Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Дворовенко В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Пошурковой Е.В., Савина В.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2012 года по гражданскому делу по иску Б. к Администрации Невского района г. Санкт-Петербурга о признании права собственности на принадлежность к главной вещи и сохранении квартиры в перепланированном состоянии, по встречному иску Администрации Невского района Санкт-Петербурга к Б. об обязании привести планировку квартиры в прежнее состояние согласно плану на год постройки.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., представителя Б. - М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Администрации Невского района Ф., представителя Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников Н., возражавших против удовлетворения жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Б. обратился в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к Администрации Невского района г. Санкт-Петербурга о признании права собственности на лестницу как на принадлежность к главной вещи и сохранении квартиры в перепланированном состоянии, указав, что в принадлежащей истцу на праве собственности квартире по адресу: <адрес> которая расположена в доме, имеющем статус выявленного объекта культурного наследия и на верхней части лестницы была произведена несогласованная перепланировка квартиры и части лестницы, в результате которой оборудован совмещенный санузел и частично убрана перегородка между жилой комнатой и коридором. В связи с тем, что в квартире не предусмотрена ванная комната, устройство душевой в оборудованном совмещенном санузле улучшает благоустройство квартиры, под которым подразумевается повышение в результате выполненной перепланировки условий проживания граждан, эстетических удобств для жизни, работы или отдыха проживающих людей.
Администрация Невского района г. Санкт-Петербурга (далее - АНР СПб) обратилась в Невский районный суд с иском к Б. об обязании привести планировку квартиры по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, поскольку имеющая место перепланировка квартиры ответчика выполнена последним самовольно, без необходимых согласований с МВК, КГИОП, иными контролирующими службами.
Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 21 марта 2012 года гражданское дело по иску АНР СПб. к Б. об обязании привести планировку квартиры в первоначальное состояние и гражданское дело по иску Б. к АНР СПб. о признании права собственности на принадлежность к главной вещи и сохранении квартиры в перепланированном состоянии, объединены в одно производство (л.д. 37 - 38).
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2012 года исковые требования Б. к АНР СПб. о признании права собственности на лестницу как на принадлежность к главной вещи сохранении квартиры по адресу: <адрес> перепланированном состоянии, оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования АНР СПб. к Б. об обязании привести планировку квартиры по вышеуказанному адресу в прежнее состояние согласно плану на год постройки, удовлетворены частично. Суд первой инстанции обязал Б. восстановить внешние границы вышеуказанной квартиры в прежнее состояние согласно паспорту органов технической инвентаризации на год постройки дома, в удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.
Б. в апелляционной жалобе просит изменить решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга и принять по делу новое решение о признании за ним права собственности на ведущую с первого на второй этаж лестницу площадью <...> кв. м прилегающую к квартире. Сохранить расположенную в <адрес> бывшую квартиру N <...> и лестницу в перепланированном состоянии, указанном в изготовленном Филиалом ГУП "ГУИОН" - Проектно-инвентаризационным бюро Невского района Плане 1 и 2 этажа, инв. N <...> по состоянию на <дата> для приемки в эксплуатацию и изготовленном <дата> для приемки в эксплуатацию Филиалом ГУП "ГУИОН" - Проектно-инвентаризационным бюро Невского района ведомости помещений и их площадей Приложении к поэтажному плану по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> бывшая квартира N <...> и лестница. Отменить Решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 16 октября 2012 года в части обязания Б. восстановить внешние границы квартиры N <...> общей площадью <...> кв., по адресу: <адрес>, в прежнее состояние согласно паспорту органов технической инвентаризации на год постройки дома и отказать в удовлетворении требований Администрации Невского района Санкт-Петербурга в полном объеме.
Представитель третьего лица Правительства Санкт-Петербурга в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин отсутствия не представил, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица (л.д. 130).
Учитывая, что Б. просит отменить решение суда в части, другие участвующие в деле лица решение суда не оспорили, судебная коллегия, руководствуясь статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), проверяет законность и обоснованность данного решения, исходя из доводов апелляционной жалобы лишь в оспариваемой части.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Б. является собственником трехкомнатной квартиры расположенной по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 72), при этом на дату заключения соответствующего договора купли-продажи от <дата> (том 1 л.д. 73) указанная квартира имела общую площадь <...> кв. м. В свидетельстве о государственной регистрации права, выданном истцу <дата>, указаны существующие ограничения права: выявленный объект культурного наследия; обязательства по сохранению объекта.
Согласно акту межведомственной комиссии Невского района N <...> от <дата>, собственником вышеуказанной квартиры произведен демонтаж стены между квартирой и лестничной клеткой; демонтирована межкомнатная перегородка; демонтированы перегородки между кухней, коридором и комнатой; произведен демонтаж санитарно-технического оборудования в туалете, на кухне; демонтирована газовая плита. Разрешительная проектная документация на перепланировку отсутствует (том 1 л.д. 10).
Б. было выдано предписание от <дата> о приведении планировки квартиры в прежнее состояние согласно плану на год постройки дома в срок до <дата> (том 1 л.д. 11), однако, как следует из акта N <...> МВК от <дата>, предписание Б. не исполнено, планировка квартиры в прежнее состояние не приведена (том 1 л.д. 12).
Приказом Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от <дата> N <...>, дом, в котором расположена квартира истца, относится к Палевскому жилмассиву, включающему в себя 19-ть жилых домов, включен в список вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную ценность.
Из паспортов на квартиру истца, представленных филиалом ФГУП ГУИОН ПИБ Невского района Санкт-Петербурга, следует, что по состоянию на <дата> общая площадь квартиры истца составляла <...> кв. м (т. 1 л.д. 78 - 82).
По состоянию на <дата> согласно паспорту на квартиру истца, составленному филиалом ФГУП ГУИОН ПИБ Невского района Санкт-Петербурга, ее общая площадь составляет <...> кв. м, зафиксирована самовольная перепланировка с изменением жилой и общей площади, наружные границы квартиры изменены (т. 1 л.д. 112 - 114).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры.
В силу ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет документы, предусмотренные ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Из ч. 5 ст. 29 ЖК РФ следует, что если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то орган, осуществляющий согласование, вправе обратиться в суд с иском к нанимателю жилого помещения о приведении жилого помещения в прежнее состояние.
В силу положений ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В соответствии с заключением эксперта N <...> от <дата>, составленным ООО <ООО> во исполнение соответствующего определения суда о назначении судебной строительно-технической экспертизы, выполненная перепланировка <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, соответствует требованиям строительных норм и правил и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. Перепланировка не затронула основные несущие конструкции здания, наружные границы объекта не изменились. При перепланировке не выполнены требования градостроительных норм в части согласования проекта. Произведенная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью людей (том 2 л.д. 6 - 18).
Суд первой инстанции, проанализировав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства, не усмотрел законных оснований для удовлетворения предъявленного Б. требования о сохранении принадлежащей ему квартиры в перепланированном состоянии, поскольку для такого сохранения, помимо общих условий, предусмотренных ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в данном случае требовалось соблюдение режима охраны объекта культурного наследия.
В силу пункта 10 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия.
По смыслу ст. 33 п. 1 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ, объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
Согласно ст. 35 п. 2 этого же ФЗ проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что внешние границы квартиры истца были изменены за счет площади лестничной площадки лестницы, входящей в перечень предметов охраны, относящихся к помещениям квартиры N <...> выявленного объекта культурного наследия "Палевский жилмассив. Жилой дом", расположенного по адресу: <адрес>. При этом предметом охраны является как историческое местоположение лестницы в квартиру N <...>, так и материал ступеней лестницы - дерево. При этом, указанная лестница была полностью переустроена истцом и выполнена из иных материалов, без каких-либо согласований с МВК и КГИОП.
В соответствии со ст. 52 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ собственники осуществляют свое право пользования выявленным объектом культурного наследия по своему усмотрению с учетом требований, установленных указанным Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы других лиц.
Объект культурного наследия, включенный в реестр, используется с обязательным выполнением следующих требований:
- обеспечение неизменности облика и интерьера выявленного объекта культурного наследия в соответствии с особенностями, определенными как предмет охраны данного объекта и изложенными в заключении историко-культурной экспертизы;
- - согласование в порядке, установленном пунктом 4 статьи 35 вышеуказанного Федерального закона, осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории выявленного объекта культурного наследия, либо на земельном участке или части водного объекта, в пределах которых располагается выявленный объект археологического наследия.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку внутренние планировочные решения квартиры истца, не затрагивающие предмет охраны (том 1 л.д. 84), соответствуют требованиям строительных норм и правил и не оказывают влияния на конструктивные особенности здания, внутренняя перепланировка квартиры не затронула основные несущие конструкции здания, при этом произведенная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, однако, наружные границы квартиры были изменены в сторону увеличения площади квартиры истца в отсутствие к тому каких-либо оснований, то требования АНР СПб. подлежат удовлетворению в части восстановления внешних границ квартиры в прежнее состояние на год постройки дома (том 2 л.д. 41).
Исследуя требования Б. в части признания за ним права собственности на принадлежность к главной вещи - лестницу, ведущую с первого этажа к его квартире и обслуживающую только квартиру истца, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанных требований, поскольку на основании договора купли-продажи квартиры от <дата> в собственность истца перешла лишь квартира, площадью <...> кв. м.
При этом согласно пунктам 1.2 - 1.3 договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственником помещения в этом доме от 05.12.2011 года (том 1 л.д. 85 - 94), состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с действующим законодательством и указан в приложении N 1 к договору. Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в приложении N 2 к договору. Указанный перечень изменяется управляющей организацией на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при изменении состава общего имущества в многоквартирном доме. Согласно приложению N 1 к договору в составе общего имущества многоквартирного дома поименованы и лестницы, лестничные площадки, без указания на их количество и площадь (том 1 л.д. 93). В перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в приложении N 2 к договору (том 1 л.д. 94), включено и санитарное содержание, в том числе и уборка лестничных клеток.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры, договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственником помещения в этом доме от <дата>, истцом не ставилось под сомнение наличие в многоквартирном доме индивидуально-определенного общего имущества, обязанность по содержанию которого возлагается на всех сособственников.
Суд первой инстанции правомерно не принял во внимание доводы Б. о том, что по правилам ст. 135 ГК РФ передача права собственности на квартиру влечет возникновение у истца права собственности на спорную лестницу, как на принадлежность к уже приобретенной главной вещи - квартире.
С учетом системного анализа правовых норм, закрепленных положениями ст. ст. 130 и 131 ГК РФ, а также норм законодательства о государственном кадастре недвижимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что объекты недвижимости представляют собой индивидуально-определенные вещи. Следовательно, что при приобретении недвижимого имущества к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта.
По смыслу ст. ст. 218, 549 и 551 ГК РФ по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности договора надлежит считать в данном случае принципом исчерпания прав.
Положения ст. ст. 130, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых особых объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором купли-продажи, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность Б. только квартиры.
Кроме того, возможность перехода лестницы из государственной собственности (безвозмездно), так же как из общедолевой собственности в собственность гражданина по его единоличному самостоятельному усмотрению, не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. К общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные для обслуживания, более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, чердаки, коридоры и т.д.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Аналогичные требования содержатся в п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех собственников.
На основании ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу приведенных выше положений закона, действия ответчика по фактическому присоединению к своей квартире части общего имущества многоквартирного дома (лестницы) могли быть признаны законными только при наличии соответствующего решения собственников помещений в доме.
Какого-либо решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома относительно безвозмездного отчуждения в пользу истца спорной лестницы и, как следствие, уменьшения общего имущества собственников многоквартирного дома, не имеется, с подобной инициативой истец к общему собранию собственников не обращался.
Довод апелляционной жалобы о том, что лестница площадью <...> кв. м, ведущая с улицы на второй этаж используется исключительно в целях обслуживания квартиры истца, подробно исследован судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела.
Так суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что не является бесспорным основанием для приобретения истцом в собственность лестницы, факт того, что указанное имущество служит для обслуживания квартиры истца, а полагать подобное имущество не относящимся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме не имеется.
Довод истца о том, что дом является блокированным, следовательно, лестница не относится к общему имуществу многоквартирного дома, а является неотъемлемой частью блока предназначенного для проживания Б., судебная коллегия находит несостоятельным, основанным на неверном толковании норм права, поскольку на дома блокированной застройки распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает, поскольку они были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции и им дана правильная правовая оценка. Не согласиться с выводами суда судебная коллегия оснований не находит.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, оспаривающие решение суда, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 21.02.2013 N 33-2320/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 февраля 2013 г. N 33-2320/2013
Судья: Дворовенко В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Пошурковой Е.В., Савина В.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2012 года по гражданскому делу по иску Б. к Администрации Невского района г. Санкт-Петербурга о признании права собственности на принадлежность к главной вещи и сохранении квартиры в перепланированном состоянии, по встречному иску Администрации Невского района Санкт-Петербурга к Б. об обязании привести планировку квартиры в прежнее состояние согласно плану на год постройки.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., представителя Б. - М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Администрации Невского района Ф., представителя Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников Н., возражавших против удовлетворения жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Б. обратился в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к Администрации Невского района г. Санкт-Петербурга о признании права собственности на лестницу как на принадлежность к главной вещи и сохранении квартиры в перепланированном состоянии, указав, что в принадлежащей истцу на праве собственности квартире по адресу: <адрес> которая расположена в доме, имеющем статус выявленного объекта культурного наследия и на верхней части лестницы была произведена несогласованная перепланировка квартиры и части лестницы, в результате которой оборудован совмещенный санузел и частично убрана перегородка между жилой комнатой и коридором. В связи с тем, что в квартире не предусмотрена ванная комната, устройство душевой в оборудованном совмещенном санузле улучшает благоустройство квартиры, под которым подразумевается повышение в результате выполненной перепланировки условий проживания граждан, эстетических удобств для жизни, работы или отдыха проживающих людей.
Администрация Невского района г. Санкт-Петербурга (далее - АНР СПб) обратилась в Невский районный суд с иском к Б. об обязании привести планировку квартиры по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, поскольку имеющая место перепланировка квартиры ответчика выполнена последним самовольно, без необходимых согласований с МВК, КГИОП, иными контролирующими службами.
Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 21 марта 2012 года гражданское дело по иску АНР СПб. к Б. об обязании привести планировку квартиры в первоначальное состояние и гражданское дело по иску Б. к АНР СПб. о признании права собственности на принадлежность к главной вещи и сохранении квартиры в перепланированном состоянии, объединены в одно производство (л.д. 37 - 38).
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2012 года исковые требования Б. к АНР СПб. о признании права собственности на лестницу как на принадлежность к главной вещи сохранении квартиры по адресу: <адрес> перепланированном состоянии, оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования АНР СПб. к Б. об обязании привести планировку квартиры по вышеуказанному адресу в прежнее состояние согласно плану на год постройки, удовлетворены частично. Суд первой инстанции обязал Б. восстановить внешние границы вышеуказанной квартиры в прежнее состояние согласно паспорту органов технической инвентаризации на год постройки дома, в удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.
Б. в апелляционной жалобе просит изменить решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга и принять по делу новое решение о признании за ним права собственности на ведущую с первого на второй этаж лестницу площадью <...> кв. м прилегающую к квартире. Сохранить расположенную в <адрес> бывшую квартиру N <...> и лестницу в перепланированном состоянии, указанном в изготовленном Филиалом ГУП "ГУИОН" - Проектно-инвентаризационным бюро Невского района Плане 1 и 2 этажа, инв. N <...> по состоянию на <дата> для приемки в эксплуатацию и изготовленном <дата> для приемки в эксплуатацию Филиалом ГУП "ГУИОН" - Проектно-инвентаризационным бюро Невского района ведомости помещений и их площадей Приложении к поэтажному плану по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> бывшая квартира N <...> и лестница. Отменить Решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 16 октября 2012 года в части обязания Б. восстановить внешние границы квартиры N <...> общей площадью <...> кв., по адресу: <адрес>, в прежнее состояние согласно паспорту органов технической инвентаризации на год постройки дома и отказать в удовлетворении требований Администрации Невского района Санкт-Петербурга в полном объеме.
Представитель третьего лица Правительства Санкт-Петербурга в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин отсутствия не представил, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица (л.д. 130).
Учитывая, что Б. просит отменить решение суда в части, другие участвующие в деле лица решение суда не оспорили, судебная коллегия, руководствуясь статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), проверяет законность и обоснованность данного решения, исходя из доводов апелляционной жалобы лишь в оспариваемой части.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Б. является собственником трехкомнатной квартиры расположенной по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 72), при этом на дату заключения соответствующего договора купли-продажи от <дата> (том 1 л.д. 73) указанная квартира имела общую площадь <...> кв. м. В свидетельстве о государственной регистрации права, выданном истцу <дата>, указаны существующие ограничения права: выявленный объект культурного наследия; обязательства по сохранению объекта.
Согласно акту межведомственной комиссии Невского района N <...> от <дата>, собственником вышеуказанной квартиры произведен демонтаж стены между квартирой и лестничной клеткой; демонтирована межкомнатная перегородка; демонтированы перегородки между кухней, коридором и комнатой; произведен демонтаж санитарно-технического оборудования в туалете, на кухне; демонтирована газовая плита. Разрешительная проектная документация на перепланировку отсутствует (том 1 л.д. 10).
Б. было выдано предписание от <дата> о приведении планировки квартиры в прежнее состояние согласно плану на год постройки дома в срок до <дата> (том 1 л.д. 11), однако, как следует из акта N <...> МВК от <дата>, предписание Б. не исполнено, планировка квартиры в прежнее состояние не приведена (том 1 л.д. 12).
Приказом Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от <дата> N <...>, дом, в котором расположена квартира истца, относится к Палевскому жилмассиву, включающему в себя 19-ть жилых домов, включен в список вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную ценность.
Из паспортов на квартиру истца, представленных филиалом ФГУП ГУИОН ПИБ Невского района Санкт-Петербурга, следует, что по состоянию на <дата> общая площадь квартиры истца составляла <...> кв. м (т. 1 л.д. 78 - 82).
По состоянию на <дата> согласно паспорту на квартиру истца, составленному филиалом ФГУП ГУИОН ПИБ Невского района Санкт-Петербурга, ее общая площадь составляет <...> кв. м, зафиксирована самовольная перепланировка с изменением жилой и общей площади, наружные границы квартиры изменены (т. 1 л.д. 112 - 114).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры.
В силу ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет документы, предусмотренные ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Из ч. 5 ст. 29 ЖК РФ следует, что если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то орган, осуществляющий согласование, вправе обратиться в суд с иском к нанимателю жилого помещения о приведении жилого помещения в прежнее состояние.
В силу положений ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В соответствии с заключением эксперта N <...> от <дата>, составленным ООО <ООО> во исполнение соответствующего определения суда о назначении судебной строительно-технической экспертизы, выполненная перепланировка <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, соответствует требованиям строительных норм и правил и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. Перепланировка не затронула основные несущие конструкции здания, наружные границы объекта не изменились. При перепланировке не выполнены требования градостроительных норм в части согласования проекта. Произведенная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью людей (том 2 л.д. 6 - 18).
Суд первой инстанции, проанализировав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства, не усмотрел законных оснований для удовлетворения предъявленного Б. требования о сохранении принадлежащей ему квартиры в перепланированном состоянии, поскольку для такого сохранения, помимо общих условий, предусмотренных ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в данном случае требовалось соблюдение режима охраны объекта культурного наследия.
В силу пункта 10 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия.
По смыслу ст. 33 п. 1 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ, объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
Согласно ст. 35 п. 2 этого же ФЗ проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Судом первой инстанции правомерно установлено, что внешние границы квартиры истца были изменены за счет площади лестничной площадки лестницы, входящей в перечень предметов охраны, относящихся к помещениям квартиры N <...> выявленного объекта культурного наследия "Палевский жилмассив. Жилой дом", расположенного по адресу: <адрес>. При этом предметом охраны является как историческое местоположение лестницы в квартиру N <...>, так и материал ступеней лестницы - дерево. При этом, указанная лестница была полностью переустроена истцом и выполнена из иных материалов, без каких-либо согласований с МВК и КГИОП.
В соответствии со ст. 52 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ собственники осуществляют свое право пользования выявленным объектом культурного наследия по своему усмотрению с учетом требований, установленных указанным Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы других лиц.
Объект культурного наследия, включенный в реестр, используется с обязательным выполнением следующих требований:
- обеспечение неизменности облика и интерьера выявленного объекта культурного наследия в соответствии с особенностями, определенными как предмет охраны данного объекта и изложенными в заключении историко-культурной экспертизы;
- - согласование в порядке, установленном пунктом 4 статьи 35 вышеуказанного Федерального закона, осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории выявленного объекта культурного наследия, либо на земельном участке или части водного объекта, в пределах которых располагается выявленный объект археологического наследия.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку внутренние планировочные решения квартиры истца, не затрагивающие предмет охраны (том 1 л.д. 84), соответствуют требованиям строительных норм и правил и не оказывают влияния на конструктивные особенности здания, внутренняя перепланировка квартиры не затронула основные несущие конструкции здания, при этом произведенная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, однако, наружные границы квартиры были изменены в сторону увеличения площади квартиры истца в отсутствие к тому каких-либо оснований, то требования АНР СПб. подлежат удовлетворению в части восстановления внешних границ квартиры в прежнее состояние на год постройки дома (том 2 л.д. 41).
Исследуя требования Б. в части признания за ним права собственности на принадлежность к главной вещи - лестницу, ведущую с первого этажа к его квартире и обслуживающую только квартиру истца, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанных требований, поскольку на основании договора купли-продажи квартиры от <дата> в собственность истца перешла лишь квартира, площадью <...> кв. м.
При этом согласно пунктам 1.2 - 1.3 договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственником помещения в этом доме от 05.12.2011 года (том 1 л.д. 85 - 94), состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с действующим законодательством и указан в приложении N 1 к договору. Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в приложении N 2 к договору. Указанный перечень изменяется управляющей организацией на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при изменении состава общего имущества в многоквартирном доме. Согласно приложению N 1 к договору в составе общего имущества многоквартирного дома поименованы и лестницы, лестничные площадки, без указания на их количество и площадь (том 1 л.д. 93). В перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в приложении N 2 к договору (том 1 л.д. 94), включено и санитарное содержание, в том числе и уборка лестничных клеток.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры, договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственником помещения в этом доме от <дата>, истцом не ставилось под сомнение наличие в многоквартирном доме индивидуально-определенного общего имущества, обязанность по содержанию которого возлагается на всех сособственников.
Суд первой инстанции правомерно не принял во внимание доводы Б. о том, что по правилам ст. 135 ГК РФ передача права собственности на квартиру влечет возникновение у истца права собственности на спорную лестницу, как на принадлежность к уже приобретенной главной вещи - квартире.
С учетом системного анализа правовых норм, закрепленных положениями ст. ст. 130 и 131 ГК РФ, а также норм законодательства о государственном кадастре недвижимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что объекты недвижимости представляют собой индивидуально-определенные вещи. Следовательно, что при приобретении недвижимого имущества к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта.
По смыслу ст. ст. 218, 549 и 551 ГК РФ по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности договора надлежит считать в данном случае принципом исчерпания прав.
Положения ст. ст. 130, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых особых объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором купли-продажи, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность Б. только квартиры.
Кроме того, возможность перехода лестницы из государственной собственности (безвозмездно), так же как из общедолевой собственности в собственность гражданина по его единоличному самостоятельному усмотрению, не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. К общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные для обслуживания, более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, чердаки, коридоры и т.д.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Аналогичные требования содержатся в п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех собственников.
На основании ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу приведенных выше положений закона, действия ответчика по фактическому присоединению к своей квартире части общего имущества многоквартирного дома (лестницы) могли быть признаны законными только при наличии соответствующего решения собственников помещений в доме.
Какого-либо решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома относительно безвозмездного отчуждения в пользу истца спорной лестницы и, как следствие, уменьшения общего имущества собственников многоквартирного дома, не имеется, с подобной инициативой истец к общему собранию собственников не обращался.
Довод апелляционной жалобы о том, что лестница площадью <...> кв. м, ведущая с улицы на второй этаж используется исключительно в целях обслуживания квартиры истца, подробно исследован судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела.
Так суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что не является бесспорным основанием для приобретения истцом в собственность лестницы, факт того, что указанное имущество служит для обслуживания квартиры истца, а полагать подобное имущество не относящимся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме не имеется.
Довод истца о том, что дом является блокированным, следовательно, лестница не относится к общему имуществу многоквартирного дома, а является неотъемлемой частью блока предназначенного для проживания Б., судебная коллегия находит несостоятельным, основанным на неверном толковании норм права, поскольку на дома блокированной застройки распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает, поскольку они были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции и им дана правильная правовая оценка. Не согласиться с выводами суда судебная коллегия оснований не находит.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, оспаривающие решение суда, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)