Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нилоговой Т.С.,
судей Мармазовой С.И.,
Романова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровой С.А.,
при участии:
от заявителя жалобы - Министерства обороны Российской Федерации: Федорова Е.В., доверенность от 07.11.2012, паспорт,
от третьего лица (Федерального бюджетного учреждения "Войсковая часть 61207"): Овчинникова Н.Г., доверенность от 08.02.2013, паспорт,
- от третьих лиц (Рогачева И.В., Ершовой С.А.): Жальских И.Г., доверенность от 27.03.2012, удостоверение, Никифорова Л.А., доверенность от 27.03.2012, удостоверение;
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства обороны Российской Федерации
на определение Арбитражного суда Свердловской области
от 17 декабря 2012 года
об отказе в удовлетворении заявления о признании сделок недействительными,
принятое судьей Самойловой Т.С.,
в рамках дела N А60-1935/2012
о признании общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная корпорация "Мегаполис" (ИНН 6658142887, ОГРН 1026602309172) несостоятельным (банкротом)
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета обособленного спора: Федерального бюджетного учреждения "Войсковая часть 61207", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Тахбатуллиной Риммы Фаязовны, Чугуновой Анастасии Викторовны, Мифтахова Марселя Абдуллаевича, Бобровой Ларисы Рафаиловны, Потаповой Ирины Юрьевны, Рогачева Игоря Васильевича, Кобякова Сергея Вячеславовича, Зотовой Елены Анатольевны, Попова Алексея Георгиевича, Мезенцева Валерия Владимировича, Гладиновой Люции Хайдаровны, Ершовой Светланы Анатольевны, Мельниковой Любови Владимировны, Вахрамова Михаила Сергеевича, Кобзева Василия Павловича,
установил:
В рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная корпорация "Мегаполис" (далее - должник, Общество "ИСК "Мегаполис"), в отношении которого применяются правила банкротства застройщика, Министерство обороны Российской Федерации (далее - заявитель, Министерство обороны) обратилось с заявлениями о признании недействительными (ничтожными) трех договоров участия в долевом строительстве от 03.06.2011 N 156/Д, от 30.06.2011 N 257/Д и от 12.07.2011 N 258/Д, заключенных между Обществом "ИСК "Мегаполис" и обществом с ограниченной ответственностью "Промстрой" (далее - Общество "Промстрой").
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.10.2012 в соответствии с ч. 2.1 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) указанные заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения в порядке ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2012 (резолютивная часть определения объявлена 07.12.2012) в удовлетворении требований Министерства обороны отказано.
Не согласившись с вынесенным определением, Министерство обороны обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, принять новый об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В апелляционной жалобе ее заявитель не соглашается с выводом суда об отсутствии нарушения прав Министерства обороны в результате заключения оспариваемых сделок. Также считает неправомерным ссылку суда на преюдициальность судебных актов Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга по делам N 2-725/2-12, N 2/1319/2012, N 2-728/2012, N 2-727/2012, N 2-1320/2012 и иных. Помимо этого указывает на непринятие судом во внимание того факта, что на момент заключения оспариваемых договоров Общество "ИСК "Мегаполис" не имело разрешения на строительство; такое разрешение получено им только 26.04.2012. Отмечает, что поскольку Общество "ИСК "Мегаполис" не имело разрешения на строительство, требования к застройщику не соответствовали Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Кроме того обращает внимание на то, что суд при рассмотрении спора не исследовал и не истребовал доказательства по делу, не применил нормы права, на которые ссылался заявитель, а также проигнорировал часть ходатайств и доводов Министерства обороны.
До начала судебного заседания от конкурсного управляющего и третьих лиц (Потаповой И.Ю., Мельниковой Л.В.) поступили письменные отзывы, в которых они просили обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Конкурсный управляющий и третье лицо (Мельникова Л.В.) представили также ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.
Федеральное бюджетной учреждение "Войсковая часть 61207" (далее - Войсковая часть 61207) в письменном отзыве просило определение суда отменить, апелляционную жалобу Министерства обороны - удовлетворить.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, на отмене определения суда настаивал.
Представитель Войсковой части 61207 полностью поддержал позицию апеллянта по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Представители третьих лиц (Рогачева И.В., Ершовой С.А.) против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, ссылаясь на законность обжалуемого судебного акта.
Поступившее в суд апелляционной инстанции ходатайство Войсковой части 61207 за подписью представителя Луценко А. об отложении судебного разбирательства и об истребовании у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области регистрационных дел по регистрации оспариваемых договоров долевого участия в строительстве судом не рассматривается, поскольку данное ходатайство поступило после окончания судебного заседания.
Все лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения спора надлежащим образом. В силу ст. 156, 266 АПК РФ неявка лиц в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения спора в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.10.2006 Федеральным агентством по управлению Федеральным имуществом издано распоряжение N 3684-р о строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке Министерства обороны Российской Федерации площадью 9400 кв. м, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3.
Пунктом 1 данного распоряжения установлено согласиться с предложением Войсковой части 61207 (заказчик), согласованным с Министерством обороны, осуществить за счет средств инвестора, выбираемого на конкурсной основе, строительство многоквартирного жилого дома общей площадью жилого здания 18 773 кв. м (в том числе общей площадью квартир 14 591 кв. м) с нежилыми встроенными помещениями и встроенно-пристроенным магазином общей площадью 1 895,7 кв. м на земельном участке площадью 0,9400 га, являющемся частью земельного участка площадью 32,9716 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование Войсковой части 61207 (кадастровый номер 66:41:0204035:001), имеющего адресные ориентиры: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3.
Согласно п. 2 распоряжения от 10.10.2006 N 3684-р инвестор осуществляет строительство за счет собственных и/или привлеченных средств, объем инвестиций в осуществление инвестиционного проекта составит 365 149 994 руб. По окончании строительства объекта инвестор передает в установленном порядке для оформления в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой не менее 13% об общей площади квартир объекта, что составляет не менее 1 897 кв. м.
В материалы дела представлено свидетельство от 31.12.2003 о государственной регистрации права собственности за Российской Федерацией на земельный участок, категории - земли поселений, целевое использование - специального назначения, кадастровый номер 66:41:0204035:001.
На основании Приказа Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 29.10.2007 N 1180 из земельного участка 66:41:0204035:001 площадью 329 716 кв. м были сформированы три земельных участка, из которых сформирован, в том числе земельный участок площадью 9400 кв. м, категории - земли населенных пунктов, адрес: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3, целевое использование - земли специального назначения.
Согласно Приказу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 03.12.2007 N 1293 Войсковой части 61207 предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером 66:41:02 04 035:0009, общей площадью 9400 кв. м, местоположение - в юго-западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии пер. Проходной - Автомагистральная - Августа Бебеля - Пехотинцев, с целевым использованием земельного участка - для строительства 12-этажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения и магазином.
Был проведен конкурс по определению инвестора на право реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке Войсковой части 61207, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3
Согласно протоколу заседания конкурсной комиссии от 20.12.2006 N 2 победителем конкурса признан участник под N 1 - Общество "ИСК "Мегаполис".
01.03.2007 между Войсковой частью 61207 (заказчик) и Обществом "ИСК "Мегаполис" (инвестор) подписан инвестиционный контракт N 01-8/10 о строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке, являющемся собственностью Российской Федерации, находящемся в пользовании Министерства обороны и расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3.
По условиям контракта собственник - Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, в собственности которой находится земельный участок 0, 9400 га, являющийся частью земельного участка площадью 32,9716 га, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3, кадастровый номер 66:41:02 04 035:001 (п. 1.4 контракта).
Согласно п. 2.1 контракта предметом является реализация инвестиционного проекта (п. 1.1) по строительству многоквартирного жилого дома общей площадью жилого здания 18 773 кв. м (в том числе общей площадью квартир 14 591 кв. м) с нежилыми встроенными помещениями и встроенно-пристроенным магазином общей площадью 1 895,7 кв. м на земельном участке Министерства обороны площадью 0,9400 га, являющемся частью земельного участка площадью 32,9716 га, имеющего адресные ориентиры: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 (кадастровый номер 66:41:02 04 035:001).
В п. 3.2 контракта установлено, что объем инвестиционного вклада инвестора составляет 365 149 994 руб.
Объем инвестиционного вклада собственника на основе произведенной оценки, согласно выполненному закрытым акционерным обществом "ЦНИИПРОМЗДАНИЙ ЭКСПЕРТИЗА" отчету N 006/200 от 23.06.2006 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка площадью 9 400 кв. м из состава земель участка с кадастровым номером 66:41:02 04 035:001, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3, составляет на дату оценки, с учетом НДС, 45 508 855 руб.
Согласно п. 4.3.1 инвестиционного контракта после завершения строительства распределение общей площади объекта осуществляется в следующих соотношениях:
- - не менее 13,5% от общей площади квартир объекта (не менее 1 970 кв. м) в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Министерства обороны;
- - не более 86,5% об общей площади квартир (12 621 кв. м) в собственность инвестору и привлеченным им соинвесторам.
05.04.2007 между инвестором Обществом "ИСК "Мегаполис" и заказчиком Войсковой частью 61207 был подписан протокол предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту от 01.03.2007 N 01-8/10, согласно которому заказчику выделяется 13,5% общей площади жилья с указанием конкретных квартир.
С учетом условий инвестиционного контракта от 01.03.2007 N 01-8/10 обеспечение финансирования всего комплекса работ по строительству объекта обязан был осуществлять инвестор (Общество "ИСК "Мегаполис") за счет собственных, заемных и/или привлеченных средств.
Сторонами данное обстоятельство не оспаривается.
В соответствии с п. 6.2.9 инвестиционного контракта заказчик (Войсковая часть 61207) обязался, с согласия собственника - Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, совместно с инвестором оформить земельно-правовые отношения на период проектирования и строительства объекта.
В подтверждение оформления земельных правовых отношений в дело представлены следующие доказательства.
Согласно свидетельству 66 АГ 156573 о государственной регистрации права от 18.01.2008 в собственности Российской Федерации находится земельный участок площадью 9400 кв. м, кадастровый номер 66:41:02 04 035:0009, категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства 12-этажного дома со встроенными помещениями административного назначения и магазином.
Согласно Приказу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 28.12.2007 N 1416 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:02 04 035:0009.
На основании договора аренды от 28.12.2007 N АЗФ-261/0708 данный земельный участок по акту приема-передачи от 28.12.2007 был передан Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) в аренду Войсковой части 61207 (арендатор).
При этом в п. 1.1 договора аренды земельного участка указано на целевое использование объекта аренды - для строительства 12-этажного дома.
На основании договора субаренды от 11.03.2008 Войсковая часть предоставила названный земельный участок в субаренду Обществу "ИСК "Мегаполис" для строительства жилого дома, запись регистрации договора от 11.04.2008 N 66-66-01/011/2008-522.
Таким образом, предназначенный для строительства многоквартирного дома земельный участок не был передан в качестве инвестиционного вклада, поскольку был предоставлен Обществу "ИСК "Мегаполис" на праве субаренды.
В дальнейшем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2009 по делу N А60-17848/2009-С2 приказ от 28.12.2007 N 1416, которым было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 в отношении земельного участка, признан противоречащим действующему законодательству, договор аренды земельного участка от 28.12.2007 N АЗФ-261/0708 признан ничтожным.
Для обеспечения финансирования всего комплекса работ по строительству многоквартирного дома Общество "ИСК "Мегаполис" привлекало денежные средства.
Из фактических обстоятельств дела усматривается, что 03.06.2011 между Обществом "ИСК "Мегаполис" (застройщик) и Обществом "Промстрой" (участник долевого строительства) был заключен договор N 156/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок - в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011, своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства - 6 квартир, находящихся, согласно проектной документации по предварительному описанию объекта, в 253 квартирном жилом доме со встроенными помещениями офисов на 1-ом этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином - 3 пусковой комплекс по ул. Пехотинцев в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.
Участник долевого строительства обязался уплатить цену договора 12 758 796,40 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2, 2.1, 2.3, 3.1, 3.2 договора).
В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации. Расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011 года.
Договор участия в долевом строительстве от 03.06.2011 N 156/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за N 66-66-01/405/2011-414.
30.06.2011 между Обществом "ИСК "Мегаполис" (застройщик) и Обществом "Промстрой" (участник долевого строительства) заключен договор N 257/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок - в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011, своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства - 5 квартир.
Участник долевого строительства обязался уплатить цену договора 11 300 245,44 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2, 2.1, 2.3, 3.1, 3.2 договора).
В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными российским законодательством, и должны быть произведены в течение 2 квартала 2011 года.
Договор участия в долевом строительстве от 30.06.2011 N 257/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за N 66-66-01/550/2011-042.
12.07.2011 между Обществом "ИСК "Мегаполис" (застройщик) и Обществом "Промстрой" (участник долевого строительства) был заключен еще один договор N 258/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок - в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011, своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства - 3 квартиры.
Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора 6 865 066,08 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2, 2.1, 2.3, 3.1, 3.2 договора).
В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными законодательством; расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011 года.
Договор участия в долевом строительстве от 12.07.2011 N 258/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за N 66-66-01/506/2011-107.
Обращаясь с требованиями о признании ничтожными вышеуказанных трех договоров участия в долевом строительстве, Министерство обороны ссылался на то, что вышеназванные договоры участия в долевом строительстве являются ничтожными сделками, поскольку были заключены Обществом "ИСС "Мегаполис" в нарушение п. 4.3.1 инвестиционного контракта от 01.03.2007 N 01-8/10, протокола от 05.04.2007 предварительного распределения площадей к данному контракту, приложения N 1 к данному контракту и п. 2 распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 N 3684-р. Заявитель ссылался также на нарушение оспариваемыми договорами требований ст. 168, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", п. 3 ст. 7 Закона Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указывал на, что Общество "ИСК Мегаполис" выступало в качестве застройщика, но на момент заключения оспариваемых договоров не имело разрешения на строительство, соответствующее разрешение на строительство NRU 66302000-2401 было получено им только 26.04.2012.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Исковые требования были заявлены на основании ст. 168 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В данном случае Министерство обороны, ссылаясь на ничтожность спорных договоров участия в долевом строительстве, указало на нарушение должником и Обществом "Промстрой" положений инвестиционного контракта от 01.03.2007 N 01-8/10, протокола о предварительном распределении площадей к данному контракту и распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 N 3684-р.
Как правомерно отмечено судом, нарушение условий иного договора (инвестиционного контракта) не является основанием для признания указанных сделок ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку возможные нарушения условий инвестиционного контракта не влияют на законность заключения последующих сделок долевого участия в строительстве в рамках положений ст. 168 ГК РФ.
Кроме того, судом на основании материалов дела верно установлено и принято во внимание, что обстоятельства заключения инвестиционного контракта и его правовая оценка были установлены в многочисленных судебных актах Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга (в том числе, по делам N 2-725/2012 (Тухбатуллина Р.Ф.), N 2-1765/2012 (Мифтахов М.А.), N 2-1294/2012 (Боброва Л.Р.), N 2-1319/2012 (Рогачев И.В.), N 2-728/2012 (Потапова И.Ю.), N 2-727/2012 (Мельникова Л.В.), N 2-1320/2012 (Кобзев В.П.) и т.д. по искам привлеченных в качестве третьих лиц граждан к Обществу "ИСК "Мегаполис" о признании за ними права собственности на долю в праве собственности на объект строительства, с привлечением в качестве третьих лиц Министерства обороны и Войсковой части 61207), которые имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего заявления в силу ст. 69 АПК РФ.
Так, в частности вступившими в законную силу решениями суда общей юрисдикции установлено, что инвестиционный контракт не зарегистрирован государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, хотя и содержит указание на необходимость такой регистрации. Контракт не содержит перечня квартир, причитающихся в счет доли заказчика. В соответствии с договором от 31.10.2005 N 160 Войсковой частью 61207 были переданы функции технического заказчика по строительству спорного дома Обществу "ИСК "Мегаполис", а по акту от 26.10.2008 и функции заказчика-застройщика, который в полной мере свидетельствует о волеизъявлении сторон.
Следует согласиться с суждением суда о том, что осуществление строительства на земельном участке на условиях субаренды исключает возможность внесения указанного земельного участка в качестве инвестиционного вклада в строительство многоквартирного дома, а невыполнение Обществом "ИСК "Мегаполис" обязательств перед Министерством обороны по передаче жилых помещений, само по себе, не определяет прав и обязанностей сторон по договорам уступки прав (цессии) по договорам участия в долевом строительстве от 03.06.2011 N 156/Д, от 30.06.2011 N 257/Д, от 12.07.2011 N 258/Д. Каких-либо вещных прав у Министерства обороны на конкретные объекты недвижимости (квартиры) не возникло.
Судом первой инстанции правильно указано на то, что условия инвестиционного контракта от 01.03.2007 прямо предусматривают возможность инвестора Общества "ИСК "Мегаполис" привлекать средства для финансирования строительства в размере 100%, что должником и было сделано.
На момент рассмотрения настоящего заявления квартиры, указанные в спорных договорах, были переданы в собственность граждан - третьих лиц, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.
Таким образом, с учетом предмета заявленных требований, применительно к рассматриваемому спору, ссылка заявителя на нарушение при заключении оспариваемых договоров п. 4.3.1 инвестиционного контракта от 01.03.2007 N 01-8/10, протокола от 05.04.2007 о предварительном распределении площадей к данному контракту, приложения N 1 к контракту и п. 2 распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 N 3684-р, правомерно признана судом несостоятельной.
Указывая на ничтожность спорных договоров, Министерство обороны также ссылалось на нарушение ст. 246, 250 ГК РФ, ряда положений законодательства об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, ч. 1 ст. 2, ч. 2 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Судом правомерно учтено, что в целях оспаривания упомянутых договоров долевого участия по данным основаниям заявитель должен представить доказательства их несоответствия требованиям закона.
Однако таких доказательств со стороны заявителя суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).
Суд первой инстанции верно отметил, что заявитель - Министерство обороны стороной оспариваемых сделок не является.
Названные заявителем нормы закона не нарушены заключением оспариваемых договоров. Заявитель не подтвердил своего участия в долевой собственности на жилой дом (ст. 246, 250 ГК РФ). При этом протокол от 05.04.2007 предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту подписан не заявителем и не был согласован с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Кроме того, данный протокол нельзя расценивать в качестве договора, порождающего правовые последствия, поскольку указанный документ возможно оценить только как соглашение о намерениях.
Заявителем не представлены доказательства того, что жилые помещения, являющиеся предметом спорных договоров долевого участия в строительстве должны быть общей долевой собственностью участников инвестиционной деятельности, при том, что стороной по инвестиционному контракту от 01.03.2007 N 01-8/10 сам заявитель не является, акт реализации инвестиционного контракта не подписан и вложения не определены.
В нарушение ст. 65 АПК РФ иное суду апелляционной инстанции не доказано.
В отношении довода заявителя об отсутствии у должника в момент заключения спорных сделок разрешения на строительство суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Применительно к рассмотрению настоящего спора в предмет исследования входит выявление порочащих элементов сделки, которые делают ее ничтожной.
Сделка, по своей правовой природе представляет собой действие, посредством которого лицо определяет наступление правовых последствий, соответствующих тому хозяйственному эффекту, которого это лицо желает достигнуть.
В свою очередь, рассматриваемые сделки долевого участия представляют собой действие застройщика по строительству многоквартирного дома и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства и действие последнего по оплате стоимости объекта долевого строительства.
Таким образом, порочащими элементами для спорных сделок будут являться, в частности, неисполнение застройщиком обязанности по строительству многоквартирного дома и не передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, неисполнение участником долевого строительства обязанности по оплате цены объекта долевого строительства, а также пороки в оформлении единого документа (договора участия в долевом строительстве).
Вопрос о том, было ли в момент заключения спорных сделок у застройщика разрешение на строительство, в данном случае правового значения не имеет.
Кроме того судом правомерно отмечено, что в соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.
Постановлением главы Екатеринбурга от 18.12.2006 N 2472 Войсковой части 61207 разрешено строительство трех многоэтажных жилых домов по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев и выдано соответствующее разрешение на строительство 09.11.2007 сроком до 31.12.2008, с учетом продления его до 02.12.2010.
Как установлено выше, Войсковая часть 61207 на основании договора субаренды от 11.03.2008 предоставила соответствующий земельный участок в субаренду Обществу "ИСК "Мегаполис" для строительства жилого дома, в октябре 2005 года передала Обществу "ИСК "Мегаполис" функции технического заказчика, а в октябре 2008 года и функции заказчика-застройщика.
То обстоятельство, что разрешение на строительство Обществу "ИСК "Мегаполис" было выдано позднее 26.04.2012, само по себе не влечет ничтожность оспариваемых договоров долевого участия в строительстве применительно к ст. 168 ГК РФ.
Иных несоответствий спорных договоров долевого участия требованиям закона или иных нормативных правовых актов, истцом не приведено.
В этой связи суд правомерно счел требования Министерства обороны не подлежащими удовлетворению, поскольку признаки ничтожности оспариваемых сделок отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств и для изменения правовых выводов апелляционный суд не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы, касаемые нарушения прав Министерства обороны в результате заключения оспариваемых сделок подлежат отклонению.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки может обратиться любое заинтересованное лицо, даже если оно не является стороной по оспариваемой сделке.
Однако реализация этого права возможна в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права или охраняемые законом интересы лица, обратившегося с иском, и целью предъявленного иска является восстановление этих прав и интересов.
В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив доказательства, представленные в материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявитель не доказал должным образом, что его права и законные интересы, как лица, обладающего полномочиями по управлению земельным участком, на котором воздвигнут многоквартирный дом, нарушены совершением оспариваемых сделок. Фактически направленность заявленных требований усматривается в изложении оснований возникновения у граждан прав собственности на жилые помещения, которые были в свое время поименованы в протоколе о предварительном распределении площадей, и возможности установления оснований возникновения вещных прав в отношении некоторых квартир в доме, который введен в эксплуатацию, в пользу Министерства обороны.
Отсутствие нарушения прав заявителя совершением оспариваемых сделок является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Права же заявителя на управление земельным участком подлежат защите иным способом.
Отклоняется утверждение апеллянта о неправомерной ссылке суда на преюдициальность судебных актов суда общей юрисдикции, поскольку оно основано на неправильном толковании норм права. В данном случае, Министерство обороны и Войсковая часть 61207 являлись участниками споров в суде общей юрисдикции, следовательно, для них принятые Железнодорожным районным судом г. Екатеринбурга судебные акты являются обязательными и обстоятельства, установленные данными актами, а также права, признанные за гражданами, имеют преюдициальное значение.
Указание апеллянта на то, что при рассмотрении спора суд не исследовал и не истребовал доказательства по делу, не применил нормы права, на которые ссылался заявитель, а также проигнорировал часть ходатайств и доводов Министерства обороны, опровергается содержанием обжалуемого судебного акта, поскольку в нем арбитражным судом мотивированы в том числе причины отказа в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства и достаточность имеющихся в деле доказательств.
Иные заявленные в апелляционной жалобе доводы, а также изложенные в письменном отзыве Войсковой части 61207, по сути, являются аналогичными доводам, рассмотренным судом первой инстанции. Поскольку все доводы Министерства обороны нашли свою оценку при рассмотрении настоящего спора, данные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, то апелляционная жалоба судом апелляционной инстанции признается необоснованной.
При отмеченных обстоятельствах и с учетом отсутствия нарушения норм материального и процессуального права оснований для отмены определения суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2012 года по делу N А60-1935/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.С.НИЛОГОВА
Судьи
С.И.МАРМАЗОВА
В.А.РОМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2013 N 17АП-11118/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А60-1935/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2013 г. N 17АП-11118/2012-ГК
Дело N А60-1935/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нилоговой Т.С.,
судей Мармазовой С.И.,
Романова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровой С.А.,
при участии:
от заявителя жалобы - Министерства обороны Российской Федерации: Федорова Е.В., доверенность от 07.11.2012, паспорт,
от третьего лица (Федерального бюджетного учреждения "Войсковая часть 61207"): Овчинникова Н.Г., доверенность от 08.02.2013, паспорт,
- от третьих лиц (Рогачева И.В., Ершовой С.А.): Жальских И.Г., доверенность от 27.03.2012, удостоверение, Никифорова Л.А., доверенность от 27.03.2012, удостоверение;
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства обороны Российской Федерации
на определение Арбитражного суда Свердловской области
от 17 декабря 2012 года
об отказе в удовлетворении заявления о признании сделок недействительными,
принятое судьей Самойловой Т.С.,
в рамках дела N А60-1935/2012
о признании общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная корпорация "Мегаполис" (ИНН 6658142887, ОГРН 1026602309172) несостоятельным (банкротом)
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета обособленного спора: Федерального бюджетного учреждения "Войсковая часть 61207", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Тахбатуллиной Риммы Фаязовны, Чугуновой Анастасии Викторовны, Мифтахова Марселя Абдуллаевича, Бобровой Ларисы Рафаиловны, Потаповой Ирины Юрьевны, Рогачева Игоря Васильевича, Кобякова Сергея Вячеславовича, Зотовой Елены Анатольевны, Попова Алексея Георгиевича, Мезенцева Валерия Владимировича, Гладиновой Люции Хайдаровны, Ершовой Светланы Анатольевны, Мельниковой Любови Владимировны, Вахрамова Михаила Сергеевича, Кобзева Василия Павловича,
установил:
В рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная корпорация "Мегаполис" (далее - должник, Общество "ИСК "Мегаполис"), в отношении которого применяются правила банкротства застройщика, Министерство обороны Российской Федерации (далее - заявитель, Министерство обороны) обратилось с заявлениями о признании недействительными (ничтожными) трех договоров участия в долевом строительстве от 03.06.2011 N 156/Д, от 30.06.2011 N 257/Д и от 12.07.2011 N 258/Д, заключенных между Обществом "ИСК "Мегаполис" и обществом с ограниченной ответственностью "Промстрой" (далее - Общество "Промстрой").
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.10.2012 в соответствии с ч. 2.1 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) указанные заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения в порядке ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2012 (резолютивная часть определения объявлена 07.12.2012) в удовлетворении требований Министерства обороны отказано.
Не согласившись с вынесенным определением, Министерство обороны обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, принять новый об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В апелляционной жалобе ее заявитель не соглашается с выводом суда об отсутствии нарушения прав Министерства обороны в результате заключения оспариваемых сделок. Также считает неправомерным ссылку суда на преюдициальность судебных актов Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга по делам N 2-725/2-12, N 2/1319/2012, N 2-728/2012, N 2-727/2012, N 2-1320/2012 и иных. Помимо этого указывает на непринятие судом во внимание того факта, что на момент заключения оспариваемых договоров Общество "ИСК "Мегаполис" не имело разрешения на строительство; такое разрешение получено им только 26.04.2012. Отмечает, что поскольку Общество "ИСК "Мегаполис" не имело разрешения на строительство, требования к застройщику не соответствовали Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Кроме того обращает внимание на то, что суд при рассмотрении спора не исследовал и не истребовал доказательства по делу, не применил нормы права, на которые ссылался заявитель, а также проигнорировал часть ходатайств и доводов Министерства обороны.
До начала судебного заседания от конкурсного управляющего и третьих лиц (Потаповой И.Ю., Мельниковой Л.В.) поступили письменные отзывы, в которых они просили обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Конкурсный управляющий и третье лицо (Мельникова Л.В.) представили также ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.
Федеральное бюджетной учреждение "Войсковая часть 61207" (далее - Войсковая часть 61207) в письменном отзыве просило определение суда отменить, апелляционную жалобу Министерства обороны - удовлетворить.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, на отмене определения суда настаивал.
Представитель Войсковой части 61207 полностью поддержал позицию апеллянта по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Представители третьих лиц (Рогачева И.В., Ершовой С.А.) против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, ссылаясь на законность обжалуемого судебного акта.
Поступившее в суд апелляционной инстанции ходатайство Войсковой части 61207 за подписью представителя Луценко А. об отложении судебного разбирательства и об истребовании у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области регистрационных дел по регистрации оспариваемых договоров долевого участия в строительстве судом не рассматривается, поскольку данное ходатайство поступило после окончания судебного заседания.
Все лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения спора надлежащим образом. В силу ст. 156, 266 АПК РФ неявка лиц в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения спора в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.10.2006 Федеральным агентством по управлению Федеральным имуществом издано распоряжение N 3684-р о строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке Министерства обороны Российской Федерации площадью 9400 кв. м, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3.
Пунктом 1 данного распоряжения установлено согласиться с предложением Войсковой части 61207 (заказчик), согласованным с Министерством обороны, осуществить за счет средств инвестора, выбираемого на конкурсной основе, строительство многоквартирного жилого дома общей площадью жилого здания 18 773 кв. м (в том числе общей площадью квартир 14 591 кв. м) с нежилыми встроенными помещениями и встроенно-пристроенным магазином общей площадью 1 895,7 кв. м на земельном участке площадью 0,9400 га, являющемся частью земельного участка площадью 32,9716 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование Войсковой части 61207 (кадастровый номер 66:41:0204035:001), имеющего адресные ориентиры: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3.
Согласно п. 2 распоряжения от 10.10.2006 N 3684-р инвестор осуществляет строительство за счет собственных и/или привлеченных средств, объем инвестиций в осуществление инвестиционного проекта составит 365 149 994 руб. По окончании строительства объекта инвестор передает в установленном порядке для оформления в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой не менее 13% об общей площади квартир объекта, что составляет не менее 1 897 кв. м.
В материалы дела представлено свидетельство от 31.12.2003 о государственной регистрации права собственности за Российской Федерацией на земельный участок, категории - земли поселений, целевое использование - специального назначения, кадастровый номер 66:41:0204035:001.
На основании Приказа Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 29.10.2007 N 1180 из земельного участка 66:41:0204035:001 площадью 329 716 кв. м были сформированы три земельных участка, из которых сформирован, в том числе земельный участок площадью 9400 кв. м, категории - земли населенных пунктов, адрес: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3, целевое использование - земли специального назначения.
Согласно Приказу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 03.12.2007 N 1293 Войсковой части 61207 предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером 66:41:02 04 035:0009, общей площадью 9400 кв. м, местоположение - в юго-западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии пер. Проходной - Автомагистральная - Августа Бебеля - Пехотинцев, с целевым использованием земельного участка - для строительства 12-этажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения и магазином.
Был проведен конкурс по определению инвестора на право реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке Войсковой части 61207, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3
Согласно протоколу заседания конкурсной комиссии от 20.12.2006 N 2 победителем конкурса признан участник под N 1 - Общество "ИСК "Мегаполис".
01.03.2007 между Войсковой частью 61207 (заказчик) и Обществом "ИСК "Мегаполис" (инвестор) подписан инвестиционный контракт N 01-8/10 о строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке, являющемся собственностью Российской Федерации, находящемся в пользовании Министерства обороны и расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3.
По условиям контракта собственник - Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, в собственности которой находится земельный участок 0, 9400 га, являющийся частью земельного участка площадью 32,9716 га, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3, кадастровый номер 66:41:02 04 035:001 (п. 1.4 контракта).
Согласно п. 2.1 контракта предметом является реализация инвестиционного проекта (п. 1.1) по строительству многоквартирного жилого дома общей площадью жилого здания 18 773 кв. м (в том числе общей площадью квартир 14 591 кв. м) с нежилыми встроенными помещениями и встроенно-пристроенным магазином общей площадью 1 895,7 кв. м на земельном участке Министерства обороны площадью 0,9400 га, являющемся частью земельного участка площадью 32,9716 га, имеющего адресные ориентиры: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 (кадастровый номер 66:41:02 04 035:001).
В п. 3.2 контракта установлено, что объем инвестиционного вклада инвестора составляет 365 149 994 руб.
Объем инвестиционного вклада собственника на основе произведенной оценки, согласно выполненному закрытым акционерным обществом "ЦНИИПРОМЗДАНИЙ ЭКСПЕРТИЗА" отчету N 006/200 от 23.06.2006 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка площадью 9 400 кв. м из состава земель участка с кадастровым номером 66:41:02 04 035:001, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3, составляет на дату оценки, с учетом НДС, 45 508 855 руб.
Согласно п. 4.3.1 инвестиционного контракта после завершения строительства распределение общей площади объекта осуществляется в следующих соотношениях:
- - не менее 13,5% от общей площади квартир объекта (не менее 1 970 кв. м) в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Министерства обороны;
- - не более 86,5% об общей площади квартир (12 621 кв. м) в собственность инвестору и привлеченным им соинвесторам.
05.04.2007 между инвестором Обществом "ИСК "Мегаполис" и заказчиком Войсковой частью 61207 был подписан протокол предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту от 01.03.2007 N 01-8/10, согласно которому заказчику выделяется 13,5% общей площади жилья с указанием конкретных квартир.
С учетом условий инвестиционного контракта от 01.03.2007 N 01-8/10 обеспечение финансирования всего комплекса работ по строительству объекта обязан был осуществлять инвестор (Общество "ИСК "Мегаполис") за счет собственных, заемных и/или привлеченных средств.
Сторонами данное обстоятельство не оспаривается.
В соответствии с п. 6.2.9 инвестиционного контракта заказчик (Войсковая часть 61207) обязался, с согласия собственника - Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, совместно с инвестором оформить земельно-правовые отношения на период проектирования и строительства объекта.
В подтверждение оформления земельных правовых отношений в дело представлены следующие доказательства.
Согласно свидетельству 66 АГ 156573 о государственной регистрации права от 18.01.2008 в собственности Российской Федерации находится земельный участок площадью 9400 кв. м, кадастровый номер 66:41:02 04 035:0009, категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства 12-этажного дома со встроенными помещениями административного назначения и магазином.
Согласно Приказу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 28.12.2007 N 1416 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:02 04 035:0009.
На основании договора аренды от 28.12.2007 N АЗФ-261/0708 данный земельный участок по акту приема-передачи от 28.12.2007 был передан Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) в аренду Войсковой части 61207 (арендатор).
При этом в п. 1.1 договора аренды земельного участка указано на целевое использование объекта аренды - для строительства 12-этажного дома.
На основании договора субаренды от 11.03.2008 Войсковая часть предоставила названный земельный участок в субаренду Обществу "ИСК "Мегаполис" для строительства жилого дома, запись регистрации договора от 11.04.2008 N 66-66-01/011/2008-522.
Таким образом, предназначенный для строительства многоквартирного дома земельный участок не был передан в качестве инвестиционного вклада, поскольку был предоставлен Обществу "ИСК "Мегаполис" на праве субаренды.
В дальнейшем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2009 по делу N А60-17848/2009-С2 приказ от 28.12.2007 N 1416, которым было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 в отношении земельного участка, признан противоречащим действующему законодательству, договор аренды земельного участка от 28.12.2007 N АЗФ-261/0708 признан ничтожным.
Для обеспечения финансирования всего комплекса работ по строительству многоквартирного дома Общество "ИСК "Мегаполис" привлекало денежные средства.
Из фактических обстоятельств дела усматривается, что 03.06.2011 между Обществом "ИСК "Мегаполис" (застройщик) и Обществом "Промстрой" (участник долевого строительства) был заключен договор N 156/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок - в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011, своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства - 6 квартир, находящихся, согласно проектной документации по предварительному описанию объекта, в 253 квартирном жилом доме со встроенными помещениями офисов на 1-ом этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином - 3 пусковой комплекс по ул. Пехотинцев в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.
Участник долевого строительства обязался уплатить цену договора 12 758 796,40 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2, 2.1, 2.3, 3.1, 3.2 договора).
В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации. Расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011 года.
Договор участия в долевом строительстве от 03.06.2011 N 156/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за N 66-66-01/405/2011-414.
30.06.2011 между Обществом "ИСК "Мегаполис" (застройщик) и Обществом "Промстрой" (участник долевого строительства) заключен договор N 257/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок - в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011, своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства - 5 квартир.
Участник долевого строительства обязался уплатить цену договора 11 300 245,44 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2, 2.1, 2.3, 3.1, 3.2 договора).
В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными российским законодательством, и должны быть произведены в течение 2 квартала 2011 года.
Договор участия в долевом строительстве от 30.06.2011 N 257/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за N 66-66-01/550/2011-042.
12.07.2011 между Обществом "ИСК "Мегаполис" (застройщик) и Обществом "Промстрой" (участник долевого строительства) был заключен еще один договор N 258/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок - в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011, своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства - 3 квартиры.
Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора 6 865 066,08 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2, 2.1, 2.3, 3.1, 3.2 договора).
В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными законодательством; расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011 года.
Договор участия в долевом строительстве от 12.07.2011 N 258/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за N 66-66-01/506/2011-107.
Обращаясь с требованиями о признании ничтожными вышеуказанных трех договоров участия в долевом строительстве, Министерство обороны ссылался на то, что вышеназванные договоры участия в долевом строительстве являются ничтожными сделками, поскольку были заключены Обществом "ИСС "Мегаполис" в нарушение п. 4.3.1 инвестиционного контракта от 01.03.2007 N 01-8/10, протокола от 05.04.2007 предварительного распределения площадей к данному контракту, приложения N 1 к данному контракту и п. 2 распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 N 3684-р. Заявитель ссылался также на нарушение оспариваемыми договорами требований ст. 168, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", п. 3 ст. 7 Закона Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указывал на, что Общество "ИСК Мегаполис" выступало в качестве застройщика, но на момент заключения оспариваемых договоров не имело разрешения на строительство, соответствующее разрешение на строительство NRU 66302000-2401 было получено им только 26.04.2012.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Исковые требования были заявлены на основании ст. 168 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В данном случае Министерство обороны, ссылаясь на ничтожность спорных договоров участия в долевом строительстве, указало на нарушение должником и Обществом "Промстрой" положений инвестиционного контракта от 01.03.2007 N 01-8/10, протокола о предварительном распределении площадей к данному контракту и распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 N 3684-р.
Как правомерно отмечено судом, нарушение условий иного договора (инвестиционного контракта) не является основанием для признания указанных сделок ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку возможные нарушения условий инвестиционного контракта не влияют на законность заключения последующих сделок долевого участия в строительстве в рамках положений ст. 168 ГК РФ.
Кроме того, судом на основании материалов дела верно установлено и принято во внимание, что обстоятельства заключения инвестиционного контракта и его правовая оценка были установлены в многочисленных судебных актах Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга (в том числе, по делам N 2-725/2012 (Тухбатуллина Р.Ф.), N 2-1765/2012 (Мифтахов М.А.), N 2-1294/2012 (Боброва Л.Р.), N 2-1319/2012 (Рогачев И.В.), N 2-728/2012 (Потапова И.Ю.), N 2-727/2012 (Мельникова Л.В.), N 2-1320/2012 (Кобзев В.П.) и т.д. по искам привлеченных в качестве третьих лиц граждан к Обществу "ИСК "Мегаполис" о признании за ними права собственности на долю в праве собственности на объект строительства, с привлечением в качестве третьих лиц Министерства обороны и Войсковой части 61207), которые имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего заявления в силу ст. 69 АПК РФ.
Так, в частности вступившими в законную силу решениями суда общей юрисдикции установлено, что инвестиционный контракт не зарегистрирован государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, хотя и содержит указание на необходимость такой регистрации. Контракт не содержит перечня квартир, причитающихся в счет доли заказчика. В соответствии с договором от 31.10.2005 N 160 Войсковой частью 61207 были переданы функции технического заказчика по строительству спорного дома Обществу "ИСК "Мегаполис", а по акту от 26.10.2008 и функции заказчика-застройщика, который в полной мере свидетельствует о волеизъявлении сторон.
Следует согласиться с суждением суда о том, что осуществление строительства на земельном участке на условиях субаренды исключает возможность внесения указанного земельного участка в качестве инвестиционного вклада в строительство многоквартирного дома, а невыполнение Обществом "ИСК "Мегаполис" обязательств перед Министерством обороны по передаче жилых помещений, само по себе, не определяет прав и обязанностей сторон по договорам уступки прав (цессии) по договорам участия в долевом строительстве от 03.06.2011 N 156/Д, от 30.06.2011 N 257/Д, от 12.07.2011 N 258/Д. Каких-либо вещных прав у Министерства обороны на конкретные объекты недвижимости (квартиры) не возникло.
Судом первой инстанции правильно указано на то, что условия инвестиционного контракта от 01.03.2007 прямо предусматривают возможность инвестора Общества "ИСК "Мегаполис" привлекать средства для финансирования строительства в размере 100%, что должником и было сделано.
На момент рассмотрения настоящего заявления квартиры, указанные в спорных договорах, были переданы в собственность граждан - третьих лиц, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.
Таким образом, с учетом предмета заявленных требований, применительно к рассматриваемому спору, ссылка заявителя на нарушение при заключении оспариваемых договоров п. 4.3.1 инвестиционного контракта от 01.03.2007 N 01-8/10, протокола от 05.04.2007 о предварительном распределении площадей к данному контракту, приложения N 1 к контракту и п. 2 распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 N 3684-р, правомерно признана судом несостоятельной.
Указывая на ничтожность спорных договоров, Министерство обороны также ссылалось на нарушение ст. 246, 250 ГК РФ, ряда положений законодательства об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, ч. 1 ст. 2, ч. 2 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Судом правомерно учтено, что в целях оспаривания упомянутых договоров долевого участия по данным основаниям заявитель должен представить доказательства их несоответствия требованиям закона.
Однако таких доказательств со стороны заявителя суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).
Суд первой инстанции верно отметил, что заявитель - Министерство обороны стороной оспариваемых сделок не является.
Названные заявителем нормы закона не нарушены заключением оспариваемых договоров. Заявитель не подтвердил своего участия в долевой собственности на жилой дом (ст. 246, 250 ГК РФ). При этом протокол от 05.04.2007 предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту подписан не заявителем и не был согласован с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Кроме того, данный протокол нельзя расценивать в качестве договора, порождающего правовые последствия, поскольку указанный документ возможно оценить только как соглашение о намерениях.
Заявителем не представлены доказательства того, что жилые помещения, являющиеся предметом спорных договоров долевого участия в строительстве должны быть общей долевой собственностью участников инвестиционной деятельности, при том, что стороной по инвестиционному контракту от 01.03.2007 N 01-8/10 сам заявитель не является, акт реализации инвестиционного контракта не подписан и вложения не определены.
В нарушение ст. 65 АПК РФ иное суду апелляционной инстанции не доказано.
В отношении довода заявителя об отсутствии у должника в момент заключения спорных сделок разрешения на строительство суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Применительно к рассмотрению настоящего спора в предмет исследования входит выявление порочащих элементов сделки, которые делают ее ничтожной.
Сделка, по своей правовой природе представляет собой действие, посредством которого лицо определяет наступление правовых последствий, соответствующих тому хозяйственному эффекту, которого это лицо желает достигнуть.
В свою очередь, рассматриваемые сделки долевого участия представляют собой действие застройщика по строительству многоквартирного дома и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства и действие последнего по оплате стоимости объекта долевого строительства.
Таким образом, порочащими элементами для спорных сделок будут являться, в частности, неисполнение застройщиком обязанности по строительству многоквартирного дома и не передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, неисполнение участником долевого строительства обязанности по оплате цены объекта долевого строительства, а также пороки в оформлении единого документа (договора участия в долевом строительстве).
Вопрос о том, было ли в момент заключения спорных сделок у застройщика разрешение на строительство, в данном случае правового значения не имеет.
Кроме того судом правомерно отмечено, что в соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.
Постановлением главы Екатеринбурга от 18.12.2006 N 2472 Войсковой части 61207 разрешено строительство трех многоэтажных жилых домов по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев и выдано соответствующее разрешение на строительство 09.11.2007 сроком до 31.12.2008, с учетом продления его до 02.12.2010.
Как установлено выше, Войсковая часть 61207 на основании договора субаренды от 11.03.2008 предоставила соответствующий земельный участок в субаренду Обществу "ИСК "Мегаполис" для строительства жилого дома, в октябре 2005 года передала Обществу "ИСК "Мегаполис" функции технического заказчика, а в октябре 2008 года и функции заказчика-застройщика.
То обстоятельство, что разрешение на строительство Обществу "ИСК "Мегаполис" было выдано позднее 26.04.2012, само по себе не влечет ничтожность оспариваемых договоров долевого участия в строительстве применительно к ст. 168 ГК РФ.
Иных несоответствий спорных договоров долевого участия требованиям закона или иных нормативных правовых актов, истцом не приведено.
В этой связи суд правомерно счел требования Министерства обороны не подлежащими удовлетворению, поскольку признаки ничтожности оспариваемых сделок отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств и для изменения правовых выводов апелляционный суд не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы, касаемые нарушения прав Министерства обороны в результате заключения оспариваемых сделок подлежат отклонению.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки может обратиться любое заинтересованное лицо, даже если оно не является стороной по оспариваемой сделке.
Однако реализация этого права возможна в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права или охраняемые законом интересы лица, обратившегося с иском, и целью предъявленного иска является восстановление этих прав и интересов.
В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив доказательства, представленные в материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявитель не доказал должным образом, что его права и законные интересы, как лица, обладающего полномочиями по управлению земельным участком, на котором воздвигнут многоквартирный дом, нарушены совершением оспариваемых сделок. Фактически направленность заявленных требований усматривается в изложении оснований возникновения у граждан прав собственности на жилые помещения, которые были в свое время поименованы в протоколе о предварительном распределении площадей, и возможности установления оснований возникновения вещных прав в отношении некоторых квартир в доме, который введен в эксплуатацию, в пользу Министерства обороны.
Отсутствие нарушения прав заявителя совершением оспариваемых сделок является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Права же заявителя на управление земельным участком подлежат защите иным способом.
Отклоняется утверждение апеллянта о неправомерной ссылке суда на преюдициальность судебных актов суда общей юрисдикции, поскольку оно основано на неправильном толковании норм права. В данном случае, Министерство обороны и Войсковая часть 61207 являлись участниками споров в суде общей юрисдикции, следовательно, для них принятые Железнодорожным районным судом г. Екатеринбурга судебные акты являются обязательными и обстоятельства, установленные данными актами, а также права, признанные за гражданами, имеют преюдициальное значение.
Указание апеллянта на то, что при рассмотрении спора суд не исследовал и не истребовал доказательства по делу, не применил нормы права, на которые ссылался заявитель, а также проигнорировал часть ходатайств и доводов Министерства обороны, опровергается содержанием обжалуемого судебного акта, поскольку в нем арбитражным судом мотивированы в том числе причины отказа в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства и достаточность имеющихся в деле доказательств.
Иные заявленные в апелляционной жалобе доводы, а также изложенные в письменном отзыве Войсковой части 61207, по сути, являются аналогичными доводам, рассмотренным судом первой инстанции. Поскольку все доводы Министерства обороны нашли свою оценку при рассмотрении настоящего спора, данные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, то апелляционная жалоба судом апелляционной инстанции признается необоснованной.
При отмеченных обстоятельствах и с учетом отсутствия нарушения норм материального и процессуального права оснований для отмены определения суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2012 года по делу N А60-1935/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.С.НИЛОГОВА
Судьи
С.И.МАРМАЗОВА
В.А.РОМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)