Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кребель М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей Петровского М.В., Радикевич М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Я. к ООО "Сибводстрой-Т" о признании права собственности
по кассационной жалобе Я. на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 2 марта 2011 года,
заслушав доклад судьи Петровского М.В., объяснения представителя истца Ф., поддержавшей доводы кассационной жалобы, и представителя ответчика Э., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,
установила:
Я. обратилась в Октябрьский районный суд г. Томска с иском к ООО "Сибводстрой-Т" о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N/__/ (первоначальный строительный N/__/) общей площадью /__/ кв. м, расположенную на третьем этаже первого подъезда жилого дома по адресу: /__/, а также на однокомнатную квартиру N/__/ (первоначальный строительный N/__/) общей площадью /__/ кв. м, расположенную на шестом этаже первого подъезда жилого дома по тому же адресу.
В обоснование требований истцом указано, что 30.12.2009 ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" заключены два договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: /__/, согласно которым ООО "Сибводстрой-Т" обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать ООО "ЖСК 101" две квартиры: двухкомнатную строительный N/__/ общей площадью /__/ кв. м и однокомнатную строительный N/__/ общей площадью /__/ кв. м, расположенные в указанном доме; 31.12.2009 Я. и ООО "ЖСК 101" заключены договоры уступки права требования, согласно которым ООО "ЖСК 101" уступило истцу право требования передачи спорных квартир; договоры долевого участия в строительстве не зарегистрированы, ее требования о государственной регистрации договоров ООО "ЖСК 101" не выполнены; заочным решением Октябрьского районного суда г. Томска от 25.06.2009 требования Я. о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и договоров цессии удовлетворены; в настоящее время строительство дома завершено, ООО "Сибводстрой-Т" получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию; поскольку с момента возникновения самостоятельного объекта недвижимости и окончания процесса строительства регистрация договоров участия в долевом строительстве и договоров цессии невозможна, защита нарушенных прав истца может быть осуществлена путем признания за ней права собственности на бывшие объекты долевого строительства по вышеуказанным договорам.
Истец Я. в судебное заседание не явилась.
Представитель истца Б. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что стороны согласовали все существенные условия договоров и определили их предмет; отсутствие государственной регистрации не является существенным нарушением закона о долевом участии в строительстве, договоры об уступке права требования от 31.12.2009 подписаны сторонами, истец фактически произвела расчет; закон, регулирующий правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве направлен на защиту прав граждан; в соответствии с п. 2.1 ст. 1 данного закона вышеназванные договоры от 31.12.2009 могут быть признаны недействительными лишь по иску Я.; поскольку договоры долевого участия в строительстве заключены двумя юридическими лицами, расчет произведен путем зачета взаимных требований, и фактически денежные средства не передавались, то договоры долевого участия в строительстве могли не регистрироваться, а с момента вступления в правоотношение физического лица, договоры цессии подлежат государственной регистрации.
Представители истца Т. и Ф. требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО "Сибводстрой-Т" Э. иск не признала, представила отзыв, в котором указала, что истец не имеет права требования в отношении спорных квартир; представленные Я. договоры участия в долевом строительстве N/__/ и N/__/ от 30.12.2009 являются незаключенными, так как не содержат всех существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и не зарегистрированы в установленном законом порядке; соответственно, основанные на незаключенных договорах договоры цессии от 31.12.2009 ничтожны.
Представитель третьего лица ООО "ЖСК 101" в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица ЗАО "СУ ТДСК" А. возражал против удовлетворения иска, пояснив, что, заключая договоры цессии, истец осознавала, что договоры долевого участия в строительстве не зарегистрированы.
Обжалуемым решением на основании ч. 2.1 ст. 1, ч. 1, ч. 2 ст. 27, ст. 4, ст. 5, ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 1, п. 4 ст. 421, ст. 431, 168, п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167, п. 1 ст. 382 ГК РФ, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Я. просит решение отменить, указав следующее:
- договоры цессии от 31.12.2009 согласованы с директором ООО "Сибводстрой-Т";
- выводы суда о незаключенности договоров долевого участия в строительстве от 30.12.2009 не соответствуют нормативным актам и фактическим обстоятельствам дела, поскольку при подписании этих договоров, а также документов о порядке взаимозачетов ООО "Сибводстрой-Т" (застройщик) и ООО "ЖСК 101" (участник) по каждому договору согласовали объект долевого строительства, срок его передачи застройщиком участнику долевого строительства, цену договора и порядок расчетов, то есть все существенные условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ;
- соглашение о взаиморасчетах от 30.12.2009, заключенное ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101", в силу ст. 434 ГК РФ свидетельствует о согласовании сторонами договоров об участии в долевом строительстве существенных условий договора, кроме того, все расчеты по договорам долевого участия в строительстве между сторонами произведены в день подписания договоров 30.12.2009;
- поскольку по договорам долевого участия в строительстве все расчеты ООО "ЖСК 101" произведены, у последнего возникло право передать свои права по указанным договорам Я. без передачи обязанностей по уплате договорной цены;
- с момента подписания договора цессии права требования от ООО "Сибводстрой-Т" передачи квартир перешли к Я. с ведома и согласия должника ООО "Сибводстрой-Т";
- поскольку Я. предпринимала меры по государственной регистрации договоров, неблагоприятные последствия отсутствия такой регистрации на нее возлагаться не могут;
- в соответствии с ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку, но не по заявлению юридических лиц.
В возражениях на кассационную жалобу представитель ООО "Сибводстрой-Т" Э. просит решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия на основании ст. 354 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 30.12.2009 ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" подписаны два договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: /__/, (N/__/ и N/__/) согласно которым ООО "Сибводстрой-Т" обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать ООО "ЖСК 101" в собственность две квартиры: двухкомнатную строительный N/__/ общей площадью /__/ кв. м и однокомнатную строительный N/__/ общей площадью /__/ кв. м, расположенные в указанном доме.
Как следует из протокола взаиморасчета от 30.12.2009, ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" пришли к соглашению о погашении задолженности ООО "ЖСК 101" перед ООО "Сибводстрой-Т" по договору N/__/ от 30.12.2009 (л.д. 88). Аналогичная информация содержится в справке ООО "Сибводстрой-Т" от 30.12.2009 (л.д. 26).
Согласно справке ООО "Сибводстрой-Т" от 30.12.2009 ООО "ЖСК 101" оплатило застройщику и стоимость квартиры по договору N/__/ от 30.12.2009 (л.д. 27).
31.12.2009 Я. и ООО "ЖСК 101" подписаны два договора уступки права требования, согласно которым ООО "ЖСК 101" уступило истцу право требования передачи спорных квартир от ООО "Сибводстрой-Т", Я. выполнены обязанности по уплате договорной цены.
Также из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что вышеназванные договоры долевого участия в строительстве и договоры цессии не зарегистрированы.
Не оспаривается сторонами и факт перенумерации спорных квартир, соответственно, с N/__/ на N/__/ и с N/__/ на N/__/.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договоры долевого участия в строительстве от 30.12.2009 не заключены, а договоры цессии от 31.12.2009 - ничтожны.
При оценке данных выводов суда первой инстанции судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 3 ч. 4 и ч. 5 данной статьи существенным условием договора является в числе прочих цена договора, сроки и порядок ее уплаты, а при отсутствии в договоре такого условия договор считается незаключенным.
Кроме того, согласно ч. 3 ст. 4 данного закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Вопреки выводам суда первой инстанции, договоры от 30.12.2009 содержат условия о сроках и порядке уплаты цены договора.
Согласно п. 4.1 обоих договоров от 30.12.2009 уплата договорной цены осуществляется на основании взаимных обязательств ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101", предусмотренных договором инвестирования от 25.12.2009.
В соответствии с договором инвестирования от 25.12.2009 "ЖСК 101" (застройщик) обязуется осуществить строительство жилого дома по /__/, а ООО "Сибводстрой-Т" обязуется осуществить финансирование строительства. При этом инвестирование производится путем передачи части помещений общей площадью /__/ кв. м в строящемся доме по /__/.
Как следует из вышеприведенных материалов дела, условие, предусмотренное п. 3 ч. 4 ст. 4 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, сторонами договоров от 30.12.2009 согласовано и им понятно, а уплата договорной цены произведена в полном объеме в соответствии с этим условием (л.д. 88, 26, 27).
С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает повода считать договоры от 30.12.2009 незаключенными ввиду недостижения сторонами этих договоров соглашения относительно вышеназванного существенного условия договора об участии в долевом строительстве.
Вместе с тем правильным является вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров долевого участия в строительстве от 30.12.2009 ввиду отсутствия их государственной регистрации, поскольку сторонами не оспаривается, что данные договоры в настоящее время не зарегистрированы.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о ничтожности договоров цессии от 31.12.2009, мотивированным незаключенностью договоров долевого участия в строительстве от 30.12.2009.
В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу ст. 17 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ч. 2 ст. 11 данного Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
По смыслу данных норм несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Таким образом, для определения последствий несоблюдения требований к государственной регистрации сделки уступки необходимо выяснить, предусматривает ли закон в качестве последствия несоблюдения требований о государственной регистрации основной сделки признание ее недействительной.
Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает таких последствий несоблюдения требований о государственной регистрации, как недействительность договора, говоря о том, что он до государственной регистрации не считается заключенным. Соответственно и уступка права требования по этому договору не вступает в силу и переход права к другому лицу не происходит до момента регистрации сделки уступки права требования.
Таким образом, оснований для признания договоров цессии от 31.12.2009 недействительными по вышеуказанному основанию не имеется, а доводы жалобы, направленные на критику соответствующего вывода суда первой инстанции, являются обоснованными.
Данный вывод, однако, не свидетельствует о наличии оснований для отмены решения суда, поскольку в отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и договоров цессии истец не приобрел права требования от застройщика передачи спорных квартир.
С учетом изложенного довод кассационной жалобы о том, что договоры цессии от 31.12.2009 согласованы с директором ООО "Сибводстрой-Т", не имеет правового значения.
Утверждение кассатора о том, что с момента подписания договоров цессии права требования от ООО "Сибводстрой-Т" передачи квартир перешли к Я. с ведома и согласия должника ООО "Сибводстрой-Т", основано на неправильном толковании вышеприведенных норм права, регулирующих правоотношения сторон.
Необоснованно и суждение кассатора о том, что в связи с принятием ею мер по государственной регистрации договоров, неблагоприятные последствия отсутствия такой регистрации на нее возлагаться не могут.
Так, заочное решение Октябрьского районного суда г. Томска от 25.06.2009, которым удовлетворены требования Я. к ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и договоров цессии, отменено определением того же суда от 01.12.2010, и определением от 14.12.2010 указанный иск оставлен без рассмотрения в связи с повторной неявкой сторон в судебное заседание.
По тем же основаниям 06.12.2010 оставлен без рассмотрения иск Я. к ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" о понуждении к представлению в Управление Росреестра по Томской области документов в отношении строящегося дома по /__/.
Поскольку договорами цессии не предусмотрена обязанность цедента по осуществлению государственной регистрации договоров от 31.12.2009, а приведенные выше исковые требования Я. по существу не рассмотрены, в том числе и вследствие поведения истца, не являвшейся в суд, судебная коллегия не усматривает оснований для освобождения последней от бремени несения неблагоприятных последствий отсутствия государственной регистрации договоров.
Кроме того, требование о признании права собственности свидетельствует об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права.
Так, в силу ч. 1 ст. 12 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 8 этого же нормативного акта передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 и 4 ст. 16 указанного Закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
По смыслу данных норм и ч. 1 ст. 4 этого же Закона по договору долевого участия в строительстве застройщик обязан передать участнику (цессионарию) созданный объект, при этом застройщик предварительно не приобретает право собственности на такой объект, следовательно, в силу ст. 209 ГК РФ не может передать это право участнику, последний не вправе требовать передачи этого права.
Таким образом, суд первой инстанции не имел оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N/__/ (первоначальный строительный N/__/) общей площадью /__/ кв. м, расположенную на третьем этаже первого подъезда жилого дома по адресу: /__/, а также на однокомнатную квартиру N/__/ (первоначальный строительный N/__/) общей площадью /__/ кв. м, расположенную на шестом этаже первого подъезда жилого дома по тому же адресу.
В связи с изложенным, руководствуясь абз. 2 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Томска от 2 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Я. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.04.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1102/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 апреля 2011 г. по делу N 33-1102/2011
Судья: Кребель М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей Петровского М.В., Радикевич М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Я. к ООО "Сибводстрой-Т" о признании права собственности
по кассационной жалобе Я. на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 2 марта 2011 года,
заслушав доклад судьи Петровского М.В., объяснения представителя истца Ф., поддержавшей доводы кассационной жалобы, и представителя ответчика Э., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,
установила:
Я. обратилась в Октябрьский районный суд г. Томска с иском к ООО "Сибводстрой-Т" о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N/__/ (первоначальный строительный N/__/) общей площадью /__/ кв. м, расположенную на третьем этаже первого подъезда жилого дома по адресу: /__/, а также на однокомнатную квартиру N/__/ (первоначальный строительный N/__/) общей площадью /__/ кв. м, расположенную на шестом этаже первого подъезда жилого дома по тому же адресу.
В обоснование требований истцом указано, что 30.12.2009 ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" заключены два договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: /__/, согласно которым ООО "Сибводстрой-Т" обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать ООО "ЖСК 101" две квартиры: двухкомнатную строительный N/__/ общей площадью /__/ кв. м и однокомнатную строительный N/__/ общей площадью /__/ кв. м, расположенные в указанном доме; 31.12.2009 Я. и ООО "ЖСК 101" заключены договоры уступки права требования, согласно которым ООО "ЖСК 101" уступило истцу право требования передачи спорных квартир; договоры долевого участия в строительстве не зарегистрированы, ее требования о государственной регистрации договоров ООО "ЖСК 101" не выполнены; заочным решением Октябрьского районного суда г. Томска от 25.06.2009 требования Я. о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и договоров цессии удовлетворены; в настоящее время строительство дома завершено, ООО "Сибводстрой-Т" получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию; поскольку с момента возникновения самостоятельного объекта недвижимости и окончания процесса строительства регистрация договоров участия в долевом строительстве и договоров цессии невозможна, защита нарушенных прав истца может быть осуществлена путем признания за ней права собственности на бывшие объекты долевого строительства по вышеуказанным договорам.
Истец Я. в судебное заседание не явилась.
Представитель истца Б. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что стороны согласовали все существенные условия договоров и определили их предмет; отсутствие государственной регистрации не является существенным нарушением закона о долевом участии в строительстве, договоры об уступке права требования от 31.12.2009 подписаны сторонами, истец фактически произвела расчет; закон, регулирующий правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве направлен на защиту прав граждан; в соответствии с п. 2.1 ст. 1 данного закона вышеназванные договоры от 31.12.2009 могут быть признаны недействительными лишь по иску Я.; поскольку договоры долевого участия в строительстве заключены двумя юридическими лицами, расчет произведен путем зачета взаимных требований, и фактически денежные средства не передавались, то договоры долевого участия в строительстве могли не регистрироваться, а с момента вступления в правоотношение физического лица, договоры цессии подлежат государственной регистрации.
Представители истца Т. и Ф. требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО "Сибводстрой-Т" Э. иск не признала, представила отзыв, в котором указала, что истец не имеет права требования в отношении спорных квартир; представленные Я. договоры участия в долевом строительстве N/__/ и N/__/ от 30.12.2009 являются незаключенными, так как не содержат всех существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и не зарегистрированы в установленном законом порядке; соответственно, основанные на незаключенных договорах договоры цессии от 31.12.2009 ничтожны.
Представитель третьего лица ООО "ЖСК 101" в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица ЗАО "СУ ТДСК" А. возражал против удовлетворения иска, пояснив, что, заключая договоры цессии, истец осознавала, что договоры долевого участия в строительстве не зарегистрированы.
Обжалуемым решением на основании ч. 2.1 ст. 1, ч. 1, ч. 2 ст. 27, ст. 4, ст. 5, ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 1, п. 4 ст. 421, ст. 431, 168, п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167, п. 1 ст. 382 ГК РФ, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Я. просит решение отменить, указав следующее:
- договоры цессии от 31.12.2009 согласованы с директором ООО "Сибводстрой-Т";
- выводы суда о незаключенности договоров долевого участия в строительстве от 30.12.2009 не соответствуют нормативным актам и фактическим обстоятельствам дела, поскольку при подписании этих договоров, а также документов о порядке взаимозачетов ООО "Сибводстрой-Т" (застройщик) и ООО "ЖСК 101" (участник) по каждому договору согласовали объект долевого строительства, срок его передачи застройщиком участнику долевого строительства, цену договора и порядок расчетов, то есть все существенные условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ;
- соглашение о взаиморасчетах от 30.12.2009, заключенное ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101", в силу ст. 434 ГК РФ свидетельствует о согласовании сторонами договоров об участии в долевом строительстве существенных условий договора, кроме того, все расчеты по договорам долевого участия в строительстве между сторонами произведены в день подписания договоров 30.12.2009;
- поскольку по договорам долевого участия в строительстве все расчеты ООО "ЖСК 101" произведены, у последнего возникло право передать свои права по указанным договорам Я. без передачи обязанностей по уплате договорной цены;
- с момента подписания договора цессии права требования от ООО "Сибводстрой-Т" передачи квартир перешли к Я. с ведома и согласия должника ООО "Сибводстрой-Т";
- поскольку Я. предпринимала меры по государственной регистрации договоров, неблагоприятные последствия отсутствия такой регистрации на нее возлагаться не могут;
- в соответствии с ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку, но не по заявлению юридических лиц.
В возражениях на кассационную жалобу представитель ООО "Сибводстрой-Т" Э. просит решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия на основании ст. 354 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 30.12.2009 ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" подписаны два договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: /__/, (N/__/ и N/__/) согласно которым ООО "Сибводстрой-Т" обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать ООО "ЖСК 101" в собственность две квартиры: двухкомнатную строительный N/__/ общей площадью /__/ кв. м и однокомнатную строительный N/__/ общей площадью /__/ кв. м, расположенные в указанном доме.
Как следует из протокола взаиморасчета от 30.12.2009, ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" пришли к соглашению о погашении задолженности ООО "ЖСК 101" перед ООО "Сибводстрой-Т" по договору N/__/ от 30.12.2009 (л.д. 88). Аналогичная информация содержится в справке ООО "Сибводстрой-Т" от 30.12.2009 (л.д. 26).
Согласно справке ООО "Сибводстрой-Т" от 30.12.2009 ООО "ЖСК 101" оплатило застройщику и стоимость квартиры по договору N/__/ от 30.12.2009 (л.д. 27).
31.12.2009 Я. и ООО "ЖСК 101" подписаны два договора уступки права требования, согласно которым ООО "ЖСК 101" уступило истцу право требования передачи спорных квартир от ООО "Сибводстрой-Т", Я. выполнены обязанности по уплате договорной цены.
Также из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что вышеназванные договоры долевого участия в строительстве и договоры цессии не зарегистрированы.
Не оспаривается сторонами и факт перенумерации спорных квартир, соответственно, с N/__/ на N/__/ и с N/__/ на N/__/.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договоры долевого участия в строительстве от 30.12.2009 не заключены, а договоры цессии от 31.12.2009 - ничтожны.
При оценке данных выводов суда первой инстанции судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 3 ч. 4 и ч. 5 данной статьи существенным условием договора является в числе прочих цена договора, сроки и порядок ее уплаты, а при отсутствии в договоре такого условия договор считается незаключенным.
Кроме того, согласно ч. 3 ст. 4 данного закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Вопреки выводам суда первой инстанции, договоры от 30.12.2009 содержат условия о сроках и порядке уплаты цены договора.
Согласно п. 4.1 обоих договоров от 30.12.2009 уплата договорной цены осуществляется на основании взаимных обязательств ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101", предусмотренных договором инвестирования от 25.12.2009.
В соответствии с договором инвестирования от 25.12.2009 "ЖСК 101" (застройщик) обязуется осуществить строительство жилого дома по /__/, а ООО "Сибводстрой-Т" обязуется осуществить финансирование строительства. При этом инвестирование производится путем передачи части помещений общей площадью /__/ кв. м в строящемся доме по /__/.
Как следует из вышеприведенных материалов дела, условие, предусмотренное п. 3 ч. 4 ст. 4 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, сторонами договоров от 30.12.2009 согласовано и им понятно, а уплата договорной цены произведена в полном объеме в соответствии с этим условием (л.д. 88, 26, 27).
С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает повода считать договоры от 30.12.2009 незаключенными ввиду недостижения сторонами этих договоров соглашения относительно вышеназванного существенного условия договора об участии в долевом строительстве.
Вместе с тем правильным является вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров долевого участия в строительстве от 30.12.2009 ввиду отсутствия их государственной регистрации, поскольку сторонами не оспаривается, что данные договоры в настоящее время не зарегистрированы.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о ничтожности договоров цессии от 31.12.2009, мотивированным незаключенностью договоров долевого участия в строительстве от 30.12.2009.
В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу ст. 17 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ч. 2 ст. 11 данного Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
По смыслу данных норм несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Таким образом, для определения последствий несоблюдения требований к государственной регистрации сделки уступки необходимо выяснить, предусматривает ли закон в качестве последствия несоблюдения требований о государственной регистрации основной сделки признание ее недействительной.
Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает таких последствий несоблюдения требований о государственной регистрации, как недействительность договора, говоря о том, что он до государственной регистрации не считается заключенным. Соответственно и уступка права требования по этому договору не вступает в силу и переход права к другому лицу не происходит до момента регистрации сделки уступки права требования.
Таким образом, оснований для признания договоров цессии от 31.12.2009 недействительными по вышеуказанному основанию не имеется, а доводы жалобы, направленные на критику соответствующего вывода суда первой инстанции, являются обоснованными.
Данный вывод, однако, не свидетельствует о наличии оснований для отмены решения суда, поскольку в отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и договоров цессии истец не приобрел права требования от застройщика передачи спорных квартир.
С учетом изложенного довод кассационной жалобы о том, что договоры цессии от 31.12.2009 согласованы с директором ООО "Сибводстрой-Т", не имеет правового значения.
Утверждение кассатора о том, что с момента подписания договоров цессии права требования от ООО "Сибводстрой-Т" передачи квартир перешли к Я. с ведома и согласия должника ООО "Сибводстрой-Т", основано на неправильном толковании вышеприведенных норм права, регулирующих правоотношения сторон.
Необоснованно и суждение кассатора о том, что в связи с принятием ею мер по государственной регистрации договоров, неблагоприятные последствия отсутствия такой регистрации на нее возлагаться не могут.
Так, заочное решение Октябрьского районного суда г. Томска от 25.06.2009, которым удовлетворены требования Я. к ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и договоров цессии, отменено определением того же суда от 01.12.2010, и определением от 14.12.2010 указанный иск оставлен без рассмотрения в связи с повторной неявкой сторон в судебное заседание.
По тем же основаниям 06.12.2010 оставлен без рассмотрения иск Я. к ООО "Сибводстрой-Т" и ООО "ЖСК 101" о понуждении к представлению в Управление Росреестра по Томской области документов в отношении строящегося дома по /__/.
Поскольку договорами цессии не предусмотрена обязанность цедента по осуществлению государственной регистрации договоров от 31.12.2009, а приведенные выше исковые требования Я. по существу не рассмотрены, в том числе и вследствие поведения истца, не являвшейся в суд, судебная коллегия не усматривает оснований для освобождения последней от бремени несения неблагоприятных последствий отсутствия государственной регистрации договоров.
Кроме того, требование о признании права собственности свидетельствует об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права.
Так, в силу ч. 1 ст. 12 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 8 этого же нормативного акта передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 и 4 ст. 16 указанного Закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
По смыслу данных норм и ч. 1 ст. 4 этого же Закона по договору долевого участия в строительстве застройщик обязан передать участнику (цессионарию) созданный объект, при этом застройщик предварительно не приобретает право собственности на такой объект, следовательно, в силу ст. 209 ГК РФ не может передать это право участнику, последний не вправе требовать передачи этого права.
Таким образом, суд первой инстанции не имел оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N/__/ (первоначальный строительный N/__/) общей площадью /__/ кв. м, расположенную на третьем этаже первого подъезда жилого дома по адресу: /__/, а также на однокомнатную квартиру N/__/ (первоначальный строительный N/__/) общей площадью /__/ кв. м, расположенную на шестом этаже первого подъезда жилого дома по тому же адресу.
В связи с изложенным, руководствуясь абз. 2 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Томска от 2 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Я. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)