Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Беляева Т.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Маклаковой Н.С.,
судей Вершининой О.Ю., Федосеевой О.А.,
при секретаре З.М.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 15 августа 2013 года, которым исковые требования П., М., К., Г.Л. удовлетворены.
Признан договор управления многоквартирным домом N... от <ДАТА>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 2" и собственниками многоквартирного жилого дома <адрес>, расторгнутым с <ДАТА>.
На Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" возложена обязанность передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом <адрес> Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вологодская" в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Маклаковой Н.С., объяснения представителя Общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" по доверенности С., судебная коллегия
установила:
П., М., К., Г.Л. обратились в суд с иском, в обоснование указав, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Управление многоквартирным домом осуществлялось Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" (далее - ООО "ЖЭУ N 1"). <ДАТА> общим собранием собственников помещений указанного многоквартирного дома принято решение расторгнуть с <ДАТА> договор управления с ООО "ЖЭУ N 1", выбрать в качестве управляющей компании Общество с ограниченной ответственностью "..." (далее - ООО "..."), утвердить условия договора управления и заключить с <ДАТА> договор управления с ООО "...".
Протокол общего собрания от <ДАТА> вручен ответчику <ДАТА>. В противоречие данному решению ООО "ЖЭУ N 1" до настоящего времени не передало новой управляющей компании техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы, не обеспечило снятие показаний общедомовых приборов учета, уведомления ООО "УК "Вологодская" от <ДАТА> и <ДАТА> оставило без рассмотрения.
По результатам проведенной в период с <ДАТА> по <ДАТА> проверки Государственной жилищной инспекции Вологодской области общее собрание собственников помещений от <ДАТА> по вопросу о выборе ООО "УК "Вологодская" в качестве управляющей организации и утверждении условий договора управления домом признано проведенным без существенных нарушений требований Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Истцы полагают, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право реализовать отказ от договора управления многоквартирным домом, заключенного с ответчиком, путем его расторжения. Учитывая, что решение общего собрания от <ДАТА> в установленном законом порядке не оспорено, не признано недействительным, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе тех, кто не принимал участие в голосовании, истцы просили суд расторгнуть договор управления многоквартирного дома между собственниками его помещений и ООО "ЖЭУ N 1", обязать ответчика в течение 10 дней передать ООО "УК "Вологодская" техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
В судебном заседании истец П., представитель истцов по доверенности Б. исковые требования поддержали.
Истцы М., К., Г.Л. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "ЖЭУ N 1" по доверенности Г.И. исковые требования не признал, просил суд в удовлетворении заявленных исковых требований П., М., К., Г.Л. отказать в полном объеме, пояснил, что ответчик оказывает услуги по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес> на основании решения общего собрания собственников от <ДАТА> и заключенного в соответствии с ним договора управления от <ДАТА>. Полагает, что договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений только по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а именно: управляющая компания не выполняет условия договора управления либо общим собранием принято решение о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом. Решение общего собрания от <ДАТА> противоречит указанным нормам, кроме того, не налагает на ООО "ЖЭУ N 1" каких-либо обязанностей в части расторжения договора управления и подписания соответствующего соглашения, так как решение собрания является обязательным только для собственников, у ООО "ЖЭУ N 1" при этом отсутствуют полномочия по обжалованию данного решения.
С момента проведения собрания собственников <ДАТА> ООО "ЖЭУ N 1" продолжает оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, а собственники оплачивают данные услуги на основании выставляемых ответчиком счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг. Фактическое исполнение условий договора управления многоквартирным домом его сторонами являются конклюдентными действиями, свидетельствующими о заключении и исполнении договора управления многоквартирным домом собственниками помещений и ООО "ЖЭУ N 1". В отношении ООО "ЖЭУ N 1" не составлялось актов о некачественном оказании услуг или о невыполнении условий договора, в период действия договора у собственников не было других оснований для расторжения договора.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "ЖЭУ N 1" с решением суда не согласно, просит его отменить, приняв новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, в обоснование приводит доводы, аналогичные изложенным в ходе судебного разбирательства.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель П., М., К., Г.Л. по доверенности Б. просит решение суда оставить без изменения, указывает, что ООО "ЖЭУ N 1" собственником помещений в рассматриваемом многоквартирном доме не является, поэтому не вправе оспаривать решение общего собрания и удерживать у себя документацию по управлению домом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Частью 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Как следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Частью 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Как следует из п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Пунктом 1 ст. 782 ГК РФ закреплено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Как следует из материалов дела, в соответствии с решением от <ДАТА> общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, собственниками помещений данного дома заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией Обществом с ограниченной ответственностью "..." (далее - ООО "..." (л.д. 51-73).
В соответствии с п. 11.1 данного договора договор применяется к отношениям, возникшим между сторонами с <ДАТА> и действует в течение трех лет. Согласно п. 11.2 договора в случае, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, действие договора автоматически пролонгируется на тот же срок с сохранением существующих условий, дальнейшая пролонгация договора осуществляется в том же порядке. В силу п. 8.1 договора изменение и (или) расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном действующим гражданским законодательством Российской Федерации и настоящим договором. Решение об изменении и (или) расторжении договора принимается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями ЖК РФ. Как следует из п. 8.3 договора, договор может быть досрочно расторгнут одной из сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации при условии письменного извещения другой стороны не менее чем за тридцать календарных дней до даты его расторжения. Соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме и подписывается сторонами.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от <ДАТА>, выданной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N... по <адрес>, ООО "ЖЭУ N 2" <ДАТА> реорганизовано путем присоединения к ООО "ЖЭУ N 1" (л.д. 31-34).
<ДАТА> состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, проведенное в форме заочного голосования, которым решено расторгнуть договор управления указанным многоквартирным домом с ООО "ЖЭУ N 1" с <ДАТА>, выбрать новую управляющую организацию ООО "...", утвердить условия договора управления и заключить договор управления с ООО "..." с <ДАТА>, составить акт приема-передачи дома с описанием технического состояния на <ДАТА> между ООО "ЖЭУ N 1", ООО "..." и Советом дома, обязать ООО "ЖЭУ N 1" передать всю необходимую техническую и иную документацию технических помещений вновь выбранной ООО "..." в срок до 15 часов <ДАТА>, а также обеспечить <ДАТА> трехстороннее снятие показаний общедомовых приборов учета в присутствии представителей ООО "ЖЭУ N 1", ООО "..." и снабжающих организаций (л.д. 24-28).
Согласно акту проверки Государственной жилищной инспекции Вологодской области от <ДАТА> N... вышеназванное общее собрание по вопросу о выборе ООО "..." в качестве управляющей организации и утверждении условий договора управления многоквартирным домом признано проведенным без существенных нарушений требований ЖК РФ (л.д. 16-23).
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что ООО "ЖЭУ N 1" является правопреемником ООО "..." в отношениях с собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> по договору управления от <ДАТА>, договор управления многоквартирным домом признал договором возмездного оказания услуг. Руководствуясь пунктом 1 ст. 782 ГК РФ, по смыслу которой причина отказа от договора возмездного оказания услуг не имеет значения, и статьей 44 ЖК РФ, относящей к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома выбор способа управления многоквартирным домом, суд пришел к выводу о том, что решение собственников названного многоквартирного дома, принятое на внеочередном собрании от <ДАТА> о смене управляющей компании в одностороннем порядке, не противоречит нормам действующего гражданского и жилищного законодательства.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что о принятом <ДАТА> решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ответчик уведомлен <ДАТА>, в уведомлении содержится требование о передаче необходимой документации для управления домом, которое ООО "ЖЭУ N 1" не исполнило, а техническая документация необходима для качественного управления общей собственностью граждан, суд счел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Как следует из содержания данных норм, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время. Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.
Вместе с тем согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, применительно к ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. При этом необходимо учитывать, что положения ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при разрешении судами дел о прекращении договоров на управление многоквартирным домом подлежат применению только в том случае, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом - управления управляющей организацией и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом.
Учитывая, что в данном деле собственники помещений, выбирая новую управляющую компанию в пределах действия договора управления с другой управляющей компанией, действовали в рамках выбранного ранее способа управления многоквартирным домом, не изменили его, к возникшим отношениям следовало применять правила, установленные частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ. Ненадлежащего выполнения условий договора со стороны ответчика в качестве основания иска заявлено не было.
Таким образом, судом первой инстанции допущено существенное нарушение норм материального права, связанное с их ошибочным толкованием и применением, названные нарушения повлияли на исход дела, в связи с чем решение суда подлежит отмене.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 15 августа 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований П., М., К., Г.Л. к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" о расторжении договора управления, возложении обязанности передать документацию отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.10.2013 N 33-4828/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2013 г. N 33-4828/2013
Судья Беляева Т.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Маклаковой Н.С.,
судей Вершининой О.Ю., Федосеевой О.А.,
при секретаре З.М.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 15 августа 2013 года, которым исковые требования П., М., К., Г.Л. удовлетворены.
Признан договор управления многоквартирным домом N... от <ДАТА>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 2" и собственниками многоквартирного жилого дома <адрес>, расторгнутым с <ДАТА>.
На Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" возложена обязанность передать учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом <адрес> Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вологодская" в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Маклаковой Н.С., объяснения представителя Общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" по доверенности С., судебная коллегия
установила:
П., М., К., Г.Л. обратились в суд с иском, в обоснование указав, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Управление многоквартирным домом осуществлялось Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" (далее - ООО "ЖЭУ N 1"). <ДАТА> общим собранием собственников помещений указанного многоквартирного дома принято решение расторгнуть с <ДАТА> договор управления с ООО "ЖЭУ N 1", выбрать в качестве управляющей компании Общество с ограниченной ответственностью "..." (далее - ООО "..."), утвердить условия договора управления и заключить с <ДАТА> договор управления с ООО "...".
Протокол общего собрания от <ДАТА> вручен ответчику <ДАТА>. В противоречие данному решению ООО "ЖЭУ N 1" до настоящего времени не передало новой управляющей компании техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы, не обеспечило снятие показаний общедомовых приборов учета, уведомления ООО "УК "Вологодская" от <ДАТА> и <ДАТА> оставило без рассмотрения.
По результатам проведенной в период с <ДАТА> по <ДАТА> проверки Государственной жилищной инспекции Вологодской области общее собрание собственников помещений от <ДАТА> по вопросу о выборе ООО "УК "Вологодская" в качестве управляющей организации и утверждении условий договора управления домом признано проведенным без существенных нарушений требований Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Истцы полагают, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право реализовать отказ от договора управления многоквартирным домом, заключенного с ответчиком, путем его расторжения. Учитывая, что решение общего собрания от <ДАТА> в установленном законом порядке не оспорено, не признано недействительным, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе тех, кто не принимал участие в голосовании, истцы просили суд расторгнуть договор управления многоквартирного дома между собственниками его помещений и ООО "ЖЭУ N 1", обязать ответчика в течение 10 дней передать ООО "УК "Вологодская" техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
В судебном заседании истец П., представитель истцов по доверенности Б. исковые требования поддержали.
Истцы М., К., Г.Л. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "ЖЭУ N 1" по доверенности Г.И. исковые требования не признал, просил суд в удовлетворении заявленных исковых требований П., М., К., Г.Л. отказать в полном объеме, пояснил, что ответчик оказывает услуги по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес> на основании решения общего собрания собственников от <ДАТА> и заключенного в соответствии с ним договора управления от <ДАТА>. Полагает, что договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений только по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а именно: управляющая компания не выполняет условия договора управления либо общим собранием принято решение о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом. Решение общего собрания от <ДАТА> противоречит указанным нормам, кроме того, не налагает на ООО "ЖЭУ N 1" каких-либо обязанностей в части расторжения договора управления и подписания соответствующего соглашения, так как решение собрания является обязательным только для собственников, у ООО "ЖЭУ N 1" при этом отсутствуют полномочия по обжалованию данного решения.
С момента проведения собрания собственников <ДАТА> ООО "ЖЭУ N 1" продолжает оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, а собственники оплачивают данные услуги на основании выставляемых ответчиком счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг. Фактическое исполнение условий договора управления многоквартирным домом его сторонами являются конклюдентными действиями, свидетельствующими о заключении и исполнении договора управления многоквартирным домом собственниками помещений и ООО "ЖЭУ N 1". В отношении ООО "ЖЭУ N 1" не составлялось актов о некачественном оказании услуг или о невыполнении условий договора, в период действия договора у собственников не было других оснований для расторжения договора.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "ЖЭУ N 1" с решением суда не согласно, просит его отменить, приняв новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, в обоснование приводит доводы, аналогичные изложенным в ходе судебного разбирательства.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель П., М., К., Г.Л. по доверенности Б. просит решение суда оставить без изменения, указывает, что ООО "ЖЭУ N 1" собственником помещений в рассматриваемом многоквартирном доме не является, поэтому не вправе оспаривать решение общего собрания и удерживать у себя документацию по управлению домом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Частью 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Как следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Частью 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Как следует из п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Пунктом 1 ст. 782 ГК РФ закреплено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Как следует из материалов дела, в соответствии с решением от <ДАТА> общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, собственниками помещений данного дома заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией Обществом с ограниченной ответственностью "..." (далее - ООО "..." (л.д. 51-73).
В соответствии с п. 11.1 данного договора договор применяется к отношениям, возникшим между сторонами с <ДАТА> и действует в течение трех лет. Согласно п. 11.2 договора в случае, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, действие договора автоматически пролонгируется на тот же срок с сохранением существующих условий, дальнейшая пролонгация договора осуществляется в том же порядке. В силу п. 8.1 договора изменение и (или) расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном действующим гражданским законодательством Российской Федерации и настоящим договором. Решение об изменении и (или) расторжении договора принимается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями ЖК РФ. Как следует из п. 8.3 договора, договор может быть досрочно расторгнут одной из сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации при условии письменного извещения другой стороны не менее чем за тридцать календарных дней до даты его расторжения. Соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме и подписывается сторонами.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от <ДАТА>, выданной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N... по <адрес>, ООО "ЖЭУ N 2" <ДАТА> реорганизовано путем присоединения к ООО "ЖЭУ N 1" (л.д. 31-34).
<ДАТА> состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, проведенное в форме заочного голосования, которым решено расторгнуть договор управления указанным многоквартирным домом с ООО "ЖЭУ N 1" с <ДАТА>, выбрать новую управляющую организацию ООО "...", утвердить условия договора управления и заключить договор управления с ООО "..." с <ДАТА>, составить акт приема-передачи дома с описанием технического состояния на <ДАТА> между ООО "ЖЭУ N 1", ООО "..." и Советом дома, обязать ООО "ЖЭУ N 1" передать всю необходимую техническую и иную документацию технических помещений вновь выбранной ООО "..." в срок до 15 часов <ДАТА>, а также обеспечить <ДАТА> трехстороннее снятие показаний общедомовых приборов учета в присутствии представителей ООО "ЖЭУ N 1", ООО "..." и снабжающих организаций (л.д. 24-28).
Согласно акту проверки Государственной жилищной инспекции Вологодской области от <ДАТА> N... вышеназванное общее собрание по вопросу о выборе ООО "..." в качестве управляющей организации и утверждении условий договора управления многоквартирным домом признано проведенным без существенных нарушений требований ЖК РФ (л.д. 16-23).
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что ООО "ЖЭУ N 1" является правопреемником ООО "..." в отношениях с собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> по договору управления от <ДАТА>, договор управления многоквартирным домом признал договором возмездного оказания услуг. Руководствуясь пунктом 1 ст. 782 ГК РФ, по смыслу которой причина отказа от договора возмездного оказания услуг не имеет значения, и статьей 44 ЖК РФ, относящей к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома выбор способа управления многоквартирным домом, суд пришел к выводу о том, что решение собственников названного многоквартирного дома, принятое на внеочередном собрании от <ДАТА> о смене управляющей компании в одностороннем порядке, не противоречит нормам действующего гражданского и жилищного законодательства.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что о принятом <ДАТА> решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ответчик уведомлен <ДАТА>, в уведомлении содержится требование о передаче необходимой документации для управления домом, которое ООО "ЖЭУ N 1" не исполнило, а техническая документация необходима для качественного управления общей собственностью граждан, суд счел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Как следует из содержания данных норм, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время. Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.
Вместе с тем согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, применительно к ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. При этом необходимо учитывать, что положения ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при разрешении судами дел о прекращении договоров на управление многоквартирным домом подлежат применению только в том случае, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом - управления управляющей организацией и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом.
Учитывая, что в данном деле собственники помещений, выбирая новую управляющую компанию в пределах действия договора управления с другой управляющей компанией, действовали в рамках выбранного ранее способа управления многоквартирным домом, не изменили его, к возникшим отношениям следовало применять правила, установленные частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ. Ненадлежащего выполнения условий договора со стороны ответчика в качестве основания иска заявлено не было.
Таким образом, судом первой инстанции допущено существенное нарушение норм материального права, связанное с их ошибочным толкованием и применением, названные нарушения повлияли на исход дела, в связи с чем решение суда подлежит отмене.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 15 августа 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований П., М., К., Г.Л. к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 1" о расторжении договора управления, возложении обязанности передать документацию отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)