Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.08.2012 по делу N А21-3785/2012 (судья Широченко Д.В.),
установил:
Открытое акционерное общество "Сбербанк России", место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ново-Строй", место нахождения: 236000, Калининград, ул. Чайковского, д. 58, ОГРН 1033901821480 (далее - ООО "Ново-Строй"), и обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "БалтКерамика", место нахождения: 236039, Калининград, Железнодорожная ул., д. 5, 2, ОГРН 1113926008570 (далее - ООО "ТД "БалтКерамика"), о признании недействительным заключенного ответчиками договора от 01.11.2011 N 20 долевого участия в строительстве квартиры в жилом доме по адресу: Калининград, ул. Куйбышева, д. 90.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446.
Суд первой инстанции решением от 16.08.2012 в иске отказал.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 01.11.2012 отказал Банку в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы и возвратил апелляционную жалобу.
В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 16.08.2012 и удовлетворить иск.
Податель жалобы указывает на следующее: необходимость получения согласия Банка на заключение договора долевого участия в строительстве следует из пункта 6 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке); суд неверно истолковал данное Банком согласие на смену разрешенного использования земельного участка, принадлежащего ООО "Ново-Строй" и находящегося в залоге у Банка, как согласие на привлечение этим обществом дольщиков к участию в строительстве жилого дома на данном участке.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Банк и общество с ограниченной ответственностью "Либор-Н" (заемщик) заключили 12.02.2007 договор N 8626-103007 об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 278 830 000 руб. для финансирования строительства двух жилых домов.
В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору Банк и ООО "Ново-Строй" заключили договор от 08.06.2009 N 8626-103007/И-15 ипотеки принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 39:15:13-26-05:0027, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования "под строительство индивидуального жилого дома", расположенного по адресу: Калининград, ул. Куйбышева, д. 90. Договор ипотеки зарегистрирован 15.07.2009.
Центральный районный суд города Калининграда решением от 28.06.2010 и дополнительным решением от 21.09.2010 по делу N 21015/2010 взыскал в пользу Банка с ООО "Либор-Н" солидарно с поручителями задолженность по кредитному договору и обратил взыскание на заложенное имущество, в том числе на принадлежащий ООО "Ново-Строй" земельный участок с кадастровым номером 39:15:13-26-05:0027.
Банк и ООО "Ново-Строй" дополнительным соглашением от 14.09.2010 N 3 к договору ипотеки от 08.06.2009 изменили предмет ипотеки и установили, что предметом залога является земельный участок площадью 3041 кв. м с кадастровым номером 39:15:132605:3, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования "под строительство многоквартирного двенадцатиэтажного жилого дома", расположенный по адресу: Калининград, ул. Куйбышева, д. 90, образованный в результате объединения нескольких участков, принадлежащих залогодателю, в том числе участка площадью 1000 кв. м, ранее предназначавшегося для строительства индивидуального жилого дома. Соглашение зарегистрировано 21.09.2010.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 15.02.2012 по делу N А21-5557/2011 в отношении ООО "Либор-Н" введено конкурсное производство. В реестр требований кредиторов внесена задолженность по кредитному договору от 12.07.2007.
ООО "Ново-Строй" выдано разрешение от 28.02.2011 N RU39315000-122/2011 на строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 3041 кв. м.
ООО "Ново-Строй" (застройщик) и ООО "ТД "БалтКерамика" (дольщик) заключили договор от 01.11.2011 N 20 долевого участия в строительстве жилого дома. В соответствии с данным договором застройщик обязался после ввода дома в эксплуатацию передать в собственность дольщику квартиру со строительным номером 20 проектной площадью 60,89 кв. м на третьем этаже дома, а дольщик обязался инвестировать в строительство дома денежные средства в размере 2 131 150 руб.
Банк, ссылаясь на то, что договор долевого участия в строительстве заключен застройщиком без получения согласия Банка как залогодержателя земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, возникает ипотека в силу закона в пользу участника долевого строительства (залогодержателя). В случае, если земельный участок уже являлся предметом ипотеки в обеспечение исполнения иного обязательства, в отношении того же земельного участка возникает последующая ипотека. Пунктом 6 названной статьи предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок был передан в залог в качестве обеспечения обязательств.
В обоснование недействительности оспариваемого договора долевого участия Банк ссылался на статьи 37 и 64 Закона об ипотеке, исходя из которых при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на участке здание или сооружение залогодателя, отчуждение которых залогодателем допускается только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Кроме того, в подтверждение недействительности сделки Банк указывал на пункт 4.1.2 договора ипотеки от 08.06.2009, в соответствии с которым последующий залог допускается только по согласованию с залогодержателем.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств. Для регистрации права собственности залогодателя на вновь образованный земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома было получено согласие Банка как залогодержателя одного из участков, вошедших в состав вновь образованного участка. Истец был осведомлен об использовании собственником земельного участка по целевому назначению - для строительства многоквартирного дома - и фактически согласовал такое использование, а из опубликованной в сети "Интернет" проектной декларации можно было предположить, что для ведения строительства необходимо привлечение денежных средств дольщиков. Банку, имеющему как залогодержатель право проверять использование залогодателем предмета залога, должно было быть известно о заключении договоров долевого участия в строительстве. ООО "Ново-Строй" не имеет собственных обязательств перед истцом; заключенным между Банком и обществом договором ипотеки от 08.06.2009 не установлен запрет на привлечение средств дольщиков.
Кассационная инстанция считает, что суд при рассмотрении дела неверно определил, какие обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора, и не установил данные обстоятельства, а обстоятельства, на которых основан вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований, не имеют определяющего значения для оценки оспариваемого договора.
Понятие договора участия в долевом строительстве содержится в статье 4 Закона N 214-ФЗ. Суд первой инстанции не дал оценку договору от 01.11.2011 N 20 с точки зрения того, может ли он рассматриваться как сделка об отчуждении строящегося здания, находящегося на заложенном земельном участке, на заключение которой в силу статей 37, 64 Закона об ипотеке требуется согласие залогодержателя - Банка.
Суд не проанализировал ссылку Банка на пункт 4.1.2 договора ипотеки от 08.06.2009 исходя из того, что по смыслу статьи 43 Закона об ипотеке несоблюдение условий, предусмотренных предшествующим договором об ипотеке, влечет оспоримость, а не ничтожность последующей ипотеки.
Суд не проверил соблюдение застройщиком условий, предусмотренных пунктом 6 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, и не определил, какие последствия наступают в случае нарушения названной нормы.
Кроме того, как установлено судом и подтверждается Банком, ООО "Ново-Строй" заключило 36 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома на земельном участке площадью 3041 кв. м по ул. Куйбышева, д. 90. В соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ земельный участок считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации первого договора и до передачи объекта долевого строительства дольщику застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, суду следовало выяснить, какую правовую цель преследует Банк, предъявляя настоящий иск, и если требования Банка направлены на прекращение последующей ипотеки земельного участка, то допустимо ли в данном случае применение избранного Банком способа защиты с учетом сохранения иных договоров участия в долевом строительстве того же дома, которые не оспаривались Банком, а в признании недействительным одного из договоров, заключенного с гражданином, отказано вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции.
Поскольку суд первой инстанции не установил все существенные для дела обстоятельства и не исследовал доводы истца, приведенные им в обоснование исковых требований, суд кассационной инстанции лишен возможности проверить правильность применения судом норм материального права. В связи с этим обжалуемое решение подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор по результатам оценки всех доводов Банка.
Принимая во внимание изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.08.2012 по делу N А21-3785/2012 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 22.01.2013 ПО ДЕЛУ N А21-3785/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2013 г. по делу N А21-3785/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.08.2012 по делу N А21-3785/2012 (судья Широченко Д.В.),
установил:
Открытое акционерное общество "Сбербанк России", место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ново-Строй", место нахождения: 236000, Калининград, ул. Чайковского, д. 58, ОГРН 1033901821480 (далее - ООО "Ново-Строй"), и обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "БалтКерамика", место нахождения: 236039, Калининград, Железнодорожная ул., д. 5, 2, ОГРН 1113926008570 (далее - ООО "ТД "БалтКерамика"), о признании недействительным заключенного ответчиками договора от 01.11.2011 N 20 долевого участия в строительстве квартиры в жилом доме по адресу: Калининград, ул. Куйбышева, д. 90.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446.
Суд первой инстанции решением от 16.08.2012 в иске отказал.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 01.11.2012 отказал Банку в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы и возвратил апелляционную жалобу.
В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 16.08.2012 и удовлетворить иск.
Податель жалобы указывает на следующее: необходимость получения согласия Банка на заключение договора долевого участия в строительстве следует из пункта 6 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке); суд неверно истолковал данное Банком согласие на смену разрешенного использования земельного участка, принадлежащего ООО "Ново-Строй" и находящегося в залоге у Банка, как согласие на привлечение этим обществом дольщиков к участию в строительстве жилого дома на данном участке.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Банк и общество с ограниченной ответственностью "Либор-Н" (заемщик) заключили 12.02.2007 договор N 8626-103007 об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 278 830 000 руб. для финансирования строительства двух жилых домов.
В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору Банк и ООО "Ново-Строй" заключили договор от 08.06.2009 N 8626-103007/И-15 ипотеки принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 39:15:13-26-05:0027, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования "под строительство индивидуального жилого дома", расположенного по адресу: Калининград, ул. Куйбышева, д. 90. Договор ипотеки зарегистрирован 15.07.2009.
Центральный районный суд города Калининграда решением от 28.06.2010 и дополнительным решением от 21.09.2010 по делу N 21015/2010 взыскал в пользу Банка с ООО "Либор-Н" солидарно с поручителями задолженность по кредитному договору и обратил взыскание на заложенное имущество, в том числе на принадлежащий ООО "Ново-Строй" земельный участок с кадастровым номером 39:15:13-26-05:0027.
Банк и ООО "Ново-Строй" дополнительным соглашением от 14.09.2010 N 3 к договору ипотеки от 08.06.2009 изменили предмет ипотеки и установили, что предметом залога является земельный участок площадью 3041 кв. м с кадастровым номером 39:15:132605:3, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования "под строительство многоквартирного двенадцатиэтажного жилого дома", расположенный по адресу: Калининград, ул. Куйбышева, д. 90, образованный в результате объединения нескольких участков, принадлежащих залогодателю, в том числе участка площадью 1000 кв. м, ранее предназначавшегося для строительства индивидуального жилого дома. Соглашение зарегистрировано 21.09.2010.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 15.02.2012 по делу N А21-5557/2011 в отношении ООО "Либор-Н" введено конкурсное производство. В реестр требований кредиторов внесена задолженность по кредитному договору от 12.07.2007.
ООО "Ново-Строй" выдано разрешение от 28.02.2011 N RU39315000-122/2011 на строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 3041 кв. м.
ООО "Ново-Строй" (застройщик) и ООО "ТД "БалтКерамика" (дольщик) заключили договор от 01.11.2011 N 20 долевого участия в строительстве жилого дома. В соответствии с данным договором застройщик обязался после ввода дома в эксплуатацию передать в собственность дольщику квартиру со строительным номером 20 проектной площадью 60,89 кв. м на третьем этаже дома, а дольщик обязался инвестировать в строительство дома денежные средства в размере 2 131 150 руб.
Банк, ссылаясь на то, что договор долевого участия в строительстве заключен застройщиком без получения согласия Банка как залогодержателя земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, возникает ипотека в силу закона в пользу участника долевого строительства (залогодержателя). В случае, если земельный участок уже являлся предметом ипотеки в обеспечение исполнения иного обязательства, в отношении того же земельного участка возникает последующая ипотека. Пунктом 6 названной статьи предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок был передан в залог в качестве обеспечения обязательств.
В обоснование недействительности оспариваемого договора долевого участия Банк ссылался на статьи 37 и 64 Закона об ипотеке, исходя из которых при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на участке здание или сооружение залогодателя, отчуждение которых залогодателем допускается только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Кроме того, в подтверждение недействительности сделки Банк указывал на пункт 4.1.2 договора ипотеки от 08.06.2009, в соответствии с которым последующий залог допускается только по согласованию с залогодержателем.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств. Для регистрации права собственности залогодателя на вновь образованный земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома было получено согласие Банка как залогодержателя одного из участков, вошедших в состав вновь образованного участка. Истец был осведомлен об использовании собственником земельного участка по целевому назначению - для строительства многоквартирного дома - и фактически согласовал такое использование, а из опубликованной в сети "Интернет" проектной декларации можно было предположить, что для ведения строительства необходимо привлечение денежных средств дольщиков. Банку, имеющему как залогодержатель право проверять использование залогодателем предмета залога, должно было быть известно о заключении договоров долевого участия в строительстве. ООО "Ново-Строй" не имеет собственных обязательств перед истцом; заключенным между Банком и обществом договором ипотеки от 08.06.2009 не установлен запрет на привлечение средств дольщиков.
Кассационная инстанция считает, что суд при рассмотрении дела неверно определил, какие обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора, и не установил данные обстоятельства, а обстоятельства, на которых основан вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований, не имеют определяющего значения для оценки оспариваемого договора.
Понятие договора участия в долевом строительстве содержится в статье 4 Закона N 214-ФЗ. Суд первой инстанции не дал оценку договору от 01.11.2011 N 20 с точки зрения того, может ли он рассматриваться как сделка об отчуждении строящегося здания, находящегося на заложенном земельном участке, на заключение которой в силу статей 37, 64 Закона об ипотеке требуется согласие залогодержателя - Банка.
Суд не проанализировал ссылку Банка на пункт 4.1.2 договора ипотеки от 08.06.2009 исходя из того, что по смыслу статьи 43 Закона об ипотеке несоблюдение условий, предусмотренных предшествующим договором об ипотеке, влечет оспоримость, а не ничтожность последующей ипотеки.
Суд не проверил соблюдение застройщиком условий, предусмотренных пунктом 6 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, и не определил, какие последствия наступают в случае нарушения названной нормы.
Кроме того, как установлено судом и подтверждается Банком, ООО "Ново-Строй" заключило 36 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома на земельном участке площадью 3041 кв. м по ул. Куйбышева, д. 90. В соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ земельный участок считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации первого договора и до передачи объекта долевого строительства дольщику застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, суду следовало выяснить, какую правовую цель преследует Банк, предъявляя настоящий иск, и если требования Банка направлены на прекращение последующей ипотеки земельного участка, то допустимо ли в данном случае применение избранного Банком способа защиты с учетом сохранения иных договоров участия в долевом строительстве того же дома, которые не оспаривались Банком, а в признании недействительным одного из договоров, заключенного с гражданином, отказано вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции.
Поскольку суд первой инстанции не установил все существенные для дела обстоятельства и не исследовал доводы истца, приведенные им в обоснование исковых требований, суд кассационной инстанции лишен возможности проверить правильность применения судом норм материального права. В связи с этим обжалуемое решение подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор по результатам оценки всех доводов Банка.
Принимая во внимание изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.08.2012 по делу N А21-3785/2012 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)