Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Мармазовой С.И.,
судей Мартемьянова В.И., Нилоговой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Пыленковой Т.А.,
при участии:
от кредитора - открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ОАО "Сбербанк России"): Федорова И.В. (паспорт, доверенность от 03.11.2010),
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Римский квадрат" (ООО Строительная фирма "Римский квадрат"): Абросимова М.А. (удостоверение, доверенность от 28.12.2012),
(иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
кредитора - ОАО "Сбербанк России"
на определение Арбитражного суда Удмуртской Республики
о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки,
вынесенное судьей Рязановой И.В.,
в рамках дела N А71-4289/2010
о признании ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (ИНН 1831008032, ОГРН 1021801172667) несостоятельным (банкротом),
установил:
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.06.2011 ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Абросимов М.А.
15.08.2011 арбитражный суд определил при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО Строительная фирма "Римский квадрат" применять правила о банкротстве застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Конкурсный управляющий должника 03.05.2012 обратился в суд с заявлением о признании на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договора ипотеки N 155-З от 01.07.2009, заключенного между ООО Строительная фирма "Римский квадрат" и ОАО "Сбербанк России" недействительной (ничтожной) сделкой.
Определением от 04.05.2012 судом в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены участники строительства (дольщики) многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по улице Аристов ключ в Ленинском районе г. Ижевска, а именно: Вахрушев Н.А., Богданов А.А., Кавригина Е.В., Митрошин Р.А., Камашев Г.М., Попова Т.М., Кожевникова О.В., Мухутдинов Т.М., Столов А.В., Шуленкова М.Б., Бузанова О.Н., Бузанов П.В., Чиркова А.С., Чирков К.В., Касимов Ш.И., Королева С.В., Королев Д.А., Мельникова А.И., Крылов А.С., Кучерова Е.А., Кучерова Ю.А., Шамаев Р.В., Безымяннова А.М., Ситдиков Т.Ф., Миллер В.П., Абрамова О.Г., Ахатова Г.И., Зыкин В.С., Яманов В.А., Устинова Е.В., Милаев В.Б., Хамидуллин И.Х., Гапонов А.Е., Гапонова Е.В., Гуща В.В., Каргашин В.В., индивидуальный предприниматель Ившин В.А., Вечтомов Д.А., Вятчанин Ю.В., Валиулин А.Г., Волкова Н.В., Кочурова Н.Ю., Кочуров С.М., Брылякова Н.А., Брыляков А.Н., Пушин И.В., Безрукова Т.А., Лялин А.В., Коротков Ю.А., Васильева В.Я., Васильев Р.В.
Определением суда от 09.08.2012 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Общество с ограниченной ответственностью "ЛанКом" (далее - ООО "ЛанКом").
До рассмотрения требования конкурсного управляющего Абросимова А.В. об оспаривании сделки должника по существу судом в порядке ст. 48 АПК РФ на основании определения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.10.2012 произведена замена ответчика - ОАО "Сбербанк России" на ООО "ЛанКом".
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31.10.2012 (резолютивная часть объявлена 10.10.2012) заявленное требование удовлетворено, суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между ООО Строительная фирма "Римский квадрат" и ОАО "Сбербанк России" договор ипотеки N 155-З от 01.07.2009.
ОАО "Сбербанк России", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что отсутствие согласия участников долевого строительства на передачу объекта незавершенного строительства, в том числе права аренды земельного участка, в обеспечение обязательств ООО "Строительная фирма Римский квадрат" по договорам N 1 НКЛ-ИС от 11.01.2008, N 12-РКЛ-ИС(М) от 10.12.2008 перед ОАО "Сбербанк России" не свидетельствует о ничтожности договора залога N 155-З от 01.07.2009. Полагает необоснованным применение судом положений ч. 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов), поскольку полученные в рамках заключенных кредитных договоров N 1НКЛ-пИС от 11.01.2008 и N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 денежные средства предоставлялись должнику для строительства второй очереди многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Аристов ключ, 10. Считает, что годичный срок исковой давности для подачи конкурсным управляющим заявления о признании оспоримой сделки недействительной истек.
В письменных отзывах на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника Абросимов М.А., ООО "ЛанКом" против удовлетворения апелляционной жалобы возражают, просят определение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Участвующие в судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ОАО "Сбербанк России" и конкурсного управляющего ООО Строительная фирма "Римский квадрат" Абросимова М.А. поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, письменные отзывы не представили, в судебное заседание не явились, что в порядке ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 26.09.2006 Главным управлением Архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска выдано ООО Строительная фирма "Римский квадрат" разрешение N 366 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными административными и торговыми помещениями, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Ленинский район, ул. Аристов ключ.
Между ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (арендатор) и Администрацией г. Ижевск (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 4334 от 06.08.2007, по условиям которого арендатору в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 189:26:040493:0024 сроком до 28.02.2010.
В соответствии с постановлением N 98/3 от 28.02.2007 земельный участок предоставлен для строительства второй очереди многоэтажного многоквартирного жилого дома.
26.10.2007 между ООО Строительная фирма "Римский квадрат" и Васильевым Романом Валерьевичем заключен договор участия в долевом строительстве N АК-2/18, согласно которому Васильев Р.В. обязался принять долевое участие в финансировании строительства многоэтажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск в 30 м на северо-восток от ж/д N 6 по ул. Аристов ключ в Ленинском районе, строящегося на основании разрешения на строительство N 1031800554400-747 от 13.09.2007, выданного Главным управлением Архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска в соответствии с проектом инв. N 275-05, кадастровый номер 18:26:040493:0024 и произвести оплату квартиры в размере 1 143 780 руб. 00 коп.
ООО Строительная фирма "Римский квадрат" в свою очередь обязалось осуществить строительство дома, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать Васильеву Р.В. квартиру N 18, расположенную на 4-м этаже (без чистовой отделки), планируемой общей площадью по проекту всего 34,66 кв. м, и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств Васильева Р.В.
В последующем ООО Строительная фирма "Римский квадрат" были заключены договоры участия в финансировании строительства многоэтажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск в 30 м на северо-восток от ж/д N 6 по ул. Аристов ключ в Ленинском районе с дольщиками - Вахрушевым Н.А., Богдановым А.А., Кавригиной Е.В., Митрошиным Р.А., Камашевым Г.М., Поповой Т.М., Кожевниковой О.В., Мухутдиновым Т.М., Столовым А.В., Шуленковой М.Б., Бузановой О.Н., Бузановым П.В., Чирковой А.С., Чирковым К.В., Касимовым Ш.И., Королевой С.В., Королевым Д.А., Мельниковой А.И., Крыловым А.С., Кучеровой Е.А., Кучеровым Ю.А., Шамаевым Р.В., Безымянновой А.М., Ситдиковым Т.Ф., Миллер В.П., Абрамовой О.Г., Ахатовой Г.И., Зыкиным В.С., Ямановым В.А., Устиновой Е.В., Милаевым В.Б., Хамидуллиным И.Х., Гапоновым А.Е., Гапоновой Е.В., Гуща В.В., Каргашиным В.В., индивидуальным предпринимателем Ившиным В.А., Вечтомовым Д.А., Вятчаниным Ю.В., Валиулиным А.Г., Волковой Н.В., Кочуровой Н.Ю., Кочуровым С.М., Брыляковой Н.А., Брыляковым А.Н., Пушиным И.В., Безруковой Т.А., Лялиным А.В., Коротковым Ю.А., Васильевой В.Я.
11.01.2008 между ОАО "Сбербанк России" (кредитор) и ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (заемщик) заключен договор N 1-НКЛ-ИС (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 11.01.2008, N 2 от 29.08.2008, N 3 от 27.11.2008, N 4 от 24.04.2009, N 5 от 25.06.2009, N 6 от 28.08.2009) об открытии невозобновляемой кредитной линии, по условиям которого кредитор принял на себя обязательства открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 105 000 000 руб. 00 коп. для финансирования затрат по проекту "Строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома с размещением на 1 этаже административных и торговых помещений по ул. Аристов ключ в Ленинском районе" на срок по 18.12.2008 под 13% годовых, а заемщик - возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора (пункт 1.1 договора).
В целях исполнения обязательств по кредитному договору N 1-НКЛ-ИС от 11.08.2008 между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО "Строительная фирма "Римский квадрат" (залогодатель) заключен договор залога недвижимости (договор ипотеки) N 1-З, по условиям которого ООО "Строительная фирма "Римский квадрат" передано в залог ОАО "Сбербанк России" принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество и право аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество (пункты 1.1, 2.1 договора).
В соответствии с п. 1.2 договора предметом залога являются:
- - объект незавершенный строительством, возведено: подвал; первый этаж; второй и третий этажи двух секций; четвертый этаж одной секции. Присутствуют конструктивные элементы здания: фундамент - железобетонный свайный, стены - кирпичные, перекрытия - железобетонные плиты. Площадь застройки - 1626,2 кв. м, Литер А), а также право аренды земельного участка сроком до 15.03.2009 с адресным ориентиром г. Ижевск, земельный участок расположен в 30 м по направлению на северо-восток от жилого дома N 6, по ул. Аристов ключ в Ленинском районе, кадастровый (или условный) номер 18-18-01/048/2006-291;
- - право аренды земельного участка сроком до 15.03.2009 с адресным ориентиром г. Ижевск, земельный участок расположен в 30 м по направлению на северо-восток от жилого дома N 6, по ул. Аристов ключ в Ленинском районе, кадастровый номер 18:26:040493:0020, с площадью, функционально обеспечивающей находящейся на ней закладываемый объект недвижимости, 9252 кв. м, в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка.
10.12.2008 между ОАО "Сбербанк России" (кредитор) и ООО Строительная Фирма "Римский квадрат" (заемщик) заключен договор N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с п. 1.1 которого кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 10 300 000 руб. 00 коп. для финансирования затрат по проекту строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными административных и торговых помещениями, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Аристов ключ, 8 в Ленинском районе на срок по 25.11.2013 под 18% годовых, а заемщик - возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора.
Полученные в рамках договоров об открытии невозобновляемой кредитной линии N 1-НКЛ-ИС от 11.01.2008, N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 кредитные денежные средства ООО "Строительная Фирма "Римский квадрат" направило на финансирование строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями, расположенного в Ленинском районе г. Ижевск, ул. Аристов ключ, что подтверждается заключенными ООО Строительная Фирма "Римский квадрат" с ЗАО "Удмуртлифт", ООО "Строитель", ООО "РК-Стройиндустрия", ООО "Инженерный центр "Теромоэко", Производственный кооператив Строительная фирма "Агровод" договорами подряда, справками о стоимости выполненных работ и затрат, платежными поручениями, подтверждающими получение ООО "Строительная Фирма "Римский квартал" кредитных денежных средств по договорам N 1-НКЛ-ИС от 11.01.2008, N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 и перечисление данных денежных средств в счет исполнения выполненных в рамках договора подряда работ.
29.12.2008 многоэтажный многоквартирный жилой дом с размещением на 1-м этаже административных и торговых помещений по ул. Аристов ключ в Ленинском районе (1-й пусковой комплекс - жилой дом 1, 2, 3, 4 секции) введен в эксплуатацию, что подтверждается представленным в материалы дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 1031800554400-"136", выданным Администрацией г. Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.
30.06.2008 ООО Строительная фирма "Римский квадрат" получено разрешение N 1031800554400-747 на строительство 2-ой очереди многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Удмуртская Республика г. Ижевск, в 30 м на северо-восток от ж\\д N 6 по ул. Аристов ключ в Ленинском районе.
25.05.2009 ООО "Строительная фирма "Римский квадрат" зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 408,4 кв. м, степень готовности 20%, инв. N 45716, лит. А, адрес объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Аристов ключ, 10, кадастровый (или условный) номер: 18-18/01/043/2009-501. Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике на указанный объект выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 18АА N 753493 от 25.05.2009.
01.07.2009 между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (залогодатель) заключен договор ипотеки N 155-З, по условиям которого в счет исполнения принятых на себя обязательств по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии N 1-НКЛ-ИС от 11.01.2008, N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 залогодатель передал залогодержателю принадлежащий на праве собственности недвижимое имущество и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество, указанных в п. 1.2 договора.
Согласно п. 1.2 договора ипотеки N 155-З от 01.07.2009 предметом залога является:
- - объект недвижимости - объект незавершенный строительством, площадь застройки 408,4 кв. м, степень готовности 20%, инв. N 45716, литер А, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Аристов ключ, д. 10, кадастровый (или условный) номер объекта: 18-1801/043/2009-501;
- - право аренды земельного участка сроком до 28.02.2010, находящегося по адресу: г. Ижевск, примерно в 30 м по направлению на северо-восток от жилого дома N 6, по ул. Аристов ключ, кадастровый номер 18:26:040493:0024, с площадью, функционально обеспечивающей находящейся на ней закладываемый объект недвижимости, 2474 кв. м, в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью договора.
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23.06.2010 в отношении ООО Строительная фирма "Римский квадрат" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Абросимов М.А.
Определением суда от 11.01.2011 в отношении Строительная фирма "Римский квадрат" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Абросимов М.А.
Решением суда от 16.06.2011 ООО Строительная фирма "Римский квадрат" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Абросимов М.А.
Конкурсный управляющий должника Абросимов М.А., полагая, что договор ипотеки от 01.07.2009 N 155-З заключен в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов без согласия участников долевого строительства на передачу имущества в залог и в отсутствие согласия ОАО "Сбербанк России" на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании указанного договора недействительным (ничтожным).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора от 01.07.2009 N 155-З как не соответствующего требованиям закона - ч. 7 ст. 13, ч. 2 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, ч. 2 ст. 346 ГК РФ.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, заслушав представителей конкурсного управляющего должника Абросимова М.А., ОАО "Сбербанк России" в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) принятого судебного акта в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям ст. 61.9 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.
На основании п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий имеет право подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок, совершенных должником.
В силу п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям, и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1 названного Закона) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в данном Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или законодательством о юридических лицах).
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости.
Согласно ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
Частью 2 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
Судом первой инстанции принято во внимание, что договор ипотеки N 155-З заключен должником с ОАО "Сбербанк России" 01.07.2009, то есть после заключения договора участия в долевом строительстве N АК-2/18 от 26.10.2007 с первым участником долевого строительства.
При этом в материалы дела в нарушение требований ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не представлено согласие участников строительства на передачу в залог ОАО "Сбербанк России" объекта незавершенного строительства, прав аренды земельного участка в обеспечение исполнений обязательств по кредитным договорам.
ОАО "Сбербанк России" не представлено доказательств, свидетельствующих об использовании полученных по договорам N 1НКЛ-ИС от 11.01.2008 и N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 кредитных денежных средств на финансирование строительства именно второй очереди многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Удмуртская Республика, Ленинский район г. Ижевска, ул. Аристов ключ, 10 (ст. 65 АПК РФ).
Кроме того, как обоснованно отметил суд первой инстанции, согласие ОАО "Сбербанк России" на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор ипотеки N 155-З от 01.07.2009 является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно, совершена в нарушение ч. 2 ст. 346 ГК РФ и ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на необоснованный отказ суда первой инстанции в применении срока исковой давности апелляционным судом не принимается по следующим основаниям.
Годичный срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ, применяется к оспоримым сделкам.
Рассматриваемая сделка оспаривается по основаниям несоответствия ее закону, то есть как ничтожная.
Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из материалов дела следует, что заявление об оспаривании сделки должника подано в арбитражный суд 03.05.2012, договор ипотеки N 155-З заключен 01.07.2009, в связи с чем срок исковой давности для обращения конкурсного управляющего от имени должника в арбитражный суд с соответствующим заявлением не является истекшим, оснований для применения исковой давности у суда первой инстанции не имелось.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что полученные в рамках заключенных кредитных договоров N 1НКЛ-пИС от 11.01.2008 и N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 денежные средства предоставлялись должнику для строительства второй очереди многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Аристов ключ, 10, является необоснованным.
Согласно пункту 1.1 договора N 1-НКЛ-ИС от 11.01.2008 кредитор принял на себя обязательства открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту "Строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома с размещением на 1 этаже административных и торговых помещений по ул. Аристов ключ в Ленинском районе".
В соответствии с п. 1.1 договора N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными административных и торговых помещениями, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Аристов ключ, 8 в Ленинском районе.
Из содержания условий указанных договоров не следует, что кредитором финансировалось строительство второй очереди многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Удмуртская Республика, Ленинский район г. Ижевска, ул. Аристов ключ, 10.
Таким образом, выводы суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты как основания для отмены обжалуемого определения суда, поскольку они не опровергают выводов суда и установленных фактических обстоятельств дела, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана правильная оценка.
Оспариваемый судебный акт по приведенным в жалобе доводам отмене или изменению не подлежит (ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31 октября 2012 года по делу N А71-4289/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
С.И.МАРМАЗОВА
Судьи
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
Т.С.НИЛОГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2013 N 17АП-13628/2010-ГК ПО ДЕЛУ N А71-4289/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2013 г. N 17АП-13628/2010-ГК
Дело N А71-4289/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Мармазовой С.И.,
судей Мартемьянова В.И., Нилоговой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Пыленковой Т.А.,
при участии:
от кредитора - открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ОАО "Сбербанк России"): Федорова И.В. (паспорт, доверенность от 03.11.2010),
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Римский квадрат" (ООО Строительная фирма "Римский квадрат"): Абросимова М.А. (удостоверение, доверенность от 28.12.2012),
(иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
кредитора - ОАО "Сбербанк России"
на определение Арбитражного суда Удмуртской Республики
о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки,
вынесенное судьей Рязановой И.В.,
в рамках дела N А71-4289/2010
о признании ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (ИНН 1831008032, ОГРН 1021801172667) несостоятельным (банкротом),
установил:
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.06.2011 ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Абросимов М.А.
15.08.2011 арбитражный суд определил при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО Строительная фирма "Римский квадрат" применять правила о банкротстве застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Конкурсный управляющий должника 03.05.2012 обратился в суд с заявлением о признании на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договора ипотеки N 155-З от 01.07.2009, заключенного между ООО Строительная фирма "Римский квадрат" и ОАО "Сбербанк России" недействительной (ничтожной) сделкой.
Определением от 04.05.2012 судом в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены участники строительства (дольщики) многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по улице Аристов ключ в Ленинском районе г. Ижевска, а именно: Вахрушев Н.А., Богданов А.А., Кавригина Е.В., Митрошин Р.А., Камашев Г.М., Попова Т.М., Кожевникова О.В., Мухутдинов Т.М., Столов А.В., Шуленкова М.Б., Бузанова О.Н., Бузанов П.В., Чиркова А.С., Чирков К.В., Касимов Ш.И., Королева С.В., Королев Д.А., Мельникова А.И., Крылов А.С., Кучерова Е.А., Кучерова Ю.А., Шамаев Р.В., Безымяннова А.М., Ситдиков Т.Ф., Миллер В.П., Абрамова О.Г., Ахатова Г.И., Зыкин В.С., Яманов В.А., Устинова Е.В., Милаев В.Б., Хамидуллин И.Х., Гапонов А.Е., Гапонова Е.В., Гуща В.В., Каргашин В.В., индивидуальный предприниматель Ившин В.А., Вечтомов Д.А., Вятчанин Ю.В., Валиулин А.Г., Волкова Н.В., Кочурова Н.Ю., Кочуров С.М., Брылякова Н.А., Брыляков А.Н., Пушин И.В., Безрукова Т.А., Лялин А.В., Коротков Ю.А., Васильева В.Я., Васильев Р.В.
Определением суда от 09.08.2012 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Общество с ограниченной ответственностью "ЛанКом" (далее - ООО "ЛанКом").
До рассмотрения требования конкурсного управляющего Абросимова А.В. об оспаривании сделки должника по существу судом в порядке ст. 48 АПК РФ на основании определения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.10.2012 произведена замена ответчика - ОАО "Сбербанк России" на ООО "ЛанКом".
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31.10.2012 (резолютивная часть объявлена 10.10.2012) заявленное требование удовлетворено, суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между ООО Строительная фирма "Римский квадрат" и ОАО "Сбербанк России" договор ипотеки N 155-З от 01.07.2009.
ОАО "Сбербанк России", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что отсутствие согласия участников долевого строительства на передачу объекта незавершенного строительства, в том числе права аренды земельного участка, в обеспечение обязательств ООО "Строительная фирма Римский квадрат" по договорам N 1 НКЛ-ИС от 11.01.2008, N 12-РКЛ-ИС(М) от 10.12.2008 перед ОАО "Сбербанк России" не свидетельствует о ничтожности договора залога N 155-З от 01.07.2009. Полагает необоснованным применение судом положений ч. 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов), поскольку полученные в рамках заключенных кредитных договоров N 1НКЛ-пИС от 11.01.2008 и N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 денежные средства предоставлялись должнику для строительства второй очереди многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Аристов ключ, 10. Считает, что годичный срок исковой давности для подачи конкурсным управляющим заявления о признании оспоримой сделки недействительной истек.
В письменных отзывах на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника Абросимов М.А., ООО "ЛанКом" против удовлетворения апелляционной жалобы возражают, просят определение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Участвующие в судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ОАО "Сбербанк России" и конкурсного управляющего ООО Строительная фирма "Римский квадрат" Абросимова М.А. поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, письменные отзывы не представили, в судебное заседание не явились, что в порядке ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 26.09.2006 Главным управлением Архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска выдано ООО Строительная фирма "Римский квадрат" разрешение N 366 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными административными и торговыми помещениями, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Ленинский район, ул. Аристов ключ.
Между ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (арендатор) и Администрацией г. Ижевск (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 4334 от 06.08.2007, по условиям которого арендатору в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 189:26:040493:0024 сроком до 28.02.2010.
В соответствии с постановлением N 98/3 от 28.02.2007 земельный участок предоставлен для строительства второй очереди многоэтажного многоквартирного жилого дома.
26.10.2007 между ООО Строительная фирма "Римский квадрат" и Васильевым Романом Валерьевичем заключен договор участия в долевом строительстве N АК-2/18, согласно которому Васильев Р.В. обязался принять долевое участие в финансировании строительства многоэтажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск в 30 м на северо-восток от ж/д N 6 по ул. Аристов ключ в Ленинском районе, строящегося на основании разрешения на строительство N 1031800554400-747 от 13.09.2007, выданного Главным управлением Архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска в соответствии с проектом инв. N 275-05, кадастровый номер 18:26:040493:0024 и произвести оплату квартиры в размере 1 143 780 руб. 00 коп.
ООО Строительная фирма "Римский квадрат" в свою очередь обязалось осуществить строительство дома, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать Васильеву Р.В. квартиру N 18, расположенную на 4-м этаже (без чистовой отделки), планируемой общей площадью по проекту всего 34,66 кв. м, и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств Васильева Р.В.
В последующем ООО Строительная фирма "Римский квадрат" были заключены договоры участия в финансировании строительства многоэтажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск в 30 м на северо-восток от ж/д N 6 по ул. Аристов ключ в Ленинском районе с дольщиками - Вахрушевым Н.А., Богдановым А.А., Кавригиной Е.В., Митрошиным Р.А., Камашевым Г.М., Поповой Т.М., Кожевниковой О.В., Мухутдиновым Т.М., Столовым А.В., Шуленковой М.Б., Бузановой О.Н., Бузановым П.В., Чирковой А.С., Чирковым К.В., Касимовым Ш.И., Королевой С.В., Королевым Д.А., Мельниковой А.И., Крыловым А.С., Кучеровой Е.А., Кучеровым Ю.А., Шамаевым Р.В., Безымянновой А.М., Ситдиковым Т.Ф., Миллер В.П., Абрамовой О.Г., Ахатовой Г.И., Зыкиным В.С., Ямановым В.А., Устиновой Е.В., Милаевым В.Б., Хамидуллиным И.Х., Гапоновым А.Е., Гапоновой Е.В., Гуща В.В., Каргашиным В.В., индивидуальным предпринимателем Ившиным В.А., Вечтомовым Д.А., Вятчаниным Ю.В., Валиулиным А.Г., Волковой Н.В., Кочуровой Н.Ю., Кочуровым С.М., Брыляковой Н.А., Брыляковым А.Н., Пушиным И.В., Безруковой Т.А., Лялиным А.В., Коротковым Ю.А., Васильевой В.Я.
11.01.2008 между ОАО "Сбербанк России" (кредитор) и ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (заемщик) заключен договор N 1-НКЛ-ИС (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 11.01.2008, N 2 от 29.08.2008, N 3 от 27.11.2008, N 4 от 24.04.2009, N 5 от 25.06.2009, N 6 от 28.08.2009) об открытии невозобновляемой кредитной линии, по условиям которого кредитор принял на себя обязательства открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 105 000 000 руб. 00 коп. для финансирования затрат по проекту "Строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома с размещением на 1 этаже административных и торговых помещений по ул. Аристов ключ в Ленинском районе" на срок по 18.12.2008 под 13% годовых, а заемщик - возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора (пункт 1.1 договора).
В целях исполнения обязательств по кредитному договору N 1-НКЛ-ИС от 11.08.2008 между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО "Строительная фирма "Римский квадрат" (залогодатель) заключен договор залога недвижимости (договор ипотеки) N 1-З, по условиям которого ООО "Строительная фирма "Римский квадрат" передано в залог ОАО "Сбербанк России" принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество и право аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество (пункты 1.1, 2.1 договора).
В соответствии с п. 1.2 договора предметом залога являются:
- - объект незавершенный строительством, возведено: подвал; первый этаж; второй и третий этажи двух секций; четвертый этаж одной секции. Присутствуют конструктивные элементы здания: фундамент - железобетонный свайный, стены - кирпичные, перекрытия - железобетонные плиты. Площадь застройки - 1626,2 кв. м, Литер А), а также право аренды земельного участка сроком до 15.03.2009 с адресным ориентиром г. Ижевск, земельный участок расположен в 30 м по направлению на северо-восток от жилого дома N 6, по ул. Аристов ключ в Ленинском районе, кадастровый (или условный) номер 18-18-01/048/2006-291;
- - право аренды земельного участка сроком до 15.03.2009 с адресным ориентиром г. Ижевск, земельный участок расположен в 30 м по направлению на северо-восток от жилого дома N 6, по ул. Аристов ключ в Ленинском районе, кадастровый номер 18:26:040493:0020, с площадью, функционально обеспечивающей находящейся на ней закладываемый объект недвижимости, 9252 кв. м, в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка.
10.12.2008 между ОАО "Сбербанк России" (кредитор) и ООО Строительная Фирма "Римский квадрат" (заемщик) заключен договор N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с п. 1.1 которого кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 10 300 000 руб. 00 коп. для финансирования затрат по проекту строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными административных и торговых помещениями, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Аристов ключ, 8 в Ленинском районе на срок по 25.11.2013 под 18% годовых, а заемщик - возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора.
Полученные в рамках договоров об открытии невозобновляемой кредитной линии N 1-НКЛ-ИС от 11.01.2008, N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 кредитные денежные средства ООО "Строительная Фирма "Римский квадрат" направило на финансирование строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями, расположенного в Ленинском районе г. Ижевск, ул. Аристов ключ, что подтверждается заключенными ООО Строительная Фирма "Римский квадрат" с ЗАО "Удмуртлифт", ООО "Строитель", ООО "РК-Стройиндустрия", ООО "Инженерный центр "Теромоэко", Производственный кооператив Строительная фирма "Агровод" договорами подряда, справками о стоимости выполненных работ и затрат, платежными поручениями, подтверждающими получение ООО "Строительная Фирма "Римский квартал" кредитных денежных средств по договорам N 1-НКЛ-ИС от 11.01.2008, N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 и перечисление данных денежных средств в счет исполнения выполненных в рамках договора подряда работ.
29.12.2008 многоэтажный многоквартирный жилой дом с размещением на 1-м этаже административных и торговых помещений по ул. Аристов ключ в Ленинском районе (1-й пусковой комплекс - жилой дом 1, 2, 3, 4 секции) введен в эксплуатацию, что подтверждается представленным в материалы дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 1031800554400-"136", выданным Администрацией г. Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.
30.06.2008 ООО Строительная фирма "Римский квадрат" получено разрешение N 1031800554400-747 на строительство 2-ой очереди многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Удмуртская Республика г. Ижевск, в 30 м на северо-восток от ж\\д N 6 по ул. Аристов ключ в Ленинском районе.
25.05.2009 ООО "Строительная фирма "Римский квадрат" зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 408,4 кв. м, степень готовности 20%, инв. N 45716, лит. А, адрес объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Аристов ключ, 10, кадастровый (или условный) номер: 18-18/01/043/2009-501. Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике на указанный объект выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 18АА N 753493 от 25.05.2009.
01.07.2009 между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО Строительная фирма "Римский квадрат" (залогодатель) заключен договор ипотеки N 155-З, по условиям которого в счет исполнения принятых на себя обязательств по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии N 1-НКЛ-ИС от 11.01.2008, N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 залогодатель передал залогодержателю принадлежащий на праве собственности недвижимое имущество и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество, указанных в п. 1.2 договора.
Согласно п. 1.2 договора ипотеки N 155-З от 01.07.2009 предметом залога является:
- - объект недвижимости - объект незавершенный строительством, площадь застройки 408,4 кв. м, степень готовности 20%, инв. N 45716, литер А, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Аристов ключ, д. 10, кадастровый (или условный) номер объекта: 18-1801/043/2009-501;
- - право аренды земельного участка сроком до 28.02.2010, находящегося по адресу: г. Ижевск, примерно в 30 м по направлению на северо-восток от жилого дома N 6, по ул. Аристов ключ, кадастровый номер 18:26:040493:0024, с площадью, функционально обеспечивающей находящейся на ней закладываемый объект недвижимости, 2474 кв. м, в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью договора.
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23.06.2010 в отношении ООО Строительная фирма "Римский квадрат" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Абросимов М.А.
Определением суда от 11.01.2011 в отношении Строительная фирма "Римский квадрат" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Абросимов М.А.
Решением суда от 16.06.2011 ООО Строительная фирма "Римский квадрат" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Абросимов М.А.
Конкурсный управляющий должника Абросимов М.А., полагая, что договор ипотеки от 01.07.2009 N 155-З заключен в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов без согласия участников долевого строительства на передачу имущества в залог и в отсутствие согласия ОАО "Сбербанк России" на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании указанного договора недействительным (ничтожным).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора от 01.07.2009 N 155-З как не соответствующего требованиям закона - ч. 7 ст. 13, ч. 2 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, ч. 2 ст. 346 ГК РФ.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, заслушав представителей конкурсного управляющего должника Абросимова М.А., ОАО "Сбербанк России" в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) принятого судебного акта в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям ст. 61.9 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.
На основании п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий имеет право подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок, совершенных должником.
В силу п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям, и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1 названного Закона) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в данном Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или законодательством о юридических лицах).
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости.
Согласно ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
Частью 2 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
Судом первой инстанции принято во внимание, что договор ипотеки N 155-З заключен должником с ОАО "Сбербанк России" 01.07.2009, то есть после заключения договора участия в долевом строительстве N АК-2/18 от 26.10.2007 с первым участником долевого строительства.
При этом в материалы дела в нарушение требований ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не представлено согласие участников строительства на передачу в залог ОАО "Сбербанк России" объекта незавершенного строительства, прав аренды земельного участка в обеспечение исполнений обязательств по кредитным договорам.
ОАО "Сбербанк России" не представлено доказательств, свидетельствующих об использовании полученных по договорам N 1НКЛ-ИС от 11.01.2008 и N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 кредитных денежных средств на финансирование строительства именно второй очереди многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Удмуртская Республика, Ленинский район г. Ижевска, ул. Аристов ключ, 10 (ст. 65 АПК РФ).
Кроме того, как обоснованно отметил суд первой инстанции, согласие ОАО "Сбербанк России" на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор ипотеки N 155-З от 01.07.2009 является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно, совершена в нарушение ч. 2 ст. 346 ГК РФ и ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на необоснованный отказ суда первой инстанции в применении срока исковой давности апелляционным судом не принимается по следующим основаниям.
Годичный срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ, применяется к оспоримым сделкам.
Рассматриваемая сделка оспаривается по основаниям несоответствия ее закону, то есть как ничтожная.
Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из материалов дела следует, что заявление об оспаривании сделки должника подано в арбитражный суд 03.05.2012, договор ипотеки N 155-З заключен 01.07.2009, в связи с чем срок исковой давности для обращения конкурсного управляющего от имени должника в арбитражный суд с соответствующим заявлением не является истекшим, оснований для применения исковой давности у суда первой инстанции не имелось.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что полученные в рамках заключенных кредитных договоров N 1НКЛ-пИС от 11.01.2008 и N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 денежные средства предоставлялись должнику для строительства второй очереди многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Аристов ключ, 10, является необоснованным.
Согласно пункту 1.1 договора N 1-НКЛ-ИС от 11.01.2008 кредитор принял на себя обязательства открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту "Строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома с размещением на 1 этаже административных и торговых помещений по ул. Аристов ключ в Ленинском районе".
В соответствии с п. 1.1 договора N 12-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 10.12.2008 кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными административных и торговых помещениями, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Аристов ключ, 8 в Ленинском районе.
Из содержания условий указанных договоров не следует, что кредитором финансировалось строительство второй очереди многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Удмуртская Республика, Ленинский район г. Ижевска, ул. Аристов ключ, 10.
Таким образом, выводы суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты как основания для отмены обжалуемого определения суда, поскольку они не опровергают выводов суда и установленных фактических обстоятельств дела, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана правильная оценка.
Оспариваемый судебный акт по приведенным в жалобе доводам отмене или изменению не подлежит (ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31 октября 2012 года по делу N А71-4289/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
С.И.МАРМАЗОВА
Судьи
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
Т.С.НИЛОГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)