 155, 158 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 18.09.2012 и постановление от 14.12.2012 и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска на 107 642 рубля.
По мнению заявителя, судами неправомерно не исключены из расчета суммы долга расходы, произведенные ответчиком по содержанию общего имущества дома. Ремонт общего имущества проводился Управлением с целью устранения значительных очевидных разрушений наружной стены дома и общедомовой системы вентиляции. О необходимости проведения ремонта управляющая компания была уведомлена письмом от 25.05.2010 N 11-2863, а наличие состояния общедомового имущества подтверждено заключением независимой организации (ООО "Интел-Строй") от 22.04.2011. Ремонтные работы на сумму 107 642 рубля выполнены надлежащим образом за счет ответчика.
Заявитель указал, что в обязанности управляющей компании входили как осмотр состояния общедомового имущества, так и инициализация проведения собрания собственников для решения вопроса о проведении ремонта. Управляющая компания бездействовала и не выполняла свои функции. Управление не обладало этими полномочиями.
Общество не представило отзыв.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание суда кассационной инстанции не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Как следует из материалов дела, Управлению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения общей площадью 719,2 квадратного метра, расположенные в многоквартирном доме по адресу: город Киров, улица Дрелевского, дом N 16.
Общество осуществляет управление данным многоквартирным домом, техническое содержание и ремонт общедомового имущества. Решениями общего собрания собственников дома цена на услуги истца по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома не утверждалась.
Постановлениями администрации города Кирова от 25.11.2009 N 35/4, от 29.12.2010 N 5660-П установлены тарифы на содержание и ремонт жилых помещений на 2010, 2011 и 2012 годы.
В спорный период истец оказал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома и рассчитал стоимость услуг как произведение тарифа на общую площадь помещений.
Неисполнение Управлением, как собственником нежилого помещения, входящего в состав названного дома, обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества дома явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции принял постановление, исходя из следующего.
Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, помимо прочего, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, договоров, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт жилого помещения) и коммунальные услуги.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, является право оперативного управления имуществом (статья 296 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование пункта 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о наличии у лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, полномочий собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению, ограниченных лишь законом, целями деятельности предприятия или учреждения, назначением имущества, а также заданиями его собственника. В связи с изложенным лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обременено обязанностями по содержанию такого имущества, аналогичными обязанностям собственника.
Из пунктов 1 и 2 статьи 39, пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 28 - 31 Правил *** N 491 содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией). Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Размер платы на эти нужды устанавливается не менее чем один год на общем собрании собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом. При этом учитываются предложения управляющей организации.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечивается посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым помимо прочего отнесено управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. При таком выборе управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункты 1, 2 статьи 44, пункты 1, 2, 2.3, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается в письменной форме на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В договоре управления многоквартирным домом наряду с прочими условиями должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений
В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
На основании изложенных норм права собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы. Начисление ответчику платы за предоставленные услуги истец должен был произвести с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (либо в силу пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации с применением установленных органом местного самоуправления тарифов, если цена решением собственников цена не установлена).
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные истцом документы (каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности), суды обеих инстанций установили, что Общество осуществляло деятельность по содержанию и ремонту общего имущества дома. Наличие каких-либо претензий к истцу от ответчика или иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме по фактическому выполнению истцом функций управления (в том числе и по содержанию общедомового имущества, объему и качеству выполненных работ и оказанных услуг) в суде не подтверждено.
Собственники общего имущества дома не приняли решение об установлении размера платы, в связи с чем истец правомерно в основу расчета положил ставку платы на содержание и ремонт дома, установленную на 2010, 2011 и 2012 годы органами местного самоуправления. Методика расчета стоимости услуг по содержанию и ремонту жилого дома (произведение площади помещения, принадлежащего истцу, цены услуг и количества месяцев) обоснованна, соответствует законодательству и не оспорена ответчиком. Произведенный истцом расчет стоимости оказанных услуг в размере 215 139 рублей 24 копеек суды проверили и признали его верным. Управление как лицо, владеющее на праве оперативного управления нежилыми помещениями, наряду с другими собственниками помещений многоквартирного дома и на равных с ними условиях являлось потребителем оказанных истцом услуг и должно их оплатить.
Доводы заявителя о самостоятельной оплате им работ, направленных на содержание и ремонт общедомового имущества, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанции и относятся к установлению фактических обстоятельств и оценке доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Эти доводы не являются основанием для отмены принятых судебных актов.
Следует заметить, что, согласно пунктам 11, 13, 14 Правил N 491, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт. Проведению ремонта должен предшествовать осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил N 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотры общего имущества проводятся на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления управляющей организации. Результаты осмотра оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.
Ремонт стен кирпичного многоквартирного жилого дома относится к текущему ремонту. Если повреждения не могут быть устранены при текущем ремонте, их следует устранять при капитальном ремонте или реконструкции по соответствующему проекту (пункт 4.2.1.18 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 1700).
В пунктах 18 и 21 Правил N 491 установлено, что текущий и капитальный ремонты общего имущества проводятся по решению общего собрания собственников помещений.
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. При этом они обязаны предварительно утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил N 491).
Оценив доводы и доказательства, представленные заявителем, суды первой и апелляционной инстанций сочли недоказанным совокупность обстоятельств, необходимых для проведения ремонта общедомового имущества: осмотр стен дома не проводился; акты осмотра не составлялись; предварительного согласования проведения ремонта с Обществом, осуществляющим функции управления жилым домом, не осуществлялось; общее собрание собственников по расходам на ремонт стен не проводилось и не инициировалось истцом, являющимся заинтересованной стороной в проведении ремонта. Заявлений и жалоб от иных собственников многоквартирного дома не поступало.
Доказательства, представленные ответчиком, не позволили судам прийти к выводу об уклонении истца от проведения ремонта. В частности, в материалах дела отсутствуют доказательства направления Обществу уведомления о необходимости проведения работ. Имеющиеся письма не подтверждают факт их направления управляющей компании. Отметка в письме от 25.05.2010 N 11-2863 специалиста Управления о принятии данного письма к отправке также не подтверждает данный факт. В деле нет описи отправки корреспонденции по месту нахождения Общества. Письмо также не содержит необходимые реквизиты, позволяющие определить адресата. В связи с этим данные документы, равно как и экспертное заключение о наличии повреждений в стене дома и договор, подтверждающий выполнение указанных работ, правомерно не приняты в качестве достаточных и достоверных доказательств снижения размера платы Управлению за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.
На основании изложенного суды обоснованно пришли к выводу о доказанности истцом факта оказания услуг и размера долга и правомерно взыскали с ответчика в пользу истца 215 139 рублей 24 копейки.
Судебные акты приняты на основе анализа доказательств, представленных сторонами в суд, что соответствует статьям 65, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды обеих инстанций надлежащим образом учли как доказательства, представленные сторонами, так и их пояснения и в достаточной степени мотивировали свои выводы. Доводы о неправильной оценке судами доказательств не рассматривались, как выходящие за рамки полномочий суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Кировской области от 18.09.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 по делу N А28-5222/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 23.04.2013 ПО ДЕЛУ N А28-5222/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2013 г. по делу N А28-5222/2012
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Самуйлова С.В.,
судей Синякиной Т.В., Чиха А.Н.
при участии представителя ответчика: Кропачева В.В. по доверенности от 01.04.2013
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области
на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.09.2012,
принятое судьей Пономаревой Е.Л., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012,
принятое судьями Великоредчаниным О.Б., Поляковой С.Г., Тетерваком А.В.,
по делу N А28-5222/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищного хозяйства"
(ИНН: 4345269930, ОГРН: 1094345021946)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области
(ИНН: 4345093420)
о взыскании задолженности
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищного хозяйства" (далее - Общество, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление). Предметом иска явилось требование о взыскании с ответчика 215 139 рублей 24 копеек задолженности, возникшей в результате неоплаты последним оказанных с апреля 2010 года по апрель 2012 года услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома N 16, расположенного по адресу: город Киров, улица Дрелевского. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, являясь лицом, которому на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, расположенные в управляемом истцом многоквартирном доме, пользовался услугами истца по содержанию и ремонту общего имущества этого дома, но не оплачивал их.
Суд первой инстанции решением от 18.09.2012 удовлетворил иск. При разрешении спора суд исходил из того, что ответчик, как титульный владелец помещений в здании, обязан нести расходы на содержание и обслуживание общего имущества в этом доме. Услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества оказывал истец. Суд признал обоснованным расчет суммы долга, исходя из тарифов, установленных органом местного самоуправления.
Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 14.12.2012 оставил решение без изменения по тем же мотивам. Суд пришел к выводу о том, что Управление не подтвердило необходимость проведения ремонта общего имущества, не согласовало свои действия по ремонту ни с управляющей компанией, ни с прочими собственниками помещений многоквартирного дома, не доказало факты выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества и несения соответствующих расходов.
Суды руководствовались статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 37, 39, 155, 158 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 18.09.2012 и постановление от 14.12.2012 и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска на 107 642 рубля.
По мнению заявителя, судами неправомерно не исключены из расчета суммы долга расходы, произведенные ответчиком по содержанию общего имущества дома. Ремонт общего имущества проводился Управлением с целью устранения значительных очевидных разрушений наружной стены дома и общедомовой системы вентиляции. О необходимости проведения ремонта управляющая компания была уведомлена письмом от 25.05.2010 N 11-2863, а наличие состояния общедомового имущества подтверждено заключением независимой организации (ООО "Интел-Строй") от 22.04.2011. Ремонтные работы на сумму 107 642 рубля выполнены надлежащим образом за счет ответчика.
Заявитель указал, что в обязанности управляющей компании входили как осмотр состояния общедомового имущества, так и инициализация проведения собрания собственников для решения вопроса о проведении ремонта. Управляющая компания бездействовала и не выполняла свои функции. Управление не обладало этими полномочиями.
Общество не представило отзыв.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание суда кассационной инстанции не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Как следует из материалов дела, Управлению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения общей площадью 719,2 квадратного метра, расположенные в многоквартирном доме по адресу: город Киров, улица Дрелевского, дом N 16.
Общество осуществляет управление данным многоквартирным домом, техническое содержание и ремонт общедомового имущества. Решениями общего собрания собственников дома цена на услуги истца по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома не утверждалась.
Постановлениями администрации города Кирова от 25.11.2009 N 35/4, от 29.12.2010 N 5660-П установлены тарифы на содержание и ремонт жилых помещений на 2010, 2011 и 2012 годы.
В спорный период истец оказал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома и рассчитал стоимость услуг как произведение тарифа на общую площадь помещений.
Неисполнение Управлением, как собственником нежилого помещения, входящего в состав названного дома, обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества дома явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции принял постановление, исходя из следующего.
Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, помимо прочего, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, договоров, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт жилого помещения) и коммунальные услуги.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, является право оперативного управления имуществом (статья 296 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование пункта 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о наличии у лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, полномочий собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению, ограниченных лишь законом, целями деятельности предприятия или учреждения, назначением имущества, а также заданиями его собственника. В связи с изложенным лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обременено обязанностями по содержанию такого имущества, аналогичными обязанностям собственника.
Из пунктов 1 и 2 статьи 39, пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 28 - 31 Правил *** N 491 содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией). Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Размер платы на эти нужды устанавливается не менее чем один год на общем собрании собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом. При этом учитываются предложения управляющей организации.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечивается посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым помимо прочего отнесено управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. При таком выборе управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункты 1, 2 статьи 44, пункты 1, 2, 2.3, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается в письменной форме на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В договоре управления многоквартирным домом наряду с прочими условиями должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений
В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
На основании изложенных норм права собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы. Начисление ответчику платы за предоставленные услуги истец должен был произвести с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (либо в силу пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации с применением установленных органом местного самоуправления тарифов, если цена решением собственников цена не установлена).
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные истцом документы (каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности), суды обеих инстанций установили, что Общество осуществляло деятельность по содержанию и ремонту общего имущества дома. Наличие каких-либо претензий к истцу от ответчика или иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме по фактическому выполнению истцом функций управления (в том числе и по содержанию общедомового имущества, объему и качеству выполненных работ и оказанных услуг) в суде не подтверждено.
Собственники общего имущества дома не приняли решение об установлении размера платы, в связи с чем истец правомерно в основу расчета положил ставку платы на содержание и ремонт дома, установленную на 2010, 2011 и 2012 годы органами местного самоуправления. Методика расчета стоимости услуг по содержанию и ремонту жилого дома (произведение площади помещения, принадлежащего истцу, цены услуг и количества месяцев) обоснованна, соответствует законодательству и не оспорена ответчиком. Произведенный истцом расчет стоимости оказанных услуг в размере 215 139 рублей 24 копеек суды проверили и признали его верным. Управление как лицо, владеющее на праве оперативного управления нежилыми помещениями, наряду с другими собственниками помещений многоквартирного дома и на равных с ними условиях являлось потребителем оказанных истцом услуг и должно их оплатить.
Доводы заявителя о самостоятельной оплате им работ, направленных на содержание и ремонт общедомового имущества, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанции и относятся к установлению фактических обстоятельств и оценке доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Эти доводы не являются основанием для отмены принятых судебных актов.
Следует заметить, что, согласно пунктам 11, 13, 14 Правил N 491, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт. Проведению ремонта должен предшествовать осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил N 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотры общего имущества проводятся на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления управляющей организации. Результаты осмотра оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.
Ремонт стен кирпичного многоквартирного жилого дома относится к текущему ремонту. Если повреждения не могут быть устранены при текущем ремонте, их следует устранять при капитальном ремонте или реконструкции по соответствующему проекту (пункт 4.2.1.18 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 1700).
В пунктах 18 и 21 Правил N 491 установлено, что текущий и капитальный ремонты общего имущества проводятся по решению общего собрания собственников помещений.
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. При этом они обязаны предварительно утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил N 491).
Оценив доводы и доказательства, представленные заявителем, суды первой и апелляционной инстанций сочли недоказанным совокупность обстоятельств, необходимых для проведения ремонта общедомового имущества: осмотр стен дома не проводился; акты осмотра не составлялись; предварительного согласования проведения ремонта с Обществом, осуществляющим функции управления жилым домом, не осуществлялось; общее собрание собственников по расходам на ремонт стен не проводилось и не инициировалось истцом, являющимся заинтересованной стороной в проведении ремонта. Заявлений и жалоб от иных собственников многоквартирного дома не поступало.
Доказательства, представленные ответчиком, не позволили судам прийти к выводу об уклонении истца от проведения ремонта. В частности, в материалах дела отсутствуют доказательства направления Обществу уведомления о необходимости проведения работ. Имеющиеся письма не подтверждают факт их направления управляющей компании. Отметка в письме от 25.05.2010 N 11-2863 специалиста Управления о принятии данного письма к отправке также не подтверждает данный факт. В деле нет описи отправки корреспонденции по месту нахождения Общества. Письмо также не содержит необходимые реквизиты, позволяющие определить адресата. В связи с этим данные документы, равно как и экспертное заключение о наличии повреждений в стене дома и договор, подтверждающий выполнение указанных работ, правомерно не приняты в качестве достаточных и достоверных доказательств снижения размера платы Управлению за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.
На основании изложенного суды обоснованно пришли к выводу о доказанности истцом факта оказания услуг и размера долга и правомерно взыскали с ответчика в пользу истца 215 139 рублей 24 копейки.
Судебные акты приняты на основе анализа доказательств, представленных сторонами в суд, что соответствует статьям 65, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды обеих инстанций надлежащим образом учли как доказательства, представленные сторонами, так и их пояснения и в достаточной степени мотивировали свои выводы. Доводы о неправильной оценке судами доказательств не рассматривались, как выходящие за рамки полномочий суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 18.09.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 по делу N А28-5222/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.САМУЙЛОВ
С.В.САМУЙЛОВ
Судьи
Т.В.СИНЯКИНА
А.Н.ЧИХ
Т.В.СИНЯКИНА
А.Н.ЧИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)