Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2013 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Щелокаевой Т.А.,
судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комлевой Н.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу совместного советско-лихтенштейнского предприятия "Воркута Индастриз" (ОГРН: 1021100808420; ИНН: 1103017537; юридический адрес: 169912, Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 53а)
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явились;
- от ответчика: Кузнецовой О.В., по доверенности от 25.02.2013,
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.06.2013 по делу N А29-1268/2013, принятое судом в составе судьи Марковой О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Центральное" (ОГРН: 1071103004510; ИНН: 1103042364; юридический адрес: 169900, Республика Коми, г. Воркута, ул. Парковая, д. 52)
к совместному советско-лихтенштейнскому предприятию "Воркута Индастриз" (ОГРН: 1021100808420; ИНН: 1103017537; юридический адрес: 169912, Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 53а)
о взыскании задолженности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центральное" (далее - истец, общество, ООО "Центральное") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением от 14.02.2013 N 1-9/515 совместному советско-лихтенштейнскому предприятию "Воркута Индастриз" (далее - заявитель, ответчик, предприятие, СП "Воркута Индастриз") о взыскании 2 120 900 рублей 60 копеек задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома N 53а по улице Ленина города Воркута (далее - многоквартирный жилой дом, дом, МКД), на основании договора управления многоквартирным домом от 22.12.2007 N 2-у (далее - договор, договор управления, договор N 2-у), за период с 01.02.2010 по 22.08.2012.
Исковые требования основаны на положениях договора, статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 4, 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, пунктов 16, 30, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) и мотивированы неисполнением со стороны ответчика денежного обязательства по оплате оказанных в спорный период услуг.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 14.06.2013 исковые требования ООО "Центральное" удовлетворены в полном объеме. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции согласился с позицией истца о наличии у ответчика в силу договора управления обязанности оплатить оказанные ООО "Центральное" в спорный период услуги.
Не согласившись с принятым решением, СП "Воркута Индастриз" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой. В обоснование заявленной жалобы заявитель указал, что договор управления, на который ссылается суд первой инстанции, является недействительным, поскольку заключался с нарушением норм, установленных ЖК РФ. По мнению ответчика, договор заключался без учета площадей, принадлежащих СП "Воркута Индастриз". Помимо этого, заявитель полагает, что судом первой инстанции необоснованно отклонены доводы СП "Воркута Индастриз" о самостоятельном содержании предприятием общего имущества МКД без привлечения для этих целей истца, заключив отдельные договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. Заявитель полагает, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о фактическом исполнении ООО "Центральное" функций управляющей организации по договору в спорный период.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку представителей во Второй арбитражный апелляционный суд не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца.
Представитель ответчика в заседании поддержал доводы жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 14.06.2013 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 22.12.2007 на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22.12.2012 между собственниками помещений дома (собственники) и ООО "Центральное" (управляющая организация) заключен договор управления (т. 1, л.д. 75-88), по которому управляющая организация по заданию собственника в течение согласованного срока за плату обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг собственнику и пользующемся его помещениями в многоквартирном доме лицам. Потребители - собственники (наниматели) жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (пункты 1.1, 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.1 управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом, начиная с 01.09.2008 и осуществлять управлением общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с условиями договора и действующим законодательством Российской Федерации с наибольшей выгодой в интересах собственника в соответствии с установленными целями.
В силу пунктов 3.1.2, 3.1.14 договора в число обязанностей управляющей организации входит оказание собственнику и пользующимся его помещениями в этом доме лицам, в частности, услуг по содержанию и выполнение работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем и периодичностью, указанными в приложениях к договору N 3 "Перечень обязательных и дополнительных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме", N 4 "Перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме"; выдача собственнику платежных документов не позднее 27 числа оплачиваемого месяца, а также выдача по требованию собственников на предварительное внесение платы за содержание и ремонт. Согласно пунктам 3.2.1, 3.2.5 договора управляющая организация вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательство по договору; в установленном порядке взыскивать с виновных суммы неплатежей.
Собственники в соответствии с пунктом 3.3.1 договора обязаны своевременно и полностью вносить плату за содержание и ремонт жилья.
Цена договора (комплекса работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и представлению коммунальных услуг) определяется как сумма платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, которые обязаны оплатить собственники управляющей организации. Месячная стоимость комплекса услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг определяется как сумма месячной платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Плата за содержание и ремонт жилья включает в себя плату за услуги и работы по управлению, в доле каждой работы и услуги за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (пункты 4.1, 4.2 договора).
Плата за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Собственники, вносят плату на счет, указанный управляющей организацией в платежном документе (пункты 4.7, 4.10 договора).
Договор заключен на три года и действует с 01.09.2008. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункты 9.1, 9.2, 9.6).
Согласно имеющимся в материалах дела решению Арбитражного суда Республики Коми от 21.02.2011 по делу N А29-8827/2010 (т. 1, л.д. 89-94), свидетельству о государственной регистрации права от 26.05.2012 серии 11 АА N 865834 (т. 4, л.д. 59) выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.03.2013 N 01/075/2013-80 (т. 4, л.д. 2) СП "Воркута Индастриз" в силу приобретательной давности являлся собственником встроенного помещения, назначение: нежилое, общая площадь 2746,5 кв. м, этаж: подвал, 1 этаж, номера на поэтажном плане А-I подвал: (N 1-3; 7-9; 16-76); 1 этаж (N 1-70) по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 53а.
В период с 01.02.2010 по 22.08.2012, реализуя полномочия по управлению многоквартирным жилым домом, в том числе посредством заключения договоров с обслуживающими организациями (т. 1, л.д. 121-156; т. 2, л.д. 1-15, 38-53, 71-94, 111-122, 131-139, 152-159, 170-173; т. 4, л.д. 1-3, 16-31, 44-48, 51-54, 64-67, 89-80, 94-102, 142-146), истец оказал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, что подтверждается актами о приемке ООО "Центральное" выполненных обслуживающими организациями работ в спорный период (т. 1, л.д. 158-166; т. 2, л.д. 19-37, 57-70, 96-110, 123-130, 141-151, 161-169, 176-188; т. 3, л.д. 5-15, 33-43, 49-50, 55-63, 68-76, 84-93, 102-141, 147-153), отчетами о выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества за 2010, 2011, 2012 годы (т. 4, л.д. 112-121).
За оказанные в спорный период услуги ООО "Центральное" начислило СП "Воркута Индастриз" 2 120 900 рублей 60 копеек и предъявило ответчику акт выполненных работ от 09.01.2013 N 00000012 (т. 1, л.д. 73) и счет-фактуру от 09.01.2013 N 00000012 (т. 1, л.д. 71), которую предприятие оставило без оплаты.
Истец направлял в адрес ответчика претензию от 31.01.2013 N 1-9/314 (т. 1, д. л. 62-66) с требованием в течение пяти дней с момента получения последней погасить задолженность. В ответе на претензию ответчик возразил относительно требований ООО "Центральное", в частности, указав на возникновение у предприятия права собственности на встроенное помещение после заключения договора управления, а также на его несоответствие действующему законодательству.
Отсутствие добровольного исполнения со стороны начислило СП "Воркута Индастриз" обязательства по оплате оказанных со стороны истца услуг по содержанию и ремонту общего имущества, послужило основанием для обращения ООО "Центральное" в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением о взыскании суммы долга.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Пункт 1 статьи 8 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключенный между ООО "Центральное" и собственниками помещений, в число которых входит и ответчик, договор управления регулируется нормами жилищного и гражданского законодательства.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, в частности, собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор управления заключается в письменной форме на условиях, указанных в решении общего собрания собственников, являющихся одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся вопросы, перечисленные в ЖК РФ, в том числе вопросы, решаемые в порядке, предусмотренном положениями статей 44, 45, 46, 47, 48 ЖК РФ.
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Между тем в материалах дела вопреки статье 65 АПК РФ отсутствуют данные об оспаривании ответчиком решения от 22.12.2007, предписавшего заключить договор с истцом, и о признании недействительным последнего, а также самого договора. В материалах дела отсутствуют сведения, что функции управления домом в спорный период осуществляла иная организация. В связи с чем суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что отношения между истцом, как управляющей организацией, и ответчиком, как собственником помещения в МКД, регулируются положениями договора, и с позиции статьи 428 ГК РФ, статей 44, 46, 162 ЖК РФ отклоняет приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя о недействительности договора управления, а также о неприменении к предприятию его условий.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244, 249 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно техническому паспорту нежилого помещения, составленному по состоянию на 27.11.2011, свидетельству о государственной регистрации права от 26.05.2012 серии 11 АА N 865834 помещение ответчика является встроенным в МКД, то есть располагаемым в габаритах жилого дома, следовательно, не является самостоятельным объектом, в связи с чем обслуживание помещения невозможно отдельно от обслуживания многоквартирного дома.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Из пунктов 29 - 31 Правил N 491 следует, что содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств. Размер платы на эти нужды устанавливается не менее чем один год на общем собрании собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом. При этом учитываются предложения управляющей организации.
Пунктом 4.3 договора управления установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается соразмерно количеству месяцев действия договора и доле собственника вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме от стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в приложениях NN 3, 4 к договору, которая составляет на момент заключения договора 168 700 рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС. Размер месячной платы за 1 кв. м за содержание и ремонт жилого помещения на момент заключения договора составляет 25 рублей 15 копеек в месяц.
Исходя из пунктов 4.4, 4.5 договора стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлена на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация вправе за тридцать дней до окончания каждого года действия договора предоставить собственникам смету расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае, если общее собрание собственников в указанный срок не состоялось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Доказательств изменения утвержденной платы за содержание и ремонт общего имущества в спорный период в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд первой инстанции при рассмотрении дела по существу и проверке предъявленной к оплате суммы долга правомерно исходил из установленной договором управления цены - 25 рублей 15 копеек за 1 кв. м в месяц.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.
Доказательств оплаты в предъявленном размере долга ответчиком истцу за оказанные услуги в деле отсутствуют. Суд первой инстанции обоснованно указал, что несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества путем внесения платежей, установленных для всех собственников. С учетом изложенного апелляционный суд не принимает ссылки ответчика на самостоятельные договоры, заключенные между СП "Воркута Индастриз" и обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями.
Аргумент заявителя о недоказанности истцом факта выполнения в спорный период услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД опровергается имеющимися в материалах дела документами. Оказание с 01.02.2010 по 22.08.2012 услуг по договору управления подтверждено финансово-хозяйственной и исполнительной документацией истца. ООО "Центральное" при заключении договоров с обслуживающими организациями руководствовалось положениями договора управления, которым собственники и управляющая организация согласовали состав общего имущества МКД, перечень обязательных и дополнительных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, перечень работ по текущему ремонту общего имущества.
Пунктами 3.4.1 - 3.4.6 договора управления собственнику помещения в МКД предоставлено право осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору, в частности, участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме; присутствовать при выполнении работ и оказания услуг управляющей организацией, связанных с выполнением обязанностей по договору; привлекать для контроля качества выполнения работ и предоставляемых услуг по договору сторонние организации, специалистов, экспертов; требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилья в случае оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; требовать от управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения управляющей организацией своих обязанностей по договору; требовать от управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении договора.
Между тем ответчик правами, предоставленными ему договором, а также перечисленными в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, не воспользовался. Доказательств, свидетельствующих об обращении ответчика к истцу с соответствующими запросами в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции находит, что решение принято Арбитражным судом Республики Коми на основании полного исследования фактических обстоятельств дела, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется. В прочих доводах ответчика, приведенных в апелляционной жалобе, отсутствуют факты, которые имеют юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного истцом требования по существу в суде первой инстанции. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.06.2013 по делу N А29-1268/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу совместного советско-лихтенштейнского предприятия "Воркута Индастриз" (ОГРН: 1021100808420; ИНН: 1103017537; юридический адрес: 169912, Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 53а) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2013 ПО ДЕЛУ N А29-1268/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2013 г. по делу N А29-1268/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2013 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Щелокаевой Т.А.,
судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комлевой Н.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу совместного советско-лихтенштейнского предприятия "Воркута Индастриз" (ОГРН: 1021100808420; ИНН: 1103017537; юридический адрес: 169912, Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 53а)
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явились;
- от ответчика: Кузнецовой О.В., по доверенности от 25.02.2013,
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.06.2013 по делу N А29-1268/2013, принятое судом в составе судьи Марковой О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Центральное" (ОГРН: 1071103004510; ИНН: 1103042364; юридический адрес: 169900, Республика Коми, г. Воркута, ул. Парковая, д. 52)
к совместному советско-лихтенштейнскому предприятию "Воркута Индастриз" (ОГРН: 1021100808420; ИНН: 1103017537; юридический адрес: 169912, Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 53а)
о взыскании задолженности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центральное" (далее - истец, общество, ООО "Центральное") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением от 14.02.2013 N 1-9/515 совместному советско-лихтенштейнскому предприятию "Воркута Индастриз" (далее - заявитель, ответчик, предприятие, СП "Воркута Индастриз") о взыскании 2 120 900 рублей 60 копеек задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома N 53а по улице Ленина города Воркута (далее - многоквартирный жилой дом, дом, МКД), на основании договора управления многоквартирным домом от 22.12.2007 N 2-у (далее - договор, договор управления, договор N 2-у), за период с 01.02.2010 по 22.08.2012.
Исковые требования основаны на положениях договора, статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 4, 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, пунктов 16, 30, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) и мотивированы неисполнением со стороны ответчика денежного обязательства по оплате оказанных в спорный период услуг.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 14.06.2013 исковые требования ООО "Центральное" удовлетворены в полном объеме. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции согласился с позицией истца о наличии у ответчика в силу договора управления обязанности оплатить оказанные ООО "Центральное" в спорный период услуги.
Не согласившись с принятым решением, СП "Воркута Индастриз" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой. В обоснование заявленной жалобы заявитель указал, что договор управления, на который ссылается суд первой инстанции, является недействительным, поскольку заключался с нарушением норм, установленных ЖК РФ. По мнению ответчика, договор заключался без учета площадей, принадлежащих СП "Воркута Индастриз". Помимо этого, заявитель полагает, что судом первой инстанции необоснованно отклонены доводы СП "Воркута Индастриз" о самостоятельном содержании предприятием общего имущества МКД без привлечения для этих целей истца, заключив отдельные договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. Заявитель полагает, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о фактическом исполнении ООО "Центральное" функций управляющей организации по договору в спорный период.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку представителей во Второй арбитражный апелляционный суд не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца.
Представитель ответчика в заседании поддержал доводы жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 14.06.2013 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 22.12.2007 на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22.12.2012 между собственниками помещений дома (собственники) и ООО "Центральное" (управляющая организация) заключен договор управления (т. 1, л.д. 75-88), по которому управляющая организация по заданию собственника в течение согласованного срока за плату обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг собственнику и пользующемся его помещениями в многоквартирном доме лицам. Потребители - собственники (наниматели) жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (пункты 1.1, 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.1 управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом, начиная с 01.09.2008 и осуществлять управлением общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с условиями договора и действующим законодательством Российской Федерации с наибольшей выгодой в интересах собственника в соответствии с установленными целями.
В силу пунктов 3.1.2, 3.1.14 договора в число обязанностей управляющей организации входит оказание собственнику и пользующимся его помещениями в этом доме лицам, в частности, услуг по содержанию и выполнение работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем и периодичностью, указанными в приложениях к договору N 3 "Перечень обязательных и дополнительных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме", N 4 "Перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме"; выдача собственнику платежных документов не позднее 27 числа оплачиваемого месяца, а также выдача по требованию собственников на предварительное внесение платы за содержание и ремонт. Согласно пунктам 3.2.1, 3.2.5 договора управляющая организация вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательство по договору; в установленном порядке взыскивать с виновных суммы неплатежей.
Собственники в соответствии с пунктом 3.3.1 договора обязаны своевременно и полностью вносить плату за содержание и ремонт жилья.
Цена договора (комплекса работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и представлению коммунальных услуг) определяется как сумма платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, которые обязаны оплатить собственники управляющей организации. Месячная стоимость комплекса услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг определяется как сумма месячной платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Плата за содержание и ремонт жилья включает в себя плату за услуги и работы по управлению, в доле каждой работы и услуги за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (пункты 4.1, 4.2 договора).
Плата за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Собственники, вносят плату на счет, указанный управляющей организацией в платежном документе (пункты 4.7, 4.10 договора).
Договор заключен на три года и действует с 01.09.2008. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункты 9.1, 9.2, 9.6).
Согласно имеющимся в материалах дела решению Арбитражного суда Республики Коми от 21.02.2011 по делу N А29-8827/2010 (т. 1, л.д. 89-94), свидетельству о государственной регистрации права от 26.05.2012 серии 11 АА N 865834 (т. 4, л.д. 59) выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.03.2013 N 01/075/2013-80 (т. 4, л.д. 2) СП "Воркута Индастриз" в силу приобретательной давности являлся собственником встроенного помещения, назначение: нежилое, общая площадь 2746,5 кв. м, этаж: подвал, 1 этаж, номера на поэтажном плане А-I подвал: (N 1-3; 7-9; 16-76); 1 этаж (N 1-70) по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 53а.
В период с 01.02.2010 по 22.08.2012, реализуя полномочия по управлению многоквартирным жилым домом, в том числе посредством заключения договоров с обслуживающими организациями (т. 1, л.д. 121-156; т. 2, л.д. 1-15, 38-53, 71-94, 111-122, 131-139, 152-159, 170-173; т. 4, л.д. 1-3, 16-31, 44-48, 51-54, 64-67, 89-80, 94-102, 142-146), истец оказал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, что подтверждается актами о приемке ООО "Центральное" выполненных обслуживающими организациями работ в спорный период (т. 1, л.д. 158-166; т. 2, л.д. 19-37, 57-70, 96-110, 123-130, 141-151, 161-169, 176-188; т. 3, л.д. 5-15, 33-43, 49-50, 55-63, 68-76, 84-93, 102-141, 147-153), отчетами о выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества за 2010, 2011, 2012 годы (т. 4, л.д. 112-121).
За оказанные в спорный период услуги ООО "Центральное" начислило СП "Воркута Индастриз" 2 120 900 рублей 60 копеек и предъявило ответчику акт выполненных работ от 09.01.2013 N 00000012 (т. 1, л.д. 73) и счет-фактуру от 09.01.2013 N 00000012 (т. 1, л.д. 71), которую предприятие оставило без оплаты.
Истец направлял в адрес ответчика претензию от 31.01.2013 N 1-9/314 (т. 1, д. л. 62-66) с требованием в течение пяти дней с момента получения последней погасить задолженность. В ответе на претензию ответчик возразил относительно требований ООО "Центральное", в частности, указав на возникновение у предприятия права собственности на встроенное помещение после заключения договора управления, а также на его несоответствие действующему законодательству.
Отсутствие добровольного исполнения со стороны начислило СП "Воркута Индастриз" обязательства по оплате оказанных со стороны истца услуг по содержанию и ремонту общего имущества, послужило основанием для обращения ООО "Центральное" в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением о взыскании суммы долга.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Пункт 1 статьи 8 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключенный между ООО "Центральное" и собственниками помещений, в число которых входит и ответчик, договор управления регулируется нормами жилищного и гражданского законодательства.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, в частности, собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор управления заключается в письменной форме на условиях, указанных в решении общего собрания собственников, являющихся одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся вопросы, перечисленные в ЖК РФ, в том числе вопросы, решаемые в порядке, предусмотренном положениями статей 44, 45, 46, 47, 48 ЖК РФ.
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Между тем в материалах дела вопреки статье 65 АПК РФ отсутствуют данные об оспаривании ответчиком решения от 22.12.2007, предписавшего заключить договор с истцом, и о признании недействительным последнего, а также самого договора. В материалах дела отсутствуют сведения, что функции управления домом в спорный период осуществляла иная организация. В связи с чем суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что отношения между истцом, как управляющей организацией, и ответчиком, как собственником помещения в МКД, регулируются положениями договора, и с позиции статьи 428 ГК РФ, статей 44, 46, 162 ЖК РФ отклоняет приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя о недействительности договора управления, а также о неприменении к предприятию его условий.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244, 249 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно техническому паспорту нежилого помещения, составленному по состоянию на 27.11.2011, свидетельству о государственной регистрации права от 26.05.2012 серии 11 АА N 865834 помещение ответчика является встроенным в МКД, то есть располагаемым в габаритах жилого дома, следовательно, не является самостоятельным объектом, в связи с чем обслуживание помещения невозможно отдельно от обслуживания многоквартирного дома.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Из пунктов 29 - 31 Правил N 491 следует, что содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств. Размер платы на эти нужды устанавливается не менее чем один год на общем собрании собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом. При этом учитываются предложения управляющей организации.
Пунктом 4.3 договора управления установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается соразмерно количеству месяцев действия договора и доле собственника вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме от стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в приложениях NN 3, 4 к договору, которая составляет на момент заключения договора 168 700 рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС. Размер месячной платы за 1 кв. м за содержание и ремонт жилого помещения на момент заключения договора составляет 25 рублей 15 копеек в месяц.
Исходя из пунктов 4.4, 4.5 договора стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлена на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация вправе за тридцать дней до окончания каждого года действия договора предоставить собственникам смету расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае, если общее собрание собственников в указанный срок не состоялось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Доказательств изменения утвержденной платы за содержание и ремонт общего имущества в спорный период в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд первой инстанции при рассмотрении дела по существу и проверке предъявленной к оплате суммы долга правомерно исходил из установленной договором управления цены - 25 рублей 15 копеек за 1 кв. м в месяц.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.
Доказательств оплаты в предъявленном размере долга ответчиком истцу за оказанные услуги в деле отсутствуют. Суд первой инстанции обоснованно указал, что несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества путем внесения платежей, установленных для всех собственников. С учетом изложенного апелляционный суд не принимает ссылки ответчика на самостоятельные договоры, заключенные между СП "Воркута Индастриз" и обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями.
Аргумент заявителя о недоказанности истцом факта выполнения в спорный период услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД опровергается имеющимися в материалах дела документами. Оказание с 01.02.2010 по 22.08.2012 услуг по договору управления подтверждено финансово-хозяйственной и исполнительной документацией истца. ООО "Центральное" при заключении договоров с обслуживающими организациями руководствовалось положениями договора управления, которым собственники и управляющая организация согласовали состав общего имущества МКД, перечень обязательных и дополнительных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, перечень работ по текущему ремонту общего имущества.
Пунктами 3.4.1 - 3.4.6 договора управления собственнику помещения в МКД предоставлено право осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору, в частности, участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме; присутствовать при выполнении работ и оказания услуг управляющей организацией, связанных с выполнением обязанностей по договору; привлекать для контроля качества выполнения работ и предоставляемых услуг по договору сторонние организации, специалистов, экспертов; требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилья в случае оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; требовать от управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения управляющей организацией своих обязанностей по договору; требовать от управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении договора.
Между тем ответчик правами, предоставленными ему договором, а также перечисленными в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, не воспользовался. Доказательств, свидетельствующих об обращении ответчика к истцу с соответствующими запросами в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции находит, что решение принято Арбитражным судом Республики Коми на основании полного исследования фактических обстоятельств дела, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется. В прочих доводах ответчика, приведенных в апелляционной жалобе, отсутствуют факты, которые имеют юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного истцом требования по существу в суде первой инстанции. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.06.2013 по делу N А29-1268/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу совместного советско-лихтенштейнского предприятия "Воркута Индастриз" (ОГРН: 1021100808420; ИНН: 1103017537; юридический адрес: 169912, Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 53а) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)