Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Муринская инвестиционная строительная компания" и Иванова А.Д. их представителя Гориловского С.А. (доверенности от 23.10.2012 и 22.08.2012 соответственно), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области Александровой О.С. (доверенность от 25.12.2012 N 12249), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу N А56-65227/2012 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Муринская инвестиционная строительная компания", место нахождения: 188661, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Мурино, ул. Шоссе в Лаврики, д. 34, к. 1, пом. 5, ОГРН 1064703071454 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734 (далее - Управление Росреестра), от 02.10.2012 N 13/098/2012-162 об отказе в государственной регистрации договора от 04.03.2009 N 63-Д долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Мурино, ул. Шоссе в Лаврики; обязании Управления Росреестра в течение двадцати календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу зарегистрировать названный договор.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Иванов Александр Дмитриевич.
Решением от 27.12.2012 (судья Ракчеева М.А.) в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 данное решение отменено, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора от 04.03.2009 N 63-Д долевого участия в строительстве признан незаконным; на Управление Росреестра возложена обязанность в течение двадцати календарных дней с момента вынесения постановления зарегистрировать указанный договор.
Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить постановление от 11.04.2013, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить в силе решение первой инстанции. По мнению подателя жалобы, заключение договора долевого участия в строительстве и его государственная регистрация возможны до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства, так как такой договор связан с привлечением денежных средств именно для долевого строительства объектов недвижимости; осуществление государственной регистрации исполненного сторонами договора не представляется возможным.
Компания в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая незаконным оспариваемый отказ регистрирующего органа со ссылкой на сдачу жилого дома в эксплуатацию, указывая, что законодательством не установлен пресекательный срок для регистрации договора долевого участия, стороны договора совершили действия по его исполнению до завершения строительства.
Иванов А.Д. в письменном заявлении поддержал позицию Компании.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Компании и Иванова А.Д. (в одном лице) против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве Компании.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Компания (застройщик) и Иванов А.Д. (участник долевого строительства) подписали договор от 04.03.2009 N 63-Д долевого участия в строительстве многоквартирного дома на земельном участке по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Мурино, ул. Шоссе в Лаврики.
Согласно пункту 1.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, строительный номер 63, расположенная на седьмом этаже во втором подъезде дома, общей проектной площадью 43 кв. м.
Цена долевого строительства определена в пункте 4.1 договора и составила 2 709 000 руб. из расчета 63 000 руб. за 1 кв. м.
Пунктом 5.2.4 предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства при условии исполнения им своих обязательств квартиру по акту приема-передачи до декабря 2009 года, но не ранее получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Строительство жилого дома завершено, Компании выдано разрешение от 29.12.2010 N RU47504307 на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.09.2012 финансовые обязательства исполнены Ивановым А.Д. в полном объеме до ввода дома в эксплуатацию.
В отношении квартиры составлен кадастровый паспорт от 20.04.2011.
В связи с увеличением общей площади квартиры по обмеру проектно-инвентаризационного бюро участник долевого строительства произвел доплату в размере 81 000 руб.
По акту приема-передачи от 04.04.2012 застройщик передал дольщику квартиру N 63 общей площадью 44,3 кв. м, расположенную по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Мурино, ул. Шоссе в Лаврики, д. 34, корп. 1.
28.08.2012 стороны договора обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора от 04.03.2009 N 63-Д долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Сообщением от 02.10.2012 N 13/098/2012-162 Управление Росреестра уведомило заявителей об отказе в государственной регистрации договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), так как 29.12.2010 застройщиком получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, после чего государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве невозможна.
Компания, считая, что препятствий для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве не имелось, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимость государственной регистрации договора предусмотрена также статьей 17 Закона.
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен статьей 25.1 Закона о государственной регистрации. Пунктом 3.1 названной статьи предусмотрены дополнительные к указанным в пункте 1 статьи 20 Закона основания для отказа в государственной регистрации договора.
Исходя из статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ наличие договора об участии в долевом строительстве позволяет в последующем участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.
Как в целом Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так и требование о регистрации договора о долевом участии в строительстве направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому отсутствие государственной регистрации договора не должно лишать дольщика, исполнившего свои обязательства, возможности оформить право собственности на созданный с привлечением его денежных средств объект.
Как установлено судами и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, договор от 04.03.2009 N 63-Д был подписан сторонами в период строительства, участник долевого строительства внес определенную договором денежную сумму до завершения строительства жилого дома. На наличие иных зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в отношении той же квартиры регистрирующий орган не ссылался, правопритязания других лиц на данный объект отсутствуют.
Проанализировав в совокупности положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона о государственной регистрации, апелляционный суд правомерно указал, что они не содержат запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Исполнение сторонами договора, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных требований, направленных на защиту права добросовестного участника долевого строительства оформить в последующем в установленном порядке право собственности на жилое помещение, оплаченное им.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Закона о государственной регистрации и гражданского законодательства о заключении и исполнении договоров.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу N А56-65227/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 19.08.2013 ПО ДЕЛУ N А56-65227/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2013 г. по делу N А56-65227/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Муринская инвестиционная строительная компания" и Иванова А.Д. их представителя Гориловского С.А. (доверенности от 23.10.2012 и 22.08.2012 соответственно), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области Александровой О.С. (доверенность от 25.12.2012 N 12249), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу N А56-65227/2012 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Муринская инвестиционная строительная компания", место нахождения: 188661, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Мурино, ул. Шоссе в Лаврики, д. 34, к. 1, пом. 5, ОГРН 1064703071454 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734 (далее - Управление Росреестра), от 02.10.2012 N 13/098/2012-162 об отказе в государственной регистрации договора от 04.03.2009 N 63-Д долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Мурино, ул. Шоссе в Лаврики; обязании Управления Росреестра в течение двадцати календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу зарегистрировать названный договор.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Иванов Александр Дмитриевич.
Решением от 27.12.2012 (судья Ракчеева М.А.) в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 данное решение отменено, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора от 04.03.2009 N 63-Д долевого участия в строительстве признан незаконным; на Управление Росреестра возложена обязанность в течение двадцати календарных дней с момента вынесения постановления зарегистрировать указанный договор.
Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить постановление от 11.04.2013, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить в силе решение первой инстанции. По мнению подателя жалобы, заключение договора долевого участия в строительстве и его государственная регистрация возможны до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства, так как такой договор связан с привлечением денежных средств именно для долевого строительства объектов недвижимости; осуществление государственной регистрации исполненного сторонами договора не представляется возможным.
Компания в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая незаконным оспариваемый отказ регистрирующего органа со ссылкой на сдачу жилого дома в эксплуатацию, указывая, что законодательством не установлен пресекательный срок для регистрации договора долевого участия, стороны договора совершили действия по его исполнению до завершения строительства.
Иванов А.Д. в письменном заявлении поддержал позицию Компании.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Компании и Иванова А.Д. (в одном лице) против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве Компании.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Компания (застройщик) и Иванов А.Д. (участник долевого строительства) подписали договор от 04.03.2009 N 63-Д долевого участия в строительстве многоквартирного дома на земельном участке по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Мурино, ул. Шоссе в Лаврики.
Согласно пункту 1.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, строительный номер 63, расположенная на седьмом этаже во втором подъезде дома, общей проектной площадью 43 кв. м.
Цена долевого строительства определена в пункте 4.1 договора и составила 2 709 000 руб. из расчета 63 000 руб. за 1 кв. м.
Пунктом 5.2.4 предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства при условии исполнения им своих обязательств квартиру по акту приема-передачи до декабря 2009 года, но не ранее получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Строительство жилого дома завершено, Компании выдано разрешение от 29.12.2010 N RU47504307 на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.09.2012 финансовые обязательства исполнены Ивановым А.Д. в полном объеме до ввода дома в эксплуатацию.
В отношении квартиры составлен кадастровый паспорт от 20.04.2011.
В связи с увеличением общей площади квартиры по обмеру проектно-инвентаризационного бюро участник долевого строительства произвел доплату в размере 81 000 руб.
По акту приема-передачи от 04.04.2012 застройщик передал дольщику квартиру N 63 общей площадью 44,3 кв. м, расположенную по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Мурино, ул. Шоссе в Лаврики, д. 34, корп. 1.
28.08.2012 стороны договора обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора от 04.03.2009 N 63-Д долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Сообщением от 02.10.2012 N 13/098/2012-162 Управление Росреестра уведомило заявителей об отказе в государственной регистрации договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), так как 29.12.2010 застройщиком получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, после чего государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве невозможна.
Компания, считая, что препятствий для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве не имелось, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимость государственной регистрации договора предусмотрена также статьей 17 Закона.
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен статьей 25.1 Закона о государственной регистрации. Пунктом 3.1 названной статьи предусмотрены дополнительные к указанным в пункте 1 статьи 20 Закона основания для отказа в государственной регистрации договора.
Исходя из статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ наличие договора об участии в долевом строительстве позволяет в последующем участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.
Как в целом Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так и требование о регистрации договора о долевом участии в строительстве направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому отсутствие государственной регистрации договора не должно лишать дольщика, исполнившего свои обязательства, возможности оформить право собственности на созданный с привлечением его денежных средств объект.
Как установлено судами и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, договор от 04.03.2009 N 63-Д был подписан сторонами в период строительства, участник долевого строительства внес определенную договором денежную сумму до завершения строительства жилого дома. На наличие иных зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в отношении той же квартиры регистрирующий орган не ссылался, правопритязания других лиц на данный объект отсутствуют.
Проанализировав в совокупности положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона о государственной регистрации, апелляционный суд правомерно указал, что они не содержат запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Исполнение сторонами договора, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных требований, направленных на защиту права добросовестного участника долевого строительства оформить в последующем в установленном порядке право собственности на жилое помещение, оплаченное им.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Закона о государственной регистрации и гражданского законодательства о заключении и исполнении договоров.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу N А56-65227/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)