Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председатель Саратовского областного суда Тарасов В.Н., рассмотрев жалобу генерального директора ООО "Управляющая компания "Наш дом" ФИО1 на постановление мирового судьи судебного участка N от ДД.ММ.ГГГГ по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, в отношении ООО "Управляющая компания "Наш дом"
установил:
постановлением мирового судьи судебного участка N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Управляющая компания "Наш дом" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, и подвергнуто наказанию в виде административного штрафа в размере 10000 руб.
В своей жалобе, поданной в порядке надзора, генеральный директор ООО "Управляющая компания "Наш дом" (далее - ООО "УК Наш дом") просит об отмене судебного постановления, указывая на то, что услуги и работы, предусмотренные постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, являются обязательными для управляющей организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила имеют рекомендательный характер. По мнению заявителя, отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять незаказанные и неоплаченные услуги и работы, что свидетельствует об отсутствии в действиях управляющей организации нарушений правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; необходимо учитывать, что для включения в договор работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания; в случае отсутствия таких решений управляющая организация не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг.
Изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела в полном объеме, прихожу к следующему.
Из материалов дела следует, что административное правонарушение ООО "УК Наш дом" совершено при следующих обстоятельствах.
ДД.ММ.ГГГГ Государственной жилищной инспекцией ООО "УК Наш дом" выдано предписание N в отношении жилого фонда об устранении в срок до ДД.ММ.ГГГГ указанных в нем нарушений п. п. 4.1.6, 4.2.3.1, 5.7.2, 3.2.1, 3.2.2, 4.3.1, 4.6.1, 5.6.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д. 11).
В ходе проверки ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что предписание в полном объеме не выполнено, о чем составлен акт проверки (л.д. 14).
На основании установленных обстоятельств, ДД.ММ.ГГГГ Государственным жилищным инспектором путем составления протокола об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, возбуждено настоящее дело.
Положения ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ предусматривают административную ответственность за невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства.
Применительно к диспозиции ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ мировой судья правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и пришел к выводу о наличии оснований для привлечения ООО "УК Наш дом" к административной ответственности, который основан на исследованных по делу доказательствах - предписании N от ДД.ММ.ГГГГ; акте проверки N от ДД.ММ.ГГГГ; протоколе об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ.
Наказание назначено в пределах санкции ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ и в соответствии с требованиями ст. 4.1 КоАП РФ.
Нельзя согласиться с доводами жалобы о том, что перечень работ и услуг, предусмотренный постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N являются обязательными для управляющей организации только в случае указания на них в договоре управления, а для включения в договор управления работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома требуется решение общего собрания, при отсутствии которого управляющая организация не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг.
Исходя из п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме.
В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством РФ (ст. 39 ЖК РФ).
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, предусмотрено, что общее имущество дома в соответствии с требованиями законодательства РФ должно содержаться в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 указанных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из ст. 158 ЖК РФ, п. п. 28, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены в постановлении Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В указанном постановлении перечислено, что именно входит в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.
Соответственно в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
Если же выполнение неотложных работ и оказание услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Поскольку не имеется доказательств того, что необходимость выполнения указанных в предписании работ вызвана непредвиденными обстоятельствами, то и отсутствуют основания для освобождения ООО "УК Наш дом" от выполнения указанных работ в соответствии с заключенным договором управления.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 30.17, ст. 30.18 КоАП РФ,
постановил:
постановление мирового судьи судебного участка N от ДД.ММ.ГГГГ по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, в отношении ООО "Управляющая компания "Наш дом" оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Председатель
суда
В.Н.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Председатель Саратовского областного суда Тарасов В.Н., рассмотрев жалобу генерального директора ООО "Управляющая компания "Наш дом" ФИО1 на постановление мирового судьи судебного участка N от ДД.ММ.ГГГГ по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, в отношении ООО "Управляющая компания "Наш дом"
установил:
постановлением мирового судьи судебного участка N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Управляющая компания "Наш дом" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, и подвергнуто наказанию в виде административного штрафа в размере 10000 руб.
В своей жалобе, поданной в порядке надзора, генеральный директор ООО "Управляющая компания "Наш дом" (далее - ООО "УК Наш дом") просит об отмене судебного постановления, указывая на то, что услуги и работы, предусмотренные постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, являются обязательными для управляющей организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила имеют рекомендательный характер. По мнению заявителя, отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять незаказанные и неоплаченные услуги и работы, что свидетельствует об отсутствии в действиях управляющей организации нарушений правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; необходимо учитывать, что для включения в договор работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания; в случае отсутствия таких решений управляющая организация не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг.
Изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела в полном объеме, прихожу к следующему.
Из материалов дела следует, что административное правонарушение ООО "УК Наш дом" совершено при следующих обстоятельствах.
ДД.ММ.ГГГГ Государственной жилищной инспекцией ООО "УК Наш дом" выдано предписание N в отношении жилого фонда об устранении в срок до ДД.ММ.ГГГГ указанных в нем нарушений п. п. 4.1.6, 4.2.3.1, 5.7.2, 3.2.1, 3.2.2, 4.3.1, 4.6.1, 5.6.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д. 11).
В ходе проверки ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что предписание в полном объеме не выполнено, о чем составлен акт проверки (л.д. 14).
На основании установленных обстоятельств, ДД.ММ.ГГГГ Государственным жилищным инспектором путем составления протокола об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, возбуждено настоящее дело.
Положения ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ предусматривают административную ответственность за невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства.
Применительно к диспозиции ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ мировой судья правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и пришел к выводу о наличии оснований для привлечения ООО "УК Наш дом" к административной ответственности, который основан на исследованных по делу доказательствах - предписании N от ДД.ММ.ГГГГ; акте проверки N от ДД.ММ.ГГГГ; протоколе об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ.
Наказание назначено в пределах санкции ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ и в соответствии с требованиями ст. 4.1 КоАП РФ.
Нельзя согласиться с доводами жалобы о том, что перечень работ и услуг, предусмотренный постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N являются обязательными для управляющей организации только в случае указания на них в договоре управления, а для включения в договор управления работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома требуется решение общего собрания, при отсутствии которого управляющая организация не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг.
Исходя из п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме.
В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством РФ (ст. 39 ЖК РФ).
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, предусмотрено, что общее имущество дома в соответствии с требованиями законодательства РФ должно содержаться в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 указанных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из ст. 158 ЖК РФ, п. п. 28, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены в постановлении Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В указанном постановлении перечислено, что именно входит в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.
Соответственно в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
Если же выполнение неотложных работ и оказание услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Поскольку не имеется доказательств того, что необходимость выполнения указанных в предписании работ вызвана непредвиденными обстоятельствами, то и отсутствуют основания для освобождения ООО "УК Наш дом" от выполнения указанных работ в соответствии с заключенным договором управления.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 30.17, ст. 30.18 КоАП РФ,
постановил:
постановление мирового судьи судебного участка N от ДД.ММ.ГГГГ по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, в отношении ООО "Управляющая компания "Наш дом" оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Председатель
суда
В.Н.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)