Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Свотина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.
судей Кочеровой Л.В., Егоровой К.В.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании 30 мая 2012 года дело по апелляционной жалобе ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий"на решение Ленинского районного суда города Омска от 28 марта 2012 года, которым
исковые требования К. удовлетворены частично.
Признано недействительным расторжение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ***, заключенного между ООО "РоКАС" и К. Признана недействительной запись о расторжении договора.
Признаны недействительными: договор от ***, заключенный между ООО "РоКАС" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", а также государственная регистрация договора; договор уступки от ***, заключенный между ООО "РоКАС" и ЗАО "Корпорация "АГРО-ТРАСТ"; соглашение о зачете от ***, заключенное между ЗАО "Корпорация "Агро-ТРАСТ" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий"; договор возмездной уступки права от ***, заключенный между ООО "РоКАС", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" и К.С.
Прекращено право собственности К.С. на квартиру N *** в доме N *** в с. *** области. Признана недействительной запись о государственной регистрации права К.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Егоровой К.В., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к ООО "РоКАС" и др. о признании недействительным расторжения договора в одностороннем порядке.
В обоснование иска указал, что *** заключил с ООО "РоКАС" договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Объектом строительства явилась 1-комнатная квартира N ***, расположенная в доме N *** в с. *** области. Срок завершения строительства согласован как 1 квартал 2009 года, срок сдачи дома в эксплуатацию - 3 квартал 2009. Цена договора установлена в размере ................. рублей. Обязательство по финансированию исполнено в размере ............. рублей, поскольку застройщиком строительство к согласованному сроку не выполнено. Однако ООО "РоКАС" ............... в одностороннем порядке расторгло договор долевого участия.
С учетом уточненных требований просил признать недействительными одностороннее расторжение договора и запись о государственной регистрации расторжения договора; признать недействительным договор N ........ от ......... г., заключенный между ООО "РоКАС" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" и государственную регистрацию указанного договора от ...........; признать недействительным договор уступки, заключенный между ООО "РоКАС" и ЗАО
"Корпорация АГРО-ТРАСТ"; признать недействительным соглашение о зачете, заключенное между ООО "РоКАС" и ЗАО "Корпорация АГРО-ТРАСТ"; признать недействительным договор возмездной уступки прав (цессии), заключенный между ООО "РоКАС", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", К. и государственную регистрацию права. Кроме того, просил признать право собственности на объект долевого строительства.
В судебном заседании К., его представитель Г. исковые требования поддержали.
Представители ООО "РоКАС", ЗАО "Корпорация АГРО-ТРАСТ", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" Я. и П. в судебном заседании исковые требования не признали, сославшись на их необоснованность.
Представители К.С. Т. и О. исковые требования истца также не признали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что выводы суда о незаконности одностороннего порядка расторжения договора долевого участия на установленных фактических обстоятельствах и положениях материального закона не основаны; полагает, что срок исковой давности по спору, заявленному истцом определен судом неверно, срок для защиты права истцом пропущен; считает, что последующие сделки с объектом долевого строительства являются законными, ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" является добросовестным приобретателем.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель К. - Г., считая решение суда законным и обоснованным, просит состоявшееся судебное постановление оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, 15.05.2012 надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 43 - 48).
Нарушений, которые могут повлечь отмену или изменение состоявшегося судебного постановления судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Из материалов дела следует и судом установлено, что *** между истцом (дольщиком) и ответчиком (застройщиком) заключен договор N ....., по условиям которого застройщик (ООО "РоКАС") обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, произвести отделочные работы в квартире согласно Приложения N 2 к договору и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (осуществить долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N ......... проектной площадью...... кв. м, расположенной на 3 этаже в секции "Д" жилого многоквартирного дома N ......., строительство которого ведется по адресу: .......................) и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Цена договора (цена квартиры) определена в сумме ............... рублей, стоимость одного квадратного метра квартиры - ................ рублей.
Сторонами договора согласован порядок расчетов: внесение ............... рублей в качестве задатка при заключении договора, засчитываемого в счет оплаты по договору, ........... рублей - не позднее 3 календарных дней с момента заключения договора участия в долевом строительстве, оставшуюся сумму в размере .............. рублей с учетом срока сдачи дома в эксплуатацию не позднее 20.11.2009. Срок завершения строительства объекта долевого строительства застройщиком определен в 1 квартале 2009 года, срок сдачи дома в эксплуатацию - 3 квартал 2009 года.
.............. договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Омской области.
Постановлением Главы Троицкого сельского поселения N ........... от ................ указанному выше многоквартирному дому присвоен почтовый адрес: ........................................................
Во исполнение условий договора в кассу ООО "РоКАС" дольщиком внесены денежные средства в сумме ............. рублей. Исполнение участником долевого строительства обязательств по договору в указанные сроки и в приведенной денежной сумме застройщиком принято .......... ООО "РоКАС" в адрес К. направлено уведомление об отказе от исполнения договора от *** N ........... по мотивам нарушения сроков оплаты, предусмотренных договором.
16.08.2010 запись о регистрации договора долевого участия в строительстве на имя К. по заявлению ООО "РоКАС" Управлением Росреестра по Омской области погашена.
Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома ООО "РоКАС" разрешен 30.06.2011.
В дальнейшем между ООО "РоКАС" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" заключен договор N ........... от .......... долевого участия в строительстве многоквартирного дома, объектом долевого участия по которому явилась квартиры N ............. в указанном строящемся жилом доме. Стоимость жилого помещения составила ............ рублей.
................ между ООО "РоКАС" и ЗАО "Корпорация АГРО-ТРАСТ" заключен договор уступки N ..............., по условиям которого цессионарию передано право требования к ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" исполнения денежного обязательства, возникшего из договора долевого участия от 04.10.2010.
................ между ЗАО "Корпорация АГРО-ТРАСТ" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" заключено соглашение о зачете встречных однородных денежных требований.
............... между ООО "РоКАС", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", К.С. заключен договор возмездной уступки прав (цессии), по условиям которого ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" уступило К.С. право требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении квартиры N ...........
....................... составлен акта приема-передачи на имя К.С.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности расторжения застройщиком в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве и наличии предусмотренных действующим законодательством оснований (ч. 2 ст. 328 ГК РФ) для приостановления участником долевого строительства исполнения принятых на себя обязательств по договору в части графика внесения платежей.
Вывод суда является правильным, соответствующим имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствие с п. 6.1 договора долевого участия, заключенного с К., застройщик имеет право расторгнуть данный договор в одностороннем порядке в случае нарушения дольщиком условий п. 3.1 договора по срокам финансирования квартиры.
Однако данное условие договора безосновательной реализации застройщиком права на одностороннее расторжение договора не предполагает. В силу ч. 1 ст. 422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Правовая возможность кредитора в двухстороннем обязательстве приостановить исполнение своих обязательств прямо предусмотрена законом (ст. 328 ГК РФ), поэтому в отрыве от императивных норм закона условия договора реализованы быть не могут.
Иное правовое значение в апелляционной жалобе договорного регулирования правоотношений с истцом состоятельным не признано.
Оценив спорные правоотношения, руководствуясь положениями п. 5 ст. 5, ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии предусмотренных законом и договором оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
Так, судом обоснованно указано на то, что приостановленное дольщиком исполнение денежного обязательства обусловлено виновным бездействием застройщика. Судебная коллегия отмечает, что предусмотренное ч. 2 ст. 328 ГК РФ правило по сути является обязательственно-правовым способом защиты имущественных интересов кредитора в возникшем обязательстве.
Учитывая приведенное выше и поскольку обязательства сторон по договору о долевом участии в строительстве жилого дома с учетом положений п. 1 ст. 450 и п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращенными судом не признаны, денежные средства по договору участнику долевого строительства не возвращались, имущественные права К. как участника долевого строительства подлежали безусловной защите.
В данной связи доводы апелляционной жалобы о том, что порядок одностороннего расторжения договора долевого участия застройщиком нарушен не был подтверждения в суде апелляционной инстанции не нашли.
Оценивая имущественные права истца, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд правильно указал на то, что исполнение застройщиком своих обязательств по договору долевого участия обеспечено залогом в силу закона, предметом которого являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
Обеспечительная функция залога в первую очередь направлена на защиту интересов залогодержателя.
По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Учитывая, что застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
В данной связи, поведение застройщика, не исполнившего обязанность по передаче объекта строительства к установленному сроку и предпринявшего меры по реализации спорного жилого помещения иным лицам, судом первой инстанции правомерно со ссылкой на ст. 10 ГК РФ дополнительно квалифицировано как злоупотребление правом.
Принимая во внимание, что: возникновение права собственности на спорный объект напрямую урегулировано законом, а не усмотрением участников долевого строительства; факт виновного неисполнения истцом обязательств не установлен; объект права существует в натуре (разрешение на ввод жилого дома имеется); между сторонами имеется спор о вещном праве; фактически, как указали в суде кассационной инстанции К. и представитель К.С. - К.А., в настоящее время указанное жилое помещение никому из физических лиц не передано; удовлетворение судом требования о признании недействительной (погашении) записи о расторжении договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке и реальное восстановление прав истца является правомерным.
Поскольку одностороннее расторжение договора долевого участия от ***, заключенного с истцом, законным не является, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что последующие сделки с передачей прав на спорное жилое помещение в силу требований ст. ст. 166 - 168 ГК РФ закону не соответствуют и правовых последствий не влекут. Суждения подателя апелляционной жалобы об обратном отклонены.
Так как правовая возможность признания ничтожной сделки недействительной законом не исключена, суд правомерно совершенные между ООО "РоКАС" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", ООО "РоКАС" и ЗАО "Корпорация "АГРО-ТРАСТ", ЗАО "Корпорация "Агро-ТРАСТ" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", ООО "РоКАС", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" и К.С. сделки признал недействительными.
Учитывая ничтожность правового основания отчуждения ООО "РоКАС" спорного жилого помещения, иные приобретатели по смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестными признаны быть не могут. Доводы апелляционной жалобы об обратном ошибочны.
Суд первой инстанции правильно указал, что ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", К.С. не лишены возможности избрать самостоятельный способ защиты, соответствующий их нарушенному (оспариваемому) праву.
Поскольку условия договора, которые фактически касаются отделки квартиры, в полном объеме сторонами не выполнены, суд правомерно при наличии у сторон договора участия в долевом строительстве встречных обязательств и преждевременности такого требования не установил оснований для удовлетворения требования о признании права собственности на спорную квартиру за истцом.
Решение суда в данной части требованиям действующего законодательства, установленным по делу обстоятельствам соответствует и сторонами не обжалуется.
Отклоняя заявление ответной стороны о пропуске истцом срока исковой давности, суд правильно определил правовую природу материально-правового требования истца (признание недействительными сделок, не соответствующих закону), применил положения ст. 168, ч. 1 ст. 181 ГК РФ и верно пропущенным срок исковой давности не признал. Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы об ином порядке исчисления срока исковой давности, его пропуске основаны на ином субъективном толковании закона и во внимание не приняты.
Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы и соответствуют собранными по делу доказательствами и действующему законодательству, нарушений процессуального права судом не допущено.
Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из содержащихся в апелляционной жалобе доводов в порядке с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Омска от 28 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3052/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2012 г. по делу N 33-3052/2012
Председательствующий: Свотина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.
судей Кочеровой Л.В., Егоровой К.В.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании 30 мая 2012 года дело по апелляционной жалобе ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий"на решение Ленинского районного суда города Омска от 28 марта 2012 года, которым
исковые требования К. удовлетворены частично.
Признано недействительным расторжение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ***, заключенного между ООО "РоКАС" и К. Признана недействительной запись о расторжении договора.
Признаны недействительными: договор от ***, заключенный между ООО "РоКАС" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", а также государственная регистрация договора; договор уступки от ***, заключенный между ООО "РоКАС" и ЗАО "Корпорация "АГРО-ТРАСТ"; соглашение о зачете от ***, заключенное между ЗАО "Корпорация "Агро-ТРАСТ" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий"; договор возмездной уступки права от ***, заключенный между ООО "РоКАС", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" и К.С.
Прекращено право собственности К.С. на квартиру N *** в доме N *** в с. *** области. Признана недействительной запись о государственной регистрации права К.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Егоровой К.В., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к ООО "РоКАС" и др. о признании недействительным расторжения договора в одностороннем порядке.
В обоснование иска указал, что *** заключил с ООО "РоКАС" договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Объектом строительства явилась 1-комнатная квартира N ***, расположенная в доме N *** в с. *** области. Срок завершения строительства согласован как 1 квартал 2009 года, срок сдачи дома в эксплуатацию - 3 квартал 2009. Цена договора установлена в размере ................. рублей. Обязательство по финансированию исполнено в размере ............. рублей, поскольку застройщиком строительство к согласованному сроку не выполнено. Однако ООО "РоКАС" ............... в одностороннем порядке расторгло договор долевого участия.
С учетом уточненных требований просил признать недействительными одностороннее расторжение договора и запись о государственной регистрации расторжения договора; признать недействительным договор N ........ от ......... г., заключенный между ООО "РоКАС" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" и государственную регистрацию указанного договора от ...........; признать недействительным договор уступки, заключенный между ООО "РоКАС" и ЗАО
"Корпорация АГРО-ТРАСТ"; признать недействительным соглашение о зачете, заключенное между ООО "РоКАС" и ЗАО "Корпорация АГРО-ТРАСТ"; признать недействительным договор возмездной уступки прав (цессии), заключенный между ООО "РоКАС", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", К. и государственную регистрацию права. Кроме того, просил признать право собственности на объект долевого строительства.
В судебном заседании К., его представитель Г. исковые требования поддержали.
Представители ООО "РоКАС", ЗАО "Корпорация АГРО-ТРАСТ", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" Я. и П. в судебном заседании исковые требования не признали, сославшись на их необоснованность.
Представители К.С. Т. и О. исковые требования истца также не признали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что выводы суда о незаконности одностороннего порядка расторжения договора долевого участия на установленных фактических обстоятельствах и положениях материального закона не основаны; полагает, что срок исковой давности по спору, заявленному истцом определен судом неверно, срок для защиты права истцом пропущен; считает, что последующие сделки с объектом долевого строительства являются законными, ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" является добросовестным приобретателем.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель К. - Г., считая решение суда законным и обоснованным, просит состоявшееся судебное постановление оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, 15.05.2012 надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 43 - 48).
Нарушений, которые могут повлечь отмену или изменение состоявшегося судебного постановления судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Из материалов дела следует и судом установлено, что *** между истцом (дольщиком) и ответчиком (застройщиком) заключен договор N ....., по условиям которого застройщик (ООО "РоКАС") обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, произвести отделочные работы в квартире согласно Приложения N 2 к договору и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (осуществить долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N ......... проектной площадью...... кв. м, расположенной на 3 этаже в секции "Д" жилого многоквартирного дома N ......., строительство которого ведется по адресу: .......................) и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Цена договора (цена квартиры) определена в сумме ............... рублей, стоимость одного квадратного метра квартиры - ................ рублей.
Сторонами договора согласован порядок расчетов: внесение ............... рублей в качестве задатка при заключении договора, засчитываемого в счет оплаты по договору, ........... рублей - не позднее 3 календарных дней с момента заключения договора участия в долевом строительстве, оставшуюся сумму в размере .............. рублей с учетом срока сдачи дома в эксплуатацию не позднее 20.11.2009. Срок завершения строительства объекта долевого строительства застройщиком определен в 1 квартале 2009 года, срок сдачи дома в эксплуатацию - 3 квартал 2009 года.
.............. договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Омской области.
Постановлением Главы Троицкого сельского поселения N ........... от ................ указанному выше многоквартирному дому присвоен почтовый адрес: ........................................................
Во исполнение условий договора в кассу ООО "РоКАС" дольщиком внесены денежные средства в сумме ............. рублей. Исполнение участником долевого строительства обязательств по договору в указанные сроки и в приведенной денежной сумме застройщиком принято .......... ООО "РоКАС" в адрес К. направлено уведомление об отказе от исполнения договора от *** N ........... по мотивам нарушения сроков оплаты, предусмотренных договором.
16.08.2010 запись о регистрации договора долевого участия в строительстве на имя К. по заявлению ООО "РоКАС" Управлением Росреестра по Омской области погашена.
Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома ООО "РоКАС" разрешен 30.06.2011.
В дальнейшем между ООО "РоКАС" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" заключен договор N ........... от .......... долевого участия в строительстве многоквартирного дома, объектом долевого участия по которому явилась квартиры N ............. в указанном строящемся жилом доме. Стоимость жилого помещения составила ............ рублей.
................ между ООО "РоКАС" и ЗАО "Корпорация АГРО-ТРАСТ" заключен договор уступки N ..............., по условиям которого цессионарию передано право требования к ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" исполнения денежного обязательства, возникшего из договора долевого участия от 04.10.2010.
................ между ЗАО "Корпорация АГРО-ТРАСТ" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" заключено соглашение о зачете встречных однородных денежных требований.
............... между ООО "РоКАС", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", К.С. заключен договор возмездной уступки прав (цессии), по условиям которого ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" уступило К.С. право требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении квартиры N ...........
....................... составлен акта приема-передачи на имя К.С.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности расторжения застройщиком в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве и наличии предусмотренных действующим законодательством оснований (ч. 2 ст. 328 ГК РФ) для приостановления участником долевого строительства исполнения принятых на себя обязательств по договору в части графика внесения платежей.
Вывод суда является правильным, соответствующим имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствие с п. 6.1 договора долевого участия, заключенного с К., застройщик имеет право расторгнуть данный договор в одностороннем порядке в случае нарушения дольщиком условий п. 3.1 договора по срокам финансирования квартиры.
Однако данное условие договора безосновательной реализации застройщиком права на одностороннее расторжение договора не предполагает. В силу ч. 1 ст. 422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Правовая возможность кредитора в двухстороннем обязательстве приостановить исполнение своих обязательств прямо предусмотрена законом (ст. 328 ГК РФ), поэтому в отрыве от императивных норм закона условия договора реализованы быть не могут.
Иное правовое значение в апелляционной жалобе договорного регулирования правоотношений с истцом состоятельным не признано.
Оценив спорные правоотношения, руководствуясь положениями п. 5 ст. 5, ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии предусмотренных законом и договором оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
Так, судом обоснованно указано на то, что приостановленное дольщиком исполнение денежного обязательства обусловлено виновным бездействием застройщика. Судебная коллегия отмечает, что предусмотренное ч. 2 ст. 328 ГК РФ правило по сути является обязательственно-правовым способом защиты имущественных интересов кредитора в возникшем обязательстве.
Учитывая приведенное выше и поскольку обязательства сторон по договору о долевом участии в строительстве жилого дома с учетом положений п. 1 ст. 450 и п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращенными судом не признаны, денежные средства по договору участнику долевого строительства не возвращались, имущественные права К. как участника долевого строительства подлежали безусловной защите.
В данной связи доводы апелляционной жалобы о том, что порядок одностороннего расторжения договора долевого участия застройщиком нарушен не был подтверждения в суде апелляционной инстанции не нашли.
Оценивая имущественные права истца, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд правильно указал на то, что исполнение застройщиком своих обязательств по договору долевого участия обеспечено залогом в силу закона, предметом которого являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
Обеспечительная функция залога в первую очередь направлена на защиту интересов залогодержателя.
По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Учитывая, что застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
В данной связи, поведение застройщика, не исполнившего обязанность по передаче объекта строительства к установленному сроку и предпринявшего меры по реализации спорного жилого помещения иным лицам, судом первой инстанции правомерно со ссылкой на ст. 10 ГК РФ дополнительно квалифицировано как злоупотребление правом.
Принимая во внимание, что: возникновение права собственности на спорный объект напрямую урегулировано законом, а не усмотрением участников долевого строительства; факт виновного неисполнения истцом обязательств не установлен; объект права существует в натуре (разрешение на ввод жилого дома имеется); между сторонами имеется спор о вещном праве; фактически, как указали в суде кассационной инстанции К. и представитель К.С. - К.А., в настоящее время указанное жилое помещение никому из физических лиц не передано; удовлетворение судом требования о признании недействительной (погашении) записи о расторжении договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке и реальное восстановление прав истца является правомерным.
Поскольку одностороннее расторжение договора долевого участия от ***, заключенного с истцом, законным не является, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что последующие сделки с передачей прав на спорное жилое помещение в силу требований ст. ст. 166 - 168 ГК РФ закону не соответствуют и правовых последствий не влекут. Суждения подателя апелляционной жалобы об обратном отклонены.
Так как правовая возможность признания ничтожной сделки недействительной законом не исключена, суд правомерно совершенные между ООО "РоКАС" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", ООО "РоКАС" и ЗАО "Корпорация "АГРО-ТРАСТ", ЗАО "Корпорация "Агро-ТРАСТ" и ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", ООО "РоКАС", ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий" и К.С. сделки признал недействительными.
Учитывая ничтожность правового основания отчуждения ООО "РоКАС" спорного жилого помещения, иные приобретатели по смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестными признаны быть не могут. Доводы апелляционной жалобы об обратном ошибочны.
Суд первой инстанции правильно указал, что ОАО "Омский трест инженерно-строительных изысканий", К.С. не лишены возможности избрать самостоятельный способ защиты, соответствующий их нарушенному (оспариваемому) праву.
Поскольку условия договора, которые фактически касаются отделки квартиры, в полном объеме сторонами не выполнены, суд правомерно при наличии у сторон договора участия в долевом строительстве встречных обязательств и преждевременности такого требования не установил оснований для удовлетворения требования о признании права собственности на спорную квартиру за истцом.
Решение суда в данной части требованиям действующего законодательства, установленным по делу обстоятельствам соответствует и сторонами не обжалуется.
Отклоняя заявление ответной стороны о пропуске истцом срока исковой давности, суд правильно определил правовую природу материально-правового требования истца (признание недействительными сделок, не соответствующих закону), применил положения ст. 168, ч. 1 ст. 181 ГК РФ и верно пропущенным срок исковой давности не признал. Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы об ином порядке исчисления срока исковой давности, его пропуске основаны на ином субъективном толковании закона и во внимание не приняты.
Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы и соответствуют собранными по делу доказательствами и действующему законодательству, нарушений процессуального права судом не допущено.
Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из содержащихся в апелляционной жалобе доводов в порядке с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Омска от 28 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)