Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Коробова К.Ю., Кужаровой Н.И., рассмотрев 12.02.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2012 (судья Даценко А.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 (судьи Смирова Я.Г., Кашина Т.А., Несмиян С.И.) по делу N А56-2499/2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Сити Сервис", место нахождения: 198260, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 19, корп. 3, ОГРН 1037819021459 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к муниципальному образованию Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области в лице Администрации муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области, место нахождения: Ленинградская обл., г. Кировск, Новая ул., д. 1, ОГРН 1054700325855 (далее - Образование), о взыскании 152 023 руб. 77 коп. задолженности по договору от 01.03.2008 N 34-08/Кир управления многоквартирным домом (далее - Договор) за март 2008 - декабрь 2010 года.
Решением от 08.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.09.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик в лице Администрации просит принятые по делу решение и постановление отменить и в удовлетворении иска отказать. По мнению подателя жалобы, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Образование является лицом, обязанным оплачивать потребленные нанимателями жилых помещений коммунальные услуги, а также услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, основаны на неправильном толковании норм права и условий Договора.
В отзыве на кассационную жалобу Общество, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Образование в лице Администрации (собственник) и Общество (управляющая организация) заключили Договор, по условиям которого управляющая организация по заданию собственника обязалась в течение срока действия Договора оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., г. Кировск, Молодежная ул., д. 18 (далее - многоквартирный дом), в том числе обеспечивать управление домом, вывоз твердых бытовых отходов, предоставление в помещения коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Приложением N 2 к Договору стороны установили перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1.3 Договора).
В соответствии с пунктом 3.1 плата для собственника помещения за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, включая услуги по управлению многоквартирным домом, при отсутствии соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме устанавливается в размере, определенном нормативными правовыми актами (решениями Совета депутатов Образования) для собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах, не установивших размер такой платы.
Размер платы для собственника нежилого помещения за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги по управлению многоквартирным домом, определен в пункте 3.2 Договора.
Величина платы для собственников и нанимателей жилых помещений за жилое помещение и коммунальные услуги определена в пункте 3.3 Договора.
Стороны 28.12.2010 подписали соглашение о расторжении Договора с 01.01.2011.
В связи с наличием 152 023 руб. 77 коп. задолженности со стороны нанимателей жилых помещений по оплате жилья и коммунальных услуг за март 2008 - декабрь 2010 года Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанции разрешили спор в пользу истца.
Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Из содержания части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Частью 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике помещения в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также по оплате коммунальных услуг.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений указанных услуг.
Расчет задолженности за спорный период, произведенный Обществом в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" и от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" и не оспоренный ответчиком, проверен судом первой инстанции и признан правильным.
Ссылка жалобы на наличие в Договоре условий, исключающих взыскание управляющей организацией задолженности, образовавшейся вследствие неоплаты коммунальных платежей населением, с собственника многоквартирного дома, несостоятельна. Поскольку наниматели жилых помещений в многоквартирном доме не являются стороной Договора и у них отсутствуют какие-либо договорные отношения с Обществом (управляющей организацией), то суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей. Этот вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10.
Пунктом 3 соглашения от 28.12.2010 о расторжении Договора также установлено, что Общество имеет право на получение дебиторской задолженности за исполнение обязательств по Договору.
Следует отметить, что Образование не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания с нанимателей задолженности по таким платежам и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
Учитывая изложенное, суды правомерно удовлетворили иск Общества.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу N А56-2499/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
К.Ю.КОРОБОВ
Н.И.КУЖАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 19.02.2013 ПО ДЕЛУ N А56-2499/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2013 г. по делу N А56-2499/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Коробова К.Ю., Кужаровой Н.И., рассмотрев 12.02.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2012 (судья Даценко А.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 (судьи Смирова Я.Г., Кашина Т.А., Несмиян С.И.) по делу N А56-2499/2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Сити Сервис", место нахождения: 198260, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 19, корп. 3, ОГРН 1037819021459 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к муниципальному образованию Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области в лице Администрации муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области, место нахождения: Ленинградская обл., г. Кировск, Новая ул., д. 1, ОГРН 1054700325855 (далее - Образование), о взыскании 152 023 руб. 77 коп. задолженности по договору от 01.03.2008 N 34-08/Кир управления многоквартирным домом (далее - Договор) за март 2008 - декабрь 2010 года.
Решением от 08.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.09.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик в лице Администрации просит принятые по делу решение и постановление отменить и в удовлетворении иска отказать. По мнению подателя жалобы, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Образование является лицом, обязанным оплачивать потребленные нанимателями жилых помещений коммунальные услуги, а также услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, основаны на неправильном толковании норм права и условий Договора.
В отзыве на кассационную жалобу Общество, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Образование в лице Администрации (собственник) и Общество (управляющая организация) заключили Договор, по условиям которого управляющая организация по заданию собственника обязалась в течение срока действия Договора оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., г. Кировск, Молодежная ул., д. 18 (далее - многоквартирный дом), в том числе обеспечивать управление домом, вывоз твердых бытовых отходов, предоставление в помещения коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Приложением N 2 к Договору стороны установили перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1.3 Договора).
В соответствии с пунктом 3.1 плата для собственника помещения за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, включая услуги по управлению многоквартирным домом, при отсутствии соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме устанавливается в размере, определенном нормативными правовыми актами (решениями Совета депутатов Образования) для собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах, не установивших размер такой платы.
Размер платы для собственника нежилого помещения за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги по управлению многоквартирным домом, определен в пункте 3.2 Договора.
Величина платы для собственников и нанимателей жилых помещений за жилое помещение и коммунальные услуги определена в пункте 3.3 Договора.
Стороны 28.12.2010 подписали соглашение о расторжении Договора с 01.01.2011.
В связи с наличием 152 023 руб. 77 коп. задолженности со стороны нанимателей жилых помещений по оплате жилья и коммунальных услуг за март 2008 - декабрь 2010 года Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанции разрешили спор в пользу истца.
Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Из содержания части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Частью 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике помещения в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также по оплате коммунальных услуг.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений указанных услуг.
Расчет задолженности за спорный период, произведенный Обществом в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" и от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" и не оспоренный ответчиком, проверен судом первой инстанции и признан правильным.
Ссылка жалобы на наличие в Договоре условий, исключающих взыскание управляющей организацией задолженности, образовавшейся вследствие неоплаты коммунальных платежей населением, с собственника многоквартирного дома, несостоятельна. Поскольку наниматели жилых помещений в многоквартирном доме не являются стороной Договора и у них отсутствуют какие-либо договорные отношения с Обществом (управляющей организацией), то суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей. Этот вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10.
Пунктом 3 соглашения от 28.12.2010 о расторжении Договора также установлено, что Общество имеет право на получение дебиторской задолженности за исполнение обязательств по Договору.
Следует отметить, что Образование не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания с нанимателей задолженности по таким платежам и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
Учитывая изложенное, суды правомерно удовлетворили иск Общества.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу N А56-2499/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
К.Ю.КОРОБОВ
Н.И.КУЖАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)