Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Моисеева В.А.,
судей Богдановой Е.В., Ивановой А.Г.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот" и открытого акционерного общества "Азотреммаш"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Радушева О.Н., Садило Г.М.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Никитина И.В. о признании права собственности в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти, Самарская область (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Салюк П.К.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ. К участию в деле привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Никитин Игорь Владиленович обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...>, общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м, жилой площадью 42,2 кв. м, в 1-м подъезде, на 9-м этаже не завершенного строительством жилого дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.09.2012 заявление оставлено без удовлетворения.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 определение Арбитражного суда Самарской области от 17.09.2012 отменено. Принят новый судебный акт, которым за Никитиным И.В. признано право собственности на трехкомнатную квартиру N <...> в 1 подъезде на 9 этаже общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м, жилой площадью 42,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
В кассационных жалобах открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот") и открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш"), ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, просят постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 отменить, оставить в силе определение Арбитражного суда Самарской области от 17.09.2012.
Заявители жалоб считают, что судом апелляционной инстанции при вынесении судебного акта не применена, подлежащая применению норма материального права - статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нарушена норма пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, являющаяся правовым основанием требований участников строительства о признании права собственности на переданные им жилые помещения.
В отзыве на кассационную жалобу Никитин И.В. просит оставить судебный акт без изменения, считая его законным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 процедура банкротства ООО фирмы "СИЭГЛА" осуществляется с применением положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (банкротство застройщика).
Данное определение вступило в законную силу, факт осуществления строительства и заключение договоров долевого участия с гражданами по десятиэтажному панельному дому по ул. Л.Чайкиной в Комсомольском районе г. Тольятти, от имени ООО фирмы "СИЭГЛА" подтверждено материалами дела и лицами, участвующими в деле не опровергнуто.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ), застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Исходя из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (в редакции от 17.06.2010) (далее - Закон об участии в долевом строительстве), статей 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться с к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
В качестве доказательств возникновения права собственности на спорный объект недвижимости Никитиным И.В. представлен договор долевого участия в строительстве жилья от 24.12.2007 N 2139, заключенный с ООО фирмой "СИЭГЛА", дополнительное соглашение к нему, доказательства оплаты, акт от 11.01.2011 N 36 приемки законченного строительством объекта.
Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти от 19.03.2010, вступившим в законную силу, удовлетворен иск ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья от 24.12.2007 N 2139, заключенного между Никитиным И.В. и ООО фирмой "СИЭГЛА".
В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал, что при наличии вступившего в законную силу решения Комсомольского районного суда г. Тольятти от 19.03.2010 о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья от 24.12.2007 N 2139, заключенного между Никитиным И.В. и ООО фирмой "СИЭГЛА", отсутствуют основания для удовлетворения заявления о признании права собственности на жилое помещение без учета преюдициального судебного акта.
Кроме того, суд первой инстанции, ссылаясь на статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод о том, что при отсутствии договора долевого участия в строительстве (признание недействительным договора от 24.12.2007 N 2139) и отсутствии доказательств заключения иных сделок между Никитиным И.В. и ООО фирмой "СИЭГЛА", не имеется правовых оснований для признания права собственности за Никитиным И.В. на жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры N <...>, общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м, жилой площадью 42,2 кв. м, в 1 подъезде, на 9 этаже не завершенного строительством жилого дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Таким образом, в соответствии с названными нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве ООО фирма "СИЭГЛА" является застройщиком, что также следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, которым к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Как видно из материалов дела и было установлено судом, 24.12.2007 между ООО фирмой "СИЭГЛА" и Никитиным И.В. был заключен договор N 2139 на долевое участие в строительстве жилья.
В соответствии с дополнительным соглашением от 22.01.2009 к указанному договору "Заказчик-Застройщик" по завершению строительства и ввода в эксплуатацию передает "Дольщику" трехкомнатную квартиру без отделочных работ в 1-м подъезде на 9-м этаже общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м, жилой площадью 42,2 кв. м, площадь балкона (с учетом коэффициента) 2,2 кв. м, номер квартиры <...> в жилом доме с нежилыми помещениями по ул. Л.Чайкиной, расположенного по адресу: г. Тольятти Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Факт оплаты по договору N 2139 на долевое участие в строительстве жилья установлен судом на основании справки, выданной ООО фирмой "СИЭГЛА" 07.10.2009, а также квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Квартира передана заявителю по акту приема-передачи от 11.01.2011 N 36, после чего был составлен кадастровый паспорт квартиры. Также получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N 63302000-145.
Судом установлено, что строительство жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66 осуществлялось на основании тройственного договора от 23.02.1999 N 10/99 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данного договора ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО фирма "СИЭГЛА" (признанное несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти от 19.03.2010 состоялось и вступило в законную силу до вступления в законную силу Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", которым глава IX Закона о банкротстве дополнена параграфом 7 и до применения положений названного параграфа к должнику.
Таким образом, в рамках возникших между Никитиным И.В. и ООО фирмой "СИЭГЛА" (застройщика) правоотношений обязанности Никитина И.В. по оплате стоимости вышеуказанной квартиры противопоставляется обязанность ООО фирмы "СИЭГЛА" по передаче Никитину И.В. определенной квартиры, что и было исполнено сторонами.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, а именно: заявитель свои обязательства по оплате квартиры в рамках возникших правоотношений с застройщиком исполнил, выполнение строительных работ на момент рассмотрения дела в суде завершено, дом сдан в эксплуатацию, квартира передана заявителю по акту приема-передачи, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленное Никитиным И.В. требование о признании права собственности на жилое помещение.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что в настоящее время имеются вступившие законную силу решения арбитражного суда по аналогичным спорам о признании за другими дольщиками права собственности на квартиры в этом же доме, и выводы суда апелляционной инстанции соответствуют принципам правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 N 13940/08).
Согласно вышеназванным положениям Закона о банкротстве, введенным в действие после вступления в законную силу решения Комсомольского районного суда г. Тольятти от 19.03.2010, наличие у застройщика права собственности или иного имущественного права на объект строительства на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательным.
Учитывая позицию законодателя, выраженную во введенных впоследствии специальных нормах материального права, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт нахождения ООО фирмы "СИЭГЛА" на стадии конкурсного производства, наличие аналогичных споров, разрешенных в пользу дольщиков, судебная коллегия считает, что судом апелляционной инстанции правомерно удовлетворено заявление Никитина И.В. и признано за последним право собственности на жилое помещение.
Доводы о недействительности договора долевого участия в строительстве между должником и Никитиным И.В. в силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве, вследствие отсутствия у ООО фирмы "СИЭГЛА" права на земельный участок и разрешения на строительство, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку.
При этом суд правомерно исходил из того, что применительно к положениям статьи 201.1 Закона о банкротстве принадлежность земельного участка под строящимся домом не влияет на квалификацию лица как застройщика в рамках дела о банкротстве, основным признаком которого является факт привлечения денежных средств участников строительства, и не влияет на установление требований участников долевого строительства. Кроме того, учитывая, что статус ООО фирмы "СИЭГЛА" как застройщика жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, микрорайон 4, ул. Л.Чайкиной, 66, в том числе находящейся в ней квартиры, являющейся предметом спора, установлен вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 по настоящему делу, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для переоценки статуса должника как застройщика.
Также суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с которыми договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать заключенный между Никитиным И.В. и должником договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем доводы о необходимости применения положений статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве несостоятельны.
Аналогичная позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.08.2012 N ВАС-9121/12.
Иные доводы, влияющие на законность обжалуемого судебного акта и являющиеся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для его отмены либо изменения, в кассационных жалобах не приведены.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции оснований для удовлетворения заявленных кассационных жалоб не находит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.МОИСЕЕВ
Судьи
Е.В.БОГДАНОВА
А.Г.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Моисеева В.А.,
судей Богдановой Е.В., Ивановой А.Г.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот" и открытого акционерного общества "Азотреммаш"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Радушева О.Н., Садило Г.М.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Никитина И.В. о признании права собственности в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти, Самарская область (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Салюк П.К.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ. К участию в деле привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Никитин Игорь Владиленович обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...>, общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м, жилой площадью 42,2 кв. м, в 1-м подъезде, на 9-м этаже не завершенного строительством жилого дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.09.2012 заявление оставлено без удовлетворения.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 определение Арбитражного суда Самарской области от 17.09.2012 отменено. Принят новый судебный акт, которым за Никитиным И.В. признано право собственности на трехкомнатную квартиру N <...> в 1 подъезде на 9 этаже общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м, жилой площадью 42,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
В кассационных жалобах открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот") и открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш"), ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, просят постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 отменить, оставить в силе определение Арбитражного суда Самарской области от 17.09.2012.
Заявители жалоб считают, что судом апелляционной инстанции при вынесении судебного акта не применена, подлежащая применению норма материального права - статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нарушена норма пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, являющаяся правовым основанием требований участников строительства о признании права собственности на переданные им жилые помещения.
В отзыве на кассационную жалобу Никитин И.В. просит оставить судебный акт без изменения, считая его законным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 процедура банкротства ООО фирмы "СИЭГЛА" осуществляется с применением положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (банкротство застройщика).
Данное определение вступило в законную силу, факт осуществления строительства и заключение договоров долевого участия с гражданами по десятиэтажному панельному дому по ул. Л.Чайкиной в Комсомольском районе г. Тольятти, от имени ООО фирмы "СИЭГЛА" подтверждено материалами дела и лицами, участвующими в деле не опровергнуто.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ), застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Исходя из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (в редакции от 17.06.2010) (далее - Закон об участии в долевом строительстве), статей 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться с к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
В качестве доказательств возникновения права собственности на спорный объект недвижимости Никитиным И.В. представлен договор долевого участия в строительстве жилья от 24.12.2007 N 2139, заключенный с ООО фирмой "СИЭГЛА", дополнительное соглашение к нему, доказательства оплаты, акт от 11.01.2011 N 36 приемки законченного строительством объекта.
Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти от 19.03.2010, вступившим в законную силу, удовлетворен иск ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья от 24.12.2007 N 2139, заключенного между Никитиным И.В. и ООО фирмой "СИЭГЛА".
В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал, что при наличии вступившего в законную силу решения Комсомольского районного суда г. Тольятти от 19.03.2010 о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья от 24.12.2007 N 2139, заключенного между Никитиным И.В. и ООО фирмой "СИЭГЛА", отсутствуют основания для удовлетворения заявления о признании права собственности на жилое помещение без учета преюдициального судебного акта.
Кроме того, суд первой инстанции, ссылаясь на статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод о том, что при отсутствии договора долевого участия в строительстве (признание недействительным договора от 24.12.2007 N 2139) и отсутствии доказательств заключения иных сделок между Никитиным И.В. и ООО фирмой "СИЭГЛА", не имеется правовых оснований для признания права собственности за Никитиным И.В. на жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры N <...>, общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м, жилой площадью 42,2 кв. м, в 1 подъезде, на 9 этаже не завершенного строительством жилого дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Таким образом, в соответствии с названными нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве ООО фирма "СИЭГЛА" является застройщиком, что также следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, которым к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Как видно из материалов дела и было установлено судом, 24.12.2007 между ООО фирмой "СИЭГЛА" и Никитиным И.В. был заключен договор N 2139 на долевое участие в строительстве жилья.
В соответствии с дополнительным соглашением от 22.01.2009 к указанному договору "Заказчик-Застройщик" по завершению строительства и ввода в эксплуатацию передает "Дольщику" трехкомнатную квартиру без отделочных работ в 1-м подъезде на 9-м этаже общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м, жилой площадью 42,2 кв. м, площадь балкона (с учетом коэффициента) 2,2 кв. м, номер квартиры <...> в жилом доме с нежилыми помещениями по ул. Л.Чайкиной, расположенного по адресу: г. Тольятти Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Факт оплаты по договору N 2139 на долевое участие в строительстве жилья установлен судом на основании справки, выданной ООО фирмой "СИЭГЛА" 07.10.2009, а также квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Квартира передана заявителю по акту приема-передачи от 11.01.2011 N 36, после чего был составлен кадастровый паспорт квартиры. Также получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N 63302000-145.
Судом установлено, что строительство жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66 осуществлялось на основании тройственного договора от 23.02.1999 N 10/99 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данного договора ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО фирма "СИЭГЛА" (признанное несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти от 19.03.2010 состоялось и вступило в законную силу до вступления в законную силу Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", которым глава IX Закона о банкротстве дополнена параграфом 7 и до применения положений названного параграфа к должнику.
Таким образом, в рамках возникших между Никитиным И.В. и ООО фирмой "СИЭГЛА" (застройщика) правоотношений обязанности Никитина И.В. по оплате стоимости вышеуказанной квартиры противопоставляется обязанность ООО фирмы "СИЭГЛА" по передаче Никитину И.В. определенной квартиры, что и было исполнено сторонами.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, а именно: заявитель свои обязательства по оплате квартиры в рамках возникших правоотношений с застройщиком исполнил, выполнение строительных работ на момент рассмотрения дела в суде завершено, дом сдан в эксплуатацию, квартира передана заявителю по акту приема-передачи, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленное Никитиным И.В. требование о признании права собственности на жилое помещение.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что в настоящее время имеются вступившие законную силу решения арбитражного суда по аналогичным спорам о признании за другими дольщиками права собственности на квартиры в этом же доме, и выводы суда апелляционной инстанции соответствуют принципам правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 N 13940/08).
Согласно вышеназванным положениям Закона о банкротстве, введенным в действие после вступления в законную силу решения Комсомольского районного суда г. Тольятти от 19.03.2010, наличие у застройщика права собственности или иного имущественного права на объект строительства на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательным.
Учитывая позицию законодателя, выраженную во введенных впоследствии специальных нормах материального права, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт нахождения ООО фирмы "СИЭГЛА" на стадии конкурсного производства, наличие аналогичных споров, разрешенных в пользу дольщиков, судебная коллегия считает, что судом апелляционной инстанции правомерно удовлетворено заявление Никитина И.В. и признано за последним право собственности на жилое помещение.
Доводы о недействительности договора долевого участия в строительстве между должником и Никитиным И.В. в силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве, вследствие отсутствия у ООО фирмы "СИЭГЛА" права на земельный участок и разрешения на строительство, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку.
При этом суд правомерно исходил из того, что применительно к положениям статьи 201.1 Закона о банкротстве принадлежность земельного участка под строящимся домом не влияет на квалификацию лица как застройщика в рамках дела о банкротстве, основным признаком которого является факт привлечения денежных средств участников строительства, и не влияет на установление требований участников долевого строительства. Кроме того, учитывая, что статус ООО фирмы "СИЭГЛА" как застройщика жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, микрорайон 4, ул. Л.Чайкиной, 66, в том числе находящейся в ней квартиры, являющейся предметом спора, установлен вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 по настоящему делу, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для переоценки статуса должника как застройщика.
Также суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с которыми договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать заключенный между Никитиным И.В. и должником договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем доводы о необходимости применения положений статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве несостоятельны.
Аналогичная позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.08.2012 N ВАС-9121/12.
Иные доводы, влияющие на законность обжалуемого судебного акта и являющиеся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для его отмены либо изменения, в кассационных жалобах не приведены.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции оснований для удовлетворения заявленных кассационных жалоб не находит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.МОИСЕЕВ
Судьи
Е.В.БОГДАНОВА
А.Г.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)