Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Паршуков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего Наумова И.В.
судей коллегии Атрошкиной В.Т., Домрачева И.Г.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Контур" на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 марта 2013 года, которым постановлено:
Признать пункт 2.2 договора долевого участия в строительстве от 28.10.2010 г. N 11 и пункт 1.1.3 дополнительного соглашения к данному договору N 1 от 11 января 2011 года недействительными.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Контур" в пользу Б.В., Б.Ш., Б.Р., Б.А. излишне оплаченные денежные средства по договору долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> рублей, неустойку в сумме <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Контур" в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.
Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Атрошкиной В.Т., объяснения представителя Управления Роспотребнадзора по ЯНАО Т., представителя ответчика Х.А., судебная коллегия
установила:
Управление Роспотребнадзора по ЯНАО, действуя в интересах потребителей Б.В., Б.Ш., Б.Р., Б.А. обратилось в суд с иском к ООО "Контур" о признании недействительным отдельных условий договора долевого участия в строительстве и дополнительного соглашения к нему, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, неустойки в сумме <данные изъяты> рублей, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования.
В обоснование иска и.о. руководителя Управления Х.Э. указывала, что 28 октября 2010 года между Б-выми и ООО "Контур" заключен договор долевого участия в строительстве N 11, по условиям которого общество обязалось построить и передать Б-вым. две квартиры: двухкомнатную общей площадью, с учетом лоджии <данные изъяты> кв. м стоимостью <данные изъяты> рублей и однокомнатную общей площадью, с учетом лоджии <данные изъяты> кв. м стоимостью <данные изъяты> рублей. Всего стоимость двух квартир по договору составила 4 <данные изъяты> рублей. Данная денежная сумма была перечислена Б-выми в размере <данные изъяты> рублей из личных средств и <данные изъяты> рублей из средств полученных ими в виде социальной выплаты на строительство жилья в сельской местности. Однако квартиры были переданы Б-вым. меньшей площадью: общая площадь двухкомнатной квартиры, с учетом лоджии, составляет <данные изъяты> кв. м, а однокомнатной с учетом лоджии <данные изъяты> кв. м. Переплата по договору в связи с передачей квартир меньшей площадью составила <данные изъяты> рублей. В удовлетворении претензии о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору обществом Б-вым. было отказано. Также Управление Роспотребнадзора просило признать незаконными пункт 2.2 договора долевого участия в строительстве N 11 от 28 октября 2010 года и пункт 1.1.3 дополнительного соглашения N 1 к договору от 11 января 2011 года, поскольку содержат условия, ущемляющие права Б-вых как потребителей.
Истцы, извещенные о времени и месте рассмотрении дела, участия в судебном заседании не принимали.
Представитель Управления Роспотребнадзора по ЯНАО Т. иск поддержала.
Представитель ответчика ООО "Контур" Х.А., действующий на основании доверенности против иска возражал, пояснив, что оспариваемые условия договора закону не противоречат, были согласованы между сторонами. Оснований для удовлетворения требований не имелось.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
С решением суда не согласен представитель ООО "Контур" Х.А., действующий на основании доверенности, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска. Полагает, что условия договора с учетом внесенных в него изменений соответствуют как гражданскому законодательству, так и Закону N 214-ФЗ, были согласованы сторонами, приводит тому обоснование с изложением фактических обстоятельств заключения договора и норм закона подлежащих применению, судебной практики по конкретным делам. Указывает, что признавая оспариваемые пункты недействительными в полном объеме, суд тем самым исключил наличие существенного условия договора о его цене. Также указывает, что судом не были учтены обстоятельства внесения изменений в договор долевого участия в строительстве относительно проектной площади квартир, порядка определения стоимости квартир, которые сторонами не были оспорены. Полагает, что поскольку с учетом изменения порядка определения цены договора стоимость квартир не зависит от их площади, то изменение площади квартир не влияет на их стоимость. Считает необоснованным ссылку суда на решение арбитражного суда. Полагает необоснованным применение к спорным правоотношениям положений Закона РФ "О защите прав потребителей" в части взыскания неустойки и штрафа. Указывает на злоупотребление правом со стороны Б-вых, на недопустимость отдельных доказательств. Отмечает, что оплата объекта осуществлялась, в том числе за счет бюджетных средств, вследствие чего истцы получили по решению суда неосновательное обогащение, а также на то, что судом при взыскании присужденных сумм в пользу Б-вых не определил размер доли каждого.
В возражениях на апелляционную жалобу Управление Роспотребнадзора по ЯНАО указывало на законность и обоснованность решения суда и несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Истцы, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам суда ЯНАО находит возможным рассмотрение дела в отсутствие сторон на основании статьи 327 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно исходил из положений статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года за N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", согласно которой по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным.
Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (статья 2 Федерального закона)
В соответствии со статьей 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Согласно ч. 1 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона).
Из указанного следует, что дольщик вправе, в том числе, требовать соразмерного уменьшения цены, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
При этом ссылка ответчика в апелляционной жалобе на пункт 3.24 договора в редакции дополнительного соглашения N несостоятельна, поскольку положения данного пункта устанавливают его применение в случае признания объекта долевого строительства непригодным.
Как видно из дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Контур" и Б.Ш., Б.В., Б.Р., Б.А. заключен договор участия в строительстве N, по условиям которого общество обязалось предоставить Б-вым. долю в доме в виде двух изолированных квартир под условными номерами 6 и 10 (пункт 1.2 договора) по <адрес>, проектной площадью <данные изъяты> кв. м (с учетом лоджии) и 36,29 кв. м (с учетом лоджии) соответственно.
Согласно пункту 2.2 договора в редакции названного дополнительного соглашения стоимость указанных квартир составила 4575490 рублей, из которой стоимость квартиры N определена в размере <данные изъяты> рублей, квартиры N - <данные изъяты> рублей.
Как установлено судом условие об оплате по договору Б-выми было исполнено в полном объеме.
Как следует из акта приема-передачи от 31 января 2012 года, технических паспортов Б-вым. фактически были переданы квартиры меньшей площадью: квартира N - площадью <данные изъяты> кв. м (с учетом лоджии); квартира N - площадью <данные изъяты> кв. м (с учетом лоджии).
В указанных обстоятельствах вывод суда о том, что истцам был передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, а также стоимость квартир, обоснован.
Расчет переплаты по договору долевого участия в связи с предоставлением квартир меньшей площадью, предоставленный Управлением Роспотребнадзора по ЯНАО судом был проверен и признан верным. Согласно расчету размер переплаты составил <данные изъяты> рублей.
Довод ответчика о том, что расчет переплаты по договору должен был произведен с учетом проектной площади квартир, предусмотренной дополнительным соглашением N 1 от 11 января 2011 года, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку условия дополнительного соглашения, предусматривающие уменьшение проектной площади квартир при сохранении первоначальной их стоимости ущемляют права граждан как потребителей, приводят к увеличению стоимости квадратного метра площади квартиры и лоджии.
Требования о признании пункта 2.2 договора долевого участия в строительстве от 28 октября 2010 года и пункта 1.1.3 дополнительного соглашения N 1 от 11 января 2011 года, недействительными, мотивированы Управлением Роспотребнадзора по ЯНАО тем, что содержат условия в соответствии, с которыми изменение характеристики квартиры и лоджии, заключающиеся в увеличении или уменьшении фактической площади по отношению к проектной, не превышающие 7%, не являются существенным изменением условий договора и не предусматривают в этом случае обязанности застройщика возвратить денежные средства.
Суд первой инстанции, признавая названное условие договора недействительным, правильно исходил из положений пункта 1 статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Поскольку подлежащий передаче дольщикам объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, ущемляет права потребителя.
Довод в апелляционной жалобе о том, что стороны согласовали условия, при которых изменение площади квартиры в сторону уменьшения менее чем на 7% не являются существенным изменением условий договора и не предусматривают в этом случае обязанности застройщика возвратить деньги подлежит отклонению как противоречащий ч. 2 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ и ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Вместе с тем, резолютивная часть решения требует изложения в редакции с указанием о недействительности лишь абзаца 3 пункта 2.2. договора, поскольку пунктом 1.1.3 была изменена редакция пункта 2.2 договора, содержащего также иные условия, которые Управлением Роспотребнадзора по ЯНАО фактически не оспаривались, предметом исследования в суде не являлись.
Довод апелляционной жалобы о том, что изменение площади квартир не влияет на их стоимость, несостоятелен, поскольку содержание самого договора долевого участия в строительстве свидетельствует об обратном.
Довод жалобы относительно необоснованной ссылка суда первой инстанции на решение арбитражного суда ЯНАО от 16 августа 2012 года не является основанием для отмены решения суда в целом, поскольку не повлияла на правильность выводов суда. Исковые требования рассмотрены судом по существу с приведением мотивов их удовлетворения со ссылкой на нормы материального права и с исследованием обстоятельств, имеющих значение для дела.
Доводы ответчика о том, что технические паспорта квартир являются недопустимыми доказательствами, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку ответчиком не приведены достаточные и аргументированные обоснования этому. Неопровержимых доказательств тому, что технические паспорта были составлены в нарушение требований, предъявляемых к их изготовлению не представлено.
Порядок получения истцами социальной выплаты из муниципального бюджета в целях частичной оплаты договора долевого участия в строительстве предметом спора не является, на спорные правоотношения не влияет, поэтому довод об этом подлежит отклонению. То обстоятельство, что часть цены договора была оплачена за счет бюджетных средств не свидетельствует о необоснованности заявленных требований, поскольку истцы вложили и собственные денежные средства в строительство жилья в сумме 1396330 рублей.
Взыскивая неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за нарушение прав потребителей в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов, суд правильно исходил из положений части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которой к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, подлежит взысканию за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"), компенсация морального вреда (статья 15 того же Закона), неустойка за нарушение сроков удовлетворения требований.
Расчет неустойки, представленный истцами судом был проверен и признан правильным, размер неустойки, подлежащей взысканию судом был уменьшен с учетом соразмерности, о чем заявлял представитель ответчика в суде первой инстанции, в связи с чем довод жалобы в указанной части признается судебной коллегией несостоятельным.
Довод ответчика о злоупотреблении истцами правом на судебную защиту не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку в соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации любое заинтересованное лицо может в установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных прав, что и было сделано Б-выми.
В указанных обстоятельствах решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия,
определила:
Решение Салехардского городского суда от 1 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изложить резолютивную часть решения в части признания условий договора долевого участия в строительстве в следующей редакции.
Признать абзац 3 пункта 2.2 договора долевого участия в строительстве от 28 октября 2010 года N 11, изложенного в редакции пункта 1.1.3 дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве N 1 от 11 января 2011 года недействительным.
Копия верна:
Судья ЯНАО
В.Т.АТРОШКИНА
Копия верна:
Секретарь суда
Н.Н.КОПЕЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА ОТ 13.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1242/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. по делу N 33-1242/2013
Судья Паршуков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего Наумова И.В.
судей коллегии Атрошкиной В.Т., Домрачева И.Г.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Контур" на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 марта 2013 года, которым постановлено:
Признать пункт 2.2 договора долевого участия в строительстве от 28.10.2010 г. N 11 и пункт 1.1.3 дополнительного соглашения к данному договору N 1 от 11 января 2011 года недействительными.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Контур" в пользу Б.В., Б.Ш., Б.Р., Б.А. излишне оплаченные денежные средства по договору долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> рублей, неустойку в сумме <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Контур" в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.
Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Атрошкиной В.Т., объяснения представителя Управления Роспотребнадзора по ЯНАО Т., представителя ответчика Х.А., судебная коллегия
установила:
Управление Роспотребнадзора по ЯНАО, действуя в интересах потребителей Б.В., Б.Ш., Б.Р., Б.А. обратилось в суд с иском к ООО "Контур" о признании недействительным отдельных условий договора долевого участия в строительстве и дополнительного соглашения к нему, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, неустойки в сумме <данные изъяты> рублей, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования.
В обоснование иска и.о. руководителя Управления Х.Э. указывала, что 28 октября 2010 года между Б-выми и ООО "Контур" заключен договор долевого участия в строительстве N 11, по условиям которого общество обязалось построить и передать Б-вым. две квартиры: двухкомнатную общей площадью, с учетом лоджии <данные изъяты> кв. м стоимостью <данные изъяты> рублей и однокомнатную общей площадью, с учетом лоджии <данные изъяты> кв. м стоимостью <данные изъяты> рублей. Всего стоимость двух квартир по договору составила 4 <данные изъяты> рублей. Данная денежная сумма была перечислена Б-выми в размере <данные изъяты> рублей из личных средств и <данные изъяты> рублей из средств полученных ими в виде социальной выплаты на строительство жилья в сельской местности. Однако квартиры были переданы Б-вым. меньшей площадью: общая площадь двухкомнатной квартиры, с учетом лоджии, составляет <данные изъяты> кв. м, а однокомнатной с учетом лоджии <данные изъяты> кв. м. Переплата по договору в связи с передачей квартир меньшей площадью составила <данные изъяты> рублей. В удовлетворении претензии о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору обществом Б-вым. было отказано. Также Управление Роспотребнадзора просило признать незаконными пункт 2.2 договора долевого участия в строительстве N 11 от 28 октября 2010 года и пункт 1.1.3 дополнительного соглашения N 1 к договору от 11 января 2011 года, поскольку содержат условия, ущемляющие права Б-вых как потребителей.
Истцы, извещенные о времени и месте рассмотрении дела, участия в судебном заседании не принимали.
Представитель Управления Роспотребнадзора по ЯНАО Т. иск поддержала.
Представитель ответчика ООО "Контур" Х.А., действующий на основании доверенности против иска возражал, пояснив, что оспариваемые условия договора закону не противоречат, были согласованы между сторонами. Оснований для удовлетворения требований не имелось.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
С решением суда не согласен представитель ООО "Контур" Х.А., действующий на основании доверенности, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска. Полагает, что условия договора с учетом внесенных в него изменений соответствуют как гражданскому законодательству, так и Закону N 214-ФЗ, были согласованы сторонами, приводит тому обоснование с изложением фактических обстоятельств заключения договора и норм закона подлежащих применению, судебной практики по конкретным делам. Указывает, что признавая оспариваемые пункты недействительными в полном объеме, суд тем самым исключил наличие существенного условия договора о его цене. Также указывает, что судом не были учтены обстоятельства внесения изменений в договор долевого участия в строительстве относительно проектной площади квартир, порядка определения стоимости квартир, которые сторонами не были оспорены. Полагает, что поскольку с учетом изменения порядка определения цены договора стоимость квартир не зависит от их площади, то изменение площади квартир не влияет на их стоимость. Считает необоснованным ссылку суда на решение арбитражного суда. Полагает необоснованным применение к спорным правоотношениям положений Закона РФ "О защите прав потребителей" в части взыскания неустойки и штрафа. Указывает на злоупотребление правом со стороны Б-вых, на недопустимость отдельных доказательств. Отмечает, что оплата объекта осуществлялась, в том числе за счет бюджетных средств, вследствие чего истцы получили по решению суда неосновательное обогащение, а также на то, что судом при взыскании присужденных сумм в пользу Б-вых не определил размер доли каждого.
В возражениях на апелляционную жалобу Управление Роспотребнадзора по ЯНАО указывало на законность и обоснованность решения суда и несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Истцы, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам суда ЯНАО находит возможным рассмотрение дела в отсутствие сторон на основании статьи 327 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно исходил из положений статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года за N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", согласно которой по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным.
Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (статья 2 Федерального закона)
В соответствии со статьей 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Согласно ч. 1 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона).
Из указанного следует, что дольщик вправе, в том числе, требовать соразмерного уменьшения цены, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
При этом ссылка ответчика в апелляционной жалобе на пункт 3.24 договора в редакции дополнительного соглашения N несостоятельна, поскольку положения данного пункта устанавливают его применение в случае признания объекта долевого строительства непригодным.
Как видно из дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Контур" и Б.Ш., Б.В., Б.Р., Б.А. заключен договор участия в строительстве N, по условиям которого общество обязалось предоставить Б-вым. долю в доме в виде двух изолированных квартир под условными номерами 6 и 10 (пункт 1.2 договора) по <адрес>, проектной площадью <данные изъяты> кв. м (с учетом лоджии) и 36,29 кв. м (с учетом лоджии) соответственно.
Согласно пункту 2.2 договора в редакции названного дополнительного соглашения стоимость указанных квартир составила 4575490 рублей, из которой стоимость квартиры N определена в размере <данные изъяты> рублей, квартиры N - <данные изъяты> рублей.
Как установлено судом условие об оплате по договору Б-выми было исполнено в полном объеме.
Как следует из акта приема-передачи от 31 января 2012 года, технических паспортов Б-вым. фактически были переданы квартиры меньшей площадью: квартира N - площадью <данные изъяты> кв. м (с учетом лоджии); квартира N - площадью <данные изъяты> кв. м (с учетом лоджии).
В указанных обстоятельствах вывод суда о том, что истцам был передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, а также стоимость квартир, обоснован.
Расчет переплаты по договору долевого участия в связи с предоставлением квартир меньшей площадью, предоставленный Управлением Роспотребнадзора по ЯНАО судом был проверен и признан верным. Согласно расчету размер переплаты составил <данные изъяты> рублей.
Довод ответчика о том, что расчет переплаты по договору должен был произведен с учетом проектной площади квартир, предусмотренной дополнительным соглашением N 1 от 11 января 2011 года, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку условия дополнительного соглашения, предусматривающие уменьшение проектной площади квартир при сохранении первоначальной их стоимости ущемляют права граждан как потребителей, приводят к увеличению стоимости квадратного метра площади квартиры и лоджии.
Требования о признании пункта 2.2 договора долевого участия в строительстве от 28 октября 2010 года и пункта 1.1.3 дополнительного соглашения N 1 от 11 января 2011 года, недействительными, мотивированы Управлением Роспотребнадзора по ЯНАО тем, что содержат условия в соответствии, с которыми изменение характеристики квартиры и лоджии, заключающиеся в увеличении или уменьшении фактической площади по отношению к проектной, не превышающие 7%, не являются существенным изменением условий договора и не предусматривают в этом случае обязанности застройщика возвратить денежные средства.
Суд первой инстанции, признавая названное условие договора недействительным, правильно исходил из положений пункта 1 статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Поскольку подлежащий передаче дольщикам объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, ущемляет права потребителя.
Довод в апелляционной жалобе о том, что стороны согласовали условия, при которых изменение площади квартиры в сторону уменьшения менее чем на 7% не являются существенным изменением условий договора и не предусматривают в этом случае обязанности застройщика возвратить деньги подлежит отклонению как противоречащий ч. 2 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ и ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Вместе с тем, резолютивная часть решения требует изложения в редакции с указанием о недействительности лишь абзаца 3 пункта 2.2. договора, поскольку пунктом 1.1.3 была изменена редакция пункта 2.2 договора, содержащего также иные условия, которые Управлением Роспотребнадзора по ЯНАО фактически не оспаривались, предметом исследования в суде не являлись.
Довод апелляционной жалобы о том, что изменение площади квартир не влияет на их стоимость, несостоятелен, поскольку содержание самого договора долевого участия в строительстве свидетельствует об обратном.
Довод жалобы относительно необоснованной ссылка суда первой инстанции на решение арбитражного суда ЯНАО от 16 августа 2012 года не является основанием для отмены решения суда в целом, поскольку не повлияла на правильность выводов суда. Исковые требования рассмотрены судом по существу с приведением мотивов их удовлетворения со ссылкой на нормы материального права и с исследованием обстоятельств, имеющих значение для дела.
Доводы ответчика о том, что технические паспорта квартир являются недопустимыми доказательствами, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку ответчиком не приведены достаточные и аргументированные обоснования этому. Неопровержимых доказательств тому, что технические паспорта были составлены в нарушение требований, предъявляемых к их изготовлению не представлено.
Порядок получения истцами социальной выплаты из муниципального бюджета в целях частичной оплаты договора долевого участия в строительстве предметом спора не является, на спорные правоотношения не влияет, поэтому довод об этом подлежит отклонению. То обстоятельство, что часть цены договора была оплачена за счет бюджетных средств не свидетельствует о необоснованности заявленных требований, поскольку истцы вложили и собственные денежные средства в строительство жилья в сумме 1396330 рублей.
Взыскивая неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за нарушение прав потребителей в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов, суд правильно исходил из положений части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которой к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, подлежит взысканию за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"), компенсация морального вреда (статья 15 того же Закона), неустойка за нарушение сроков удовлетворения требований.
Расчет неустойки, представленный истцами судом был проверен и признан правильным, размер неустойки, подлежащей взысканию судом был уменьшен с учетом соразмерности, о чем заявлял представитель ответчика в суде первой инстанции, в связи с чем довод жалобы в указанной части признается судебной коллегией несостоятельным.
Довод ответчика о злоупотреблении истцами правом на судебную защиту не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку в соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации любое заинтересованное лицо может в установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных прав, что и было сделано Б-выми.
В указанных обстоятельствах решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия,
определила:
Решение Салехардского городского суда от 1 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изложить резолютивную часть решения в части признания условий договора долевого участия в строительстве в следующей редакции.
Признать абзац 3 пункта 2.2 договора долевого участия в строительстве от 28 октября 2010 года N 11, изложенного в редакции пункта 1.1.3 дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве N 1 от 11 января 2011 года недействительным.
Копия верна:
Судья ЯНАО
В.Т.АТРОШКИНА
Копия верна:
Секретарь суда
Н.Н.КОПЕЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)